I. Entrer dans les vignes et les planter sans perdre le bail

A. Fermage viticole, métayage ou complant : qualifier le contrat avant de signer

Le premier réflexe consiste à qualifier exactement le contrat qui lie le propriétaire et celui qui travaille les vignes. La qualification commande la durée, le prix, le partage de la récolte et les conditions de sortie. Une vigne exploitée contre une redevance en argent relève en principe du statut du fermage, qui s’applique à toute mise à disposition d’un bien agricole en vue de son exploitation. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Colmar l’a rappelé le 12 août 2026 à propos d’un bail conclu le 10 novembre 1999 pour des parcelles de vignes : le tribunal a jugé que ce bail était soumis au statut du fermage et a prononcé la nullité du congé délivré le 13 février 2023. La leçon est directe : même un accord ancien, même rédigé pour permettre au preneur d’obtenir des droits de plantation, bascule sous le statut dès que les critères sont réunis, et le bailleur ne peut s’en défaire par un simple congé.

Le bail à ferme viticole obéit aux règles communes du statut : durée minimale de neuf ans, renouvellement de plein droit sauf congé régulier, prix encadré par l’arrêté préfectoral. Dans plusieurs départements viticoles, l’arrêté distingue les terres nues, les vignes et parfois les appellations, avec des minima et des maxima par hectare. Le prix se paie en monnaie et suit l’indice national des fermages. Toute stipulation qui contourne cet encadrement, par exemple un supplément versé à côté du fermage, expose le bailleur à une action en répétition.

Le métayage fonctionne différemment : le bailleur participe à l’exploitation et reçoit une part de la récolte, historiquement au maximum au tiers pour le bailleur dans certaines configurations, le partage étant fixé par le contrat et les usages. La formule séduit quand le propriétaire veut rester associé aux fruits du vignoble, mais elle crée des litiges au moment de la conversion. Tout bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale, à la demande du preneur, en application de l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime. La Cour de cassation encadre toutefois cette conversion au regard du droit de propriété du bailleur. Le 10 octobre 2019, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait ordonné la conversion d’un bail à métayage portant sur des parcelles de vignes, au motif suivant, que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision : elle avait statué « sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si la conversion du métayage en fermage, en ce qu’elle privait le GFA de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu’elle était dépourvue de tout système effectif d’indemnisation, ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi » (arrêt du 10 octobre 2019, pourvoi n° 17-28.862). Concrètement, le preneur qui demande la conversion doit s’attendre à un débat sur l’équilibre des intérêts, et le bailleur qui s’y oppose doit démontrer en quoi la perte de la part de récolte, sans indemnisation effective, porterait une atteinte disproportionnée à son droit.

Le troisième régime, propre aux vignobles de certaines régions, est le bail à complant. Le texte est limpide sur le prix : « Dans le régime des vignes à complant, quelles que soient les dénominations – contrat de complant, bail à complant ou tout autre analogue – la redevance due au propriétaire est versée dans les conditions déterminées par un arrêté préfectoral, sur proposition de la commission consultative départementale des baux ruraux » (article L. 441-1 du code rural et de la pêche maritime). Peu importe le nom donné au contrat par les parties : dès que le régime du complant s’applique, la redevance suit l’arrêté préfectoral. Avant de signer, chaque partie vérifie donc l’arrêté applicable dans le département, la part de récolte ou la redevance prévue, et la durée des droits respectifs, car le complant organise aussi la replantation et le partage du vignoble dans le temps.

Deux vérifications complètent ce premier examen. D’une part, le régime des petites parcelles de l’article L. 411-3 peut écarter certaines règles du statut quand la surface est inférieure au seuil départemental, ce qui change la durée et les conditions de reprise ; le tribunal de Colmar précité a eu à examiner ce moyen, soulevé par le bailleur, avant de le rejeter et de soumettre le bail au statut. D’autre part, le preneur doit être en règle avec le contrôle des structures : l’autorisation d’exploiter conditionne la régularité de l’installation, et son absence nourrit les demandes de résiliation. La cour d’appel de Colmar a eu à trancher un litige où le bailleur reprochait à la société preneuse de ne pas justifier de sa situation au regard du contrôle des structures, tout en sollicitant la fixation du loyer des vignes. Le contrôle des structures ne se présume pas : il se prouve, pièce par pièce, dès l’entrée dans les lieux.

