La clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois réputée non écrite en son entier dans le bail commercial : portée des arrêts du 6 novembre 2025 sous les articles L. 145-15 et L. 145-41 du Code de commerce et conséquences contentieuses

Le statut impératif des baux commerciaux organise un équilibre économique strict entre la sécurité contractuelle du bailleur et la sauvegarde légitime du fonds de commerce. Dans cette perspective, la clause résolutoire insérée aux baux commerciaux constitue un instrument redoutable conférant au propriétaire la faculté d’évincer promptement un preneur défaillant. Ce mécanisme d’extinction automatique du lien contractuel déroge au droit commun de la résiliation judiciaire en privant le magistrat de son pouvoir modérateur classique. Conscient de cette gravité juridique, le législateur a encadré rigoureusement cette prérogative d’ordre public sous les prévisions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Ce texte impératif de l’article L. 145-41 du Code de commerce impose un mois après commandement pour faire jouer la clause résolutoire. Le législateur impose également que l’acte de commissaire de justice mentionne impérativement ce délai mensuel sous peine de nullité textuelle absolue de la sommation d’exécuter. Cette exigence temporelle offre au débiteur une période incompressible d’apurement afin d’éviter la résiliation irréversible du contrat et la destruction consécutive de son activité commerciale. Or, la pratique notariale et contractuelle a longtemps véhiculé des clauses stipulant des délais abrégés de quinze ou huit jours pour régulariser les impayés locatifs.

Certains bailleurs soutenaient que l’octroi effectif d’un mois dans le commandement permettait de purger la stipulation contractuelle dérogatoire prévoyant un délai plus bref. D’autres prétendaient que le juge devait simplement substituer le délai statutaire de trente jours au délai contractuel illicite sans anéantir l’ensemble de la convention résolutoire. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a mis un terme définitif à ces incertitudes par deux arrêts majeurs rendus le 6 novembre 2025. Ces arrêts consacrent le réputé non écrit en son entier sous l’article L. 145-15 du Code de commerce contre toute clause abrégeant le délai.

Cette solution prétorienne produit des conséquences juridiques considérables pour les bailleurs qui perdent définitivement la faculté d’invoquer la résiliation de plein droit du contrat de bail. Dès lors, le propriétaire se trouve contraint d’engager une action judiciaire au fond pour solliciter la résiliation du contrat aux torts du preneur commercial défaillant. Par ailleurs, cette sanction protectrice s’applique immédiatement aux baux commerciaux en cours et bénéficie d’une imprescriptibilité totale sous l’article L. 145-15 du Code de commerce. Il convient d’analyser la portée doctrinale de ce revirement avant d’examiner ses répercussions pratiques sur le contentieux locatif et la défense des entreprises commerciales.

I. Le fondement et la portée de l’éradication intégrale de la clause résolutoire dérogatoire

A. L’incompatibilité absolue entre délai conventionnel abrégé et ordre public de protection

L’ordre public qui gouverne le statut protecteur des baux commerciaux interdit formellement toute minoration contractuelle des délais légaux d’avertissement consentis au débiteur défaillant. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la résiliation de plein droit ne peut être acquise sans l’écoulement préalable d’un délai minimal de trente jours. Ce délai d’un mois a été institué afin de concilier la protection patrimoniale du fonds de commerce avec le droit légitime du créancier d’obtenir paiement. Toute stipulation contractuelle qui aménage un délai plus restreint pour régulariser une dette locative contrevient frontalement à cette garantie essentielle accordée au preneur commercial.

La Cour de cassation a réaffirmé ce principe par un arrêt retentissant publié au Bulletin le 6 novembre 2025 pourvoi numéro 23-21.454 sur courdecassation.fr. La haute juridiction énonce que cette clause dérogatoire « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 ». Le texte légal pose impérativement que « toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Cette solution met fin aux divergences des juges du fond qui hésitaient parfois entre la nullité relative de la clause et sa requalification judiciaire.

