Un matin, le fermier trouve une clôture neuve qui barre le chemin par lequel ses tracteurs rejoignent les parcelles louées depuis des années. Ou bien le bailleur lui annonce qu’il a autorisé son voisin à traverser les terres louées pour rejoindre sa propre parcelle, avec un portail, des ornières et des passages d’engins en pleine période de culture. Dans les deux cas, la surface inscrite au bail n’a pas changé sur le papier, mais l’exploitation, elle, est entravée : un accès condamné, une pâture amputée, des bêtes qui ne peuvent plus circuler, des récoltes piétinées par des tiers. La question qui se pose alors est double : le bailleur avait-il le droit d’agir ainsi sur des terres qu’il a données à bail, et comment le preneur peut-il faire cesser la gêne et se faire indemniser sans attendre des années ? La réponse tient en deux temps. D’une part, le bailleur reste tenu d’assurer au fermier la jouissance paisible des parcelles louées pendant toute la durée du bail, et il ne peut ni en reprendre une partie, ni y installer un tiers, ni en condamner l’accès. D’autre part, le preneur dispose d’armes rapides : le référé devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la remise en état et une provision, et l’action contre l’auteur de l’obstruction pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Reste à chiffrer la gêne et à fixer le fermage amputé, ce qui relève du juge du fond.
I. Le bailleur reste tenu de la jouissance paisible des terres louées
Le bail rural ne transfère pas la propriété, mais il transfère la jouissance : pendant toute sa durée, c’est le fermier qui exploite, et le bailleur ne peut pas se comporter comme si les terres étaient libres. Cette règle protège le preneur aussi bien quand le bailleur empiète lui-même que quand il installe un tiers sur les parcelles louées.
A. Ni reprise d’une partie des lieux, ni passage accordé à un tiers, ni accès condamné
L’article 1719 du code civil énumère ce à quoi le bailleur est obligé par la nature du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, et son troisième terme vise directement notre situation : « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le même article ajoute que le bailleur doit assurer la permanence et la qualité des plantations. Concrètement, le bailleur d’un bail rural ne peut pas reprendre un morceau de pâture pour agrandir son jardin, y stocker des matériaux, y planter des arbres d’ornement, ni clôturer un aménagement qui priverait le fermier de son accès direct à la voie publique. Chacun de ces gestes constitue une faute dans l’exécution du contrat et un trouble de jouissance.
La cour d’appel d’Amiens, dans sa formation spécialisée des baux ruraux, l’a rappelé le 28 janvier 2025 dans une affaire où la bailleresse avait rénové la grange de son manoir en empiétant sur la pâture louée : dépôt de matériaux, puis terrasse empierrée, pelouse, haie de charmilles et clôture neuve en poteaux bois et fils de fer barbelé, avec à la clé la condamnation de l’accès direct du preneur à la parcelle depuis la voie publique (cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 28 janvier 2025, n° RG 23/04859). La cour a jugé que ces aménagements permettaient à la bailleresse de s’approprier la jouissance d’une partie de la parcelle louée et condamnaient l’accès direct du preneur, ce qui constituait un trouble manifestement illicite du droit de jouissance paisible du preneur, qu’il convenait de faire cesser par des mesures de remise en état, dès lors que le bail était toujours en cours. Le point mérite d’être souligné : il importait peu que le preneur ait pu continuer à accéder à ses pâtures par une autre parcelle et que son troupeau ait pu continuer à y pâtrir. Un accès de substitution ne blanchit pas l’empiétement. La cour a enjoint à la bailleresse, sous astreinte de 200 euros par jour pendant trois mois, de libérer la parcelle, d’enlever les aménagements, de restaurer le pré dans son état d’origine et de laisser au preneur son accès direct depuis la voie publique.
Le même raisonnement vaut quand le bailleur, au lieu d’empiéter lui-même, autorise un tiers à passer. Qu’il s’agisse du voisin à qui le bailleur vend ou concède un droit de passage, d’engins de chantier qui traversent la parcelle avec son accord, ou d’un occupant installé de son chef, le preneur subit une privation de jouissance dont le bailleur répond. L’article 1721 du code civil dispose : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Une servitude de passage constituée par le bailleur en cours de bail au profit d’un fonds voisin grève la jouissance promise : le preneur ne peut pas empêcher le propriétaire de disposer de son fonds entre propriétaires, mais il peut exiger d’être remis dans la jouissance convenue ou d’être indemnisé de la perte. Si la gêne rend l’exploitation partiellement impossible, la réduction du fermage à proportion de la surface dont le preneur est privé se demande devant le juge du fond, comme la cour d’Amiens l’a rappelé en refusant de la trancher en référé.
