Au début du mois d’octobre 2026, des milliers d’étudiants viennent de prendre possession de leur studio ou de leur deux-pièces à Paris et en petite couronne. Les cartons sont à peine vidés que les premières difficultés apparaissent : un état des lieux d’entrée expédié en dix minutes dans un logement sale, un bail de neuf mois qui impose un prélèvement automatique et des pénalités de retard, un garant parent qui a signé sans comprendre la portée de son engagement, puis, quelques mois plus tard, un dépôt de garantie amputé de retenues non justifiées. Chaque année, la rentrée universitaire produit le même contentieux devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et les décisions rendues en 2025 et 2026 rappellent des règles simples que bailleurs comme locataires méconnaissent. L’état des lieux d’entrée conditionne tout ce qui sera réclamé à la sortie. Les clauses qui imposent des pénalités, un mode de paiement ou une responsabilité automatique sont réputées non écrites. Le dépôt de garantie obéit à des délais de restitution stricts, assortis d’une majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Cet article expose, textes et décisions récentes à l’appui, comment sécuriser l’entrée dans les lieux, comment repérer les clauses à contester et comment récupérer les sommes retenues à tort, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. L’état des lieux d’entrée décide de tout ce qui sera réclamé à la sortie
A. Exiger un état des lieux d’entrée contradictoire, précis, photographié, et le faire compléter dans les dix jours
Un état des lieux est établi, lors de la remise et de la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties. La règle figure à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Le texte ajoute que le locataire « peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement » et que, si cette demande est refusée, « le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente ». Concrètement, l’étudiant qui découvre, le lendemain de son emménagement, une plaque de cuisson fissurée, un joint de douche moisi ou une fenêtre qui ne ferme plus doit adresser ce complément par écrit dans les dix jours, de préférence par lettre recommandée ou par courriel conservé, avec des photographies datées. Ce délai court et peu connu transforme un état des lieux d’entrée sommaire en document défendable.
Lorsque l’une des parties refuse de se présenter ou de signer, l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le même article 3-2 précise que « les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Cette convocation n’est pas une formalité : la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, le 26 octobre 2023, que « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183). Le bailleur qui fait constater seul, sans convoquer régulièrement le locataire, paie donc l’intégralité du constat et ne peut en reporter la moitié sur l’étudiant. À l’inverse, l’étudiant convoqué qui ne se présente pas sans motif s’expose à supporter sa moitié et à se voir opposer un document établi sans lui.
La précision du document compte autant que sa régularité. Un état des lieux qui se limite à cocher « bon état » partout n’aide personne, et un état des lieux de sortie muet n’autorise aucune retenue. La Cour de cassation l’a rappelé le 6 février 2025 : des parties peuvent convenir de décrire l’état du logement par des photographies jointes au document, et lorsque cet accord figure dans la rubrique des observations, signé des deux côtés, le document « avait été établi contradictoirement et amiablement », de sorte que le juge peut y trouver « la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux » et la preuve de dégradations imputables au locataire (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). La leçon pour la rentrée 2026 est directe : photographier chaque pièce, chaque équipement et chaque compteur, faire mentionner les photographies dans le document signé, conserver un exemplaire. Des photographies horodatées, acceptées par les deux parties, valent mieux qu’un long descriptif contesté deux ans plus tard.
B. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives
Quand aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, le article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Le locataire répond alors « des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du code civil). La loi du 6 juillet 1989 complète le dispositif : le locataire répond des dégradations et pertes survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit, et il prend en charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives définies par décret, hormis celles dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, au cas fortuit ou à la force majeure. La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage ordinaire, reste donc à la charge du bailleur, et c’est au locataire de rapporter la preuve contraire quand il conteste.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris applique cette présomption avec rigueur. Le 10 septembre 2026, dans un litige opposant une société bailleresse à sa locataire, le tribunal a relevé qu’« il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties et il n’est pas soutenu que cette circonstance soit imputable » à la bailleresse, avant d’en déduire que la locataire est présumée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Faute pour elle d’apporter la preuve de désordres préexistants à son entrée, la présomption a joué pleinement et les dégradations relevées à la sortie lui ont été imputées (TJ Paris, pôle civil de proximité, 10 septembre 2026, RG n° 25/09271). Pour l’étudiant parisien qui emménage en octobre, l’avertissement est limpide : refuser ou négliger l’état des lieux d’entrée ne fait pas disparaître les obligations, il les aggrave, puisque tout ce qui ne peut pas être prouvé comme préexistant sera présumé en bon état.
