Signer un bail rural pour dix-huit ans ou davantage engage deux générations d’exploitants et de propriétaires. Le preneur y gagne une stabilité rare, le bailleur une contrepartie financière et des règles de sortie assouplies, mais chacun découvre ensuite que le bail à long terme ne fonctionne pas comme un bail de neuf ans prolongé. Le congé n’y obéit pas aux mêmes conditions, la cession hors du cercle familial y suit un régime propre et le prix y supporte des majorations encadrées. Quand le bailleur veut reprendre, quand le fermier veut céder à un tiers ou quand le renouvellement est contesté, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche en appliquant des textes d’ordre public que les parties ne peuvent écarter par une simple clause.

Cet article explique comment conclure un bail rural à long terme ou un bail cessible hors du cadre familial, comment le renouveler ou y mettre fin, et comment céder, résilier ou obtenir l’indemnité de sortie devant le tribunal paritaire. Les règles sont illustrées par trois décisions récentes lues intégralement : le jugement du tribunal paritaire d’Évreux du 14 janvier 2025 sur le congé délivré dans un bail de vingt-cinq ans à tacite reconduction, l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 18 novembre 2025 sur l’autorisation de céder le bail au fils du preneur malgré le refus du bailleur, et l’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 18 juin 2026 sur la cession autorisée d’un bail à long terme de dix-huit ans à l’approche de la retraite du preneur.

I. Conclure un bail qui dure : le long terme et le cessible hors famille

A. Le bail à long terme de dix-huit ans, vingt-cinq ans et le bail de carrière

Le bail à long terme se définit d’abord par sa durée. L’article L. 416-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l’article L. 416-5 , sans possibilité de reprise triennale pendant son cours. » Le preneur échappe ainsi aux reprises sexennales et triennales qui rythment le bail ordinaire, et le bailleur accepte de se lier pour une période qui dépasse largement les neuf ans du statut du fermage. La contrepartie figure dans le même texte : ce bail « est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 », et le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du chapitre du long terme, avec les clauses du bail précédent sauf convention contraire. À défaut d’accord entre les parties sur les conditions du nouveau bail, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées.

La conversion d’un bail ordinaire en bail à long terme peut intervenir à tout moment par accord des parties, soit par transformation du bail initial, soit par la conclusion d’un nouveau bail. Le mécanisme comporte toutefois un piège pour le preneur qui refuserait la proposition du bailleur : lorsque la conversion n’implique aucune autre modification que l’allongement de la durée et que le bailleur s’engage à ne demander aucune majoration du prix, le refus du preneur le prive du bénéfice des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-46, c’est-à-dire du droit de céder dans le cadre familial et du droit au renouvellement. Le bailleur qui prend cet engagement ne peut pour sa part se prévaloir des dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-13. Les parties peuvent en outre convenir que les descendants du preneur ne bénéficieront pas des articles L. 411-35 et L. 411-38, et qu’en cas de décès du preneur et de transmission du bail aux membres de sa famille, ceux-ci ne pourront, à l’expiration du bail, exciper du droit au renouvellement, avec une réserve lorsque le preneur décède moins de dix-huit mois avant l’expiration. Chaque conversion mérite donc une lecture attentive de ce qui est abandonné en échange des années gagnées.

Au-delà de dix-huit ans, le bail d’au moins vingt-cinq ans ouvre un régime de sortie propre. L’article L. 416-3 du même code prévoit que « si la durée du bail initial est d’au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. » Dans ce cas, chacune des parties peut décider d’y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions de la section VIII du chapitre premier, et le même article précise que « Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. » Sans clause de tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé. La distinction entre ces deux issues commande tout le contentieux : le jugement d’Évreux du 14 janvier 2025 en fournit l’illustration. Un bail rural à long terme de vingt-cinq ans avait été consenti par acte authentique le 18 novembre 1998 pour 35 hectares, avec une clause intitulée « Droit au renouvellement » stipulant qu’en application de l’article L. 416-3, le bail se renouvellerait à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction, chaque partie pouvant y mettre fin à la date initialement retenue ou lors de l’une des échéances annuelles suivantes. Les héritiers du bailleur décédé avaient délivré congé le 29 décembre 2021 à effet du 28 septembre 2026. Le preneur contestait la validité du congé, soutenait que les mentions de l’article L. 411-47 auraient dû y figurer et que la date d’effet était erronée, le bail s’étant selon lui renouvelé pour neuf ans jusqu’en 2032. Le tribunal paritaire a écarté ces moyens : le texte de l’article L. 416-3, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006 applicable au litige, instaure un régime dérogatoire de résiliation distinct de celui de l’article L. 416-1, de sorte que le congé peut être délivré « sans exigence de motivation » et en excluant l’application des articles L. 411-46 à L. 411-68. Délivré dans le délai de quatre ans et à effet du 28 septembre 2026, le congé était régulier, sans qu’aucune condition de forme particulière soit imposée. Le preneur a été débouté de sa demande d’annulation.

