Vous vendez des terres agricoles, ou vous venez d’acheter une parcelle, et la SAFER s’en mêle : elle annonce qu’elle préempte, parfois à un prix inférieur à celui convenu avec l’acquéreur. Pour le vendeur qui avait choisi son acheteur comme pour le candidat évincé, la question est immédiate : dans quels cas la SAFER ne peut-elle pas préempter, et que faire lorsqu’elle préempte alors qu’elle n’en avait pas le droit ? La réponse tient en deux temps. D’abord, la loi énumère des opérations qui échappent au droit de préemption, au premier rang desquelles les cessions en famille, et protège certains occupants comme le fermier en place. Ensuite, même lorsque l’opération entre dans le champ de la préemption, la décision de la SAFER n’est valable que si elle est motivée, prise dans les délais et au service des objectifs légaux ; à défaut, le tribunal judiciaire peut l’annuler, et le vendeur garde la maîtrise du prix et du retrait de la vente. Cet article détaille les exemptions, les limites tenant au bien et à l’opération, puis les recours concrets du vendeur et de l’acquéreur évincé, à partir des textes en vigueur et de trois décisions récentes lues en intégralité.
I. Les opérations que la SAFER ne peut pas préempter
A. Les exemptions familiales, les échanges et les cas exclus par la loi
Le principe est posé par l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime : un droit de préemption est institué au profit des SAFER en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et des biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole. Tout ce qui sort de ce cadre échappe à la préemption, et l’article L. 143-4 du même code dresse ensuite la liste des opérations qui, par exception, ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption.
La première famille d’exemptions concerne les transmissions en famille et entre proches. La loi vise, selon l’article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime : « les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus », ainsi que les acquisitions par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les actes conclus entre indivisaires. Concrètement, la vente ou la donation d’une parcelle à un enfant, un petit-enfant, un frère ou une sœur, ou encore à un cousin germain, entre dans cette exemption, à condition de prouver le lien de parenté allégué. C’est précisément ce point qui a fait chuter une prétendue exemption devant la cour d’appel de Nîmes le 7 mai 2026 : un donateur avait consenti une donation en affirmant que le donataire était son cousin germain, fils du demi-frère de son père, mais le notaire, malgré ses recherches, n’avait pu fournir aucun justificatif du lien de parenté, le donataire n’ayant jamais été reconnu. La cour a relevé que les appelants reconnaissaient eux-mêmes que la cause d’exemption alléguée n’avait pas lieu d’être, et que la SAFER s’était donc prévalue à juste titre de son droit de préemption. La leçon pratique est directe : l’exemption familiale ne se déclare pas, elle se prouve, pièces d’état civil à l’appui, dès l’information adressée par le notaire à la SAFER. À défaut de preuve, la SAFER préempte valablement et le tribunal déclare la société acquéreur en lieu et place du donataire, comme l’a fait le tribunal judiciaire de Carpentras avant confirmation par la cour d’appel.
Le même article exclut les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1, les aliénations moyennant rente viagère servie pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels, et, sous conditions de surface et de qualité du bénéficiaire, les acquisitions par les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation, ainsi que par les fermiers évincés par l’exercice d’un droit de reprise ou par les agriculteurs expropriés. Les acquisitions de terrains destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales sont également exclues, de même que les acquisitions destinées à la constitution ou à la préservation de jardins familiaux dans les agglomérations, dans la limite de 1 500 mètres carrés. Les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre échappent en principe à la préemption, sauf quatre exceptions : vente conjointe avec des parcelles non boisées de la même exploitation, semis ou plantations de faible étendue dont la destruction a été décidée ou réalisés en violation des règles de boisement, parcelles ayant fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou dispensées de déclaration, et parcelles situées dans un périmètre d’aménagement foncier en zone forestière. Enfin, les biens compris dans un plan de cession d’entreprise arrêté en procédure collective et les acquisitions croisées de nue-propriété par l’usufruitier, ou d’usufruit par le nu-propriétaire, sont hors champ.