Le raisonnement vaut dans les deux sens. Quand l’état des lieux d’entrée existe mais reste muet sur un élément, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état et doit en réparer les conséquences, sauf vétusté ou cause étrangère établie. La Cour de cassation casse régulièrement les décisions qui inversent cette charge de la preuve au profit du locataire, comme elle l’a rappelé dans l’arrêt du 26 octobre 2023 précité à propos du nettoyage d’une cave dont l’état des lieux d’entrée ne disait rien (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183). À Paris et en Île-de-France, où les studios étudiants sont souvent reloués chaque année universitaire sans remise en état entre deux occupants, ce point mérite une vigilance particulière : exiger que chaque dégradation visible à l’entrée soit écrite noir sur blanc, pièce par pièce, avec le détail des sols, murs, plafonds, équipements sanitaires, électroménager et ouvrants. Un état des lieux pré-rempli par l’agence, signé à la hâte entre deux visites, puis opposé deux ans plus tard au moment de la sortie, produit exactement l’effet inverse de celui recherché par le locataire pressé. Lorsque le logement présente un désordre qui relève de la décence ou de la sécurité, comme une installation électrique dangereuse ou un chauffage hors service, le bailleur reste tenu de délivrer « un logement décent », d’entretenir la chose « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et d’en faire jouir paisiblement le preneur (article 1719 du code civil). Après mise en demeure restée sans effet, le locataire peut faire exécuter lui-même l’obligation « dans un délai et à un coût raisonnables » et en demander le remboursement au bailleur (article 1222 du code civil). Les litiges parisiens de l’automne montrent que les mises en demeure écrites, chiffrées et accompagnées de photographies obtiennent des réparations là où les appels téléphoniques répétés échouent.
II. Le dépôt de garantie se récupère avec des justificatifs, et les clauses abusives se contestent une par une
A. Obtenir la restitution du dépôt de garantie dans le mois ou dans les deux mois, sans retenue non justifiée
Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations par le locataire, « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » en location vide, et à deux mois en location meublée. La règle figure à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014. Le texte organise ensuite la sortie : le dépôt « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le délai tombe à un mois « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Dans les immeubles collectifs, le bailleur peut conserver une provision « ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », avec régularisation « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes ». Le locataire indique son adresse nouvelle lors de la remise des clés, car c’est à cette adresse que le solde et les justificatifs doivent parvenir.
Chaque retenue doit être justifiée par la comparaison des deux états des lieux, et les juges parisiens vérifient cette comparaison ligne par ligne. Le 12 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué sur une retenue de 240,15 euros pour « travaux de remise en état » : pour le tartre sur la robinetterie, le tribunal a relevé un bon état à l’entrée contre un état d’usage avec tartre à la sortie, et jugé la retenue justifiée dès lors que « le nettoyage des dépôts de calcaire est listé comme une réparation locative » par le décret du 26 août 1987, le simple passage d’une personne pour nettoyer avant la sortie « ne suffit pas à démontrer que le tartre a été éliminé » (TJ Paris, pôle civil de proximité, 12 mai 2026, RG n° 25/04078). Pour les joints en silicone en revanche, sans mention particulière à l’entrée, le tribunal a appliqué la présomption de bon état et examiné si la réfection incombait au locataire au titre des réparations locatives ou au bailleur au titre de la vétusté. La méthode que tout étudiant quittant son logement doit retenir est celle du tribunal : reprendre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie côte à côte, exiger une facture ou un devis pour chaque poste retenu, contester par écrit chaque retenue qui repose sur une simple estimation unilatérale du bailleur ou sur de la vétusté déguisée en dégradation. Les retenues pour vétusté, qui correspondent à l’usure normale d’une occupation de neuf mois ou d’un an, sont les plus fréquemment annulées, comme le montrent les litiges parisiens sur les peintures défraîchies, les moquettes usées dans le passage et les joints vieillis.
Le retard de restitution coûte cher au bailleur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », sauf si le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour un loyer parisien de 900 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 90 euros de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver un préjudice. La mise en demeure de restituer, adressée dès l’expiration du délai d’un ou deux mois, fait courir la pression et fixe le point de départ du calcul. En cas de vente du logement en cours de bail, « la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur », et toute convention contraire n’a d’effet qu’entre vendeur et acquéreur : l’étudiant dont le studio a changé de propriétaire réclame donc au propriétaire actuel, pièces à l’appui. À Paris, où les restitutions tardent souvent après les départs d’été, ces règles produisent des rappels de plusieurs centaines d’euros. Les lecteurs qui quittent un logement après une retenue pour vétusté trouveront un développement complémentaire dans notre analyse des retenues pour vétusté et de la récupération du dépôt de garantie à Paris. Lorsque le litige porte sur la décence du logement, les réparations structurelles ou une procédure d’expulsion engagée par erreur, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de chiffrer les demandes et de choisir entre conciliation, injonction et assignation au fond.
