Vous avez construit sans permis, ou en dépassant largement ce que la mairie vous avait autorisé, et la convocation est arrivée : le tribunal correctionnel examinera votre dossier dans quelques mois, à Paris ou dans un tribunal d’Île-de-France. Le procès-verbal dressé par un agent assermenté a été transmis au procureur, la mairie s’est peut-être constituée partie civile, et vous découvrez l’étendue des risques : une amende calculée au mètre carré qui peut atteindre des centaines de milliers d’euros, un ordre de démolition ou de mise en conformité assorti d’une astreinte journalière, et, si vous n’exécutez pas, une démolition réalisée d’office à vos frais. La bonne nouvelle, si l’on peut dire, est que ce procès obéit à des règles strictes qui protègent aussi le prévenu : la prescription de six ans court depuis l’achèvement des travaux et c’est au ministère public de prouver qu’elle n’est pas acquise, le tribunal ne peut ordonner la démolition sans avoir entendu le maire, et l’astreinte n’est exécutable que si un délai d’exécution a été fixé. Cet article décrit d’abord ce que le tribunal correctionnel peut prononcer contre vous, puis ce qui se joue après la condamnation : exécuter sans aggraver la dette, contester utilement et régulariser quand c’est encore possible.

I. Le procès correctionnel : amende, démolition et garanties du prévenu

A. L’amende pénale, ses montants et la prescription de six ans

Le point de départ est simple : «Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.» (article L. 421-1 du code de l’urbanisme). Construire une maison, une extension, un garage ou un bâtiment d’activité sans ce permis, ou en méconnaissance de ses prescriptions, constitue le délit réprimé par l’article L. 480-4. Le texte punit d’une amende «comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros» (article L. 480-4 du code de l’urbanisme). Pour une extension de 40 mètres carrés de surface de plancher, le plafond théorique atteint ainsi 240 000 euros, même si les tribunaux prononcent en pratique des montants bien inférieurs, proportionnés aux ressources et à la gravité. «En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé», ajoute le même article. Ces peines peuvent viser large : «les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux». Le propriétaire qui a commandé les travaux, l’entreprise qui les a réalisés et, le cas échéant, le maître d’œuvre qui les a dirigés peuvent donc être poursuivis ensemble, et chacun répond sur sa propre culpabilité. Notez l’état de ce texte : il est affiché en vigueur avec une abrogation différée au 1er janvier 2029 sur le site officiel, ce qui annonce une refonte du dispositif sans changer les poursuites engagées aujourd’hui.

Avant tout débat sur le fond, vérifiez la prescription. «L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise.» (article 8 du code de procédure pénale). En matière de construction sans permis, le point de départ n’est pas la date du premier coup de pioche : «le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers», rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 20 janvier 2026 qui casse une condamnation pour défaut de recherche de la date d’achèvement (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Dans cette affaire, un propriétaire poursuivi pour une piste de quad et des bâtiments édifiés sans permis soutenait que les travaux s’étaient achevés en 2008 ; la cour d’appel avait fait peser sur lui la preuve de cette date. La chambre criminelle corrige : «la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public ; il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription». Concrètement, exigez que le dossier établisse par des pièces objectives la date d’achèvement : constats d’huissier devenus constats de commissaire de justice, photographies aériennes datées, factures d’entreprises, raccordements aux réseaux, attestations d’achèvement. Si le ministère public ne démontre pas que l’achèvement se situe dans les six ans précédant le premier acte interruptif, soulevez l’exception de prescription in limine, avant toute défense au fond, car le tribunal doit l’examiner d’office comme une question d’ordre public. Attention toutefois à ne pas confondre cette prescription pénale avec les actions civiles : la commune dispose d’une action en démolition devant le tribunal judiciaire qui «se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux» (article L. 480-14 du code de l’urbanisme), et l’acquittement ou la prescription au pénal n’éteint pas cette voie civile.