B. Planter, arracher et replanter : l’accord du bailleur et les autorisations

Planter de la vigne sur des terres louées, arracher des ceps ou replanter une parcelle ne sont jamais des décisions unilatérales. Le preneur qui plante sans l’accord du bailleur s’expose à une action en résiliation et à un refus d’indemnisation à la sortie. Le tribunal paritaire de Colmar, dans son jugement du 12 août 2026, a relevé, parmi les motifs examinés, que le demandeur ne justifiait d’aucun accord du bailleur pour arracher et planter de nouvelles vignes. L’arrachage suivi d’une replantation modifie la consistance du fonds et engage l’avenir du vignoble pour plusieurs décennies : le bailleur est fondé à exiger d’être associé à la décision, sur le principe, sur les cépages et sur le calendrier.

Le régime du complant pousse cette logique jusqu’au bout. La loi impose l’accord des deux parties sur la replantation : « Si l’une des parties juge nécessaire la replantation de la vigne, elle devra se mettre d’accord avec l’autre » (article L. 441-2 du code rural et de la pêche maritime). En cas de désaccord, le même article organise le recours obligatoire à l’arbitrage de l’autorité administrative, qui statue comme amiable compositeur, et accorde un délai maximum de quatre ans pour la reconstitution du vignoble à compter du 1er avril suivant la dernière récolte. La charge financière pèse sur le complanteur : L’article L. 441-3 met la replantation entièrement aux frais du complanteur et prévoit en compensation la jouissance du sol sans redevance pendant les deux premières années après la dernière vendange (article L. 441-3 du code rural et de la pêche maritime). Si la replantation n’est pas réalisée au printemps de la troisième année, le propriétaire peut exiger un fermage calculé sur la moyenne des terres de culture de la région, et le complanteur ne recommence à verser le quart ou le cinquième qu’à compter de la récolte correspondant à la cinquième pousse. Ces règles, d’ordre public dans leur champ, montrent que la replantation est une opération encadrée dans son principe, son financement et son calendrier, et non une simple décision culturale.

Hors complant, le statut du fermage donne au preneur une marge encadrée pour faire évoluer l’exploitation. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, à mettre en oeuvre des moyens culturaux non prévus au bail. À défaut d’accord amiable, il doit adresser au bailleur, dans le mois qui précède l’opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux envisagés. Le texte ajoute que « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur » et que « Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur » (article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime). La procédure est binaire : information préalable complète, puis opposition rapide du bailleur devant le tribunal ou liberté d’exécuter. Le preneur qui plante sans écrire prend le risque de voir ses plantations qualifiées d’améliorations irrégulières, avec les conséquences financières décrites plus bas.

La cour d’appel de Dijon a illustré le coût de ces opérations dans un arrêt du 6 août 2026 opposant un groupement foncier viticole à ses preneurs. Outre un litige sur 84 bouteilles de vin rouge d’appellation Nuits-Saint-Georges premier cru au titre des campagnes 2020 et 2021, la cour a précisé que la demande relative aux travaux d’arrachage et de replantation de 14 rangs de vigne visait la prise en charge du coût des travaux. L’enseignement vaut pour les deux parties : chiffrer avant d’agir, distinguer la prise en charge du coût d’un éventuel remboursement, et conserver les factures, car le juge départage au vu des pièces.

À l’accord du bailleur s’ajoute l’autorisation administrative de plantation. Le vignoble européen est contingenté : planter sans autorisation expose à l’arrachage obligatoire et à des sanctions. En France, le dispositif est géré par FranceAgriMer. Le preneur qui porte le projet de plantation vérifie qui détient les droits, qui supporte le coût de l’autorisation et ce que devient l’autorisation en fin de bail. Dans l’affaire jugée à Colmar, les documents avaient été rédigés pour permettre au preneur d’obtenir des droits de plantation afin de planter des vignes en appellation d’origine contrôlée, ce qui montre que la pratique lie déjà le contrat de bail et l’autorisation. Le bail écrit a tout intérêt à stipuler qui demande l’autorisation, qui la finance et qui en bénéficie, faute de quoi la sortie du bail rouvre le débat sur la valeur de ces droits.

II. Payer le juste prix, garder les vignes et solder la sortie

A. Prix du fermage viticole, renouvellement et préemption face à la SAFER

Le prix des vignes louées ne se négocie pas librement : il s’inscrit dans la fourchette de l’arrêté préfectoral, qui tient compte des catégories de terres et, dans les départements viticoles, des classes de vignes et parfois des appellations. Le contrat distingue la surface cadastrale et la surface plantée, précise les cépages quand l’arrêté y fait référence, et indexe le fermage sur l’indice national des fermages. La cour d’appel de Colmar a fixé, le 13 janvier 2025, le prix d’un bail de vignes renouvelé à 2 096,93 euros par hectare, indexé sur l’indice national des fermages, l’indice de référence étant celui en cours au 1er décembre 2023, en infirmant le jugement qui avait retenu 1 950 euros. L’écart montre que la fixation judiciaire du fermage viticole se joue sur les références de l’arrêté, les rendements et les pièces produites : le preneur comme le bailleur ont intérêt à réunir les arrêtés applicables, les relevés de surfaces plantées et les justificatifs de cépages avant de saisir le tribunal paritaire.

