Votre fermier pulvérise ses parcelles louées à quelques mètres des maisons du hameau. Un voisin se plaint d’odeurs et de dérive de pulvérisation sur son jardin, la mairie vous écrit en tant que propriétaire, et vous vous demandez si le fermier a enfreint les distances réglementaires, qui répond du trouble causé aux riverains, et si ces faits permettent de remettre en cause le bail rural. La réponse se joue sur deux terrains distincts qu’il ne faut pas confondre : le respect par le preneur de ses obligations d’exploitant, sanctionné devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et la responsabilité du trouble anormal de voisinage, qui obéit à ses propres règles devant le juge judiciaire.

Le principe se résume ainsi : le preneur doit cultiver raisonnablement et respecter la réglementation des produits phytopharmaceutiques, et des manquements graves et prouvés peuvent fonder une résiliation du bail. Mais un épandage conforme aux distances et aux chartes locales, pour une activité antérieure à l’installation des voisins, ne constitue ni une faute du fermier ni un trouble indemnisable. Entre ces deux pôles, tout dépend des preuves : constats, relevés, mises en demeure et analyses. Cet article décrit les règles applicables, les décisions rendues par les juges lus dans leur texte intégral, et la conduite à tenir des deux côtés, bailleur comme preneur, avant tout contentieux.

I. L’épandage irrégulier du fermier, un manquement aux obligations du bail rural

A. Les distances et les règles que le preneur doit respecter sur les terres louées

Le preneur d’un bail rural n’exploite pas comme il l’entend : ses obligations relatives à l’utilisation du fonds sont encadrées par la loi. Aux termes de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime : « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. » Le renvoi au droit commun du fermage est donc exprès, et l’article 1766 du code civil précise le standard attendu : « s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Cultiver raisonnablement, en 2026, inclut le respect de la réglementation des produits phytopharmaceutiques : un preneur qui traite en violation des distances de sécurité ou des interdictions locales ne cultive pas dans les règles, et le bailleur peut s’en prévaloir.

Cette réglementation repose d’abord sur l’article L. 253-7 du code rural et de la pêche maritime, qui permet à l’autorité administrative de prendre toute mesure d’interdiction ou de restriction d’utilisation des produits phytopharmaceutiques dans l’intérêt de la santé publique ou de l’environnement. Sur ce fondement, l’arrêté du 4 mai 2017 relatif à la mise sur le marché et à l’utilisation des produits phytopharmaceutiques, pris pour l’application de l’article L. 253-7 du code rural et de la pêche maritime, fixe le socle des précautions : zones non traitées à proximité des points d’eau, obligation de mettre en oeuvre des dispositifs anti-dérive pour éviter l’entraînement du produit hors de la parcelle, et conditions de vent, de matériel et de délais avant récolte que le preneur professionnel est censé connaître et appliquer sur chaque parcelle, louée ou non.

À proximité des habitations, le régime des zones de non-traitement complète ce socle depuis l’arrêté du 27 décembre 2019, pris après l’avis de l’Agence nationale de sécurité sanitaire et les chartes d’engagements départementales. Par défaut, une distance minimale de dix mètres s’applique aux traitements à proximité des lieux d’habitation, portée à vingt mètres pour les substances les plus dangereuses, avec une réduction possible à cinq mètres lorsque le traitement est réalisé avec du matériel anti-dérive performant dans le cadre d’une charte locale approuvée. Ces distances valent pour l’exploitant lui-même, qu’il soit propriétaire ou fermier : le statut du fermage ne crée aucune dispense, et le bailleur qui constate des passages répétés du pulvérisateur au ras des maisons détient un grief potentiellement sérieux, à condition de le documenter.

La pulvérisation aérienne obéit à un régime encore plus strict. L’article L. 253-8 du code rural et de la pêche maritime dispose en son premier paragraphe que la pulvérisation aérienne des produits phytopharmaceutiques est interdite, sauf dérogations temporaires accordées par arrêté interministériel pour un danger sanitaire grave ou pour des programmes expérimentaux de drones sur des parcelles en pente ou des cultures spécifiques. Un fermier qui ferait traiter ses terres louées par aéronef sans autorisation s’exposerait donc à une sanction administrative directe, et le bailleur informé d’une telle pratique devrait réagir par écrit sans délai, car l’irrégularité est ici manifeste et aisément vérifiable par les services de la direction régionale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt.

