Votre bailleur a repris vos terres et ne les exploite pas : faire sanctionner la reprise, retrouver vos parcelles et obtenir réparation devant le tribunal paritaire

Le congé pour reprise a été validé, vous avez quitté les lieux à la fin du bail, et le fils du bailleur devait exploiter vos anciennes parcelles. Quelques mois plus tard, vous apprenez qu’il ne s’y montre jamais, que les terres ont été relouées à un tiers ou même revendues. Cette situation n’est pas une fatalité : le droit rural organise un second contrôle, après le départ du preneur, qui permet de sanctionner la reprise non suivie d’exploitation personnelle. La Cour de cassation vient d’en préciser les règles dans un arrêt du 7 mai 2025 qui éclaire toute la procédure, des conditions imposées au bénéficiaire jusqu’à la réintégration du fermier évincé. Car la reprise pour exploiter n’est pas un moyen commode de se débarrasser d’un fermier : pendant neuf ans, le bénéficiaire doit mettre personnellement les terres en valeur, et tout manquement rouvre le dossier devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. Reprendre pour exploiter : des obligations lourdes qui survivent au départ du preneur

A. Un bénéficiaire désigné, une exploitation personnelle de neuf ans et une autorisation à détenir

Le congé pour reprise permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail afin de reprendre le bien loué. Aux termes de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime :

« Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » (article L. 411-58)

La liste est fermée : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou un descendant majeur ou émancipé. Aucun autre membre de la famille, aucun associé, aucun repreneur extérieur ne peut être désigné comme bénéficiaire d’une reprise pour exploitation personnelle. Quand le bien appartient à une personne morale à objet agricole, l’article L. 411-60 du même code ajoute ses propres conditions : la personne morale ne peut reprendre que des biens apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant le congé, et l’exploitation doit être assurée par un ou plusieurs de ses membres dans les conditions des articles L. 411-59 et L. 411-63.

Une fois la reprise exercée, le bénéficiaire n’est pas libre de disposer du bien à sa guise. L’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime lui impose une obligation d’exploitation personnelle d’une durée minimale :
« Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » (article L. 411-59)

Cette exploitation doit être directe et effective. Le texte précise :
« Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » (article L. 411-59)

Le bénéficiaire qui se contente de donner des instructions par téléphone, de ne passer que rarement sur les parcelles ou de confier l’intégralité des travaux à un salarié ou à une entreprise ne remplit pas cette condition. Il doit en outre détenir les moyens de produire :
« Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. » (article L. 411-59)

L’obligation porte aussi sur l’habitation :
« Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. » (article L. 411-59)

Enfin, le bénéficiaire doit justifier de sa capacité professionnelle ou détenir une autorisation d’exploiter délivrée au titre du contrôle des structures, en application des articles L. 331-2 à L. 331-5. Ce dernier point alimente un contentieux nourri : lorsque la surface reprise fait franchir au bénéficiaire le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, l’opération est soumise à autorisation préalable en application de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. À défaut d’autorisation, le congé lui-même peut être annulé.

Deux décisions récentes l’illustrent. Le 7 mai 2026, la cour d’appel de Dijon (RG 22/00634) a confirmé la nullité d’un congé pour reprise prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Dizier : le bénéficiaire ne détenait plus d’autorisation d’exploiter sur les 26,3770 hectares repris, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne ayant annulé l’autorisation implicite dont il se prévalait. Dans le même sens, le 8 avril 2025, la cour d’appel de Nîmes a confirmé le jugement du tribunal paritaire d’Annonay du 13 décembre 2023 qui déclarait nul un congé délivré le 5 août 2019 : le bénéficiaire ne justifiait d’aucune autorisation d’exploiter et se contentait d’affirmer qu’il remplissait les conditions des articles L. 331-2 et suivants. La capacité professionnelle du bénéficiaire mérite une attention particulière, car elle conditionne la validité du congé dès l’origine. Le bénéficiaire doit répondre aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou avoir obtenu une autorisation d’exploiter. Concrètement, deux régimes coexistent : la simple déclaration préalable, lorsque l’opération entre dans l’une des hypothèses dispensées et que la surface totale après reprise reste sous le seuil fixé par le schéma directeur régional, et l’autorisation expresse, qui suppose une instruction par l’administration et peut être refusée au regard des priorités du schéma, notamment l’installation des jeunes agriculteurs et la consolidation des exploitations existantes. Le bénéficiaire qui relève du régime de l’autorisation doit déposer sa demande avant de reprendre effectivement les terres et attendre la décision. S’il exploite sans autorisation, il s’expose non seulement à une sanction administrative et à une mise en demeure de régulariser, mais aussi à la nullité du congé, comme l’ont jugé les cours d’appel de Dijon et de Nîmes dans les décisions citées. Pour le preneur qui conteste le congé a priori, demander au bailleur la copie de l’autorisation ou de la déclaration du bénéficiaire constitue une vérification simple et souvent décisive.