Deux protections particulières méritent l’attention des exploitants. D’une part, l’article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place », lorsque ce preneur exploite le bien depuis plus de trois ans, est titulaire du droit de préemption du fermier prévu par l’article L. 412-5 et exploite régulièrement au regard du contrôle des structures. Autrement dit, face à un fermier en place qui remplit ces trois conditions, la SAFER doit s’effacer : la priorité appartient au preneur. La condition de durée peut avoir été remplie par le conjoint, le partenaire de PACS ou un ascendant du preneur, ce qui élargit la protection aux transmissions familiales de l’exploitation. D’autre part, le droit de la SAFER ne prime pas les droits de préemption de l’État, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers attributaires préférentiels : si le département ou la commune préempte au titre des espaces naturels sensibles ou du droit de préemption urbain, la SAFER ne peut passer devant eux.
Pour les opérations à titre gratuit, la règle est plus subtile et souvent mal comprise : les cessions entre vifs à titre gratuit sont soumises au droit de préemption de la SAFER, sauf si elles sont effectuées entre collatéraux jusqu’au sixième degré. Une donation entre cousins issus de germains peut donc échapper à la préemption là où une donation entre étrangers y reste soumise. Dans tous les cas, le notaire doit informer la SAFER deux mois avant la cession envisagée, et c’est à ce stade que le motif d’exemption doit être établi avec pièces justificatives, comme l’a montré l’affaire nîmoise où l’absence de preuve a conduit à l’annulation de la donation.
B. Les limites tenant au bien, aux seuils de surface et au périmètre de la vente
Même hors exemptions familiales, la SAFER ne peut pas tout préempter. Son droit ne joue que dans les zones où elle a été habilitée et, le cas échéant, au-dessus d’une superficie minimale. L’article L. 143-7 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que les conditions d’exercice du droit de préemption sont fixées par décret pour chaque SAFER, après avis des commissions départementales d’orientation de l’agriculture, des chambres d’agriculture et consultation du public. Avant de conclure qu’une vente est préemptable, il faut donc vérifier le décret applicable à la SAFER locale : une parcelle située hors zone d’intervention ou en dessous du seuil de surface ne peut pas être préemptée. L’illégalité pour vice de forme ou de procédure de ce décret ne peut plus être invoquée par voie d’exception six mois après sa publication, et son annulation ne remet pas en cause les préemptions devenues définitives : la contestation du périmètre doit donc intervenir tôt, avant que la décision ne soit définitive.
La nature du bien compte également. Les terrains sans vocation agricole, situés hors zone agricole protégée, hors périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains et hors zone agricole ou naturelle du plan local d’urbanisme, ne relèvent pas du droit de préemption. Les bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole peuvent en revanche être préemptés, de même que les bâtiments utilisés pour l’activité agricole au cours des dix dernières années dans les zones concernées, lorsqu’il s’agit de leur rendre un usage agricole. Cette extension aux bâtiments explique des litiges fréquents sur les ventes mixtes associant maison et terres : le vendeur qui croit céder une simple maison de campagne découvre que la SAFER peut préempter l’ensemble dès lors que les bâtiments ont eu un usage agricole récent. À l’inverse, lorsque les bâtiments ont fait l’objet d’un changement de destination régulier depuis plus de dix ans, hors violation des règles d’urbanisme, la SAFER ne peut plus invoquer ce fondement. Chaque vente mixte appelle donc une analyse parcelle par parcelle et bâtiment par bâtiment, avant la notification au notaire.
Le droit de préemption peut aussi porter sur la totalité des parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, mais uniquement lorsque l’exercice de ce droit a pour objet l’installation d’un agriculteur. Une cession de parts sans projet d’installation ne remplit pas cette condition et la SAFER ne peut pas préempter sur ce fondement. De même, la SAFER ne peut préempter la nue-propriété que si elle détient déjà l’usufruit, peut l’acquérir en même temps, ou si la durée d’usufruit restant à courir ne dépasse pas cinq ans. Ces verrous techniques sont autant de moyens de défense pour le cédant et le cessionnaire qui vérifient systématiquement l’objet social de la société, la réalité du projet d’installation et la consistance exacte des droits cédés.