Dans l’affaire jugée le 6 novembre 2025 pourvoi n° 23-21.454 sur courdecassation.fr, la SCI San Marco poursuivait l’expulsion de sa locataire commerciale. Le bail commercial stipulait expressément que la clause résolutoire produirait son plein effet quinze jours après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet. La bailleresse croyait pouvoir régulariser la situation en délivrant un commandement de payer mentionnant pour sa part le délai légal d’un mois complet. Or, la Cour de cassation refuse catégoriquement d’admettre qu’un acte d’exécution unilatéral puisse assainir rétroactivement une stipulation contractuelle viciée dès sa conclusion matérielle.

Cette rigueur juridique a été confirmée le même jour par un second arrêt de principe rendu sous le pourvoi numéro 23-21.334 sur courdecassation.fr. La Troisième chambre civile confirme que les stipulations ayant « pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 » sont réputées non écrites. La haute cour juge sans équivoque qu’une clause prévoyant un délai inférieur à un mois « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public ». Dès lors, le magistrat ne saurait valider une mesure d’expulsion fondée sur un pacte commissoire dont la rédaction méconnaît les règles tutélaires du statut commercial.

À cet égard, la volonté des parties ne saurait supplanter les exigences impératives édictées par l’article L. 145-15 du Code de commerce issu de la réforme législative. Ce texte frappe d’inexistence juridique toute clause dérogatoire sans qu’il soit besoin de démontrer l’existence d’un grief subjectif subi par le locataire en place. Le simple constat objectif de la stipulation d’un délai abrégé suffit à emporter l’invalidation automatique de la sanction résolutoire convenue lors de la signature. Cette automaticité protectrice garantit une stricte égalité entre les commerçants face aux clauses léonines fréquemment insérées dans les baux commerciaux d’adhésion.

Par ailleurs, les entreprises qui exploitent des locaux commerciaux doivent impérativement faire contrôler la validité de leurs baux par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris. Un tel examen contractuel permet d’identifier immédiatement les clauses résolutoires vulnérables et de neutraliser efficacement les commandements de payer notifiés par des bailleurs imprudents. L’assistance technique d’un professionnel expérimenté s’avère déterminante pour opposer le réputé non écrit dès les premières phases du litige locatif devant les tribunaux judiciaires. Cette démarche stratégique assure la pérennité de l’activité économique en paralysant toute menace d’éviction prématurée ou injustifiée des locaux d’exploitation commerciale.

L’interdiction de réduire le délai participe de l’ordre public garanti par l’article L. 145-41 du Code de commerce pour préserver les commerces. En garantissant au preneur un délai incompressible de trente jours, la loi protège l’investissement commercial réalisé par le locataire dans son établissement marchand. Toute convention contraire encourt une réprobation absolue des tribunaux qui veillent scrupuleusement au respect de ce délai plancher imposé par le législateur national. En conséquence, les bailleurs ne peuvent plus espérer accélérer la résiliation du bail par des artifices de rédaction conventionnelle insérés subrepticement dans leurs contrats.

Cette ligne prétorienne renforce la sécurité des commerçants confrontés à des difficultés passagères de trésorerie en leur accordant le temps nécessaire pour se refinancer. La brièveté excessive d’un délai de quinze ou huit jours précipitait souvent des entreprises viables vers des liquidations judiciaires particulièrement désastreuses pour l’emploi. Dès lors, l’incompatibilité radicale sanctionnée par l’article L. 145-15 du Code de commerce rétablit un équilibre salvateur au profit de l’entreprise. Ce premier volet doctrinal commande d’analyser les raisons techniques qui interdisent au juge d’opérer une réfection partielle de la clause résolutoire ainsi sanctionnée.

B. Le refus prétorien de la réfection judiciaire et l’éviction de l’indivisibilité partielle

Les bailleurs soutenaient que l’invalidation devait être limitée sans anéantir la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Selon cette argumentation, le magistrat devait retrancher le chiffre illicite de quinze jours et lui substituer d’office le délai protecteur de trente jours. Cette technique de réfection aurait permis au propriétaire de conserver le bénéfice d’une résiliation automatique tout en purgeant la clause de son vice originaire. Or, la Cour de cassation rejette vigoureusement toute ingérence judiciaire tendant à réécrire la convention rédigée par un créancier négligent ou trop exigeant.

