Le 9 octobre 2026, les requêtes expulsion, expulsion locataire et expulsion logement comptent parmi les recherches en forte progression sur Google en France. Cette poussée accompagne l’émotion suscitée en Espagne par le décès de Maricarmen Abascal, une femme de 87 ans devenue le symbole de la crise du logement, décès rapporté le 8 octobre 2026 par Le Monde et par franceinfo, puis le 9 octobre 2026 par Courrier international. La situation espagnole ne dit pas le droit français, mais la question que tapent les internautes est la même des deux côtés des Pyrénées : quand le locataire disparaît, qui peut rester dans le logement, et comment le bailleur récupère-t-il son bien si personne ne remplit les conditions ? En France, la réponse tient dans un article de loi et sept arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise le transfert automatique du bail au conjoint survivant, aux descendants, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, dès lors qu’ils vivaient avec le défunt depuis au moins un an. A défaut de bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit et l’occupant resté dans les lieux devient un occupant sans droit ni titre, soumis au commandement de quitter les lieux, au délai de deux mois, aux délais de grâce du juge et, depuis le 1er novembre, à la trêve hivernale. Le présent point fait le tri entre les idées reçues et les règles vérifiées, avec les textes exacts, les arrêts numérotés et les délais applicables, à Paris comme ailleurs en France.
I. Décès du locataire en cours de bail : qui peut exiger le transfert du bail ?
A. Transfert du bail après le décès du locataire : conjoint, descendants, partenaire, ascendants et personnes à charge
La première question, celle que les internautes formulent comme transfert bail décès locataire, porte sur la liste des bénéficiaires. Aux termes de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : » puis « au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil », « aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès », « au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité », « aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ». Chaque mot compte. Le conjoint marié relève d’abord de l’article 1751 du code civil, dont la version en vigueur depuis le 27 mars 2014 dispose : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. » Le conjoint cotitulaire n’a donc pas besoin du transfert : il est déjà titulaire du bail par l’effet de la loi, et ce droit prime celui des autres occupants.
La Cour de cassation l’a rappelé le 4 juillet 2024 dans un arrêt de cassation rendu sous le pourvoi n° 22-24.856 : « En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. » La même décision précise l’articulation avec l’article 14 : « Le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail. » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-24.856). En pratique, l’enfant qui vivait avec ses deux parents ne peut donc pas évincer le parent survivant : il lui faut soit la renonciation expresse de ce dernier, soit attendre. Et la renonciation ne porte que sur l’exclusivité, jamais sur le droit lui-même : le conjoint qui renonce à l’exclusivité reste titulaire, en concurrence avec le bénéficiaire du transfert.
Pour les descendants, la condition d’un an de vie commune au jour du décès est le point le plus plaidé, et le plus contrôlé. La Cour de cassation a cassé le 28 septembre 2022 l’arrêt d’une cour d’appel qui exigeait de l’occupant une action en justice pour faire reconnaître son droit, au motif que le transfert serait automatique dans son principe mais judiciaire dans son exercice. La troisième chambre civile répond : « lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès », et « le transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions, opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-11.533). Aucune demande préalable au bailleur, aucune assignation n’est donc nécessaire pour devenir titulaire : le droit naît du décès lui-même, dès lors que les conditions sont réunies. Le bailleur qui l’ignore et assigne en expulsion quatre ans après, comme dans cette affaire où le fils était demeuré dans les lieux sans prévenir l’office, perd son procès si l’enfant prouve l’année de vie commune. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque le transfert : quittances, avis d’imposition, attestations de voisins, domiciliation administrative. Un an moins un jour ne suffit pas, et la cohabitation doit être effective, pas seulement déclarée.
Le partenaire lié par un pacte civil de solidarité figure dans la liste sans condition de durée, à la différence des descendants et ascendants : le législateur a considéré que le Pacs enregistré établit déjà la stabilité du lien. Le concubin notoire, en revanche, doit démontrer un an de vie commune, et la notoriété du concubinage se prouve par tous moyens, certificat de concubinage de la mairie, déclaration fiscale commune ou témoignages. Les ascendants et les personnes à charge obéissent à la même condition d’un an : le père âgé recueilli par sa fille locataire, s’il vivait avec elle depuis plus d’un an au jour du décès, devient titulaire du bail par transfert, avec les mêmes droits et les mêmes obligations que la défunte, hormis l’arriéré antérieur comme on le verra. Enfin, la loi anticipe le conflit : « En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence », dispose le même article 14. Deux enfants, un ascendant et un concubin peuvent ainsi se retrouver concurrents, et le juge départage selon l’ancienneté d’occupation, l’âge, les ressources, la taille du logement et l’intérêt de chacun, sans ordre de priorité écrit dans le texte.
