Un lotisseur obtient son permis d’aménager pour dix-huit lots en grande couronne, les terrassements commencent, et déjà trois acquéreurs se présentent avec leur financement. Peut-il leur vendre les lots alors que la voie définitive n’existe pas encore et que les trottoirs ne sont pas posés ? L’acquéreur, de son côté, peut-il signer et verser de l’argent alors que le terrain n’est ni viabilisé ni achevé ? La réponse tient en une règle simple à énoncer et exigeante à appliquer : avant l’exécution des travaux prescrits par l’autorisation, la vente des lots est interdite, sauf si le lotisseur a obtenu une autorisation de vendre par anticipation adossée à une garantie financière solide. Depuis un décret du 18 novembre 2024, cette vente anticipée peut même s’organiser tranche par tranche. Celui qui vend sans autorisation s’expose à des sanctions pénales et à des actions en remboursement, tandis que l’acquéreur qui paie trop tôt risque de financer des équipements qui ne verront jamais le jour. Cet article décrit le chemin balisé : ce que le lotisseur doit obtenir avant de vendre, ce que l’acquéreur doit exiger avant de payer, et les recours ouverts quand les travaux s’arrêtent.
I. Vendre avant la fin des travaux : une interdiction de principe, deux portes de sortie
A. Ce que le lotisseur doit obtenir avant de signer la première vente
Le lotissement se définit comme la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, selon l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme. Lorsque l’opération suppose des travaux d’aménagement, elle relève du permis d’aménager ; les lotissements qui n’y sont pas soumis relèvent de la déclaration préalable, en application de l’article L. 442-3 du même code. Le point de départ de toute commercialisation est posé par l’article L. 442-4 du code de l’urbanisme : « Aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager. » Avant le permis, rien ne peut être promis ni encaissé, pas même à titre d’arrhes déguisées.
Une fois le permis d’aménager délivré, la vente reste en principe subordonnée à l’exécution des travaux prescrits. La seule anticipation autorisée passe par une autorisation expresse, prévue par l’article R. 442-13 du code de l’urbanisme : « Le permis d’aménager ou un arrêté ultérieur pris par l’autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sa demande le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l’une ou l’autre des hypothèses suivantes : ». La demande peut donc figurer dès le dossier de permis ou intervenir plus tard, par arrêté modificatif pris par l’autorité compétente, qui est le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale selon les cas.
La première hypothèse est l’autorisation de différer les travaux de finition. Le même article R. 442-13 vise le cas où « a) Le demandeur sollicite l’autorisation de différer, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l’aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ; ». L’idée est pragmatique : inutile d’imposer un enrobé définitif que les camions de chantier des maisons éventreraient dans les mois suivants. Cette faveur a un prix : le lotisseur s’engage à terminer les travaux dans les délais fixés par l’arrêté et, sauf s’il est une collectivité publique, il consigne en compte bloqué une somme équivalente à leur coût, fixé par l’arrêté, ou produit une garantie d’achèvement. La consignation s’effectue auprès de la Caisse des dépôts, dont le site Consignations de la Caisse des dépôts décrit le fonctionnement du compte bloqué pour travaux de lotissement, et son déblocage peut être autorisé en fonction du degré d’avancement des travaux par l’autorité qui a accordé l’autorisation de lotir.
La seconde hypothèse est la garantie d’achèvement pure et simple : selon le même article R. 442-13, « b) Le lotisseur justifie d’une garantie d’achèvement des travaux établie conformément à l’article R. 442-14 », et « Dans ce cas, l’arrêté fixe la date à laquelle l’organisme garant prévu à l’article R. 442-14 devra mettre les sommes nécessaires au financement des travaux à la disposition de l’une des personnes visées à l’article R. 442-15 ». Concrètement, le lotisseur fait garantir par un tiers solvable la totalité des travaux restant à réaliser, ce qui permet de vendre immédiatement sans attendre la fin du chantier d’aménagement. Cette garantie ne peut être apportée que par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions des articles L. 515-4 à L. 515-12 du code monétaire et financier, ainsi que le prévoit l’article R. 442-14 du code de l’urbanisme. Elle prend soit la forme d’une ouverture de crédit stipulant au profit des futurs attributaires de lots le droit d’en exiger l’exécution, soit celle d’une convention par laquelle la caution s’oblige envers les futurs attributaires, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement.