Le bail de carrière constitue la forme la plus longue du bail à long terme. L’article L. 416-5 dispose que « Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil mentionné à l’article L. 312-1 , qu’il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole. » Son prix reste celui du bail de neuf ans, avec une majoration possible qui ne peut dépasser un coefficient égal à 1 % par année de validité du bail s’il s’agit d’un bail à ferme. Ce bail accompagne le preneur jusqu’à sa retraite et s’éteint avec elle : il répond à la situation de l’exploitant qui veut sécuriser toute sa carrière sans transmettre, et à celle du bailleur qui accepte une longue stabilité en échange d’un terme certain et d’un prix légèrement relevé.

Le prix du bail à long terme ordinaire obéit à des règles propres fixées par les textes et les arrêtés préfectoraux pris pour leur application. Le preneur doit vérifier le barème applicable dans le département, les majorations pour durée supérieure à dix-huit ans et les compléments éventuels, tandis que le bailleur doit s’assurer que le prix stipulé reste dans la fourchette autorisée. Un prix illicite expose le bailleur à une action en contestation et en répétition du trop-perçu devant le tribunal paritaire, indépendamment de la durée convenue. La durée ne protège jamais un prix irrégulier.

B. Le bail cessible hors du cadre familial : acte authentique, prix majoré et cession organisée

Le bail cessible hors du cadre familial permet au preneur de céder son bail à une personne étrangère à sa famille, ce que le statut du fermage interdit en principe. L’article L. 418-1 du Code rural et de la pêche maritime subordonne cette faculté à une condition de forme stricte : « L’insertion dans le contrat de bail d’une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre. » À défaut, la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par le chapitre du cessible. Un acte sous seing privé, même enregistré, même précis, ne suffit pas : l’intervention du notaire et la mention expresse de soumission au chapitre VIII conditionnent tout le régime. Les parties qui négligent cette forme se retrouvent avec un bail ordinaire, et la cession à un tiers envisagée retombe sous l’interdiction de l’article L. 411-35.

La durée minimale de ce bail est de dix-huit ans, comme le prévoit l’article L. 418-2 : « La durée minimale du bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 est de dix-huit ans. » Son prix se compose des loyers de l’article L. 411-11 fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour une durée supérieure à dix-huit ans, et les minima du même article. Le supplément de prix rémunère la cessibilité : le preneur paie la liberté de transmettre à un tiers, et le bailleur reçoit une majoration qui compense l’arrivée possible d’un exploitant qu’il n’a pas choisi. Comme pour le long terme, le contrôle du prix devant le tribunal paritaire reste ouvert.

Le régime comporte des dérogations importantes au statut ordinaire. Lorsque le bail cessible a été conclu depuis au moins trois ans, les articles L. 143-1 à L. 143-15 et L. 412-7 ne s’appliquent pas aux biens loués, ce qui écarte le droit de préemption de la SAFER et celui du preneur en place sur ces biens. Les parties peuvent en outre déroger par convention expresse, au moyen de clauses validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, aux articles L. 411-25 à L. 411-29, L. 415-1, L. 415-2 et L. 415-7, convenir d’une répartition différente de la charge des primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués, et prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. Cette dernière stipulation mérite l’attention des deux parties : elle offre au bailleur un droit de préférence sur la cession, mais elle doit être rédigée avec précision pour rester applicable le jour où le preneur présente un cessionnaire.

Le renouvellement du bail cessible suit une logique comparable à celle du long terme avec ses propres délais. L’article L. 418-3 prévoit qu’ « A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois au moins avant son terme, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans. » Ce congé est notifié sans que soient exigées les conditions de la section VIII du chapitre premier, et le bail renouvelé reste soumis au chapitre du cessible, avec les clauses du bail précédent sauf convention contraire. En cas de désaccord, le tribunal paritaire statue sur les conditions contestées du nouveau bail. La souplesse du congé, qui n’a pas à invoquer un motif de reprise ou un manquement, constitue l’un des attraits du cessible pour le bailleur, symétrique de la liberté de céder pour le preneur.

Avant de signer, les parties vérifient donc quatre points : la forme authentique et la mention expresse de soumission au chapitre VIII, la durée d’au moins dix-huit ans, le prix dans la fourchette majorée applicable dans le département, et les clauses particulières validées par la commission paritaire lorsque les parties souhaitent déroger aux textes supplétifs. Le preneur compare ce coût global avec celui d’un bail ordinaire complété, le cas échéant, d’une mise à disposition au profit d’une société. Le bailleur mesure l’avantage d’un congé sans motif au renouvellement face à l’inconvénient d’une cession possible à un tiers et de l’exclusion de la préemption SAFER après trois ans. Ce calcul initial conditionne la tranquillité des dix-huit années suivantes.