B. Transfert de bail suite au décès en HLM : conditions d’attribution, taille du ménage et absence de relogement automatique
La seconde question, formulée par les internautes comme transfert de bail suite décès HLM, concerne les logements sociaux, où le transfert obéit à une condition supplémentaire. La Cour de cassation l’a formulée le 28 septembre 2022 : « le transfert du contrat prévu à l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-11.533). Deux filtres cumulatifs s’ajoutent donc au droit commun : les plafonds de ressources du logement social et l’adéquation entre la surface et le ménage. Le fils demeuré seul dans un appartement familial de six pièces, comme dans l’affaire jugée le 20 décembre 2018, échoue sur le second filtre : la cour d’appel avait constaté que le logement n’était pas adapté à la situation d’un homme vivant seul, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi sous le n° 18-10.124.
Cette décision du 20 décembre 2018 tranche aussi une idée reçue tenace, celle d’un droit au relogement de substitution : « ayant retenu, à bon droit, que l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation ne s’applique qu’aux rapports entre l’organisme d’HLM et le locataire, la cour d’appel en a exactement déduit que la société Logirep n’était pas tenue de proposer un relogement à M. X… qui n’avait pas la qualité de locataire » (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 18-10.124). Autrement dit, l’occupant qui ne remplit pas les conditions du transfert n’est pas un locataire évincé avec un droit à une proposition : c’est un occupant sans titre, et l’organisme ne lui doit aucune offre. La nuance est décisive pour les familles : contester le refus de transfert sur le terrain du relogement est une voie sans issue ; il faut attaquer le refus lui-même, en démontrant les conditions d’attribution et l’adaptation du logement.
A l’inverse, quand les conditions sont réunies, les offices perdent, y compris face à une fratrie. Le 25 mars 2015, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’un office HLM qui soutenait que trois frères et soeur ne constituaient pas un ménage et que le transfert commun à leurs trois noms était impossible. La Cour approuve la cour d’appel « ayant énoncé qu’en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage et exactement retenu qu’aucun texte ne faisait obstacle à ce que le bail puisse faire l’objet d’un transfert commun aux trois frères et soeur qui vivaient ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années et que le ménage devait être entendu dans son acception de cellule économique et familiale » (Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 14-11.043). Le logement de quatre pièces convenait à un ménage d’au moins trois personnes et les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond : le transfert a été ordonné aux trois noms. Retenir que la fratrie qui vit ensemble depuis des années forme un ménage au sens de la loi, voilà un point que les bailleurs sociaux contestent encore, et que cet arrêt publié au Bulletin rend difficilement discutable.
Reste la question de l’argent : le bénéficiaire du transfert doit-il payer les loyers impayés du vivant du défunt ? La réponse, donnée le 16 février 2000 sous le pourvoi n° 97-22.156, est non, sauf engagement exprès ou qualité d’héritier acceptant : « l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l’arriéré locatif par le bénéficiaire du transfert du bail » (Cass. 3e civ., 16 févr. 2000, n° 97-22.156). Le transfert n’est pas une succession : il transmet le contrat pour l’avenir, pas la dette pour le passé. Le bailleur conserve son recours contre la succession, contre les héritiers qui ont accepté, mais il ne peut pas viser la clause résolutoire pour un arriéré antérieur au décès ni exiger du bénéficiaire un commandement de payer portant sur cette période. En revanche, à compter du décès, le nouveau titulaire doit le loyer courant, les charges et le dépôt de garantie restant acquis : tout mois impayé après le transfert alimente un arriéré qui lui est propre et peut fonder, lui, une procédure pour impayés.
