Votre bailleur vous annonce qu’il ne reprend qu’une partie de vos terres : quelques parcelles pour y installer son enfant, un coin de pré pour agrandir l’exploitation d’un autre fermier, ou une bande pour construire. Le reste, vous pouvez le garder. Faut-il accepter ? Le droit des baux ruraux admet cette reprise partielle, mais il l’encadre strictement. D’un côté, le bailleur peut refuser le renouvellement pour une partie seulement des biens loués ; de l’autre, le preneur dispose d’un verrou puissant, l’atteinte grave à l’équilibre économique de son exploitation, et même de la faculté de tout quitter si l’amputation rend la poursuite vaine. Entre ces deux pôles, le congé partiel obéit aux mêmes règles de forme et de fond que le congé total, le fermage du surplus doit être ajusté, et les améliorations apportées sur la partie reprise ouvrent droit à indemnité. Cet article décrit ces mécanismes, tels qu’ils résultent du Code rural et de la pêche maritime et de la jurisprudence de la Cour de cassation, et la manière de les faire valoir devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. La reprise partielle est possible, mais le preneur peut la bloquer si son exploitation est déséquilibrée

A. Le principe : le bailleur peut ne reprendre qu’une partie, sauf atteinte grave à l’équilibre économique de l’exploitation

Le point de départ se trouve à l’article L. 411-62 du Code rural et de la pêche maritime, dont le premier alinéa énonce la règle : Sans préjudice des dispositions de l’article L. 411-57, la règle est posée par l’article L. 411-62 : « le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur. » La formule appelle trois remarques. D’abord, la reprise partielle est licite en elle-même : le texte ne l’interdit pas, il la conditionne. Ensuite, l’obstacle n’est pas n’importe quel inconvénient, mais une atteinte grave à l’équilibre économique. Enfin, la référence n’est pas la parcelle reprise isolément, mais l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur.

Sur ce dernier point, la Cour de cassation a tranché dès 1991 par deux arrêts du même jour qui font toujours référence. Dans le premier, la cour d’appel de Paris avait annulé un congé portant sur une parcelle de 26 hectares sur les 37 donnés à bail à une société agricole, au motif que l’amputation des deux tiers des surfaces louées compromettait l’équilibre de l’exploitation. La troisième chambre civile casse : « l’équilibre économique de l’exploitation doit être apprécié par rapport à l’ensemble des terres exploitées par le preneur, incluses ou non dans le bail » (Cass. 3e civ., 29 mai 1991, n° 89-12.545). Dans le second, rendu le même jour, elle rejette au contraire le pourvoi de fermiers qui reprochaient à la cour d’appel d’avoir fait expertiser l’ensemble de leurs terres, et approuve les juges d’avoir apprécié l’équilibre « par rapport à l’ensemble des terres exploitées par ceux-ci, incluses ou non dans le bail » (Cass. 3e civ., 29 mai 1991, n° 89-12.060). La leçon est double : le preneur ne peut pas limiter le débat aux seules terres reçues du bailleur qui reprend, et le bailleur ne peut pas espérer faire valider son congé en isolant artificiellement la parcelle reprise. Tout compte : les terres en propriété du fermier, celles qu’il tient d’autres bailleurs, les parcelles en fermage comme en métayage. Si, une fois additionnées, les surfaces restantes permettent de maintenir un équilibre, la reprise partielle passe ; si l’amputation fragilise l’ensemble, le congé tombe.