Pour le preneur qui reçoit un congé, la vérification de l’autorisation d’exploiter du bénéficiaire constitue donc un premier réflexe utile, avant même de quitter les lieux. Les lecteurs qui souhaitent replacer ce contrôle dans l’ensemble des litiges récents du fermage peuvent se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, et ceux qui veulent contester le congé avant leur départ trouveront le mode d’emploi de la contestation a priori dans l’article consacré à la contestation du congé pour reprise devant le tribunal.

B. Un congé formaliste, un délai de contestation de quatre mois et une prorogation possible jusqu’à la retraite

Le congé pour reprise obéit à un formalisme strict. Aux termes de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime :
« Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » (article L. 411-47)

Le congé doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires ainsi que l’habitation qu’ils occuperont, et reproduire le premier alinéa de l’article L. 411-54. L’omission ou l’inexactitude n’entraîne toutefois la nullité que si elle est de nature à induire le preneur en erreur.

La contestation relève du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 411-54 du même code prévoit que le congé peut être déféré au tribunal dans un délai fixé par décret, sous peine de forclusion. En pratique, rappelée par la Cour de cassation dans son arrêt du 7 mai 2025, la règle est la suivante : le preneur doit saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois de la réception du congé, faute de quoi il est forclos à le contester. Le tribunal apprécie alors les motifs allégués au jour de la notification et, s’il estime le congé injustifié, il ordonne le maintien du preneur pour un nouveau bail de neuf ans.

Le preneur proche de la retraite dispose d’une protection spécifique. Toujours selon l’article L. 411-58, le preneur peut s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles ou à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Le bail est alors prorogé de plein droit jusqu’à cet âge, une seule fois pour un même bail, et aucune cession n’est possible pendant la prorogation. Si le bailleur veut reprendre à la fin de la période prorogée, il doit délivrer un nouveau congé dans les conditions de l’article L. 411-47.

Ce premier contrôle, dit contrôle a priori, ne purge pas tout. Même lorsque le congé a été validé et que le preneur a quitté les lieux, la loi ouvre un second contrôle, a posteriori, qui porte sur le comportement du bénéficiaire après la reprise. C’est l’objet de la seconde partie.

II. Le bénéficiaire n’exploite pas : le contrôle a posteriori et ses sanctions

A. L’action en sanction : fraude, défaut d’exploitation et faits nouveaux depuis l’arrêt du 7 mai 2025

Le fondement de l’action en sanction est l’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime, dont les termes méritent une lecture attentive :
« Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. » (article L. 411-66)

Deux séries d’hypothèses ouvrent donc l’action : le bénéficiaire ne remplit pas les conditions légales de la reprise, ou la reprise était frauduleuse dès l’origine. La fraude se déduit d’indices concrets : revente rapide du bien repris, remise en location à un tiers, vente habituelle de la récolte sur pied, absence totale d’installation du bénéficiaire. Le défaut d’exploitation personnelle se prouve par tout moyen : constat d’huissier établissant que le bénéficiaire ne se rend jamais sur les parcelles, témoignages, documents d’exploitation au nom d’un tiers, déclarations administratives, photographies datées, relevés parcellaires.