En pratique, face à un bailleur qui annonce qu’il a « donné le passage » à son voisin, le fermier doit donc contester par écrit, sans tarder, et faire constater la situation par un commissaire de justice : état du chemin, ornières, portail ou chaîne posés, surface soustraite à la culture ou au pâturage, entrave à la circulation des engins et des bêtes. Dans l’affaire jugée à Amiens, ce sont les constats d’huissier non contestés qui ont établi l’empiétement et la condamnation de l’accès, et c’est sur eux que la cour s’est fondée pour ordonner la remise en état. Sans constat, le preneur s’expose à une contestation sur la réalité et l’étendue de la gêne, et le juge des référés, qui statue vite, a besoin de pièces qui parlent d’elles-mêmes.
B. La servitude se constitue entre propriétaires, mais le preneur n’est pas sans droits
Pour comprendre ce que le fermier peut exiger et devant quel juge, il faut rappeler à qui appartient la servitude. L’article 637 du code civil la définit : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Une servitude de passage se noue donc entre deux propriétaires, celui du fonds dominant qui en bénéficie et celui du fonds servant qui la subit. Le preneur à bail rural n’est ni l’un ni l’autre : il tient un droit personnel d’exploiter, pas un droit réel sur le fonds. Il s’ensuit une conséquence procédurale importante, posée par la Cour de cassation le 23 janvier 2025 dans un arrêt publié au Bulletin : le locataire n’a pas qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-19.970, publié au Bulletin, formation de section, rejet). Autrement dit, le fermier ne peut pas saisir le juge pour faire dire qu’une servitude existe, en fixer l’assiette ou la faire reconnaître au profit des terres qu’il exploite : cette action appartient au bailleur, propriétaire du fonds. La solution a été posée à propos de locataires d’une villa, mais elle vaut pour tout occupant tenant son droit d’un bail, fermier compris, car elle tient à la nature du droit invoqué, pas à celle du bail.
Mais le même arrêt ouvre au preneur une porte décisive : en cas d’atteinte au droit de passage bénéficiant au fonds loué, susceptible de constituer un trouble manifestement illicite, le locataire peut agir en référé pour réclamer le rétablissement du passage. Dans l’espèce jugée, des locataires empruntaient un chemin traversant la propriété voisine pour accéder en véhicule à leur logement ; la société voisine avait installé une chaîne et un écriteau d’interdiction. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné le retrait du dispositif : l’action ne portait pas sur la reconnaissance du droit de passage, sa fixation ou son assiette, mais sur les mesures propres à faire cesser le trouble résultant de l’obstruction d’une voie carrossable desservant le domicile. Transposée au bail rural, la solution signifie que le fermier dont le voisin bloque le chemin d’accès aux parcelles, ou dont le bailleur condamne l’entrée historique, peut saisir le juge des référés pour faire rouvrir le passage, sans attendre que le bailleur agisse et sans avoir à prouver au fond l’existence de la servitude : il lui suffit d’établir, pièces à l’appui, que le passage existait et servait la desserte des terres, et qu’il est désormais obstrué.