II. Décès du locataire et récupération du logement : quand l’occupant resté dans les lieux doit partir ?
A. Décès du locataire et récupération du logement par le bailleur : résiliation de plein droit et indemnité d’occupation
Quand personne ne remplit les conditions de l’article 14, le bail ne survit pas au locataire. La formule de la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 décembre 2008 rendu sous le pourvoi n° 07-19.320, est la suivante : « le contrat de location était résilié de plein droit au décès du locataire s’il ne pouvait être transféré aux personnes limitativement énumérées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ». La liste de l’article 14 est donc fermée : ami hébergé depuis six mois, neveu installé depuis trois mois, légataire universel qui ne vivait pas avec la défunte, aucun d’eux ne peut invoquer le transfert. Dans cette affaire, une association instituée légataire universelle d’une locataire d’un office public de l’habitat, qui ne s’était pas maintenue dans les lieux après le décès, n’a été tenue ni au paiement de loyers, ni au paiement d’indemnités d’occupation pour la période postérieure au décès, et la Cour a jugé « qu’il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux » (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-19.320). Double enseignement : la résiliation est automatique, sans congé ni jugement, et c’est au bailleur d’agir pour récupérer matériellement le logement, en faisant constater la vacance, en sécurisant les lieux et en saisissant le juge si un occupant s’y maintient.
L’occupant qui reste sans remplir les conditions devient un occupant sans droit ni titre. Il ne doit pas un loyer, puisqu’il n’y a plus de bail, mais une indemnité d’occupation, fixée par le juge, souvent au montant du dernier loyer augmenté des charges, parfois majorée quand l’occupation se prolonge contre la volonté du bailleur. Le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, évacuer les meubles par ses propres moyens exposerait à des poursuites, y compris pénales pour violation de domicile. La voie régulière est la procédure d’expulsion du locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation de plein droit, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et statue sur les délais. La succession, de son côté, reste tenue des loyers courus jusqu’au décès et des dégradations : le notaire chargé du règlement doit provisionner ces sommes, et le bailleur doit déclarer sa créance dans les formes et délais applicables, faute de quoi il risque de ne recouvrer qu’une partie de l’arriéré sur une succession déficitaire.
Le cas du colocataire survivant mérite un développement, car il piège beaucoup de bailleurs. Le colocataire signataire du bail n’a pas besoin de l’article 14 : son propre contrat continue, et le décès de l’autre colocataire ne modifie ni le loyer total ni la solidarité si une clause de solidarité avait été stipulée. En revanche, le concubin ou l’ami non signataire, même présent depuis des années, doit démontrer l’année de vie commune et la notoriété du lien pour bénéficier du transfert ; à défaut, il est occupant sans droit ni titre malgré son ancienneté. Les héritiers qui n’habitaient pas avec le défunt ne peuvent ni exiger le transfert ni s’opposer à la reprise des lieux : leurs droits portent sur les biens de la succession, pas sur le bail, et le bailleur peut leur demander de vider le logement des meubles et effets du défunt dans un délai raisonnable, le coût du garde-meuble ou du débarras pouvant ensuite être imputé sur la succession. Lorsque les héritiers tardent, le bailleur saisit le juge pour faire ordonner la libération sous astreinte et la séquestration du mobilier, plutôt que de le stocker à ses frais sans titre.
La preuve de l’année de vie commune reste le contentieux le plus fréquent, et il se joue sur pièces. Avis d’imposition à l’adresse commune, relevés bancaires, attestations d’assurance habitation, certificats de scolarité des enfants, témoignages circonstanciés de voisins : le juge croise les faisceaux, et une simple domiciliation postale ne suffit pas. Le bailleur qui conteste a intérêt à vérifier vite, dès les premières semaines : enquête de voisinage, demande de justificatifs par lettre recommandée. Il n’existe pas de fichier central des occupants, et le bailleur ne peut exiger que les pièces que la loi l’autorise à demander. D’où l’importance d’agir dans les mois qui suivent le décès : plus le temps passe, plus l’occupant consolide ses preuves et plus le juge, saisi des années après comme dans l’affaire de 2022 où le bailleur n’avait appris le décès que par l’administration fiscale quatre ans plus tard, accueille mal la demande d’expulsion d’une personne installée de longue date. La diligence du bailleur est un argument silencieux mais décisif.
B. Expulsion du logement après le décès : commandement, trêve hivernale et délais du juge
Quand le transfert est exclu, l’expulsion suit le droit commun, avec ses trois verrous successifs. Premier verrou, le commandement de quitter les lieux : aux termes de l’article L. 412-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Le commandement, délivré par commissaire de justice, doit viser le titre exécutoire, ordonner de quitter les lieux et reproduire les textes sur les délais : un acte incomplet ou signifié à une mauvaise adresse fait annuler la suite. Pendant ces deux mois, l’occupant peut saisir le juge de l’exécution pour solliciter des délais de grâce, et le juge peut aussi, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, décider que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », ce qui vise les sommes, tandis que les délais pour quitter les lieux relèvent des articles L. 412-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation. En pratique parisienne comme ailleurs, le juge des contentieux de la protection ou le juge de l’exécution du tribunal judiciaire accorde des délais de quelques mois à trois ans selon l’âge, l’état de santé, les ressources, les démarches de relogement et la situation familiale de l’occupant, y compris quand cet occupant est arrivé dans les lieux par le décès d’un proche et non par un impayé.