Les juridictions du fond appliquent cette grille avec constance. La cour d’appel de Versailles l’a rappelée le 16 mai 2023 dans un litige où l’usufruitier reprenait l’intégralité des biens qu’il louait : l’article L. 411-62 « ne trouve donc pas à s’appliquer au cas d’espèce, puisque la reprise n’est pas une reprise partielle mais une reprise totale », peu important que ces biens ne représentent qu’une partie de l’exploitation du preneur (CA Versailles, 16 mai 2023, n° 21/00978). Autrement dit, le test de l’équilibre économique ne joue que lorsque le bailleur reprend une partie de ce qu’il a lui-même loué ; quand il reprend tout, le preneur doit chercher d’autres moyens, tirés par exemple des conditions du bénéficiaire ou de la régularité du congé. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras, le 24 avril 2026, a tenu le même raisonnement : le congé portait sur la totalité de la parcelle objet du bail, de sorte que l’article L. 411-62 « n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce dès lors qu’il ne s’agit pas d’une reprise partielle mais bien d’un congé pour reprise totale de la parcelle objet du bail » (TPR Arras, 24 avril 2026, n° 24/00009). La qualification exacte de l’opération conditionne donc tout le contentieux : avant de plaider l’atteinte à l’équilibre, le fermier doit vérifier que le bailleur reprend bien une partie seulement des biens compris dans son bail, et non la totalité d’un bail distinct. Le même jugement arrageois précise d’ailleurs que plusieurs baux conclus à des dates différentes avec le même bailleur ne forment pas un ensemble unique : « L’indivisibilité du bail a pour effet d’interdire à un bailleur de délivrer congé pour une parcelle alors même que le bail porte sur plusieurs parcelles, et non pas de regrouper plusieurs baux en un seul congé. » Chaque bail se juge séparément, et la reprise n’est partielle qu’à l’échelle du bail qu’elle entame.

Reste la question de la preuve. L’atteinte grave ne se présume pas : c’est au preneur qui s’en prévaut d’en rapporter la démonstration, par ses assolements, ses surfaces, ses résultats, la fonction des parcelles reprises dans son système d’exploitation. Le tribunal d’Arras, dans ce même jugement, relève qu’aucune preuve d’un risque d’atteinte grave n’était rapportée pour une petite parcelle, alors que l’exploitation du preneur s’étendait sur 283 hectares, et rappelle qu’une expertise ne peut pas suppléer la carence probatoire d’une partie. En pratique, le fermier menacé d’une reprise partielle doit donc chiffrer tôt : surfaces perdues rapportées à l’ensemble de son exploitation, rôle spécifique des parcelles (îlot de proximité, épandage, pâturage, accès), conséquences sur ses aides, ses contrats et ses charges fixes. Une expertise peut éclairer le tribunal, mais elle ne remplace pas un dossier chiffré.

B. L’assouplissement : reprendre une partie pour agrandir une autre exploitation du bailleur

Le second alinéa de l’article L. 411-62 ouvre une voie dérogatoire, pensée pour le bailleur qui loue des terres à plusieurs fermiers et souhaite réorganiser son parcellaire : Par dérogation aux conditions du droit commun de la reprise, le même article ouvre une voie étroite : « le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour une partie seulement des biens qu’il a loués, si l’exercice de ce droit a pour objet d’agrandir, dans la limite du seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, une autre exploitation également donnée à bail par lui et sans que l’équilibre économique de l’exploitation ainsi réduite en soit gravement compromis. » Trois conditions se cumulent. Il faut d’abord que la reprise serve à agrandir une autre exploitation que le bailleur donne lui-même à bail : on ne peut pas invoquer ce texte pour installer un enfant, reprendre pour soi ou vendre. Il faut ensuite rester dans la limite du seuil de superficie fixé en application de l’article L. 331-2, I, 1°, c’est-à-dire le seuil du schéma directeur régional des exploitations agricoles au-delà duquel une autorisation d’exploiter est exigée. Il faut enfin que l’exploitation amputée ne soit pas gravement compromise dans son équilibre économique, formule proche mais distincte de celle de l’alinéa premier, appréciée ici du côté de l’exploitation réduite.

L’intérêt de ce régime dérogatoire est considérable pour le bailleur : il est dispensé des conditions des articles L. 411-58 à L. 411-61, L. 411-63 et L. 411-67, c’est-à-dire notamment des exigences relatives au bénéficiaire de la reprise, à son exploitation personnelle pendant neuf ans et à ses capacités. Mais cette dispense a une contrepartie : l’objet d’agrandissement doit être réel et démontré, et le seuil de superficie respecté. Le fermier qui reçoit un tel congé partiel doit donc contrôler le montage : l’autre exploitation existe-t-elle, est-elle bien donnée à bail par le même bailleur, l’agrandissement reste-t-il sous le seuil, et surtout l’amputation compromet-elle gravement son propre équilibre ? Si l’une de ces conditions manque, le congé peut être annulé.