La procédure de notification encadre strictement l’action de la SAFER. Le notaire chargé d’instrumenter la cession notifie le projet à la SAFER, qui dispose d’un délai de deux mois pour répondre. La SAFER peut demander à visiter le bien, et le propriétaire est invité à faire connaître dès la notification s’il accepte cette visite ; le délai de préemption est alors suspendu jusqu’au refus ou jusqu’à la visite, avec un reliquat minimal d’un mois pour décider. Passé le délai sans réponse, le silence de la SAFER vaut renonciation. Pour le vendeur, ces règles ont une portée pratique : exiger la preuve de la notification régulière, vérifier que la décision a été notifiée au notaire puis à l’acquéreur évincé dans les quinze jours, et contrôler que la visite a été proposée dans les formes. Toute irrégularité de cette chaîne fragilise la préemption.
Les lecteurs qui achètent des terres déjà louées à un fermier trouveront le tableau complet de l’articulation entre la préemption du preneur et celle de la SAFER dans notre analyse dédiée aux achats de terres louées, préemptions à purger et reprise possible, qui décrit l’ordre des purges et les réflexes devant le tribunal.
II. Contester une préemption que la SAFER ne pouvait pas exercer
A. Faire annuler une décision non motivée ou prise hors objectifs légaux
Lorsque la SAFER préempte alors que l’opération relevait d’une exemption ou hors de son périmètre, ou lorsqu’elle préempte sans justification suffisante, l’arme principale est l’action en nullité de la décision de préemption devant le tribunal judiciaire. Le fondement est l’article L. 143-3 du Code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Les objectifs autorisés sont énumérés par l’article L. 143-2 du même code : installation ou maintien des agriculteurs, consolidation d’exploitations pour atteindre une dimension économique viable, préservation de l’équilibre des exploitations compromis par des travaux publics, sauvegarde du caractère familial, lutte contre la spéculation foncière, conservation d’exploitations viables menacées par la cession séparée des terres et des bâtiments, mise en valeur de la forêt, protection de l’environnement et, depuis les évolutions récentes, contribution à la transition agroécologique. Toute décision qui ne rattache pas explicitement la préemption à l’un de ces objectifs encourt la nullité.
Le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 9 octobre 2025, rendu dans un litige opposant des vendeurs à la SAFER Occitanie à propos de trois fractions de parcelles vendues 10 000 euros, illustre avec précision le contrôle exercé par le juge. La SAFER avait visé l’objectif de consolidation des exploitations et d’amélioration de la répartition parcellaire, en expliquant que son intervention permettrait de soutenir un projet agricole porté par la commune, de préserver la vocation agricole des parcelles dans une zone agricole protégée, tout en luttant contre la cabanisation. Le tribunal a d’abord rappelé l’exigence de fond : la décision doit expliquer de façon claire et complète en quoi le projet permet d’atteindre l’objectif invoqué, avec des éléments précis tirés du contexte réel, et les motivations stéréotypées qui se bornent à recopier l’objectif légal doivent être écartées. Appliquant ces principes, le tribunal a jugé que la décision ne décrivait ni les objectifs et grandes lignes du projet communal et de la convention en cours de signature avec la commune et la cave coopérative, ni le lien concret entre ces parcelles et ce projet, que la lutte contre la cabanisation ne relevait pas de l’objectif visé, et que la configuration enclavée des parcelles, sans parcelle viticole adjacente, imposait une justification renforcée. En conséquence, la décision de préemption a été déclarée nulle faute de motivation suffisante, et la SAFER, qui réclamait 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive à la réitération de la vente, a été déboutée.
Ce jugement donne la méthode de contestation : demander la décision complète et sa notification, identifier l’objectif légal invoqué, vérifier que la motivation décrit un projet réel et le rôle précis des parcelles dans ce projet, et relever tout objectif étranger à la liste légale. Les moyens tirés de l’avis des commissaires du gouvernement sont plus étroits : dans cette affaire, le tribunal a relevé une contradiction partielle entre les deux avis, l’un favorable avec prix révisé et l’autre favorable au prix notifié, mais l’a jugée sans conséquence parce que seules les offres avec révision du prix sont soumises à l’accord exprès des commissaires. Le cœur du contrôle reste donc la motivation au regard des objectifs.