Cette solution contraste délibérément avec le régime juridique applicable aux clauses d’indexation illicites en vertu de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Par un arrêt rendu le 18 décembre 2025 pourvoi numéro 24-12.218 sur courdecassation.fr, la haute juridiction a précisé les contours de cette distinction fondamentale. La Cour énonce que pour l’échelle mobile « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ». En matière d’indexation, le juge préserve le mécanisme d’ajustement du loyer en retranchant uniquement la distorsion qui fausse le jeu normal de la variation indiciaire.

En revanche, la clause résolutoire présente une nature punitive et dérogatoire qui fait obstacle à toute amputation partielle ou neutralisation sélective de ses termes. Le délai statutaire constitue l’élément substantiel indissociable de la stipulation résolutoire sans lequel la sanction automatique ne peut valablement s’articuler dans le contrat. Dès lors que le terme fixé par les contractants est illicite, c’est le mécanisme résolutoire tout entier qui perd sa légitimité au regard du statut. En conséquence, la Troisième chambre civile applique l’article L. 145-15 du Code de commerce pour anéantir intégralement la clause illicite du bailleur.

Cette rigueur jurisprudentielle s’impose désormais directement aux juridictions de première instance ainsi qu’en témoigne la pratique contentieuse des tribunaux judiciaires récents. Le Tribunal judiciaire de Lyon a ainsi appliqué cette solution par une ordonnance de référé rendue le 3 août 2026 numéro 26/00640 sur courdecassation.fr. Le juge des référés énonce qu’une clause résolutoire « prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux doit être réputée non écrite ». Le magistrat lyonnais précise que le tribunal « ne peut ordonner la mise en œuvre d’une clause résolutoire réputée non écrite » en référé.

Dans ce litige, le bailleur tentait d’invoquer une clause prévoyant un délai sommaire de huit jours pour justifier l’expulsion immédiate de son locataire commercial. Bien que le commandement de payer délivré par huissier mentionnât un délai d’un mois, le juge a souverainement refusé de prononcer la résiliation sollicitée. L’acte unilatéral de signification ne saurait régulariser une clause frappée d’une invalidité congénitale par les dispositions d’ordre public de la législation commerciale. Par ailleurs, le formalisme du commandement demeure soumis à des exigences rigoureuses rappelées le 3 octobre 2024 par le Tribunal de Paris numéro 23/00975 sur courdecassation.fr.

Les juges parisiens ont affirmé que « pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis » quant aux manquements contractuels reprochés au locataire. Si l’acte d’exécution doit être irréprochable, son exactitude intrinsèque demeure totalement impuissante face à la nullité radicale de la stipulation résolutoire contractuelle qui le fonde. À cet égard, les rédacteurs d’actes doivent faire preuve d’une vigilance méticuleuse lors de la rédaction de contrats commerciaux engageant durablement les parties. Une clause rédigée avec légèreté expose irrévocablement le bailleur à une perte totale de ses prérogatives d’éviction simplifiée en cas d’impayés locatifs ultérieurs.

L’éradication intégrale sanctionne la négligence rédactionnelle du bailleur et rétablit l’autorité des principes généraux encadrant la force obligatoire des conventions légalement formées. Le bailleur ne peut revendiquer le bénéfice de l’article L. 145-41 du Code de commerce lorsqu’il a conventionnellement violé le délai statutaire. Le contrat continue dès lors d’exister et de régir les relations locatives mais sans la moindre menace d’une déchéance brutale pour le preneur. En conséquence, les parties se trouvent replacées sous le régime de droit commun des obligations contractuelles qui privilégie le maintien de la relation économique.