II. Vivre avec le bail et en sortir : renouvellement, congé, cession et indemnité

A. Renouvellement, congé et reprise : des délais qui ne pardonnent pas

Dans le bail ordinaire comme dans le bail à long terme renouvelé par période de neuf ans, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement. L’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 . » Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur. L’article L. 411-47 impose à cet effet que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » À peine de nullité, ce congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54, la nullité n’étant toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. La contestation du congé obéit à des délais stricts devant le tribunal paritaire, et le preneur qui laisse passer le délai de saisine perd le droit de discuter un congé même irrégulier.

Le bail à long terme aménage ce droit avec deux tempéraments. D’une part, l’article L. 416-1 rappelle que « Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47 », de sorte que le congé opposé au renouvellement d’un long terme par période de neuf ans reste soumis aux mentions protectrices du preneur. D’autre part, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement ou mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur a atteint cet âge, sans être tenue de remplir les conditions de la section VIII. La retraite du preneur fluidifie ainsi la sortie, dans un sens comme dans l’autre.

Le régime dérogatoire du bail de vingt-cinq ans à tacite reconduction écarte en revanche ces mentions. Le jugement d’Évreux du 14 janvier 2025 l’établit nettement : dès lors que le bail comporte la clause de renouvellement sans limitation de durée prévue à l’article L. 416-3, les articles L. 411-46 à L. 411-68 ne s’appliquent pas, le congé n’a pas à être motivé et n’a pas à reproduire les mentions de l’article L. 411-47. Seul compte le délai : le congé doit être délivré de telle sorte qu’il prenne effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. En l’espèce, le congé du 29 décembre 2021 à effet du 28 septembre 2026 respectait ce délai et a été jugé régulier, malgré la mention d’un délai de dix-huit mois dans la clause du bail, largement respectée en tout état de cause. Les bailleurs qui disposent d’un tel bail doivent vérifier la date d’effet plutôt que la motivation ; les preneurs doivent comprendre qu’un congé non motivé peut être valable dans ce cadre et concentrer leur défense sur le calcul du délai et la réalité de la clause.

La reprise du bien loué pour l’exploiter personnellement reste possible dans les cas prévus par les textes, y compris à l’expiration d’un bail à long terme renouvelé par neuf ans, mais elle suppose de satisfaire des conditions de fond contrôlées par le juge. L’article L. 411-59 exige du bénéficiaire de la reprise qu’ « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, avec le cheptel et le matériel nécessaires. Le congé pour reprise doit désigner précisément le bénéficiaire et son habitation future, et le preneur peut contester la réalité du projet, la qualité du repreneur ou le respect de l’engagement d’exploiter. Les décisions rendues en 2026 sur le statut du fermage, la préemption et le prix des terres éclairent ces conditions de reprise et de contestation dans leur ensemble, comme le montre la synthèse des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Le preneur qui conteste un congé pour reprise rassemble les pièces sur l’activité réelle du repreneur désigné, tandis que le bailleur qui délivre ce congé s’assure que le bénéficiaire remplira effectivement l’obligation d’exploitation pendant neuf ans.

B. Céder dans la famille ou hors de la famille, résilier pour manquement et solder les améliorations

Hors du bail cessible, la cession du bail rural à une personne étrangère à la famille est interdite. L’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe en ces termes : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » Le même article ajoute aussitôt la voie judiciaire : « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Le preneur peut également, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou partenaire participant à l’exploitation ou un descendant majeur. Toute sous-location reste interdite, sous la seule réserve des sous-locations saisonnières pour un usage de vacances ou de loisirs autorisées par le bailleur, d’une durée maximale de trois mois consécutifs et sans droit au renouvellement.

Deux arrêts récents montrent comment le juge applique ces textes. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Riom le 18 novembre 2025, le preneur d’un bail à ferme portant sur une quinzaine d’hectares avait demandé l’agrément de la bailleresse pour céder le bail à son fils, essuyé un refus, puis saisi le tribunal paritaire de Moulins qui avait autorisé la cession à effet du 16 mai 2024. La cour a confirmé l’analyse des premiers juges sur le cadre applicable : « Le tribunal statue sur la demande d’autorisation de cession du bail au regard de l’intérêt légitime du bailleur qui s’apprécie non pas en fonction des projets de ce dernier, mais en fonction de la bonne foi du cédant et de la capacité du cessionnaire à respecter les obligations nées du contrat. » Le projet de vendre du bailleur ne constitue pas un motif d’opposition, et « tout refus doit être justifié par un préjudice porté aux intérêts légitimes du bailleur, sans qu’intervienne la notion d’avantage pour la situation du propriétaire. » La cour a écarté successivement les quatre manquements invoqués : l’exploitation des terres après la fin alléguée du bail, postérieure à la demande, car « La bonne foi du cédant est appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation de cession » ; l’absence alléguée d’autorisation d’exploiter, qui ne concernait pas le bail litigieux ; l’exploitation d’une parcelle hors bail, couverte par une clause de réserve et de mise à disposition ; et la pollution de l’étang, établie par des analyses postérieures à la demande, de cause incertaine, alors que le bail prévoyait un passage pour l’abreuvement des bêtes. La cour a également relevé que le cessionnaire exploitait 70 hectares en agriculture biologique, résidait à proximité et élevait des bovins, et que le défaut d’autorisation d’exploiter, qui peut justifier la nullité d’un bail, n’était pas caractérisé pour le bail en cause. L’autorisation de céder a été maintenue.