Le preneur ne peut pas améliorer unilatéralement le fonds pour peser ensuite sur le prix. La Cour de cassation a jugé le 28 novembre 2024 que « […] les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé » (arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-17.036). La portée est double : des travaux réalisés sans l’accord requis ne donnent droit à aucune indemnité de sortie et ne peuvent pas servir à faire baisser ou à justifier le fermage du bail renouvelé. Pour le preneur viticole, la régularité des plantations conditionne donc à la fois l’indemnité de fin de bail et le prix de la période suivante.

Le renouvellement, lui, appartient en principe au preneur. La loi dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 » (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime). Le bailleur qui veut s’opposer au renouvellement doit notifier son congé dix-huit mois au moins avant l’expiration, par acte extrajudiciaire, sous peine de nullité. Le congé doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués et, en cas de reprise, l’identité complète du bénéficiaire : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire » (article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime). Le jugement de Colmar du 12 août 2026, qui annule le congé du 13 février 2023, rappelle que ces exigences formelles ne sont pas de pure forme : un congé irrégulier laisse le bail se renouveler et fait perdre au bailleur plusieurs années.

La reprise au profit d’un descendant ou du bailleur lui-même obéit à des conditions strictes d’âge, de capacité professionnelle et de superficie, et le tribunal vérifie que le bénéficiaire exploitera réellement. Une décision récente éclaire l’articulation entre cession familiale et reprise : le 12 février 2026, la troisième chambre civile a jugé qu’« […] qu’une clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail ; lorsque le bail a été cédé à un descendant du preneur plus de six ans avant son terme, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le premier bail renouvelé postérieurement à cette cession ; dans le cas contraire, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession » (arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-22.148). Pour une famille qui transmet des vignes d’une génération à l’autre, la date de la cession et la date d’expiration du bail déterminent le moment où le bailleur pourra faire insérer une clause de reprise : anticiper cette chronologie évite de découvrir, au renouvellement, que la reprise est repoussée d’une période entière de neuf ans.

Quand les vignes sont mises en vente, deux droits de préemption peuvent se concurrencer : celui du fermier en place et celui de la SAFER. Le preneur doit recevoir notification du projet de vente, avec le prix et les conditions, et exerce son droit dans le délai légal, faute de quoi il est forclos. La vente consentie sans notification ouvre une action en nullité et en substitution. La SAFER, de son côté, motive sa décision par référence à ses objectifs légaux et la notifie dans des délais stricts. Le 19 mars 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt dans une affaire portant sur une parcelle en nature de vignes, en jugeant que « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé » (arrêt du 19 mars 2026, pourvoi n° 24-22.301). L’acquéreur évincé d’un vignoble vérifie donc en priorité la régularité de la notification du notaire à la SAFER : une notification incomplète retarde le point de départ du délai et fragilise la préemption. Dans le même sens, la Cour avait jugé le 18 janvier 2023 que le délai de notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé n’impose pas que cette notification intervienne postérieurement à un certain stade, ce qui invite à examiner chaque date au lieu de se fier aux apparences (arrêt du 18 janvier 2023, pourvoi n° 21-14.496). Le tribunal judiciaire d’Avignon, le 27 février 2025, a validé une préemption motivée par un projet de nouvelles plantations de vergers et de vignes porté par une exploitation comprenant un jeune installé, en retenant que la décision comportait une analyse concrète des données locales : la motivation réelle et territorialisée reste la clé de la résistance contentieuse des décisions de SAFER. Pour une synthèse des arrêts récents qui structurent le statut du fermage et la préemption, le lecteur peut se reporter au statut du fermage et à la préemption décryptés à partir des arrêts 2026 de la Cour de cassation.