Cette privation définitive de la clause résolutoire modifie en profondeur la dynamique des négociations entre les partenaires commerciaux lors des incidents de paiement. Le propriétaire ne peut plus brandir la menace immédiate d’une expulsion par voie de référé pour contraindre le commerçant à un règlement précipité. Dès lors, la sanction du réputé non écrit de l’article L. 145-15 du Code de commerce rééquilibre les négociations contractuelles. Ce basculement substantiel entraîne des conséquences procédurales déterminantes qu’il convient d’examiner au regard du régime de la prescription et des voies d’action judiciaires.

II. Les répercussions procédurales et temporelles du réputé non écrit sur les droits des parties

A. L’imprescriptibilité de la contestation et l’application immédiate aux baux commerciaux en cours

L’un des apports majeurs de la jurisprudence du 6 novembre 2025 réside dans la clarification de l’application temporelle de la loi nouvelle aux contrats. Avant la promulgation de la loi du 18 juin 2014, les clauses contraires au statut des baux commerciaux étaient sanctionnées par la nullité relative. Cette action en nullité se trouvait soumise à la prescription biennale rigoureuse prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce. Les bailleurs espéraient ainsi neutraliser les contestations des locataires en soulevant la fin de non-recevoir tirée de l’écoulement du délai de deux ans.

Or, la réforme Pinel a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce en substituant le réputé non écrit à la nullité relative. La Cour de cassation juge de manière constante que l’action tendant à faire déclarer une clause réputée non écrite ne s’éteint par aucune prescription. Cette imprescriptibilité confère au preneur la prérogative d’invoquer l’illicéité de la clause résolutoire à tout moment, par voie d’action ou d’exception. Le locataire peut donc soulever ce moyen même dix ou quinze années après la prise d’effet initiale de son contrat de bail commercial.

La question délicate demeurait toutefois de savoir si cette imprescriptibilité pouvait rétroagir aux baux commerciaux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de 2014. Dans son arrêt numéro 23-21.334 accessible sur courdecassation.fr, la Troisième chambre civile a apporté une réponse positive d’une importance doctrinale considérable. La haute cour rappelle sous le visa de l’article 2 du Code civil que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations non définitivement réalisées ». En conséquence, les baux commerciaux en cours au jour de la promulgation de la loi nouvelle bénéficient immédiatement de ce régime protecteur d’ordre public.

Pour contourner cette règle, certains bailleurs prétendaient que la délivrance d’un commandement avant la loi nouvelle avait définitivement cristallisé les effets juridiques de la résiliation. La Cour de cassation censure impitoyablement ce raisonnement en examinant la situation procédurale concrète dans laquelle se trouvaient les parties au moment du litige. L’arrêt n° 23-21.334 disponible sur courdecassation.fr pose que dès lors que l’instance est en cours les effets ne sont pas réalisés. Dès lors, la validité de la clause résolutoire contestée doit être souverainement appréciée par les juges au regard de la législation nouvelle protectrice.

Cette solution emporte la survie pérenne du contrat de location commerciale nonobstant l’arriéré financier allégué par le propriétaire au soutien de sa demande. Le contrat continue de déployer tous ses effets civils et commerciaux selon les règles protectrices garanties par la législation statutaire des baux commerciaux. À cet égard, la haute cour a réaffirmé le 19 juin 2025 sous le pourvoi numéro 23-19.744 sur courdecassation.fr les conditions de continuation du lien locatif. Elle rappelle que « les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ».

La haute juridiction ajoute qu’à « défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme ». Le preneur commercial dont la clause résolutoire est réputée non écrite demeure donc pleinement titulaire de son titre locatif opposable à tous les tiers. Par ailleurs, le recouvrement des arriérés locatifs non contestés impose au propriétaire de recourir à un avocat en recouvrement de loyers commerciaux à Paris. Ce recours contentieux approprié permet de sécuriser le paiement des créances locatives sans encourir les déconvenues d’une procédure d’expulsion vouée à l’échec.