Deux autres points de contrôle doivent être systématiquement vérifiés. D’abord, la signature et l’habilitation : la décision doit être signée par le président du conseil d’administration ou par une personne régulièrement habilitée. Dans l’affaire nîmoise précitée, les appelants soutenaient qu’il était impossible d’identifier le signataire, deux noms figurant sur la décision. La cour d’appel a rejeté le moyen après examen : le signataire était identifié comme le directeur général délégué adjoint, bénéficiaire d’une délégation du directeur général délégué lui-même délégué par le conseil d’administration avec faculté de subdélégation pour instruire, décider et mettre en œuvre l’exercice du droit de préemption après accord des commissaires du gouvernement. Le moyen a donc échoué, mais il montre que la chaîne des délégations doit être produite et contrôlée : à défaut de délégation écrite et valable, la décision tombe. Ensuite, le délai de recours : sauf mise en cause du respect des objectifs de l’article L. 143-2, les actions contestant les décisions de préemption sont irrecevables au-delà de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques (article L. 143-13 du Code rural et de la pêche maritime). Le vendeur et l’acquéreur évincé doivent donc agir vite, faire constater la date de publicité de la décision et assigner dans ce délai de six mois, sous peine d’irrecevabilité quel que soit le bien-fondé de leurs moyens.
B. Garder la main sur le prix : offre à prix inférieur, retrait de la vente et révision judiciaire
La SAFER peut préempter au prix notifié, et la vente est alors parfaite par l’acceptation pure et simple de l’offre qui lui a été soumise. Mais lorsqu’elle estime le prix et les conditions exagérés, notamment au regard des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle peut adresser au notaire du vendeur, après accord des commissaires du gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions. C’est le mécanisme de l’article L. 143-10 du Code rural et de la pêche maritime, qui dispose : « Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L. 412-7. » Trois issues seulement : accepter l’offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal d’une demande de révision du prix. Si, dans les six mois de la notification de l’offre, le vendeur n’a ni accepté, ni retiré le bien, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre et la SAFER acquiert au prix qu’elle avait proposé. Ce délai de six mois est le délai vital du dossier : le vendeur qui laisse passer le temps sans acte positif perd son bien au prix décoté de la SAFER.
L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 28 novembre 2024, pourvoi numéro 23-18.746, a considérablement sécurisé la position du vendeur pendant la procédure de révision. Dans cette affaire, la SAFER Pays de la Loire avait préempté des biens agricoles notifiés au prix de 490 000 euros en offrant 307 000 euros, et la venderesse avait saisi le tribunal d’une demande de révision du prix. La cour d’appel d’Angers avait jugé que la venderesse ne pouvait renoncer à la vente qu’après fixation judiciaire du prix et que le retrait devait transiter par le notaire dans le délai de six mois. La Cour de cassation a censuré cette analyse et posé une règle claire : le vendeur qui a saisi le tribunal en révision du prix dans le délai de six mois peut retirer son bien de la vente à tout moment de la procédure, même avant que le juge ait fixé la valeur vénale, et il peut en informer la SAFER par un acte de procédure sans passer par le notaire. Autrement dit, une fois le tribunal saisi dans les six mois, le vendeur peut retirer son bien à tout moment de l’instance, y compris avant que le juge ait fixé la valeur vénale, et ce retrait peut résulter d’un acte de procédure, sans passer par le notaire. La Cour vise à la fois l’article L. 143-10 et l’article R. 143-12 du même code, qui organise les notifications : lorsque le vendeur accepte l’offre ou retire le bien, sa décision doit être portée à la connaissance de la SAFER par le notaire, et le délai de six mois court du jour de la réception par le notaire ; mais s’il choisit la voie judiciaire, il assigne la SAFER devant le tribunal, et c’est ensuite, dans le mois du jugement devenu définitif, que la SAFER doit faire parvenir sa décision au notaire, tandis que la décision du vendeur est notifiée par le notaire à la SAFER dans un délai de trois ans. Le silence de l’une ou l’autre partie pendant son délai respectif vaut renonciation. Pour le vendeur, la stratégie se déduit de ces textes : saisir le tribunal dans les six mois pour stopper la présomption d’acceptation, puis garder la faculté de retirer le bien à tout moment si la procédure s’enlise ou si le contexte change, ou attendre la fixation judiciaire et renoncer encore après le jugement, puisque lorsque le tribunal a fixé le prix, l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération.
