Un propriétaire vous propose quarante hectares à reprendre, le fermage annoncé respecte le barème, puis vient la seconde demande, murmurée hors du bail : trente mille euros pour la reprise des améliorations, versés directement au sortant, plus une enveloppe au bailleur pour emporter sa décision. Sans ce versement, les terres iront à un autre candidat. Avec ce versement, vous entrez dans les lieux mais vous financez de votre poche une charge que la loi met au compte du bailleur. Ce dilemme se présente chaque année à des candidats à l’installation et à des exploitants en agrandissement, et il se paie deux fois : au moment de l’entrée, puis à la sortie quand chacun se renvoie la facture. Le contentieux du pas-de-porte reste l’un des plus actifs du statut du fermage, avec des décisions rendues encore en 2024 et 2025 qui précisent qui rembourse, combien et jusqu’à quand. Textes vérifiés en vigueur au 10 octobre 2026, décisions lues en intégralité.

Le principe tient en une phrase : à l’occasion d’un changement d’exploitant, nul ne peut monnayer l’accès au bail rural. La loi punit le versement illicite, ouvre sa répétition avec des intérêts majorés et enferme l’action dans un délai couperet qui surprend les plaideurs les plus avertis. Encore faut-il distinguer le versement prohibé des opérations que le code rural autorise, prouver ce qui a été payé et agir devant le bon juge avant l’expiration du bail. C’est l’objet des deux parties qui suivent : d’abord ce que la loi interdit et ce qu’elle permet, ensuite comment prouver, chiffrer et saisir le tribunal paritaire dans les temps.

I. Le pas-de-porte est interdit, mais tout versement à l’entrée n’est pas illicite

A. L’article L. 411-74 punit le versement et ouvre sa répétition majorée

Le texte vise large. L’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » Trois catégories de personnes répondent donc de l’infraction : le bailleur, le preneur sortant et l’intermédiaire, qu’il s’agisse d’un négociateur, d’un notaire indélicat ou de tout tiers qui s’entremet. La prohibition ne concerne pas le seul sortant qui monnaye son départ : elle frappe aussi le bailleur qui, après avoir exploité lui-même ses terres, consent un bail rural contre une remise d’argent. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 19 mars 2024 dans une espèce où le pas-de-porte avait été facturé par les bailleurs eux-mêmes, anciens exploitants, lors de la conclusion du bail du 28 novembre 2003 (CA Versailles, chambre civile 1-2, 19 mars 2024, RG 22/06487).

Deux branches composent l’illicite. La première vise la remise d’argent ou de valeurs non justifiée, sans contrepartie réelle : enveloppe en espèces, virement qualifié de droit d’entrée, chapeau, dessous de table, arrière-fumure. La seconde vise la reprise de biens mobiliers imposée à un prix déconnecté de leur valeur vénale : matériel, cheptel, stocks ou installations de stockage facturés le triple de leur prix. Dans les deux cas, la tentative suffit : obtenir ou tenter d’obtenir, imposer ou tenter d’imposer. Le candidat qui refuse de payer et perd les terres au profit d’un concurrent plus docile peut dénoncer la tentative, même sans avoir versé un euro. Les praticiens du Nord et du Pas-de-Calais, où cette tradition du droit d’entrée reste documentée par un cabinet d’avocats ruralistes dans un article du 4 novembre 2022, décrivent un mécanisme de chantage à l’entrée qui pénalise directement les jeunes agriculteurs : sans versement, pas de bail.

Le volet civil prolonge le volet pénal. Le même article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime poursuit : « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. » Puis : « Elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points. » Le preneur entrant qui a payé récupère donc le principal augmenté d’un intérêt qui court depuis le jour du versement, au taux légal majoré de trois points, avec capitalisation possible. Sur les litiges qui durent dix ou vingt ans, les intérêts représentent souvent la moitié de la condamnation. Dans l’affaire versaillaise précitée, les preneurs devenus demandeurs ont obtenu la restitution de 45 735,79 euros en principal, avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du versement, outre capitalisation : la facture d’améliorations du fonds datait du 27 novembre 2003 et l’arrêt intervient en mars 2024, soit plus de vingt ans d’intérêts majorés. Le bailleur qui encaisse un pas-de-porte place ainsi une dette à taux majoré sur sa propre tête, et chaque année de procédure l’alourdit.

Une règle chiffrée protège la reprise du mobilier. Toujours à l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime : « En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %. » Le législateur tolère une marge d’appréciation de dix pour cent sur l’estimation du matériel : en deçà, l’écart relève de l’aléa de l’expertise ; au-delà, l’excédent est sujet à répétition. Ce seuil ne concerne que les biens mobiliers. Quand la somme litigieuse rémunère des améliorations du fonds, la cour d’appel de Versailles écarte expressément le seuil : l’indemnité d’améliorations incombe au bailleur, toute somme mise à la charge du preneur entrant à ce titre constitue un pas-de-porte prohibé, sans que la règle des dix pour cent ait à s’appliquer. La ventilation de la facture d’entrée décide donc du régime : matériel et installations d’un côté, amélioration du fonds de l’autre.

