Un exploitant cultive depuis des années des terres appartenant à une fratrie en indivision, ou grevées de l’usufruit du conjoint survivant. Un jour, il reçoit un congé signé par deux des trois indivisaires, ou un bail signé par le seul usufruitier. Le document est-il valable ? Peut-il l’ignorer, doit-il le contester dans un délai précis, et devant quel juge ? Ces questions reviennent dans chaque succession agricole, et la Cour de cassation vient d’y apporter deux réponses majeures : le 29 janvier 2026, elle a jugé qu’un bail rural consenti seul par un indivisaire devient opposable au coïndivisaire qui reçoit ses droits par donation, dès lors que celui-ci connaissait le bail au jour de la donation ; le 2 avril 2026, elle a validé un congé pour âge de la retraite délivré par les seuls indivisaires titulaires des deux tiers des droits. Deux solutions qui semblent se contredire, et qui s’articulent en réalité autour d’une distinction simple : conclure le bail exige l’accord de tous, donner congé relève de l’administration courante. Le présent article décrit cette ligne de partage, ses exceptions et la manière de défendre un congé ou de le contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. Conclure le bail et le faire vivre quand la terre appartient à plusieurs

Tout commence par une règle que les familles découvrent souvent trop tard : le bail rural conclu sur des terres indivises ou démembrées n’obéit pas aux mêmes majorités selon qu’il s’agit de le signer ou d’y mettre fin. Confondre les deux expose soit à signer un acte inopposable aux autres ayants droit, soit à laisser passer un congé que l’on croyait nul.

A. En indivision, conclure et renouveler le bail rural exige l’unanimité de tous les indivisaires

L’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits de prendre seuls certaines décisions : effectuer les actes d’administration, donner un mandat général d’administration, vendre les meubles pour payer les dettes de l’indivision, puis : « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». La formule est explicite : les baux portant sur un immeuble à usage agricole sont exclus de la majorité des deux tiers. Le texte ajoute que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis ». Conclure un bail rural sur un bien indivis, ou le renouveler, requiert donc l’accord unanime de tous les indivisaires, et le bail signé par un seul d’entre eux est en principe inopposable aux autres. Chacun peut mesurer la portée pratique : après le décès du bailleur, le fils qui exploite déjà les terres ne peut pas se consentir un bail à lui-même avec la seule signature d’un cohéritier complaisant ; l’indivisaire qui signe seul un bail verbal avec un tiers expose le preneur à une expulsion demandée par les autres indivisaires, comme l’illustre le litige tranché le 29 janvier 2026 où la propriétaire, devenue seule titulaire des parcelles après donation des droits de son oncle, avait saisi le tribunal paritaire pour faire expulser l’exploitant installé par cet oncle seul.

Trois tempéraments encadrent cette unanimité. D’abord, l’indivisaire qui gère au su des autres sans opposition de leur part est réputé titulaire d’un mandat tacite, mais ce mandat « couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ». Autrement dit, encaisser les fermages pendant des années sans protester ne vaut pas acceptation d’un bail que l’on n’a jamais signé. Ensuite, l’article 815-5 du Code civil prévoit qu’« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun », et l’acte passé avec cette autorisation est opposable au récalcitrant. Un indivisaire ne peut donc pas bloquer indéfiniment la mise en location de terres en friche en refusant toute signature : ses coïndivisaires saisissent le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de signer seuls, en démontrant le péril pour l’intérêt commun, par exemple des terres qui se dégradent faute d’exploitation. Enfin, et c’est l’apport de l’arrêt du 29 janvier 2026, l’inopposabilité n’est pas une nullité absolue que tout ayant droit peut invoquer en toute circonstance. Dans cette affaire, l’oncle avait consenti seul des baux ruraux verbaux, puis avait donné ses droits indivis à sa coïndivisaire, devenue ainsi pleine propriétaire. La Cour de cassation, visant l’article 1743 du Code civil, rappelle qu’« En application de ce texte, le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition », et en déduit que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». La cour d’appel de Riom est censurée pour ne pas avoir recherché si la donataire connaissait les baux verbaux au jour de la donation. Pour le preneur installé par un seul indivisaire, la parade existe donc : prouver que celui qui réclame aujourd’hui l’expulsion savait, quand il a reçu les droits, que les terres étaient louées. Convocation à une réunion de famille, courriers évoquant le fermage, participation à un état des lieux, témoignages du voisinage : tout écrit antérieur à la donation qui mentionne l’occupation agricole devient une pièce décisive. Symétriquement, le coïndivisaire qui reçoit des droits sur des terres qu’il sait louées ne peut plus feindre la surprise. Reste le cas, distinct, de l’héritier qui recueille les droits d’un défunt qui n’avait jamais consenti : il n’a rien accepté et l’inopposabilité joue pleinement à son profit.

Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et des arrêts récents de la troisième chambre civile, on peut se reporter au panorama des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption.

B. En usufruit, donner les terres à bail rural exige le concours du nu-propriétaire

Lorsque les terres sont démembrées, le plus souvent après le décès d’un exploitant qui laisse à son conjoint l’usufruit et aux enfants la nue-propriété, la règle figure à l’article 595 du Code civil : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal », et « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ». Le bail rural signé par le seul usufruitier, sans l’accord des nus-propriétaires et sans autorisation judiciaire, est donc annulable à la demande de ces derniers. C’est exactement ce qui s’est produit dans une succession où la veuve, usufruitière, avait donné à bail en 2002 à l’un de ses fils un ensemble de biens pour partie indivis et pour partie propres : saisie par les autres enfants, la justice a examiné l’action en nullité, et la Cour de cassation, le 12 juillet 2018, a validé le raisonnement sur la recevabilité de cette action tout en censurant la cour d’appel sur le point de départ de la prescription, rappelant que les nus-propriétaires qui connaissaient le contrat dès 1991 ne pouvaient pas faire courir un nouveau délai à chaque renouvellement. La leçon est double : les nus-propriétaires doivent agir vite dès qu’ils apprennent l’existence d’un bail consenti sans eux, sous peine de se heurter à la prescription de cinq ans, et l’usufruitier avisé sollicite l’accord écrit des nus-propriétaires avant de signer, ou demande au juge l’autorisation de passer outre en cas de refus.

Deux limites chiffrées complètent le dispositif. D’une part, les baux que l’usufruitier seul a conclus pour une durée excédant neuf ans ne s’imposent au nu-propriétaire, à la fin de l’usufruit, que pour la période de neuf ans en cours : le preneur achève la période commencée, puis le nu-propriétaire devenu plein propriétaire retrouve sa liberté. D’autre part, les baux de neuf ans ou moins que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant, s’agissant de biens ruraux, sont sans effet si leur exécution n’a pas commencé avant la fin de l’usufruit. Concrètement, l’usufruitier âgé qui renouvelle par anticipation le bail du fermier pour neuf ans, trois ans et demi avant le terme du bail en cours, offre au nu-propriétaire un moyen de faire échec à ce renouvellement si l’exécution n’a pas démarré avant son décès. Le notaire qui prépare la succession et l’avocat qui défend le preneur doivent donc dater précisément chaque acte : date du bail initial, date du renouvellement, date du décès de l’usufruitier, date d’entrée en jouissance. À l’inverse, la vie courante du bail signé régulièrement par l’usufruitier et les nus-propriétaires ensemble ne pose aucune difficulté : le preneur paie le fermage à l’usufruitier pendant le démembrement, puis au nu-propriétaire devenu plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, sans que le bail soit remis en cause.

Une nuance mérite d’être signalée car elle surprend souvent : si l’usufruitier ne peut pas donner à bail sans le nu-propriétaire, il peut en revanche autoriser seul la cession du bail rural par le preneur. La Cour de cassation l’a jugé le 15 mars 2000 : « l’usufruitier peut donner seul son autorisation à la cession du bail rural ». Le preneur qui souhaite céder son bail à son descendant n’a donc pas besoin de réunir l’usufruitier et les nus-propriétaires autour de la table pour obtenir l’agrément : l’accord de l’usufruitier suffit, sans préjudice du recours au tribunal paritaire en cas de refus.

II. Mettre fin au bail rural quand le bailleur est multiple

Signer le bail exige l’unanimité, mais y mettre fin obéit à une logique différente. Le congé n’est pas un acte de disposition qui anéantirait le patrimoine commun : c’est un acte d’administration qui permet de reprendre la gestion directe des terres ou d’en confier l’exploitation à un descendant. Cette qualification change tout, car les actes d’administration relèvent de la majorité des deux tiers.