Le contentieux du prix obéit à des règles propres. Le tribunal fixe la valeur vénale dans les conditions de l’article L. 412-7 du Code rural et de la pêche maritime, en fonction notamment des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre. Le vendeur doit donc constituer dès l’origine un dossier de références : actes de ventes comparables, avis de valeur, caractéristiques agronomiques, accès, irrigation, bâtiments, servitudes. La SAFER, de son côté, s’appuie sur ses propres références régionales. Lorsque le prix fixé par le tribunal ne satisfait aucune des parties, chacune peut renoncer ; mais si le vendeur le demande dans les trois ans d’un jugement devenu définitif, la SAFER ne peut refuser l’acquisition au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années. Cette garantie triennale protège le vendeur qui, après avoir obtenu un prix judiciaire, veut contraindre la SAFER à acheter à ce prix. En pratique, le vendeur compare trois scénarios chiffrés : accepter l’offre décotée et vendre vite, retirer le bien et conserver ou remettre en vente plus tard, ou poursuivre la révision pour obtenir la valeur vénale en assumant la durée et le coût de la procédure.
L’acquéreur évincé n’est pas démuni. Lorsque la préemption est annulée pour défaut de motivation ou pour exemption applicable, la vente initiale avec le vendeur reprend son cours et l’acquéreur peut en exiger la réitération. Lorsque la SAFER a préempté au prix notifié, l’acquéreur évincé peut contester la régularité de la décision dans le délai de six mois et demander au tribunal de constater que la vente à son profit doit se réaliser. Les candidats à la rétrocession disposent d’un recours propre : la SAFER doit motiver et publier sa décision de rétrocession et annoncer préalablement son intention de mettre en vente les fonds acquis ; les candidats évincés peuvent contester l’attribution devant le tribunal s’ils démontrent que la décision méconnaît les objectifs légaux. Dans tous les cas, la rapidité prime : faire notifier la décision, consigner les dates de publicité et de notification, et assigner dans les six mois.
En synthèse, la défense utile suit un ordre rigoureux. D’abord, vérifier si l’opération relevait d’une exemption de l’article L. 143-4 ou d’une protection comme celle du preneur en place, avec les preuves de parenté ou d’exploitation à l’appui. Ensuite, contrôler le périmètre et le bien : zone d’intervention, seuil de surface, vocation agricole, nature des droits cédés. Puis attaquer la décision sur sa motivation et son habilitation, dans le délai de six mois. Enfin, sur le prix, choisir en connaissance de cause entre acceptation, retrait et révision judiciaire, en sachant que la saisine du tribunal dans les six mois préserve la faculté de retirer le bien à tout moment de la procédure. Chacune de ces étapes se joue sur pièces et sur délais, et l’ordre dans lequel elles sont traitées conditionne l’issue du litige.
La SAFER ne peut pas préempter les cessions en famille jusqu’au quatrième degré à titre onéreux, ni les donations entre proches jusqu’au sixième degré, ni les échanges, les bois et forêts hors exceptions, les jardins familiaux, les biens des plans de cession d’entreprise et les opérations hors de sa zone ou sous son seuil d’intervention. Elle ne peut pas passer devant l’État et les collectivités préempteurs prioritaires, ni évincer le fermier en place qui exploite depuis plus de trois ans avec un droit de préemption et une exploitation régulière. Et lorsqu’elle préempte dans son champ, sa décision n’est valable que motivée par référence explicite aux objectifs légaux, avec une justification concrète du rôle des parcelles, une signature habilitée et une procédure notifiée dans les délais. Le tribunal judiciaire sanctionne les motivations stéréotypées par la nullité, comme à Montpellier en 2025, exige la preuve de l’exemption familiale, comme à Nîmes en 2026, et garantit au vendeur le droit de retirer son bien à tout moment après saisine en révision du prix, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2024. Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, le réflexe décisif reste le même : vérifier l’exemption et le périmètre dès la notification, exiger la décision motivée complète, et agir dans les six mois, sur le prix comme sur la régularité de la préemption.