Le délai de l’action contre le bailleur obéit à un texte couperet. L’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime conclut : « L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. » Trois enseignements se dégagent. D’abord, l’action contre le bailleur reste ouverte pendant tout le bail et ses renouvellements : la Cour de cassation juge qu’elle demeure recevable même quand le preneur a acquis une partie des terres en cours de bail, dès lors qu’il conserve la qualité de preneur pour le surplus (Cass. 3e civ., 15 juin 2005, n° 04-10.740, publié au Bulletin). Ensuite, le délai supplémentaire de dix-huit mois après le congé ne joue qu’en cas d’exercice du droit de reprise par le bailleur. Enfin, hors reprise, l’action s’éteint avec le bail : la cour d’appel de Riom a déclaré irrecevable, le 9 septembre 2025, la demande d’un preneur qui avait donné congé pour le 10 novembre 2021 et n’avait saisi le tribunal paritaire que le 8 décembre 2021, après l’expiration du bail non renouvelé (CA Riom, 1re chambre civile, 9 septembre 2025, RG 24/00449, sur jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins du 22 février 2024). Le preneur qui attend le compte de sortie pour chiffrer sa réclamation prend un risque mortel : à défaut de reprise du bailleur, la réclamation doit être formée avant le terme.

B. Les voies licites : indemnité du sortant par le bailleur, cession d’améliorations et reprise au prix vénal

Tout versement à l’entrée n’est pas un pas-de-porte, et la confusion coûte cher aux deux parties. Le code rural organise des circuits licites qui rémunèrent le sortant sans faire payer l’entrant au-delà de ce qu’il reçoit. Le premier circuit est l’indemnité d’améliorations due par le bailleur. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Drainage, nivellement, amendements calcaires durables, bâtiments et ouvrages incorporés au sol, réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable effectuées avec l’accord du bailleur : ces investissements profitent au fonds et au bailleur qui le récupère amélioré. La charge pèse donc sur le bailleur à la sortie, jamais sur le preneur entrant à l’entrée. Quand le sortant facture directement à l’entrant une indemnité de drainage de 166 850 francs hors taxes, comme dans l’affaire jugée à Riom en 2025 où le preneur entrant de 1996 réclamait vingt-cinq ans plus tard à ses bailleurs l’équivalent actualisé de la somme payée au sortant, la qualification de pas-de-porte se discute précisément sur ce fondement : ce que le bailleur doit au sortant ne peut pas être mis au compte de l’entrant sans contrepartie.

Le calcul de cette indemnité suit des règles propres que les parties anticipent dès l’entrée. L’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime prévoit : « En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. » L’amortissement annuel de six pour cent érode donc la créance du sortant au fil du bail : un drainage facturé 166 850 francs en 1996 ne vaut plus la même somme à la sortie de 2021, et le preneur entrant qui a avancé le prix fort en 1996 ne peut pas en exiger du bailleur le remboursement au pair un quart de siècle plus tard. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime ajoute une condition de procédure : les travaux non prévus par une clause du bail ne peuvent être exécutés qu’en observant l’une des procédures qu’il organise, information ou autorisation du bailleur selon la nature des ouvrages, avec des listes établies par décision administrative pour chaque région naturelle. Le sortant qui a drainé sans respecter cette procédure affaiblit sa créance contre le bailleur, et l’entrant qui rembourse un tel sortant paie une créance douteuse qu’il ne recouvrera peut-être jamais. Pour une vision d’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles récentes, la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions replace ces mécanismes dans leur contexte contentieux.

Le deuxième circuit licite est la cession d’améliorations au preneur entrant, dans le cadre étroit d’une cession de bail autorisée. L’article L. 411-75 du code rural et de la pêche maritime organise cette cession dans le cadre d’une cession de bail régulière : les améliorations du sortant ouvrant droit à l’indemnité de l’article L. 411-69 « peuvent être cédées au preneur entrant ». Et : « Dans le cas de l’article L. 411-35 ou de l’article L. 411-38, le preneur entrant est subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur. » Le mécanisme est transparent : l’entrant rachète une créance contre le bailleur, à son montant réel, et se trouve subrogé dans les droits du sortant pour la faire valoir à sa propre sortie. La cession suppose une cession de bail régulière, consentie dans les cas légaux. Or l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », avec autorisation possible du tribunal paritaire à défaut d’agrément. Hors cession familiale agréée, hors apport à une société dans les conditions légales, le paiement direct au sortant ne bénéficie d’aucune subrogation et s’analyse comme un versement sans cause. La Cour de cassation a cassé partiellement, le 6 février 2025, un arrêt qui confondait cession prohibée et simple mise à disposition, en rappelant que le preneur associé d’une société peut mettre les biens loués à disposition de celle-ci sans attribution de parts, à condition d’en aviser le bailleur et de continuer à participer effectivement aux travaux (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-12.274, visa des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37). L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime confirme en effet que « le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. » Mise à disposition sociétaire, cession familiale agréée, reprise du mobilier à sa valeur vénale : telles sont les voies régulières. Tout le reste, payé à l’entrée sans contrepartie réelle, expose à la répétition.