Le choix entre consignation et garantie dépend de la trésorerie du lotisseur et du calendrier du chantier : la consignation immobilise ses fonds mais ne coûte que leur indisponibilité, tandis que la garantie bancaire a un coût mais préserve sa liquidité. Dans les deux cas, l’arrêté qui autorise la vente anticipée fixe les délais et les montants, et ces mentions doivent être contrôlées par l’acquéreur avant de signer, comme on le verra. Le lotisseur qui vend sans cette autorisation, ou au-delà de ce qu’elle permet, vend une opération inachevée sans filet, et s’expose aux sanctions et aux remboursements décrits plus loin.
B. La nouveauté applicable depuis fin 2024 : vendre au fur et à mesure des tranches
Jusqu’en 2024, l’autorisation de vendre par anticipation portait sur l’ensemble du lotissement, ce qui obligeait le lotisseur à garantir d’un coup la totalité des travaux restants, même pour une opération qui s’étale sur plusieurs années. Le décret n° 2024-1043 du 18 novembre 2024 portant diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme, publié au Journal officiel du 20 novembre 2024, a créé un mécanisme de commercialisation anticipée par tranches. Son article 2 insère dans le code de l’urbanisme un article R. 442-13-1, en vigueur depuis le 21 novembre 2024 et applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant la publication du décret.
Le nouvel article R. 442-13-1 du code de l’urbanisme dispose que « Le permis d’aménager ou un arrêté ultérieur pris par l’autorité compétente pour délivrer le permis autorise, sur sa demande, le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d’aménager au titre d’une tranche, lorsque le lotisseur justifie, s’agissant de la tranche en cause, d’une garantie d’achèvement des travaux établie dans les conditions prévues à l’article R. 442-14 » Le lotisseur ne garantit donc plus que la tranche en cours de commercialisation, ce qui allège le coût financier des grandes opérations découpées en phases.
Le mécanisme repose sur un tuilage précis entre les tranches. Selon le même article R. 442-13-1, « La garantie mentionnée au premier alinéa est levée lors du dépôt de la déclaration », prévue pour la tranche en cause et attestant l’achèvement et la conformité de ses travaux, accompagnée de la justification de la garantie couvrant la tranche suivante, et « Le dépôt de ces documents autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante. » Autrement dit, pour passer à la tranche suivante, le lotisseur dépose la déclaration d’achèvement et de conformité de la tranche achevée et justifie dans le même temps de la garantie couvrant la tranche suivante. Le dispositif est complété par le nouvel article R. 462-3 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 21 novembre 2024, selon lequel « Dans le cas prévu à l’article R. 442-13-1, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux relatifs à une tranche est accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser, établie dans les conditions prévues à l’article R. 442-14. »
Côté dossier, le décret impose au lotisseur d’anticiper ce découpage : la demande de permis d’aménager doit comporter, dans le cas prévu à l’article R. 442-13-1, un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux ainsi qu’une attestation de la garantie à fournir au titre de la première tranche. Un lotisseur qui dépose aujourd’hui un permis pour une opération en trois phases a donc intérêt à faire figurer ce plan dès l’origine, plutôt que de solliciter ensuite un arrêté ultérieur. Pour l’acquéreur, la conséquence pratique est symétrique : avant de signer pour un lot de la deuxième tranche, il doit vérifier non seulement la garantie de cette tranche, mais aussi que la déclaration d’achèvement de la première a bien été déposée, car c’est ce dépôt, accompagné de la nouvelle garantie, qui autorise juridiquement la vente des lots suivants. L’absence de ce tuilage rend la vente prématurée, avec les mêmes risques que toute vente sans autorisation.
II. Acheter un lot en chantier : ce qu’il faut exiger avant de payer, et les recours si tout s’arrête
A. Promesse, indemnité d’immobilisation et permis de construire sur un lot non achevé
Du côté de l’acquéreur, la chronologie légale est stricte. Avant la délivrance du permis d’aménager, aucune promesse ne peut être signée et aucun acompte ne peut être versé, en vertu de l’article L. 442-4 cité plus haut. À compter de la délivrance du permis, l’article L. 442-8 du code de l’urbanisme autorise le lotisseur à « consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison ». Cette promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur dispose d’une faculté de rétractation, et s’il se rétracte dans les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
En contrepartie de l’immobilisation du lot, le lotisseur peut obtenir une indemnité d’immobilisation, dont le montant ne peut excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d’État. Ce plafond est fixé à 5 % du prix de vente par l’article R. 442-12 du code de l’urbanisme : « une indemnité d’immobilisation en contrepartie de l’immobilisation d’un lot prévue par une promesse unilatérale de vente, cette indemnité ne peut excéder 5 % du prix de vente. » Tout versement supérieur à ce plafond est donc à refuser, et toute somme versée avant la délivrance du permis doit être réclamée. La promesse doit en outre mentionner le délai de livraison du lot, qui servira de référence si les travaux prennent du retard.