En pratique, le bailleur qui soupçonne des épandages irréguliers commence par rassembler des éléments objectifs : dates et heures des traitements, photographies du matériel à proximité des maisons, relevés de la station météo locale sur la force du vent, courriers des voisins, et le cas échéant signalement au maire et à la direction départementale des territoires. Le preneur, de son côté, se défend en conservant son registre phytosanitaire, ses factures de produits homologués, les bulletins météo du jour du traitement, les réglages du pulvérisateur et la charte locale applicable dans le département. Ce dossier de preuves fera foi devant le tribunal paritaire : sans lui, le grief reste une allégation, et les juges des baux ruraux, comme tous les juges civils, statuent sur preuves, non sur impressions.

B. Quand l’irrégularité devient un motif de résiliation du bail devant le tribunal paritaire

La résiliation du bail rural pour manquement du preneur n’est ouverte que dans des cas limitativement énumérés. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 » Des épandages répétés en violation des distances réglementaires, ayant entraîné des sanctions administratives, des plaintes documentées ou une dégradation du fonds, relèvent du deuxième motif : des agissements compromettant la bonne exploitation, au sens où ils exposent le fonds à des restrictions d’usage, à des contrôles et à une dépréciation durable des relations avec le voisinage et l’administration.

Le même article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ajoute aussitôt une limite protectrice du preneur : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Un traitement imposé par un arrêté préfectoral de lutte obligatoire contre un organisme nuisible, par exemple la flavescence dorée de la vigne, ne peut pas être reproché au fermier qui l’exécute selon les prescriptions officielles, même si les voisins s’en plaignent. De même, une dérive accidentelle lors d’un épisode de vent soudain, alors que le traitement avait été engagé par temps calme avec du matériel réglé, relève davantage de l’aléa que de la faute caractérisée. Le bailleur doit donc distinguer l’infraction répétée et délibérée, qui compromet l’exploitation, de l’incident isolé et excusable, que le juge écartera.

La jurisprudence des chambres des baux ruraux illustre cette exigence de preuve et de gravité. Par arrêt du 23 septembre 2025, RG 23/03136, la cour d’appel de Nîmes, statuant sur l’appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès, a rejeté une demande de résolution judiciaire du bail formée par un bailleur qui invoquait de nombreux manquements de son fermier sur le fondement des articles L. 411-31 et suivants : la cour a jugé que « Une telle mesure n’a pas vocation à suppléer à la carence de preuve des parties. » à propos de l’expertise sollicitée pour établir les manquements, puis a tranché : « Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès le 11 septembre 2023 en l’ensemble de ses dispositions ». L’enseignement vaut pour les griefs d’épandage : accumuler les reproches sans pièces probantes, puis demander une expertise pour les établir, ne suffit pas. Le bailleur doit apporter lui-même la preuve des faits, et l’expertise judiciaire n’est qu’un complément d’instruction, jamais un substitut à un dossier vide.

À l’inverse, lorsque les manquements sont établis, les juges prononcent la résiliation sans hésiter. Par arrêt du 6 mars 2025, RG 24/02517, la cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, a infirmé le jugement du tribunal paritaire de Saint-Nazaire et décidé : « Prononce la résiliation » du bail écrit de 2013 et du bail verbal complémentaire, avant d’ordonner que les occupants « devront libérer l’ensemble des immeubles loués avant le 31 juillet 2025 ». Dans cette affaire, le preneur avait cessé d’exploiter personnellement et laissé un tiers occuper les terres sans régularisation, ce que la cour a sanctionné par la rupture des deux baux et une astreinte de cinquante euros par jour de retard. Transposée aux épandages, la leçon est claire : un fermier qui persiste à traiter en violation des règles après mises en demeure, au point de compromettre durablement l’exploitation du fonds et d’exposer le bailleur à des sanctions, s’expose à la même sanction, y compris pour des parcelles relevant d’un bail verbal, que le juge résilie au même titre que le bail écrit.

La procédure, enfin, commande la prudence. Avant de saisir le tribunal paritaire, le bailleur adresse au preneur une mise en demeure détaillée, par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les faits datés, rappelant les textes applicables et demandant la cessation des pratiques dans un délai raisonnable. Cette lettre n’est pas exigée par l’article L. 411-31 pour le motif des agissements, contrairement au formalisme strict du motif des fermages impayés, mais elle conditionne en pratique le succès de la demande : un bailleur qui saisit le juge sans avoir alerté le fermier s’expose au reproche de déloyauté et à un rejet, tandis qu’une mise en demeure restée sans effet démontre la persistance du manquement. Le preneur qui la reçoit ne l’ignore jamais : il y répond par écrit, ajuste ses pratiques, produit son registre phytosanitaire et, si les faits sont contestés, propose un constat contradictoire par commissaire de justice. Devant le tribunal paritaire, le dossier le mieux documenté l’emporte, et la résiliation, sanction grave qui prive l’exploitant de son outil de travail, n’est prononcée que pour des manquements prouvés et persistants.