Les clauses qui tenteraient de verrouiller le montage illicite ne résistent pas au juge. L’article L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes. » La convention qui met à la charge du preneur entrant le prix des améliorations dues par le bailleur, le reçu qui qualifie de reprise de mobilier une enveloppe sans contrepartie, la clause du bail qui impose à l’entrant de rembourser au sortant une indemnité forfaitaire : le tribunal les écarte comme non écrites. La Cour de cassation l’a jugé dès 2005 en rejetant le pourvoi de bailleurs qui soutenaient que la répétition exigerait la preuve d’une contrainte et d’une intention délictuelle : dès lors qu’il y a eu changement d’exploitant et versement au titre de l’amélioration du fonds, la convention qui en met le prix à la charge de l’entrant est illicite et ouvre droit à répétition, sans recherche supplémentaire (Cass. 3e civ., 15 juin 2005, n° 04-10.740). Le preneur qui a signé n’est donc pas lié par sa signature : la prohibition est d’ordre public, et le juge la relève même quand l’acte paraît en règle.

II. Récupérer le pas-de-porte : prouver le versement, chiffrer juste et saisir le tribunal à temps

A. Prouver le paiement et isoler la part indue, ligne par ligne

Le procès du pas-de-porte se gagne sur pièces, et il se perd sur les mêmes pièces. Le paiement est un fait juridique qui se prouve par tout moyen, y compris par présomptions, mais le juge exige des documents qui désignent le bénéficiaire et l’objet du versement. L’arrêt versaillais du 19 mars 2024 illustre la méthode ligne par ligne. Les preneurs produisaient une facture du 27 novembre 2003 émise par les bailleurs pour 54 658,39 euros hors taxes, soit 65 371,44 euros toutes taxes comprises, décomposée en 2 549,31 euros de matériel, 6 379,29 euros d’installation de stockage et 45 735,79 euros d’amélioration du fonds. Les bailleurs contestaient tout : numéros de chèques ne correspondant pas aux relevés, absence de copies recto verso permettant d’identifier les bénéficiaires, un seul chèque de 30 000 euros retrouvé sur leurs relevés, correspondant selon eux à une facture distincte. La cour retient que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement par le bénéficiaire, puis croise factures, relevés bancaires et prêts souscrits par les preneurs pour financer l’entrée. Elle valide la restitution des 45 735,79 euros d’amélioration du fonds, somme non justifiée perçue à l’occasion du changement d’exploitant, et rejette la demande complémentaire de 21 537 euros correspondant à trois versements allégués de 5 000, 5 000 et 11 537 euros entre novembre 2003 et janvier 2004, faute de preuve suffisante de leur objet et de leurs bénéficiaires. Les parties s’accordaient d’ailleurs à reconnaître que les postes matériel et installation de stockage, facturés à leur valeur, ne donnaient pas lieu à répétition. La leçon est nette : le juge restitue la part documentée de l’indu et rejette le surplus allégué sans preuve.

Quatre réflexes protègent le candidat dès l’entrée. D’abord, exiger une facture détaillée, poste par poste, avec la désignation exacte des biens mobiliers repris et la nature des améliorations alléguées, plutôt qu’un montant global qualifié de reprise. Ensuite, payer par virement ou chèque de banque en mentionnant l’objet, conserver les relevés prouvant l’encaissement par le bénéficiaire, et refuser les espèces sans reçu. Puis, faire estimer le mobilier par un expert ou à tout le moins par des barèmes professionnels, pour figer la valeur vénale au jour de la reprise : si le prix excède cette valeur de plus de dix pour cent, l’excédent est répétible, et l’expertise d’entrée fera foi dix ans plus tard. Enfin, distinguer les améliorations du fonds, qui incombent au bailleur, du mobilier, qui peut se revendre à sa valeur : accepter de payer des améliorations au sortant sans cession de bail régulière, c’est payer une dette d’autrui sans subrogation. Le contentieux récent montre que les factures libellées drainage, amélioration du fonds ou remise en état, payées directement au sortant à l’entrée, concentrent l’essentiel des répétitions ordonnées ou refusées selon la preuve rapportée.