L’anéantissement de la clause ne dispense pas le preneur d’exécuter l’article 1728 du Code civil en payant régulièrement son loyer. La dette locative demeure exigible dans la limite de la prescription quinquennale de droit commun régie par les dispositions du Code civil français. Le bailleur conserve ainsi le droit de poursuivre le recouvrement forcé des sommes dues par voie de saisie conservatoire ou d’assignation en paiement. En conséquence, seule la faculté d’éviction automatique se trouve définitivement proscrite par l’application immédiate de la sanction du réputé non écrit statutaire.

Cette articulation temporelle offre aux locataires une sécurité juridique remarquable contre les poursuites engagées sur le fondement de clauses rédigées sous l’ancien droit. Les entreprises peuvent invoquer l’article L. 145-15 du Code de commerce sans craindre la prescription biennale de l’action en nullité. Dès lors, les stratégies contentieuses se trouvent radicalement modifiées devant les tribunaux compétents pour statuer sur les demandes de libération des locaux commerciaux. Il convient d’analyser à présent les conséquences pratiques de cette jurisprudence sur la compétence du juge des référés et l’obligation d’assigner au fond.

B. La paralysie du référé expulsion et l’obligation d’un recours exclusif à la résiliation judiciaire

La sanction du réputé non écrit produit un impact procédural immédiat en interdisant au bailleur de saisir la juridiction des référés d’une demande d’expulsion. Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner l’expulsion qu’en l’absence totale de contestation sérieuse. Dès lors que la clause résolutoire est atteinte d’une illicéité manifeste, le juge des référés se heurte à un obstacle juridique dirimant qui paralyse ses pouvoirs. Le magistrat de l’évidence doit impérativement constater son incompétence et débouter le bailleur de sa prétention tendant à faire constater la résiliation du bail.

Privé du bénéfice de la résiliation de plein droit, le créancier n’a d’autre choix que d’engager une instance au fond devant le tribunal judiciaire compétent. Cette action au fond est régie par l’article 1224 du Code civil et l’article 1728 du Code civil relatifs au paiement. Le tribunal dispose dans ce cadre d’un pouvoir d’appréciation souverain pour mesurer si les manquements contractuels justifient l’anéantissement rétroactif ou futur de la convention. Cette exigence probatoire a été rappelée le 24 novembre 2025 par le Tribunal judiciaire de Bobigny numéro 24/12473 accessible sur courdecassation.fr.

Les juges de Bobigny rappellent l’exigence de l’article 1224 du Code civil imposant au créancier de rapporter la preuve du manquement. La juridiction a souligné que le demandeur doit impérativement « justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail et son expulsion ». Or, un retard ponctuel ou un différend portant sur des charges non justifiées ne saurait suffire à caractériser une inexécution d’une gravité telle qu’elle impose l’expulsion. En conséquence, le preneur commercial bénéficie d’une protection substantielle lui permettant d’échapper à la perte brutale de son fonds de commerce artisanal ou marchand.

Par ailleurs, le locataire assigné en paiement conserve la faculté d’opposer de multiples moyens de défense pour paralyser l’action diligentée par son propriétaire. La Cour de cassation a jugé le 5 mars 2026 sous le numéro 24-15.820 disponible sur courdecassation.fr que l’exception d’inexécution suspend l’obligation locative. La haute cour énonce que « lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » nonobstant la délivrance du commandement. Le débiteur peut donc valablement suspendre le versement de ses loyers si le bailleur manque à son obligation essentielle de délivrance d’un local parfaitement exploitable.

De surcroît, la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure subordonnée à l’exigence impérative de bonne foi contractuelle posée à l’article 1104 du Code civil. Par un arrêt rendu le 12 février 2026 pourvoi numéro 24-16.691 sur courdecassation.fr, la Troisième chambre civile a censuré une cour d’appel négligente. La haute juridiction reproche aux juges de ne pas avoir recherché « si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs ». Dès lors, l’instrumentalisation abusive d’un commandement de payer délivré de mauvaise foi prive le créancier de tout droit à faire constater l’acquisition de la clause.