La jurisprudence récente illustre l’importance de ces verrous. Par un arrêt du 3 juin 2025 (RG 23/04172), la cour d’appel de Grenoble, infirmant le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 7 novembre 2023, a refusé d’annuler une promesse unilatérale de vente reçue par acte notarié le 5 juin 2020, tout en condamnant le lotisseur à restituer à la société acquéreuse la somme de 61 040,95 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. La leçon est double : une promesse signée après la délivrance du permis tient, même si l’opération capote ensuite, mais l’indemnité d’immobilisation n’est pas acquise au lotisseur lorsque la vente ne se réalise pas et doit être restituée. Pour l’acquéreur, cela signifie qu’il faut distinguer avec soin, dans l’acte, ce qui relève de l’indemnité d’immobilisation plafonnée et ce qui serait un acompte déguisé sur le prix.
Reste la question que tout acquéreur se pose : peut-on obtenir le permis de construire de sa maison alors que les équipements du lotissement ne sont pas terminés ? L’article R. 442-18 du code de l’urbanisme organise trois cas. Le permis de construire sur les lots « peut être accordé : a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; b) Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés », avec dans ce cas un certificat du lotisseur, donné sous sa responsabilité, attestant l’achèvement de ces équipements et joint à la demande de permis ; « c) Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés », cette dernière possibilité n’étant pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. En pratique, l’acquéreur d’un lot destiné à une maison individuelle fait donc construire après l’achèvement des équipements qui desservent son lot, et le certificat du lotisseur joint à sa demande de permis constitue une pièce à conserver précieusement : s’il s’avère inexact, il fonde une action en responsabilité.
Ces vérifications s’inscrivent dans un parcours d’achat dont la première étape consiste à s’assurer que le terrain est bien constructible et divisible, ce que décrit l’article du cabinet consacré à la division d’un terrain pour vendre un lot à bâtir entre déclaration préalable et permis d’aménager. Une fois le permis d’aménager obtenu par le vendeur, l’acheteur passe au stade des garanties financières décrites ici.
B. Quand le lotisseur défaille : faire jouer la garantie et sanctionner la vente irrégulière
Le moment critique survient lorsque les travaux s’interrompent : le lotisseur est placé en liquidation judiciaire, ou la date promise dans l’acte de vente passe sans que la voie soit achevée. L’article R. 442-17 du code de l’urbanisme définit la défaillance du lotisseur pour l’application de ces règles : elle « résulte notamment de l’admission de celui-ci au règlement judiciaire ou à la liquidation de biens, ou du non-achèvement des travaux à l’expiration du plus court des délais contractuels fixés par l’un des actes de mutation ou de location ou, au plus tard, à l’expiration du délai fixé par arrêté en vertu de l’article R. 442-13 ». La liquidation judiciaire du lotisseur caractérise donc à elle seule la défaillance, sans qu’il soit besoin de démontrer une faute supplémentaire, et le simple dépassement du délai contractuel stipulé dans l’acte de vente suffit également.
La mise en œuvre de la garantie est largement ouverte. Selon l’article R. 442-15 du code de l’urbanisme, « La garantie prévue à l’article R. 442-14 peut être mise en œuvre par les attributaires de lots, l’association syndicale, le maire de la commune, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le préfet. » Chaque acquéreur peut donc agir seul, et l’association syndicale des colotis, le maire ou le préfet peuvent prendre le relais si les acquéreurs sont dispersés ou découragés. Une fois la garantie appelée, l’article R. 442-16 du code de l’urbanisme prévoit que « le garant doit verser les sommes nécessaires à l’achèvement desdits travaux soit à une personne qu’il aura choisie pour se substituer au lotisseur défaillant, soit à une personne désignée par le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, le préfet ou l’association syndicale selon que la garantie a été mise en œuvre par le maire, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, le préfet, l’association syndicale ou les attributaires de lots », et qu’« A défaut, le versement est fait à une personne désignée par autorité de justice, notamment au syndic en cas de règlement judiciaire ou de liquidation de biens du lotisseur défaillant ».