Quand le passage litigieux correspond à une situation d’enclave, le droit commun des servitudes légales prend le relais, et le fermier doit connaître ses ressorts car ils déterminent le tracé qu’il pourra défendre et l’indemnité qui sera due. L’article 682 du code civil dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. » L’exploitation agricole figure en tête des usages visés, ce qui fait de ce texte le fondement naturel du désenclavement des parcelles cultivées. L’article 683 ajoute la règle du tracé : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. » Et lorsque l’enclave résulte d’une division, l’article 684 impose de demander le passage en priorité sur les fonds divisés : « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. »
Le tribunal judiciaire de Nancy a appliqué ces textes le 7 juillet 2026 dans un litige où un bail rural était au cœur du différend : après un partage de 2011 qui n’avait prévu aucune servitude, le propriétaire d’une parcelle de plus de vingt hectares l’avait donnée à bail rural en octobre 2014, et c’est l’exploitation du preneur qui avait révélé l’enclave, l’accès à la voie publique s’effectuant par un chemin longeant un bois sur la parcelle du voisin (tribunal judiciaire de Nancy, pôle civil, section 3, 7 juillet 2026, n° RG 20/00663). Le tribunal a fixé l’assiette sur l’ancien chemin rural, passage le plus court et le moins dommageable, puis a chiffré l’indemnité de désenclavement due au propriétaire du fonds servant : valeur vénale des terres agricoles de 4 490 euros l’hectare pour une emprise de 25 ares 63 centiares, soit 115,07 euros par an, multipliés par douze années d’exercice effectif du passage depuis la conclusion du bail rural, pour un total de 1 380,84 euros. Trois enseignements pour le fermier : l’indemnité répare exclusivement le préjudice du fonds servant et se calcule sur la valeur vénale de l’emprise, pas sur une perte de rendement hypothétique ; elle court à compter de l’exercice effectif du passage, sans que son paiement préalable conditionne le droit de passer ; et le bail rural, en déclenchant l’exploitation, fait souvent apparaître une enclave restée jusque-là théorique, d’où l’intérêt de vérifier dès l’entrée dans les lieux comment chaque parcelle accède à la voie publique.
Un dernier cas mérite d’être distingué, car il inverse les rôles : celui où c’est le preneur lui-même qui signe la convention de passage ou de servitude, par exemple avec le gestionnaire du réseau électrique pour des conducteurs survolant les parcelles. La cour d’appel de Grenoble a jugé le 13 mai 2025 le contentieux né d’une telle convention signée en 2017 par une EARL locataire d’un verger de noyers : après un épisode neigeux, l’intervention sur les lignes avait endommagé les plantations, et la cour a condamné le gestionnaire à verser 32 970,43 euros au titre du préjudice financier, en application de la clause par laquelle il prenait à sa charge tous les dommages accidentels directs et indirects résultant de son occupation ou de ses interventions (cour d’appel de Grenoble, deuxième chambre civile, 13 mai 2025, n° RG 23/02260). La leçon pour le fermier est double : signataire, il est lié par le contrat et peut s’en prévaloir directement, y compris sur le fondement d’une expertise amiable corroborée par l’attestation de la chambre d’agriculture ; non signataire d’une convention conclue par le seul bailleur, il n’est pas partie à l’acte mais conserve contre le bailleur l’action en garantie de jouissance et contre l’auteur des dommages l’action en responsabilité. Dans les deux configurations, le chiffrage du préjudice agricole s’appuie sur les barèmes des chambres d’agriculture, et le juge contrôle que l’indemnité forfaitaire éventuellement stipulée ne solde pas des dommages accidentels que la convention met par ailleurs à la charge de l’intervenant.
II. Agir vite et chiffrer la gêne
Le preneur entravé ne doit ni se faire justice lui-même en arrachant une clôture ou en forçant un portail, ni attendre l’issue d’un procès au fond qui prendrait des années pendant lesquelles l’exploitation serait paralysée. La procédure lui offre une voie rapide, à condition de saisir le bon juge avec les bonnes pièces, puis de chiffrer méthodiquement chaque poste de préjudice.
A. Le référé devant le président du tribunal paritaire, et le juge judiciaire contre un tiers
Lorsque l’auteur de la gêne est le bailleur lui-même, le juge naturel du fermier est le président du tribunal paritaire des baux ruraux statuant en référé. L’article 893 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » L’article 894 va plus loin : « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » C’est sur ce fondement que le preneur peut demander la libération des parcelles occupées, l’enlèvement des aménagements, la réouverture de l’accès condamné et une provision à valoir sur son préjudice de jouissance. Dans l’affaire jugée à Amiens, le premier juge avait accordé une provision de 1 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et la cour d’appel l’a confirmée, en retenant que la gêne subie depuis l’empiétement et la suppression de l’accès direct, sans aucun accord entre les parties, rendait l’obligation d’indemniser non sérieusement contestable.