À cet égard, le commandement doit être précis comme l’a jugé le Tribunal de Bobigny le 30 mars 2026 numéro 25/00886 sur courdecassation.fr. Les magistrats retiennent que l’acte « a pour objet d’alerter le locataire sur les manquements et de lui permettre une régularisation dans le délai d’un mois ». Le tribunal conclut avec rigueur que le commandement « doit comporter des précisions suffisantes sur les griefs reprochés » pour préserver l’exercice des droits de la défense. Une sommation imprécise ou réclamant des sommes infondées encourt l’annulation judiciaire, empêchant définitivement toute résiliation automatique du bail commercial consenti à l’exploitant.

En outre, le débiteur de bonne foi conserve la faculté d’obtenir des délais de grâce judiciaires en vertu de l’article 1343-5 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rappelé le 11 mars 2025 numéro 24/01105 sur courdecassation.fr que l’apurement de la créance suspend la résiliation. Le magistrat énonce que « le juge peut accorder rétroactivement un délai de paiement et constater que la clause résolutoire n’a pas joué ». Le Tribunal de Paris a jugé le 3 octobre 2024 numéro 20/10699 sur courdecassation.fr que « la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère ».

La charge probatoire pèse sur le créancier comme l’a rappelé la Cour de cassation le 4 juin 2026 numéro 25-10.221 sur courdecassation.fr. La haute juridiction énonce « qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges ». Face à ces exigences probatoires complexes, les entreprises menacées d’expulsion doivent solliciter un avocat en résiliation de bail commercial à Paris pour organiser leur défense. L’assistance technique d’avocats en contentieux commercial à Paris permet de contester efficacement les créances indues et d’obtenir le rejet définitif des demandes d’expulsion.

Conclusion

Les arrêts rendus le 6 novembre 2025 par la Troisième chambre civile marquent une étape décisive dans la protection statutaire du preneur commercial. En déclarant la clause résolutoire non écrite sous l’article L. 145-41 du Code de commerce, la Cour de cassation protège le commerce. Cette solution met un terme définitif aux incertitudes doctrinales relatives à une éventuelle réfection judiciaire du délai conventionnel convenu par les parties contractantes. Le juge ne peut se substituer aux contractants pour rectifier une convention illicite qui contrevient frontalement aux dispositions d’ordre public du Code de commerce.

La disparition de la clause résolutoire prive le créancier de la voie rapide du référé expulsion et lui impose d’engager une procédure au fond. Dans ce cadre judiciaire ordinaire, le magistrat dispose d’un pouvoir modérateur souverain pour apprécier la gravité des manquements allégués avant de prononcer la résiliation. L’imprescriptibilité attachée à l’article L. 145-15 du Code de commerce garantit au locataire le droit d’agir à tout moment. Les baux en cours conclus antérieurement à la réforme Pinel de 2014 tombent immédiatement sous l’empire de cette règle protectrice d’application générale et uniforme.

À cet égard, les acteurs économiques et les praticiens du droit immobilier doivent procéder à un audit systématique de leurs engagements locatifs professionnels et commerciaux. Les bailleurs doivent adapter leurs modèles conventionnels aux exigences strictes de l’article L. 145-41 du Code de commerce sans délai. Pour leur part, les locataires commerciaux menacés de résiliation disposent d’un moyen de défense imparable pour faire échec aux commandements de payer délivrés hâtivement. Cette jurisprudence renforce ainsi la sécurité juridique globale des entreprises en garantissant la préservation durable du tissu économique et du commerce de proximité.

L’équilibre restauré entre l’exigence de paiement et la sauvegarde de la propriété commerciale illustre la vocation protectrice continue du statut des baux commerciaux. Les juridictions de première instance appliquent avec constance cette ligne prétorienne qui exclut toute éviction sommaire d’un commerçant sur le fondement d’une clause illicite. En conséquence, l’ordre public de l’article L. 145-15 du Code de commerce prime désormais toute stipulation conventionnelle dérogatoire conclue entre contractants. Cette évolution jurisprudentielle majeure consacre la primauté de la loi sur les stipulations conventionnelles dérogatoires au sein du contentieux immobilier commercial contemporain.