La nature juridique de cet engagement a été clarifiée par la cour d’appel de Poitiers dans un arrêt du 14 janvier 2025 (RG 23/00442), confirmant le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 17 janvier 2023. Dans cette affaire, le lotisseur initial avait été placé en liquidation judiciaire et un nouveau lotisseur avait repris l’achèvement avec sa propre garantie, tandis que la banque garante du premier refusait de payer en soutenant que son engagement s’était éteint avec la cession du foncier. La cour a jugé que la garantie d’achèvement de l’article R. 442-14 n’est pas un cautionnement mais une garantie autonome, qui ne s’éteint qu’avec la délivrance d’un certificat mentionnant l’exécution totale des prescriptions imposées par l’arrêté d’autorisation de lotir, et non avec la cession de la propriété du terrain. Elle a ajouté que l’engagement du repreneur et la souscription d’une nouvelle garantie sont sans incidence sur l’engagement du garant initial dès lors que le lotisseur initial est défaillant, et que le garant qui a refusé sa garantie ne peut plus se prévaloir de l’article R. 442-16 pour choisir lui-même l’entreprise chargée d’achever les travaux : le versement est alors fait à une personne désignée par autorité de justice. Cette solution protège directement les acquéreurs : la banque ne peut ni se libérer par la revente du terrain à un repreneur, ni reprendre la main sur le chantier après avoir refusé de payer.
Parallèlement, la vente consentie sans autorisation expose le lotisseur à des sanctions pénales. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur à la date de rédaction, punit d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder soit 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, soit 300 000 euros dans les autres cas, le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des obligations du livre IV ou des prescriptions d’un permis d’aménager, ainsi que l’inexécution, dans les délais prescrits, des travaux d’aménagement imposés par les autorisations. En cas de récidive, un emprisonnement de six mois peut en outre être prononcé, et ces peines peuvent viser les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les autres responsables de leur exécution. L’acquéreur lésé peut se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel pour obtenir réparation de son préjudice, en plus de l’action civile en restitution des sommes versées et en achèvement des travaux.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux se joue presque toujours en grande couronne, où se concentrent les opérations de lotissement, Paris intra-muros n’offrant guère de terrains à lotir. Le réflexe utile consiste à consulter le Géoportail de l’urbanisme pour vérifier le zonage applicable au terrain et à demander en mairie, ou auprès de l’établissement public territorial compétent, copie du permis d’aménager et de l’arrêté autorisant la vente anticipée avec ses délais et montants. Si la mairie refuse de communiquer, un recours gracieux puis un recours devant le tribunal administratif de Melun, Montreuil, Versailles ou Cergy-Pontoise selon le ressort, assorti le cas échéant d’un référé, permet de contraindre la délivrance ou de contester un refus. Lorsque l’opération se situe dans une commune couverte par un plan de prévention des risques d’inondation, l’acquéreur vérifie en outre que les prescriptions du plan ont été intégrées au permis, car un équipement inachevé en zone inondable complique singulièrement la mise en œuvre de la garantie.
Conclusion
Vendre des lots avant la fin des travaux n’est ni un arrangement entre vendeur pressé et acheteur confiant, ni une simple question de trésorerie : c’est une opération enfermée dans un triptyque autorisation, garantie, délais. Le lotisseur qui veut vendre tôt sollicite l’autorisation de différer ou produit une garantie d’achèvement, et depuis fin 2024 il peut organiser cette anticipation tranche par tranche en justifiant d’une garantie par tranche et en déposant la déclaration d’achèvement de chacune. L’acquéreur qui accepte d’acheter tôt ne verse rien avant le permis d’aménager, limite l’indemnité d’immobilisation à 5 % du prix, contrôle l’arrêté d’autorisation et exige le certificat d’achèvement des équipements desservant son lot. Quand le chantier s’arrête, la garantie autonome du banquier prend le relais, mise en œuvre par les acquéreurs, l’association syndicale, le maire ou le préfet, et le juge désigne au besoin le destinataire des fonds. Celui qui vend hors de ce cadre s’expose à l’amende pénale et aux restitutions ; celui qui achète sans vérifier s’expose à vivre des années au bout d’une voie inachevée.