Ce contrôle rejoint celui du droit commun de la reprise, qui s’applique pleinement à la reprise partielle de l’alinéa premier. Le congé doit viser un bénéficiaire déterminé, tenu d’exploiter personnellement : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » (art. L. 411-58). Le bénéficiaire doit ensuite « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », participer aux travaux de façon effective et permanente, et justifier de sa capacité ou d’une autorisation d’exploiter (art. L. 411-59). Sur ce dernier point, la Cour de cassation vient de rappeler, le 21 mai 2026, que l’autorisation d’exploiter s’apprécie à la date d’effet du congé : dès lors que la reprise constituait une réunion et un agrandissement soumis à autorisation au-delà du seuil du schéma directeur régional, et que la société bénéficiaire n’en disposait pas à cette date, le congé devait être annulé ((Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.101)). Le fermier visé par une reprise partielle au profit d’un descendant ou d’une société doit donc vérifier, outre l’équilibre de sa propre exploitation, la situation administrative du repreneur au jour où le congé prend effet.

Un cas particulier mérite d’être isolé : la reprise d’une surface pour y construire une maison d’habitation, régie par l’article L. 411-57. Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou un membre de sa famille jusqu’au troisième degré, une surface fixée par arrêté préfectoral en vue de la construction, à condition de signifier congé dix-huit mois à l’avance et de justifier d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu. Cette reprise « ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs », et « Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise. » C’est le seul cas où la loi chiffre elle-même la minoration du fermage, et le preneur qui reste sur le surplus doit exiger son application. Au-delà du bénéficiaire personne physique, le fermier doit connaître trois garde-fous qui s’appliquent aussi à la reprise partielle. Lorsque le repreneur est une personne morale, la loi exige un objet agricole et une antériorité : « Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. » Un congé partiel au profit d’une société créée pour l’occasion, ou alimentée d’un apport récent, ne remplit pas cette condition. Lorsque le bailleur a lui-même échangé tout ou partie du bien loué, la reprise est également gelée : « le droit de reprise ne peut être exercé sur le bien échangé avant l’expiration d’une période de neuf ans, à compter de la date dudit échange. » Le fermier qui a vu son bailleur échanger des parcelles avec un voisin doit donc dater l’échange avant d’accepter un congé partiel. Enfin, l’âge du bénéficiaire peut faire échec à l’opération : « Le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles », sauf constitution d’une petite exploitation de subsistance dans la limite légale. Un congé partiel au profit d’un parent déjà retraité, qui ne rentrerait pas dans l’exception, est contestable sur ce seul fondement, sans même débattre de l’équilibre économique. Pour une analyse d’ensemble des arrêts récents qui structurent le statut du fermage, on pourra se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption.

II. Contester le congé partiel et régler le prix de la sortie partielle

A. Les armes du preneur : forme du congé, délai de contestation et faculté de tout quitter

Le congé partiel n’est pas un congé au rabais : il doit respecter toutes les exigences de l’article L. 411-47. « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément ses motifs et indiquer, en cas de reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Pour une reprise partielle, la désignation précise des parcelles reprises est en outre indispensable : un congé flou, qui ne permet pas au preneur de savoir ce qu’il perd ni au tribunal de mesurer l’atteinte à l’équilibre, s’expose à l’annulation. Le preneur doit donc lire le congé ligne à ligne : date d’effet compatible avec le délai de dix-huit mois, acte extrajudiciaire, motifs exprès, identité complète du bénéficiaire, parcelles reprises identifiées, reproduction de l’article L. 411-54. Toute omission ou inexactitude qui induit le preneur en erreur vicie le congé, et la nullité profite à l’ensemble de l’opération, partie reprise comprise.