A. Le congé délivré par les indivisaires aux deux tiers est un acte d’administration valable

L’arrêt du 2 avril 2026 tranche une question qui divisait les praticiens. Un bail rural à long terme consenti en 1993 s’était poursuivi après le décès de la bailleresse entre ses trois enfants devenus indivis. En 2022, deux d’entre eux, titulaires ensemble d’au moins deux tiers des droits, avaient donné congé au troisième, preneur des parcelles, pour atteinte de l’âge de la retraite, à effet fin 2023. Le preneur soutenait que le refus de renouvellement exigeait, comme la conclusion du bail, le consentement de tous les indivisaires. La Cour de cassation rejette le pourvoi : le congé « relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer », une telle demande « relevant de l’exploitation normale des biens indivis », peu important l’absence de péril pour l’intérêt commun. Autrement dit, deux indivisaires sur trois qui détiennent ensemble les deux tiers des droits peuvent donner seuls un congé fondé sur un motif légal, sans démontrer une faute du preneur ni un danger pour l’indivision. La doctrine l’avait anticipé : l’article 815-3 exclut les baux agricoles de la majorité des deux tiers pour leur conclusion, mais le premier paragraphe du même texte autorise cette majorité à effectuer les actes d’administration, dont la notification d’un congé. L’arrêt du 2 avril 2026 donne à cette lecture l’autorité d’une décision publiée au Bulletin, dans une formation solennelle.

Cette validité de principe ne dispense pas du formalisme rigoureux du congé rural. L’article L. 411-47 du Code rural dispose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude n’est pas de nature à induire le preneur en erreur, ce qui laisse au juge un pouvoir d’appréciation mais n’autorise aucun relâchement : un congé qui tait le nom du bénéficiaire de la reprise ou qui omet la reproduction de l’article L. 411-54 reste exposé à l’annulation. En revanche, la Cour de cassation a jugé dès le 22 juillet 1992 que la reproduction des termes de l’article L. 411-54 suffit : « la mention de la durée du délai de contestation dans le congé n’est pas requise par la loi » : seuls les termes de l’article L. 411-54 doivent être reproduits, et le congé qui ne précise pas que le délai est de quatre mois n’est pas nul pour autant. Les indivisaires qui donnent congé doivent donc vérifier quatre points avant de faire signifier : la part exacte de droits détenue par les signataires au jour de la délivrance, car c’est à cette date que s’apprécient les deux tiers ; le délai de dix-huit mois avant l’expiration du bail ; l’identité complète du bénéficiaire de la reprise et son habitation ; la reproduction littérale du premier alinéa de l’article L. 411-54. L’arrêt du 2 avril 2026 montre que le contrôle des deux tiers se fait au jour de la délivrance : un indivisaire décédé en cours d’instance transmet ses droits à ses propres héritiers qui reprennent l’instance, sans que le congé déjà délivré soit rétroactivement invalidé.

Le motif le plus fréquent de ces congés collectifs, l’âge de la retraite du preneur, mérite une attention particulière. Le bailleur peut refuser le renouvellement lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite, mais le preneur dispose d’un droit d’opposition encadré : il doit notifier son opposition au propriétaire par lettre recommandée dans les quatre mois du congé, ou saisir directement le tribunal paritaire. Surtout, le bénéficiaire de la reprise doit ensuite exploiter personnellement pendant au moins neuf ans, participer « sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente », posséder le cheptel et le matériel nécessaires, occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier d’une capacité professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter. Un congé aux deux tiers suivi d’une reprise fictive, où le bénéficiaire se contenterait de diriger et de surveiller sans mettre la main à la pâte, expose les indivisaires à une action en réintégration du preneur et à des dommages-intérêts. La cour d’appel de Versailles, le 11 avril 2023, a ainsi validé un congé pour reprise portant sur plus de trente-trois hectares après examen minutieux du caractère sérieux de la reprise, ordonnant la libération des terres et une astreinte de cinquante euros par jour de retard en cas de maintien indu : la reprise réelle et vérifiée triomphe, la reprise de complaisance échoue.