II. Voisins, responsabilité et défense du bail rural face aux plaintes

A. Qui répond du trouble : l’exploitant, et le jeu de l’antériorité agricole

Lorsqu’un riverain se plaint des pulvérisations du fermier, l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage vise d’abord l’auteur du trouble, c’est-à-dire l’exploitant qui traite, et non automatiquement le bailleur propriétaire des terres. Le fondement figure à l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Le fermier, bénéficiaire d’un bail rural qui l’autorise à exploiter, entre dans cette énumération lorsqu’il est à l’origine du trouble. Sa responsabilité est de plein droit : le voisin n’a pas à prouver une faute, seulement un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage agricole et un dommage qui en résulte. En revanche, le bailleur qui n’exploite pas et ne participe pas aux traitements n’est pas responsable de plein droit du seul fait qu’il est propriétaire des terres louées.

L’agriculture bénéficie toutefois d’une protection spécifique, dite de l’antériorité, qui fait souvent échec aux plaintes des nouveaux riverains. Le même article 1253 du code civil prévoit que la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble provient d’activités existant antérieurement à l’installation de la personne lésée, à condition qu’elles soient conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation. Le régime est précisé pour l’agriculture à l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que la responsabilité de l’article 1253 n’est pas engagée lorsque « le trouble anormal provient d’activités agricoles existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien » Concrètement, l’acquéreur d’une maison au milieu des champs, qui découvre ensuite les pulvérisations du fermier en place, ne peut pas obtenir la cessation d’une activité agricole antérieure à son arrivée dès lors que cette activité respecte la réglementation et n’a pas été aggravée. La conformité réglementaire est ici décisive : c’est elle qui fait le lien avec la première partie de cet article, car un épandage respectant les distances et les chartes verrouille à la fois le bail et la défense contre les voisins, tandis qu’un épandage irrégulier fait sauter les deux verrous en même temps. Pour une vue d’ensemble du statut du fermage, des congés et des préemptions, on se reportera à cette synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et les préemptions.

Les tribunaux appliquent ces principes avec constance. Par jugement du 6 juillet 2026, RG 24/00153, le tribunal judiciaire d’Auxerre a rejeté l’ensemble des demandes de voisins qui dénonçaient les nuisances d’une exploitation céréalière et bovine mitoyenne de leur maison, acquise en 2011 alors que l’exploitation préexistait : le tribunal a décidé « DEBOUTE [X] [F] et [R] [G] de l’ensemble de leurs demandes », après avoir constaté la préexistence de l’activité, sa conformité d’ensemble et l’absence de trouble démontré au-delà des inconvénients normaux de la vie rurale. La solution protège le fermier en place : des voisins installés après lui, qui invoquent des odeurs, des bruits et des passages de matériel inhérents à l’exploitation, sont déboutés lorsque l’activité est antérieure et régulière. Pour le preneur visé par une plainte, produire l’historique de l’exploitation, les autorisations et le registre des pratiques constitue donc la défense prioritaire, avant même toute discussion sur la réalité des nuisances alléguées.

Dans le même sens, par arrêt du 18 novembre 2025, RG 23/03215, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux qui avait rejeté la demande d’un voisin se plaignant d’effluents d’élevage : après expertise, la cour a estimé « qu’il n’est pas démontré l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, » relevant que les bâtiments étaient adaptés à la gestion des effluents, que l’exploitant avait réalisé les travaux préconisés et que les anomalies résiduelles n’étaient pas de nature à provoquer des rejets significatifs. L’arrêt rappelle une règle de charge de la preuve souvent ignorée des plaignants : c’est au voisin qui se plaint de démontrer le trouble anormal, par des mesures, des analyses ou des constats, et non à l’agriculteur de prouver qu’il ne pollue pas. Un dossier adverse fait de courriers indignés mais sans analyse d’eau, sans mesure de dérive et sans constat d’huissier ne prospère pas, et l’expertise, lorsqu’elle est ordonnée, profite à l’exploitant qui a mis son installation en conformité.