Lorsque l’auteur de l’obstruction est un tiers, voisin ou occupant du chef du bailleur, le preneur peut saisir le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » C’est la voie validée par la Cour de cassation dans son arrêt du 23 janvier 2025 pour le rétablissement d’un passage obstrué. La répartition des compétences entre ces deux juges doit être maniée avec soin : la cour d’appel de Douai a confirmé le 4 septembre 2025 que le juge des référés de droit commun devait se déclarer incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux pour les demandes portant sur une parcelle agricole relevant d’un bail rural, tout en conservant celles relatives à une parcelle d’habitation étrangère au bail (cour d’appel de Douai, chambre 1, section 1, 4 septembre 2025, n° RG 25/01366). En pratique, le fermier formule donc ses demandes sur les terres louées devant le président du tribunal paritaire, et ne porte devant le tribunal judiciaire que ce qui met en cause un tiers ou un fonds étranger au bail. Saisir d’emblée la mauvaise juridiction fait perdre des mois : l’assignation doit viser le bon fondement et le bon juge dès le premier acte.
Le succès du référé se joue sur les preuves réunies avant l’audience. Le preneur doit produire le bail ou tout document établissant son droit d’exploiter les parcelles, le plan cadastral situant l’accès litigieux, des photographies datées de l’obstruction ou de l’empiétement, et surtout un ou plusieurs constats de commissaire de justice dressés à des dates rapprochées, décrivant précisément l’état des lieux, les ouvrages posés, la surface soustraite et l’impossibilité ou la difficulté d’accès. Dans l’affaire d’Amiens, les constats non contestés ont suffi à établir l’appropriation d’une partie de la parcelle et la condamnation de l’accès, malgré les dénégations de la bailleresse sur l’accord verbal qu’elle invoquait pour ses plantations. À l’inverse, la demande d’arrachage des trente jeunes arbres a été rejetée parce que le preneur, qui continuait à faire pâturer son troupeau, ne démontrait pas le trouble de jouissance allégué ni le lien entre les blessures de deux bovins et les fils barbelés des tuteurs. La morale procédurale est claire : chaque mesure sollicitée doit être adossée à une pièce qui en démontre la nécessité, et les demandes chiffrées doivent être précises, car le juge des référés a confirmé à Amiens qu’il ne fixe pas lui-même la réduction du fermage, qui relève du juge du fond, d’autant que le preneur n’en précisait pas le montant.
Avant toute saisine, le preneur avisé adresse au bailleur une mise en demeure écrite de libérer les lieux et de rétablir l’accès, en rappelant l’obligation de jouissance paisible, et conserve la preuve de cet envoi. Cette démarche ne conditionne pas le référé, mais elle établit la mauvaise foi ou à tout le moins la persistance du trouble, et elle ouvre la voie à une solution amiable : beaucoup de conflits d’accès se règlent par un écrit qui décrit le passage toléré, ses horaires et ses modalités pour les engins, plutôt que par une décision de justice. Si le bailleur propose un accès de substitution, le preneur doit l’examiner de bonne foi sans pour autant y voir une régularisation automatique : comme l’a jugé la cour d’Amiens, l’existence d’un autre accès ne fait pas disparaître le trouble. Pour les litiges avec un voisin sur l’usage ou le montant de l’indemnité de passage, la fiche officielle de l’administration rappelle qu’il est obligatoire de tenter préalablement une conciliation, un conciliateur de justice ou une médiation avant de saisir le tribunal judiciaire du lieu de la propriété (service-public.fr, droit de passage sur le terrain d’un autre propriétaire). Cette tentative préalable, qui s’effectue devant le conciliateur de justice, évite des procès dont le coût dépasserait l’indemnité en jeu.
B. Provision, remise en état, fermage et indemnité : qui paie quoi
Obtenir la réouverture du passage ne solde pas le préjudice déjà subi, et chaque poste obéit à des règles distinctes que le fermier doit distinguer pour ne pas demander au mauvais juge la mauvaise somme. La provision d’abord : le président du tribunal paritaire peut l’accorder quand l’obligation d’indemniser n’est pas sérieusement contestable, et les 1 000 euros alloués à Amiens à valoir sur le trouble de jouissance donnent l’ordre de grandeur d’une gêne établie par constats mais non encore chiffrée au fond. La provision n’est qu’une avance : le quantum définitif du préjudice de jouissance se débattra devant le tribunal paritaire statuant au fond, avec une expertise si nécessaire, en distinguant la perte d’exploitation (surface soustraite, baisse de rendement, frais supplémentaires de contournement, frais vétérinaires le cas échéant dûment justifiés) et le trouble subi dans les conditions d’exploitation.