B. Contester le congé ou le défendre : délais, juge compétent et pièces décisives

Le preneur qui reçoit un congé signé par une partie seulement des indivisaires, ou par un usufruitier, ne doit jamais se contenter de le classer en le jugeant manifestement nul. L’article L. 411-54 du Code rural dispose que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion », et l’article R. 411-11 précise que ce délai est « fixé à quatre mois ». Quatre mois à compter de la réception, pas un de plus : passé ce délai, le congé même irrégulier devient définitif, sauf deux exceptions où la forclusion n’est pas encourue, lorsque le congé a été donné hors délai ou lorsqu’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47. En pratique, le preneur saisit le tribunal paritaire par requête dans les quatre mois, en soulevant à la fois la nullité pour vice de forme et, à titre subsidiaire, le mal-fondé du motif. S’il constate que le congé n’est justifié par aucun des motifs légaux, le tribunal ordonne le maintien du preneur pour un nouveau bail de neuf ans. Le juge compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux, qui est « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». Ni le tribunal judiciaire statuant hors formation paritaire, ni le juge des référés ne peuvent trancher le fond du litige : une assignation devant la mauvaise juridiction fait perdre un temps précieux sur le délai de quatre mois.

Une distinction procédurale protège toutefois le preneur dans un cas précis. Lorsque la résiliation est demandée sur le fondement du changement de destination agricole des parcelles en application d’un document d’urbanisme, la forclusion de quatre mois ne s’applique pas. La Cour de cassation l’a jugé le 11 février 2004 dans une affaire où deux soeurs, devenues indivises avec leur soeur preneuse, lui avaient fait délivrer un congé dit d’urbanisme : « si la forclusion édictée à l’article L. 411-54 du Code rural est opposable au preneur qui entend contester le congé portant refus de renouvellement et exercice du droit de reprise par le propriétaire, elle ne l’est pas au preneur qui conteste la régularité de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-32 du Code rural ». Le même arrêt rappelle qu’un indivisaire peut être judiciairement autorisé à agir seul sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil, et reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les deux soeurs avaient obtenu une telle autorisation. Pour le praticien, la méthode se résume en trois réflexes : qualifier d’abord l’acte contesté, congé-refus de renouvellement ou résiliation pour urbanisme, car le délai applicable en dépend ; vérifier ensuite la qualité des signataires, parts indivises au jour de l’acte, concours du nu-propriétaire ou autorisation judiciaire ; rassembler enfin les preuves d’exploitation et de connaissance, car le sort du litige se joue souvent sur un écrit que l’on croyait anodin. Le preneur joint à sa requête le congé attaqué, le bail initial, les relevés de fermage, et tout document établissant que les signataires savaient qu’il exploitait les terres. Les indivisaires qui défendent leur congé produisent l’état des droits indivis, l’acte de signification, et les pièces établissant la réalité de la reprise : carte d’exploitant, autorisation d’exploiter, factures de matériel, attestation d’occupation du logement. La cour d’appel de Dijon, le 23 janvier 2025, saisie d’une demande en nullité d’un congé délivré en 2019 pour une échéance de 2021, illustre l’importance de cette chronologie documentée : chaque date, signification, saisine et échéance, est scrutée, et l’imprécision profite à l’adversaire.

En conclusion, la propriété partagée des terres agricoles n’interdit ni de louer, ni de reprendre, mais elle impose de réunir les bonnes signatures au bon moment. Retenir l’essentiel : conclure ou renouveler un bail rural sur un bien indivis exige l’unanimité, et le bail signé par un seul indivisaire reste inopposable à ceux qui l’ignoraient, sauf autorisation judiciaire préalable ou connaissance prouvée du donataire au jour de la donation ; donner congé pour un motif légal relève de l’administration courante et peut être décidé aux deux tiers des droits, comme l’a confirmé la Cour de cassation le 2 avril 2026 ; donner à bail un fonds rural en usufruit exige le concours du nu-propriétaire ou l’autorisation du juge, tandis que l’autorisation de céder le bail peut être donnée par le seul usufruitier ; contester un congé suppose de saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois de sa réception, sous peine de forclusion, sauf défaut des mentions obligatoires ou résiliation pour changement de destination. Dans chaque dossier, dater les actes, compter les droits au jour de la signature et conserver tout écrit mentionnant l’occupation des terres : ces trois gestes décident de l’issue plus sûrement que tout débat théorique.