L’arrêt rendu le 7 mai 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-15.142) donne à cette action son mode d’emploi actuel. Dans cette affaire, un bail conclu en 1997 avait fait l’objet d’un congé pour reprise délivré en 2012 au profit du fils de la bailleresse, gérant d’une société d’exploitation. Les preneurs avaient contesté le congé, obtenu une prorogation jusqu’en 2016, puis quitté les lieux après un nouveau congé délivré en 2015. En décembre 2016, le bénéficiaire de la reprise consentait à son épouse un bail rural sur les parcelles reprises. Saisi en 2019, le tribunal paritaire constatait le manquement à l’obligation d’exploitation personnelle et ordonnait la réintégration des preneurs.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du bénéficiaire et pose trois enseignements. D’abord, sur l’articulation entre les deux contrôles :
« le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté par le preneur dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par ce preneur, sauf en cas d’éléments nouveaux, qui étaient inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu’il ne pouvait alors utilement opposer. » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.142)

Autrement dit, le preneur ne peut pas rejouer devant le juge de la sanction un grief déjà tranché lors de la contestation du congé. En revanche, tout fait postérieur au départ, inconnu à l’époque, rouvre le débat : dans l’affaire jugée, le bail consenti à l’épouse du bénéficiaire deux mois après le départ constituait un tel fait nouveau, qui permettait de vérifier si le bénéficiaire se consacrait à l’exploitation du bien repris. Le preneur forclos, qui n’a pas contesté le congé dans les quatre mois, reste soumis à la règle inverse rappelée par l’arrêt : il ne peut invoquer a posteriori un manquement du bénéficiaire dont il avait déjà connaissance au moment du congé, selon une solution dégagée dès le 1er février 1995 par la troisième chambre civile.

Ensuite, sur la force majeure : le bénéficiaire invoquait la fixation tardive du seuil de surface du schéma directeur régional, postérieure au congé, qui l’aurait privé du régime déclaratif et contraint à faire exploiter par son épouse. La Cour approuve la cour d’appel d’Orléans : informé dès la fin du mois de juin 2016 qu’il ne remplissait plus les conditions de la déclaration, disposant de quatre mois avant l’effet du congé pour solliciter une autorisation d’exploiter, et libre de renoncer à la reprise en cas de refus, le bénéficiaire ne pouvait se prévaloir d’un événement imprévisible et irrésistible. L’argument tiré de la loi du 13 octobre 2014 et du schéma régional du 27 juin 2016 est donc écarté. La leçon est nette : le bénéficiaire qui rencontre une difficulté administrative doit déposer sa demande d’autorisation ou renoncer à la reprise, et non faire exploiter le bien par un tiers.

Sur le plan pratique, le preneur évincé a intérêt à surveiller le sort des parcelles après son départ pendant plusieurs années : vérifier qui exploite réellement, qui signe les déclarations de surfaces, si un nouveau bail a été conclu, si le bien a été vendu. Chaque indice doit être fixé par écrit et daté, car le juge du contrôle a posteriori statue sur des faits, non sur des impressions.

B. Les réparations : maintien, réintégration, dommages-intérêts et cession du bail retrouvé

Lorsque le manquement ou la fraude sont établis, l’article L. 411-66 ouvre au preneur un choix de réparations : le maintien dans les lieux si le congé validé n’a pas encore été exécuté, la réintégration dans le fonds ou la reprise en jouissance des parcelles, avec ou sans dommages-intérêts, ou des dommages-intérêts seuls. Le tribunal paritaire ajuste la réparation au préjudice : un preneur qui a retrouvé des terres ailleurs sollicitera une indemnisation, tandis que celui qui veut revenir sur son exploitation demandera sa réintégration.

La réintégration connaît une limite inscrite dans le texte : elle ne peut être prononcée si elle conduisait le preneur, compte tenu des biens qu’il exploite par ailleurs, à mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du 1° du I de l’article L. 331-2. Le juge vérifie donc la surface que le preneur exploite au jour où il statue avant d’ordonner son retour.