Deuxième verrou, la trêve hivernale, décisive en ce mois d’octobre. Aux termes de l’article L. 412-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Un jugement d’expulsion obtenu en octobre contre l’occupant resté après le décès ne pourra donc pas être exécuté avec le concours de la force publique entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf relogement assuré ou squat avec manœuvres visé par les alinéas suivants du même article. La trêve ne suspend ni l’indemnité d’occupation, qui continue de courir, ni les démarches : c’est pendant ces cinq mois que l’occupant doit déposer une demande de logement social, saisir la commission de médiation DALO s’il est de bonne foi et menacé sans relogement, solliciter le fonds de solidarité pour le logement et documenter ses recherches, car le juge de l’exécution tiendra compte de ces diligences au printemps. A Paris, où les délais de relogement dépassent les moyennes nationales, ces pièces font souvent la différence entre un délai supplémentaire et le concours de la force publique accordé par le préfet.
Troisième verrou, le concours de la force publique et ses refus indemnisés. Quand le préfet refuse ou s’abstient d’accorder le concours pour un motif d’ordre public, l’Etat engage sa responsabilité et le bailleur peut obtenir réparation du préjudice subi pendant la période de refus, sur le fondement du principe d’égalité devant les charges publiques. Ce recours, porté devant le tribunal administratif, suppose un refus caractérisé et un préjudice chiffré, indemnité d’occupation non recouvrée et frais. Pour l’occupant, la contrepartie existe : l’huissier devenu commissaire de justice doit respecter les meubles, dresser procès-verbal, et l’expulsion ne peut avoir lieu ni avant 6 heures ni après 21 heures, ni un dimanche ou un jour férié sans autorisation spéciale. Chaque irrégularité rouvre un délai et un recours, d’où l’intérêt, pour les deux parties, de traiter la libération comme une négociation encadrée plutôt que comme un bras de fer : protocole de départ avec date, abandon de l’indemnité contre restitution en bon état, aide au déménagement.
Un dernier cas frontière mérite d’être connu, car il inverse la perspective : le décès ne frappe pas le locataire mais le bailleur, ou le bénéficiaire d’une reprise. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé, sous le pourvoi n° J 24-13.191, dans une affaire où la bailleresse avait donné congé pour reprise afin d’habiter elle-même le logement puis était décédée avant la fin du préavis de six mois : « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191). La Cour rappelle au passage le contenu de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » L’héritier du bailleur ne peut donc pas recycler le congé donné pour les besoins personnels de la défunte : il doit délivrer son propre congé, pour lui-même ou pour un autre bénéficiaire légal, avec un nouveau préavis de six mois. Symétrie utile : le décès fige les situations personnelles des deux côtés du bail, et les héritiers, bailleurs comme occupants, repartent de zéro sur les décisions liées à la personne du défunt.
Conclusion
Le décès du locataire en cours de bail ne crée ni un droit automatique au maintien pour tous les occupants, ni un droit automatique à la récupération pour le bailleur. Entre les deux, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 trace une ligne vérifiable : transfert de plein droit, par l’effet même de la loi au jour du décès, au profit du conjoint cotitulaire, des descendants, du partenaire de Pacs, des ascendants, du concubin notoire et des personnes à charge ayant vécu avec le défunt depuis au moins un an, avec, en logement social, le double filtre des ressources et de l’adaptation du logement au ménage ; résiliation de plein droit à défaut, charge au bailleur de faire libérer les lieux par le juge, sans reprise de l’arriéré antérieur contre le bénéficiaire. L’occupant sans titre garde les protections du droit commun de l’expulsion, commandement et délai de deux mois, délais du juge, trêve du 1er novembre au 31 mars, et l’héritier du bailleur qui veut reprendre le logement doit délivrer son propre congé. Face à une actualité qui émeut, ces règles donnent aux familles comme aux bailleurs une méthode : établir vite la vie commune par pièces, vérifier les conditions HLM avant d’assigner, chiffrer l’indemnité d’occupation dès le décès et utiliser la trêve comme un temps de relogement, pas comme une dispense.