L’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 18 juin 2026 concerne directement un bail rural à long terme de dix-huit ans consenti par acte notarié le 20 février 2001 à effet du 1er octobre 2000 pour un peu plus de 11 hectares. Le preneur, approchant de la retraite, avait sollicité l’autorisation des bailleurs héritiers de céder le bail à son fils, puis, faute d’agrément, saisi le tribunal paritaire de Saint-Dizier qui avait autorisé la cession judiciaire, rejeté la demande de résiliation du bailleur et ses demandes financières. La cour a statué sur l’appel du bailleur dans ce cadre : autorisation de cession d’un long terme à un descendant, contrôle de la bonne foi du cédant et des capacités du cessionnaire, sort des demandes de résiliation et d’impôts et taxes. Cette décision montre que le long terme ne fait pas obstacle à la cession familiale autorisée par l’article L. 411-35, et que le départ à la retraite du preneur constitue le moment typique où se nouent ensemble la cession au descendant, la fin du bail et, le cas échéant, la demande d’indemnité de sortie.

La résiliation judiciaire pour manquement reste ouverte dans les deux régimes. L’article L. 411-31 permet au bailleur de demander la résiliation s’il justifie de motifs limitativement énumérés, parmi lesquels deux défauts de paiement du fermage ayant persisté trois mois après une mise en demeure qui rappelle les termes du texte, des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, le non-respect des clauses environnementales de l’article L. 411-27, la contravention aux articles L. 411-35 et L. 411-38, ou la contravention aux obligations des articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 lorsqu’elle est de nature à porter préjudice au bailleur. Ces motifs ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le bailleur qui envisage une résiliation notifie une mise en demeure régulière, rassemble la preuve des manquements et vérifie qu’aucune cause d’exonération ne les neutralise. Le preneur menacé contrôle la régularité de la mise en demeure, paie ou remédie dans les délais, et établit la force majeure ou les raisons sérieuses et légitimes lorsqu’elles existent.

La fin du bail, quelle qu’en soit la cause, ouvre le compte des améliorations. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation, effectuées avec l’accord du bailleur et excédant les obligations légales du preneur, ainsi que les travaux de mise en conformité avec la législation. Le montant se calcule selon les règles de l’article L. 411-71, par comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie ou au moyen d’une expertise. Le jugement d’Évreux illustre la démarche : le preneur débouté de sa contestation du congé sollicitait à titre subsidiaire une expertise sur le fondement de l’article L. 411-69 pour fixer l’indemnité due au preneur sortant. Le preneur qui quitte les lieux après dix-huit ou vingt-cinq ans d’exploitation fait donc constater l’état de sortie, conserve les factures et les autorisations de travaux, et demande l’expertise avant que les traces des améliorations ne disparaissent. Le bailleur provisionne ce risque et vérifie l’utilité effective des aménagements invoqués.

Conclusion

Le bail rural à long terme et le bail cessible hors du cadre familial offrent au preneur une stabilité et une transmissibilité sans équivalent dans le statut du fermage, au prix d’un formalisme et d’un coût que les parties doivent accepter en connaissance de cause. L’acte authentique et la mention expresse conditionnent le cessible, la durée d’au moins dix-huit ans et le prix majoré structurent les deux régimes, et la clause de tacite reconduction du bail de vingt-cinq ans fait basculer le congé dans un régime dérogatoire où la motivation n’est plus exigée mais où le délai de quatre ans devient décisif. La cession familiale reste possible dans le long terme avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, qui s’apprécie à la date de la demande au regard de la bonne foi du cédant et des capacités du cessionnaire, sans que le projet de vendre du bailleur y fasse obstacle. La résiliation pour manquement et l’indemnité du preneur sortant soldent les différends que la durée n’a pas apaisés. Devant le tribunal paritaire, chaque délai compte et chaque écrit pèse : le bailleur notifie à temps et motive quand les textes l’exigent, le preneur conteste dans les délais, demande l’autorisation de céder avant de transmettre, et fait constater ses améliorations avant de partir.