Le troisième apport de l’arrêt du 7 mai 2025 concerne la cession du bail retrouvé. Dans l’affaire jugée, les preneurs, réintégrés à compter du 1er novembre 2016, avaient obtenu l’autorisation de céder leur bail à leur fils. Le bénéficiaire de la reprise objectait que toute cession était interdite après une prorogation pour retraite. La Cour répond en combinant les articles L. 411-58 et L. 411-66 :
« l’interdiction de toute cession du bail posée par l’article L. 411-58 précité étant limitée à la période de prorogation du bail » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.142)

un preneur qui a bénéficié d’une telle prorogation peut, après son expiration, demander sa réintégration avec cession du bail dans les conditions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte autorise la cession au conjoint participant à l’exploitation ou aux descendants majeurs ou émancipés, avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. La réintégration peut donc se doubler d’une transmission familiale, ce qui donne à l’action en sanction toute sa portée pour les exploitations en fin de carrière.

Le préjudice réparable se décline en plusieurs postes que le preneur doit chiffrer pièce par pièce. La perte des récoltes et de la marge d’exploitation des parcelles reprises depuis le départ forme le poste central : comptabilité de l’exploitation, rendements antérieurs des mêmes parcelles, cours des productions concernées et assolement pratiqué permettent d’établir la perte annuelle, multipliée par le nombre de campagnes manquées. S’y ajoutent les frais exposés pour la réinstallation sur d’autres terres ou la réduction subie de l’exploitation, la perte d’aides proportionnelles aux surfaces, les investissements devenus inutiles et le trouble de jouissance lié à l’éviction. Les dommages-intérêts peuvent accompagner la réintégration comme ils peuvent être alloués seuls, lorsque le retour sur les parcelles n’est plus possible ou plus souhaité. Dans tous les cas, le juge n’accorde que les préjudices prouvés : factures, relevés comptables, attestations de l’organisme stockeur ou de la coopérative, avis d’imposition et documents bancaires forment le dossier d’indemnisation.

Reste la question des personnes morales et de l’apport à un groupement foncier agricole. L’article L. 411-63 du code rural et de la pêche maritime autorise le bénéficiaire à apporter le bien repris à un groupement foncier agricole avant l’expiration du délai de neuf ans, à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement dans les conditions des articles L. 411-59 et L. 411-60. L’apport ne dispense donc pas de l’exploitation personnelle : il en déplace seulement le cadre. Un apport suivi d’un désengagement total du bénéficiaire exposerait la reprise à la même sanction.

La procédure se déroule devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. Le preneur évincé y expose les faits nouveaux constatés depuis son départ, produit ses preuves et formule ses demandes : réintégration, reprise en jouissance, dommages-intérêts, et le cas échéant autorisation de cession au profit d’un descendant. Le bénéficiaire défaillant supporte les dépens et peut être condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 3 000 euros dans l’affaire jugée le 7 mai 2025, 1 200 euros devant la cour d’appel de Dijon, 1 500 euros devant la cour d’appel de Nîmes.

Conclusion

La reprise pour exploiter ne s’achève pas avec le départ du preneur : elle ouvre une période de neuf ans pendant laquelle le bénéficiaire doit exploiter personnellement, habiter sur place ou à proximité, détenir le matériel et justifier de son autorisation d’exploiter. Quand ces conditions ne sont pas remplies, ou quand la reprise masquait une revente ou une relocation, le preneur évincé dispose d’une action en sanction qui peut lui rendre ses parcelles, assorties de dommages-intérêts et, après une prorogation pour retraite, d’une cession à son descendant. L’arrêt du 7 mai 2025 en fixe les règles du jeu : pas de second procès sur un grief déjà jugé, mais une porte grande ouverte dès qu’un fait nouveau, postérieur au départ, révèle que la reprise n’était pas sincère. Surveiller le devenir de ses anciennes terres, faire constater par écrit tout indice d’inexploitation et saisir rapidement le tribunal paritaire : telle est, pour le fermier évincé, la suite logique d’un congé pour reprise qui tourne mal.