La remise en état ensuite : enlèvement des aménagements, arrachage des plantations et clôtures posées sans droit, restauration du pré ou du chemin, réouverture de l’accès direct. Le juge des référés peut l’ordonner sous astreinte, et les montants prononcés dans les espèces récentes montrent que l’astreinte est une arme réelle : 200 euros par jour pendant trois mois à Amiens contre la bailleresse, 20 euros par jour pendant trois mois à Douai contre l’occupant sans droit d’une parcelle d’habitation. L’astreinte court passé le délai imparti, deux mois à Amiens, et sa liquidation appartient au juge : le preneur doit donc, à l’expiration du délai, faire constater à nouveau l’état des lieux pour en demander le recouvrement. Quand l’auteur du trouble est un gestionnaire de réseau lié par une convention, la remise en état et l’indemnisation suivent le contrat : à Grenoble, la clause mettant à la charge du gestionnaire tous les dommages accidentels directs et indirects de ses interventions a fondé une condamnation de 32 970,43 euros, le juge retenant qu’il importait peu de savoir si les arbres étaient tombés sur les lignes ou l’inverse, dès lors que les dégâts étaient liés à l’intervention de dégagement.
Le fermage, enfin, suit son propre régime. Le preneur privé d’une partie de sa jouissance peut en demander la réduction à proportion de la surface perdue, mais seulement devant le juge du fond, et en chiffrant précisément sa demande : à Amiens, la cour a confirmé le refus du juge des référés, au double motif de l’incompétence et de l’imprécision du montant sollicité. Symétriquement, le bailleur ne peut pas utiliser la situation pour résilier : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ne lui ouvre la résiliation que dans des cas limités : « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire », ces cas sont les défauts de paiement du fermage, aux agissements du preneur compromettant la bonne exploitation et au non-respect de certaines clauses : un preneur qui défend son accès et paie son fermage ne fournit aucun de ces motifs. Reste l’indemnité due au propriétaire du fonds servant quand le passage litigieux consacre une enclave : elle est à la charge du propriétaire du fonds dominant, proportionnée au seul dommage causé au fonds servant, et peut être versée en une fois ou périodiquement pendant toute la durée de la servitude, comme le rappelle la fiche officielle (service-public.fr). Le fermier n’en est pas le débiteur, mais il en est souvent le révélateur, puisque c’est son exploitation qui rend l’accès nécessaire : à Nancy, l’indemnité a couru depuis la conclusion du bail rural qui avait rendu l’enclave effective. Pour situer ces solutions dans l’ensemble du contentieux des baux ruraux, on pourra se reporter à la synthèse des arrêts récents en matière de statut du fermage et de préemption, et pour le cas voisin où c’est un tiers qui bloque le chemin menant aux terres louées, à l’analyse consacrée au chemin bloqué par le voisin et à la servitude pour enclave.
Conclusion
Le bailleur qui barre l’accès aux terres louées ou qui y installe le passage de son voisin commet une faute contre l’obligation de jouissance paisible, et le preneur n’est pas démuni : le président du tribunal paritaire des baux ruraux peut ordonner en référé la libération des lieux, la remise en état et la réouverture de l’accès, assortir ses injonctions d’une astreinte dissuasive et accorder une provision sur le préjudice de jouissance, tandis que le président du tribunal judiciaire fait cesser l’obstruction d’un tiers. Le fermier ne peut pas faire reconnaître lui-même une servitude au profit des terres qu’il exploite, mais il peut agir seul et vite pour faire cesser le trouble, sans attendre le bon vouloir du bailleur. La réduction du fermage et le chiffrage définitif appartiennent au juge du fond, qui s’appuiera sur les constats, les barèmes des chambres d’agriculture et la valeur vénale des emprises. Enregistrement méthodique des faits dès le premier jour, mise en demeure écrite, constat de commissaire de justice et saisine du bon juge avec des demandes précises : c’est cet enchaînement, plus que l’indignation, qui rouvre les chemins et fait payer la gêne.