Le délai pour agir est bref. « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Ce délai réglementaire est de quatre mois à compter de la réception du congé, et la forclusion est rigoureuse : passé ce délai, le preneur est réputé avoir accepté le congé, même partiel. La loi prévoit toutefois un tempérament : la forclusion n’est pas encourue si le congé a été donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité. Concrètement, le fermier qui reçoit un congé partiel doit saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois, en soulevant à la fois les nullités de forme et le moyen de fond tiré de l’atteinte grave à l’équilibre économique de son exploitation. S’il constate que le congé n’est justifié par aucun des motifs de l’article L. 411-31, le tribunal ordonne son maintien pour un bail de neuf ans. La procédure elle-même mérite attention. Le tribunal paritaire statue en formation complète, bailleurs et preneurs siégeant à parité sous la présidence d’un juge du tribunal judiciaire, et le jugement est rendu à la majorité des voix. L’affaire commence par une audience de conciliation : si elle échoue, le dossier est renvoyé en jugement et mis en état, avec les expertises utiles. Le fermier doit donc arriver à la conciliation avec son chiffrage de l’atteinte à l’équilibre déjà prêt, car c’est souvent à ce stade que le bailleur mesure le risque d’annulation et transige, par exemple en réduisant la surface reprise ou en acceptant une minoration du fermage du surplus. À l’inverse, un dossier vide à la conciliation, complété tardivement, expose à un rejet pur et simple, l’expertise ne pouvant pallier l’absence de preuve. Devant le tribunal, la tentative de conciliation préalable est également le passage obligé, et l’affaire se juge ensuite en formation paritaire, à la majorité des voix.

Le Code rural réserve en outre au preneur une faculté originale, propre à la reprise partielle : « Dans les cas prévus aux deux alinéas ci-dessus, le preneur a la faculté de notifier au bailleur, jusqu’à l’expiration du bail en cours, sa décision de ne pas renouveler le bail. » Autrement dit, si l’amputation rend l’exploitation restante non viable, le fermier n’est pas condamné à végéter sur le surplus : il peut refuser le renouvellement de l’ensemble et partir, ce qui lui ouvre les droits du preneur sortant sur la totalité, notamment l’indemnité d’améliorations. Cette option doit être notifiée avant l’expiration du bail en cours. Elle suppose un calcul lucide : rester sur le surplus avec un fermage minoré et une exploitation réduite, ou partir avec une indemnité de sortie et, le cas échéant, des dommages-intérêts si la reprise se révèle frauduleuse. Le preneur âgé, proche de la retraite, ou celui dont les parcelles reprises constituaient le cœur de l’exploitation, y trouvera souvent son intérêt, tandis que le jeune agriculteur solidement assis sur d’autres terres préférera défendre son maintien.

Enfin, le preneur garde l’arme de la sanction a posteriori. Si le bénéficiaire n’exploite pas personnellement pendant neuf ans, revend le bien, le redonne à ferme ou n’exploite qu’en apparence, l’article L. 411-66 ouvre au preneur « soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts ». La reprise partielle frauduleuse se paie donc au prix fort, et le fermier évincé partiellement a intérêt à surveiller pendant neuf ans l’usage des parcelles reprises, à conserver ses preuves et à agir dès qu’il constate un détournement.

B. Le prix de la sortie partielle : fermage minoré, améliorations indemnisées, fraude sanctionnée

Quand la reprise partielle est validée, il faut régler les comptes. Le premier poste est le fermage du surplus. La loi ne prévoit expressément la minoration proportionnelle que pour la reprise en vue de construire de l’article L. 411-57, mais la logique s’impose à toute reprise partielle : le preneur ne peut pas continuer à payer le fermage entier pour des terres amputées. À défaut d’accord, c’est le tribunal paritaire qui fixe le prix du bail renouvelé sur le surplus, conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16, sachant que « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent » (art. L. 411-50). Le fermier doit donc exiger un avenant ramenant le fermage à la mesure des surfaces conservées, en prenant pour base les maxima et minima de l’arrêté préfectoral applicable, et saisir le tribunal en fixation du prix en cas de désaccord. Le bailleur, de son côté, ne peut pas profiter de l’opération pour relever le fermage du surplus au-delà des barèmes : le renouvellement partiel reste un renouvellement, soumis à l’encadrement du prix.