B. Conduite pratique : constats, mises en demeure et choix du bon juge

Bailleur et preneur ont intérêt à traiter une plainte de voisinage comme une alerte à gérer ensemble plutôt que comme une arme dans leur relation de bail. Dès réception d’un courrier de voisin ou de mairie, le bailleur le transmet au fermier par écrit et lui demande ses explications et ses pièces dans un délai bref, sans prendre parti sur la réalité des faits. Le preneur vérifie ses traitements des semaines concernées, rapproche les dates alléguées de son registre phytosanitaire et des données météo, et fait établir si besoin un constat par commissaire de justice sur l’état des cultures et les distances. Si les faits sont avérés, il corrige immédiatement ses pratiques et en informe le bailleur par écrit : cette réactivité, documentée, privera une future demande de résiliation de l’élément de persistance que les juges exigent. Si les faits sont contestés, les deux parties disposent d’une position commune et étayée à opposer au plaignant, ce qui évite que le bailleur ne nourrisse malgré lui le dossier adverse.

Le choix du juge dépend de l’objectif poursuivi, et les confusions sont fréquentes. La résiliation du bail rural pour agissements du preneur relève du tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour rompre le bail et ordonner l’expulsion du fermier. L’action du voisin en cessation du trouble et en indemnisation relève du juge judiciaire de droit commun, tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, qui peut condamner l’exploitant à des dommages et intérêts et ordonner des mesures de remise en état, mais ne peut pas résilier le bail rural auquel le voisin n’est pas partie. Le bailleur qui subit lui-même un préjudice propre, par exemple une dépréciation du fonds ou une sanction administrative liée aux pratiques du preneur, agit devant le tribunal paritaire sur le fondement de l’article L. 411-31, en demandant la résiliation et des dommages et intérêts. Saisir le mauvais juge fait perdre des mois : vérifier la compétence avant d’assigner est le premier réflexe, et l’assignation devant le tribunal paritaire suppose au préalable une tentative de conciliation, dont l’échec doit être constaté.

Les preuves se préparent des mois avant l’audience. Côté bailleur, le dossier d’une demande de résiliation pour épandages irréguliers comprend la copie du bail, la mise en demeure restée sans effet, les courriers des voisins et de la mairie, les constats de commissaire de justice, les éventuels procès-verbaux de l’administration et les photographies datées du matériel en action. Côté preneur, la défense comprend le registre phytosanitaire complet, les factures de produits homologués, les données météo des jours de traitement, les attestations du technicien ou de la coopérative sur les réglages du pulvérisateur, la charte locale applicable et les autorisations administratives en cours. Chacune des parties conserve les originaux et communique des copies lisibles : un juge submergé de pièces inexploitables tranche contre celui qui les produit. Et chacun garde à l’esprit la leçon de l’arrêt de Nîmes : l’expertise ne répare pas un dossier vide, car elle n’a pas vocation à suppléer la carence de preuve des parties.

Le montant des enjeux justifie cette rigueur. Outre la perte du bail, le preneur résilié pour faute s’expose à des dommages et intérêts envers le bailleur, au coût d’une expulsion avec astreinte, et aux sanctions administratives propres à la police des produits phytopharmaceutiques, qui peuvent inclure des amendes et des restrictions d’usage. Le voisin qui succombe dans son action supporte les dépens et une condamnation au titre des frais irrépétibles, comme les huit cents euros mis à la charge des plaignants déboutés par le tribunal d’Auxerre. Le bailleur qui succombe dans une demande de résiliation mal fondée paie le même prix : dépens, frais d’avocat de la partie adverse et, dans l’affaire jugée à Nîmes, mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Avant d’engager un contentieux dont le coût se chiffre en milliers d’euros, chaque partie fait vérifier son dossier par un examen franc des pièces : un grief d’épandage sans constat ni analyse ne vaut pas une assignation, tandis qu’un registre phytosanitaire en règle et une activité antérieure conforme valent une défense solide, devant le tribunal paritaire comme devant le juge du trouble de voisinage.

Votre fermier traite près des maisons ou vos voisins dénoncent ses pulvérisations : ne laissez ni la plainte ni le grief s’enliser. Faites constater les faits par écrit, exigez le registre phytosanitaire et les bulletins météo des jours visés, rapprochez chaque traitement allégué des distances réglementaires et de la charte locale, et adressez ou exigez une mise en demeure précise avant toute saisine du tribunal paritaire. Un épandage conforme à une activité antérieure et régulière se défend avec succès ; un épandage irrégulier et persistant, prouvé par des constats, fonde la résiliation du bail et expose l’exploitant à indemniser les riverains. Dans les deux cas, la preuve documentée le jour même vaut mieux que le souvenir reconstitué à l’audience.