B. Faire tomber les clauses abusives du bail et partir avec un préavis d’un mois
Le bail étudiant signé à la rentrée contient souvent des clauses que la loi répute non écrites, c’est-à-dire privées de tout effet sans qu’il soit besoin de faire annuler le contrat. L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024, énumère vingt cas. Sont notamment visées la clause « Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre », celle « Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location », celle « Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 », celle « Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement », celle « Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 », celle « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie » et quelques autres limitativement définis. L’étudiant à qui l’on réclame des « frais de dossier » à l’entrée en plus du loyer et du dépôt, des pénalités de retard de 50 euros par jour, ou le paiement systématique du constat de sortie établi amiablement oppose à chacune de ces demandes le texte applicable et en demande le remboursement, d’abord par lettre recommandée, puis devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge des contentieux de la protection.
Le cautionnement du parent mérite le même examen. Le cautionnement « ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit, pour un logement étudiant, le cumul d’une assurance loyers impayés et d’une caution parentale reste possible, mais à deux conditions strictes : la personne qui se porte caution signe un acte qui fait apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, avec la reproduction de l’avant-dernier alinéa du texte, appose la mention prévue par l’article 2297 du code civil et reçoit un exemplaire du contrat de location, le tout « à peine de nullité du cautionnement ». Le parent qui a signé un engagement imprimé sans mention manuscrite, sans montant de loyer ou sans exemplaire du bail tient un moyen de nullité sérieux. Lorsque le cautionnement est à durée indéterminée, la caution peut en outre le résilier unilatéralement, avec effet au terme du contrat en cours lors de la notification. Les familles qui financent les études à Paris doivent donc lire l’acte de caution avant de le signer, vérifier la mention manuscrite et conserver la preuve de la remise du bail, au lieu de découvrir l’étendue de l’engagement au premier impayé.
Enfin, la durée et la sortie du bail étudiant obéissent à des règles favorables à la mobilité. Le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour au moins un an, mais « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable » (article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire « peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois » (article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En location vide, le préavis de droit commun est de trois mois, réduit à un mois dans les zones tendues dont Paris et la plupart des communes d’Île-de-France font partie, ainsi que pour les locataires qui obtiennent un premier emploi, une mutation, une perte d’emploi ou dont l’état de santé justifie un changement de domicile. L’étudiant parisien qui décroche un stage en province, qui se sépare de son colocataire ou qui fuit un logement insalubre notifie son congé par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, indique le motif de réduction du préavis quand il en bénéficie et joint le justificatif correspondant. À Paris et en Île-de-France, trois réflexes complètent le dispositif : vérifier que le loyer respecte l’encadrement des loyers applicable dans la capitale, saisir la commission départementale de conciliation de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne avant tout procès pour les litiges d’état des lieux, de dépôt de garantie et de charges, et porter le litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juge naturel de ces différends, avec un dossier photographique complet et les deux états des lieux en original.
Conclusion
Un emménagement étudiant réussi à Paris se joue en trois temps : un état des lieux d’entrée contradictoire, précis et photographié, complété dans les dix jours si le logement révèle ses défauts ; un bail relu ligne par ligne pour écarter les clauses réputées non écrites, du prélèvement automatique imposé aux pénalités systématiques, et un cautionnement parental vérifié jusque dans sa mention manuscrite ; puis une sortie documentée, avec remise des clés contre reçu, transmission de la nouvelle adresse et mise en demeure de restituer dès l’expiration du délai d’un ou deux mois, majoration de 10 % à l’appui. Les décisions du tribunal judiciaire de Paris de mai et septembre 2026 et les arrêts de la Cour de cassation de 2023 et 2025 montrent que les juges appliquent ces textes à la lettre : présomption de bon état contre le locataire sans preuve d’entrée, comparaison stricte des deux états des lieux, convocation régulière du commissaire de justice, retenues admises seulement sur justificatifs. L’étudiant et ses parents qui constituent ce dossier dès le mois d’octobre abordent la fin du bail en position de force, là où ceux qui signent à la hâte paient deux fois : à l’entrée, par des sommes indues, et à la sortie, par des retenues non contestées.