Le deuxième poste est l’indemnité des améliorations apportées sur la partie reprise. L’article L. 411-69 pose le principe : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » La reprise partielle met fin au bail sur les parcelles reprises : le preneur sortant de ces parcelles peut donc réclamer l’indemnité pour les améliorations qu’il y a apportées, drainages, clôtures, amendements, plantations, bâtiments régulièrement autorisés, selon les procédures des articles L. 411-71 à L. 411-77. Le fermier doit inventorier ces améliorations avant de quitter les parcelles, avec factures, constats et, si besoin, expertise, car l’évaluation se fera à la sortie et les preuves s’effacent vite avec le labour du repreneur.

Un arrêt récent éclaire en contrepoint ce que le bailleur ne peut pas faire avec ces améliorations. Le 28 novembre 2024, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait intégré dans le fermage du bail renouvelé la valeur locative de constructions édifiées sans autorisation par les preneurs : « pour fixer le montant du fermage du bail renouvelé, il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur qui ne doivent être appréciées qu’à la sortie de ferme » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.036). La règle vaut dans les deux sens : ni le bailleur ne peut majorer le fermage du surplus en capitalisant les améliorations du fermier, ni le fermier ne peut en exiger la rémunération anticipée dans le prix. Les améliorations se règlent à la sortie, par l’indemnité, et le fermage se fixe par les barèmes. Le fermier qui reste sur le surplus après une reprise partielle doit donc refuser toute clause qui intégrerait ses propres investissements dans le nouveau prix, et réserver ses droits à indemnité pour la partie reprise.

Le troisième poste, éventuel, est celui des dommages-intérêts. Outre la fraude à la reprise sanctionnée par l’article L. 411-66, le preneur peut obtenir réparation du préjudice propre causé par une reprise partielle abusive : perte de contrats liés aux parcelles, investissements devenus inutiles, surcoût d’exploitation du surplus désorganisé. Ces préjudices doivent être prouvés et chiffrés, pièce par pièce. À l’inverse, le bailleur qui a régulièrement repris une partie et l’exploite conformément à ses engagements ne doit rien de plus que l’indemnité d’améliorations : la reprise partielle régulière n’ouvre pas droit à une indemnité d’éviction comparable à celle du bail commercial, le statut du fermage ne connaissant qu’une indemnisation limitative. C’est pourquoi le combat décisif se joue en amont, sur la validité du congé : une fois la reprise partielle validée, le preneur ne récupère que ses améliorations et un fermage ajusté, tandis que l’annulation du congé lui conserve neuf ans d’exploitation sur l’ensemble.

Conclusion

La reprise partielle n’est ni un blanc-seing pour le bailleur ni une cause perdue pour le fermier. Le bailleur peut ne reprendre qu’une partie des terres, pour les exploiter, y installer un proche ou agrandir une autre exploitation qu’il loue, mais chaque voie a ses conditions, ses seuils et ses formalités. Le fermier dispose de trois lignes de défense : la régularité du congé, dix-huit mois, mentions obligatoires, parcelles désignées, contestation dans les quatre mois devant le tribunal paritaire ; l’équilibre économique de son exploitation, apprécié sur l’ensemble de ses terres et dont la rupture grave fait tomber le congé ; et le règlement de la sortie partielle, fermage minoré, améliorations indemnisées à la sortie, fraude sanctionnée par la réintégration ou des dommages-intérêts. Devant un congé partiel, le réflexe utile tient en quatre gestes : vérifier la forme et les délais, chiffrer l’atteinte à l’équilibre sur l’ensemble de l’exploitation, exiger l’ajustement du fermage du surplus, inventorier les améliorations des parcelles reprises. Et si le surplus ne permet plus d’exploiter dignement, se souvenir que la loi autorise à refuser le renouvellement de l’ensemble plutôt que de subir une amputation qui ruine l’exploitation. Il doit aussi surveiller pendant neuf ans l’usage des parcelles reprises, car une reprise non suivie d’exploitation personnelle ouvre la réintégration ou des dommages-intérêts. Documenter tôt, contester dans les délais, chiffrer l’équilibre sur l’ensemble de l’exploitation : ces trois réflexes conditionnent l’issue de presque tous les litiges de reprise partielle.