Le même arrêt du 20 janvier 2026 sanctionne un second vice fréquent : l’absence du maire à la procédure. «En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1 , le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.» (article L. 480-5 du code de l’urbanisme). La Cour casse parce qu’«aucune mention de l’arrêt ou de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissent que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites» (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Vérifiez donc systématiquement le dossier : si la démolition ou la mise en conformité a été ordonnée sans que le maire ou le préfet ait été entendu ou invité à écrire, le jugement encourt la cassation sur ce point. Ce n’est pas une coquetterie procédurale : l’avis de l’élu éclaire le tribunal sur la régularisabilité du projet au regard du document local, plan local d’urbanisme à Paris ou dans votre commune d’Île-de-France, et sur l’opportunité d’une mise en conformité plutôt que d’une démolition. Sollicitez vous-même, si besoin, que le tribunal invite ces observations, surtout quand votre projet est régularisable.

B. La démolition et la mise en conformité : des mesures réelles, pas des peines

La confusion la plus répandue consiste à traiter l’ordre de démolir comme une peine. La Cour de cassation vient de trancher avec netteté : «la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, prévues par l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales» (Cass. crim., 12 novembre 2025, n° 24-82.784). Dans cette affaire, une propriétaire avait étendu sans autorisation un chalet en bois en zone naturelle, en violation du plan local d’urbanisme ; la cour d’appel avait confirmé la culpabilité et «ordonné la démolition de l’ouvrage à titre de peine principale». La chambre criminelle casse au visa de l’article 131-11 du code pénal : «Il résulte de ce texte que seules les peines complémentaires peuvent être prononcées à titre de peine principale.» Or la démolition n’en est pas une. La portée pratique est considérable : une mesure réelle suit l’immeuble et vise à effacer l’illicite, elle ne punit pas la personne ; elle ne peut donc être prononcée «à titre de peine principale», c’est-à-dire à la place de l’amende. Si le jugement rendu contre vous présente la démolition comme la peine principale, sans amende, ce motif est cassable. La loi autorise au demeurant les peines complémentaires à titre principal dans d’autres hypothèses : «Lorsqu’un délit est puni d’une ou de plusieurs des peines complémentaires mentionnées à l’article 131-10 , la juridiction peut ne prononcer que la peine complémentaire ou l’une ou plusieurs des peines complémentaires encourues à titre de peine principale.» (article 131-11 du code pénal). Mais la démolition d’urbanisme n’appartient pas à cette catégorie, et le tribunal doit articuler amende d’un côté, mesure de remise en état de l’autre.

Le tribunal dispose en outre d’une arme de réputation : «Le tribunal pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera.» (article L. 480-5 du code de l’urbanisme) Demandez au tribunal d’écarter cette publication quand vous avez régularisé ou engagé la mise en conformité avant l’audience : les juges y sont sensibles, car la publication perd sa justification quand l’illicite a cessé. Sachez enfin que ces mesures peuvent être ordonnées dans des procédures rapides : «Les mesures prévues au premier alinéa du présent article peuvent être ordonnées selon les mêmes modalités en cas de condamnation pour une infraction prévue aux mêmes articles L. 480-4 et L. 610-1 selon la procédure simplifiée de l’ordonnance pénale prévue aux articles 495 à 495-6 du code de procédure pénale ou selon la procédure de la comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité prévue aux articles 495-7 à 495-16 du même code.» (article L. 480-5 du code de l’urbanisme) Ne traitez donc pas une ordonnance pénale ou une comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité comme une formalité sans conséquence : la démolition peut y figurer. Faites opposition à l’ordonnance pénale ou refusez l’homologation si la mesure ordonnée est disproportionnée, et préparez dès ce stade le dossier de régularisation qui pèsera sur le choix entre démolition et mise en conformité.