Le chiffrage de la demande suit des règles stables. Le principal correspond aux sommes indûment perçues, déduction faite de la valeur vénale réelle des biens mobiliers effectivement transmis. Les intérêts courent depuis le versement au taux légal majoré de trois points, avec capitalisation dans les conditions du code civil. La demande formée contre le bailleur peut viser l’intégralité de l’indu perçu à l’occasion du changement d’exploitant, que le bénéficiaire immédiat soit le bailleur, le sortant ou l’intermédiaire, dès lors que le bail rural et le changement d’exploitant sont établis. En revanche, l’action dirigée contre le seul bailleur après l’expiration du bail, sans reprise exercée par lui, se heurte à l’irrecevabilité relevée à Riom : le tribunal paritaire de Moulins avait déclaré le preneur irrecevable, et la cour d’appel confirme par substitution de motifs, en ajoutant que ni les diligences de sortie, ni la remise tardive des clés, ni la durée d’assurance ne diffèrent le terme contractuel. Chiffrer juste, c’est donc aussi chiffrer à temps, avant que le bail ne s’éteigne.

B. Saisir le tribunal paritaire pendant le bail, pas après, et articuler avec l’indemnité de sortie

Le juge du pas-de-porte est le tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. » La demande en répétition fondée sur l’article L. 411-74 relève de cette compétence exclusive, en premier ressort devant le tribunal du lieu de situation des parcelles, avec conciliation préalable obligatoire devant le même tribunal. L’assignation vise le bailleur, et le cas échéant le sortant ou l’intermédiaire, en exposant le changement d’exploitant, le bail rural en vigueur et les versements litigieux avec leurs justificatifs. Les demandes d’expertise sur la valeur vénale du mobilier se forment devant le même juge, qui peut commettre un expert agricole et foncier pour départager les estimations.

Le calendrier commande la stratégie. Pendant le bail initial et ses renouvellements, l’action contre le bailleur demeure recevable, même après de longues années : l’arrêt de 2005 admet des preneurs qui agissent après avoir acquis une partie des terres, parce qu’ils restent preneurs du surplus. Le preneur qui découvre l’illicite en cours de bail, par exemple en comparant sa facture d’entrée avec le compte de sortie d’un voisin ou avec une expertise, assigne sans attendre la fin du bail. Quand le bailleur exerce son droit de reprise et délivre congé, un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé prolonge la recevabilité : le preneur évincé conserve une fenêtre pour chiffrer et agir. En revanche, quand le preneur donne lui-même congé et laisse le bail s’éteindre sans renouvellement ni reprise du bailleur, aucune prolongation ne joue. C’est la configuration de l’arrêt de Riom : congé du preneur du 9 novembre 2017 pour le 10 novembre 2021, demande formée le 8 décembre 2021, irrecevabilité confirmée en appel avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du preneur succombant, en sus des dépens. Le preneur qui envisage de partir saisit donc le tribunal avant le terme, quitte à solliciter une expertise et à actualiser ses demandes en cours d’instance, plutôt que d’attendre l’état des lieux de sortie.

Un second délai menace le sortant lui-même et complique les comptes croisés. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime prévoit : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Le sortant qui a amélioré le fonds doit réclamer son indemnité au bailleur dans les douze mois de la fin du bail, sous peine de forclusion. Ce délai ne se confond pas avec celui de l’action en répétition du pas-de-porte, mais les deux procédures se télescopent dans les mêmes dossiers : l’entrant réclame au bailleur le remboursement du drainage payé au sortant en 1996, pendant que le bailleur discute l’indemnité d’améliorations due au sortant de 2021. Chaque créance suit son régime, son débiteur et son délai. Le bailleur avisé provisionne l’indemnité due au sortant de sortie sans la confondre avec le remboursement réclamé par l’entrant d’hier devenu sortant d’aujourd’hui, et le preneur distingue sa créance d’indemnité d’améliorations, qu’il fait valoir dans les douze mois, de sa créance de répétition du pas-de-porte, qu’il forme pendant le bail.

La conclusion pratique tient en cinq gestes. Ne versez à l’entrée que le prix du mobilier à sa valeur vénale, contre facture détaillée et preuve d’encaissement. Refusez de payer au sortant des améliorations du fonds hors cession de bail régulière avec subrogation. Faites dater et conserver chaque justificatif, car le procès se jouera peut-être vingt ans plus tard. Saisissez le tribunal paritaire pendant le bail, dès que l’indu apparaît, sans attendre le compte de sortie. Et si le bail s’achève, vérifiez avant le terme si une reprise du bailleur ouvre la fenêtre de dix-huit mois, faute de quoi l’action s’éteint avec le bail. Le pas-de-porte prospère sur l’urgence de l’accès au foncier et sur l’ignorance des délais. La loi donne au preneur les armes pour le refuser puis le récupérer, à condition de s’en servir dans les temps.