B. Cession, fin de bail et indemnités : transmettre les vignes et solder les comptes

Transmettre des vignes louées à son enfant ou à son conjoint suppose de respecter l’interdiction de céder. La loi pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés » et qu’« A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire » (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). La demande d’agrément s’adresse au bailleur par écrit, avec les justifications de participation à l’exploitation du bénéficiaire. En cas de refus, le tribunal paritaire statue en vérifiant l’aptitude du repreneur et l’absence de morcellement préjudiciable. Toute cession consentie sans agrément ni autorisation judiciaire encourt la résiliation, et la cour d’appel de Dijon, dans l’arrêt viticole du 6 août 2026, a eu à valider un congé délivré pour cession prohibée sur une parcelle de 55 ares, ce qui montre que le contrôle porte aussi sur de petites surfaces. Le preneur qui associe un descendant comme copreneur suit la même voie d’agrément, et anticipe la poursuite du bail à son seul nom en cas de départ du copreneur, dans les trois mois et par lettre recommandée, faute de quoi le bailleur peut saisir le tribunal.

La fin de carrière du preneur ou du bailleur ajoute une condition d’âge. Le droit de reprise ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint l’âge de la retraite des exploitants agricoles, sauf constitution d’une petite exploitation dans la limite de surface prévue par les textes. Le preneur qui atteint l’âge de la retraite fait l’objet de règles spécifiques de refus de renouvellement et de report, que le bailleur met en oeuvre par un congé motivé. Chaque situation se vérifie à la date prévue pour la reprise ou pour le renouvellement, avec les relevés de carrière et les justificatifs de superficie.

À l’expiration du bail, quelle qu’en soit la cause, les comptes se soldent autour de deux indemnités symétriques. Le preneur qui a amélioré le fonds par son travail ou ses investissements a droit à une indemnité : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). Les plantations régulières de vignes, les travaux de drainage, d’irrigation ou d’aménagement productif entrent dans ce champ quand ils ont été autorisés et qu’ils enrichissent durablement le fonds. La cour d’appel de Grenoble, le 24 juin 2025, a confirmé le jugement qui tranchait un litige sur des plantations d’abricotiers et de cerisiers réalisées dans le cadre d’un bail à ferme résilié en 2019, en rejetant les demandes adverses et la demande d’expertise complémentaire : le chiffrage de l’indemnité se joue sur les factures, l’amortissement et l’état du verger ou du vignoble à la sortie, et l’expertise n’est pas un droit automatique. Le tribunal paritaire de Blois, le 28 août 2025, a appliqué le même article L. 411-69 dans un litige d’améliorations, en détaillant les catégories de travaux indemnisables et leurs conditions d’amortissement. En sens inverse, le bailleur dont le bien est dégradé obtient réparation : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime). Des vignes arrachées sans accord, des ceps laissés à l’abandon ou des sols compactés relèvent de ce second pôle, et l’état des lieux d’entrée et de sortie, contradictoire et daté, reste la pièce maîtresse des deux actions.

Le tribunal paritaire des baux ruraux concentre ces litiges : fixation du fermage, validité du congé, autorisation de cession, indemnités d’entrée et de sortie. Il statue avec des assesseurs issus du monde agricole, ce qui donne un poids particulier aux constats de terrain, aux usages locaux et aux arrêtés préfectoraux. La procédure réclame des pièces précises : bail écrit et avenants, arrêtés préfectoraux de fermage, autorisations d’exploiter et de planter, échanges de lettres recommandées, factures de plantation et d’entretien, états des lieux, notifications de vente et décisions de SAFER. Le preneur qui veut planter réunit l’accord écrit du bailleur et l’autorisation de plantation avant le premier cep. Le bailleur qui veut reprendre notifie un congé complet dix-huit mois avant l’échéance. L’acquéreur d’un vignoble loué purge les deux préemptions et vérifie les notifications. Chacune de ces démarches se prouve par un écrit daté, et c’est sur ces écrits que le tribunal tranche.

Conclusion

Prendre des vignes en fermage engage pour neuf ans au moins, souvent pour une génération. La qualification du contrat, fermage, métayage ou complant, fixe le prix, le partage et la sortie. L’accord écrit du bailleur et l’autorisation de plantation conditionnent toute plantation durable, et leur absence transforme un investissement en amélioration irrégulière, sans indemnité et sans effet sur le fermage. Le prix suit l’arrêté préfectoral et l’indice national, le renouvellement appartient au preneur sauf congé régulier notifié dix-huit mois avant l’échéance, et la vente du vignoble ouvre le jeu des préemptions du fermier et de la SAFER, sous des délais dont la Cour de cassation contrôle strictement le point de départ. La cession familiale passe par l’agrément ou le juge, et la sortie se solde par l’indemnité d’amélioration ou la réparation des dégradations, au vu des états des lieux et des factures. Devant le tribunal paritaire, les écrits et les dates font le droit : celui qui les réunit garde ses vignes ou sort indemnisé, celui qui les néglige perd son bail ou paie les travaux.