II. Après la condamnation : astreinte, exécution et dernières issues

A. L’astreinte n’est exécutable que si le tribunal a fixé un délai, puis la démolition d’office vous guette

Le jugement qui ordonne la démolition ou la mise en conformité doit impérativement chiffrer le temps : «Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard.» (article L. 480-7 du code de l’urbanisme). L’astreinte «court à partir de l’expiration dudit délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté», avec cette précision : «L’exécution provisoire de l’injonction peut être ordonnée par le tribunal.» L’appel ne suspend donc pas toujours l’obligation de démolir. Un arrêt du 26 mars 2024 montre ce qui arrive quand le tribunal oublie le délai : un condamné à mettre les lieux en conformité sous astreinte de 50 euros par jour n’avait reçu ni point de départ ni durée, puis s’était vu réclamer 11 450 euros par titre exécutoire. La Cour de cassation rejette le pourvoi du préfet et valide l’annulation des poursuites : «l’astreinte ayant été ordonnée sans fixer le délai imparti pour la mise en conformité des lieux, exigé par les dispositions de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme pour décider d’une telle mesure, cette dernière ne pouvait pas être complétée par la fixation d’un tel délai sur le fondement de l’article 710 du code de procédure pénale», et «l’astreinte ne pouvant être exécutée en l’absence de fixation d’un tel délai, la cour d’appel ne pouvait que constater que les mesures prises en application de celle-ci étaient dénuées de fondement juridique et prononcer leur annulation» (Cass. crim., 26 mars 2024, n° 23-81.499). Relisez donc le dispositif du jugement : sans délai imparti, l’astreinte ne peut pas courir et tout titre de perception émis sur ce fondement doit être contesté devant le juge de l’exécution, puis en appel. À Paris et en Île-de-France, le recouvrement passe le plus souvent par la direction régionale des finances publiques, qui émet le titre exécutoire et la mise en demeure valant commandement de payer : chaque acte se conteste dans ses propres délais, et l’irrégularité de l’astreinte rejaillit sur tous les actes pris pour son recouvrement.

Quand l’astreinte est régulière, le compteur tourne vite et la loi prévoit son durcissement : «Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.» À 500 euros par jour, une année d’inexécution représente 182 500 euros, avant tout relèvement. Le même article ouvre toutefois une porte : «Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.» (article L. 480-7 du code de l’urbanisme) Documentez chaque obstacle : refus de permis de régularisation, délais d’instruction, impossibilité technique ou financière passagère, devis d’entreprises, demandes d’autorisation déposées. «Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement.» (article L. 480-8 du code de l’urbanisme). Chaque liquidation annuelle est un acte que vous pouvez discuter, et chaque paiement partiel comme chaque effort de mise en conformité nourrit la demande de dispense partielle.

Le pire scénario reste l’exécution d’office : «Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol.» (article L. 480-9 du code de l’urbanisme). La commune mandate alors une entreprise, fait démolir et vous adresse la facture, recouvrée comme une créance publique. «Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l’alinéa précédent qu’après décision du tribunal judiciaire qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants.» Si le bien est loué ou occupé, cette saisine du tribunal judiciaire vous donne un temps de débat supplémentaire, mais ne l’utilisez pas comme une manœuvre dilatoire : le juge sanctionne l’inaction. Face à un jugement exécutoire, la hiérarchie des urgences est claire : relevez appel dans le délai de dix jours si le jugement est critiquable, demandez à la cour de suspendre l’exécution provisoire quand elle a été ordonnée, et exécutez ou régularisez parallèlement pour stopper l’astreinte, car l’astreinte court pendant l’appel sauf décision contraire. Ne laissez jamais passer l’année qui suit l’expiration du délai sans rien faire : c’est à ce moment que le relèvement du montant devient possible et que la commune prépare l’exécution d’office.

B. Régulariser quand c’est encore possible et parer les actions voisines

La régularisation reste la meilleure issue, même après la convocation. Déposez en mairie un permis de construire qui reprend l’existant ou le modifie à la marge pour le rendre conforme au plan local d’urbanisme : hauteur, emprise, destination, stationnement, aspect extérieur. Si la mairie l’accorde avant l’audience, produisez-le au tribunal : la mesure de démolition perd largement sa raison d’être quand l’illicite a cessé, et la juridiction peut se contenter de l’amende, voire la modérer. Si le permis est refusé, contestez ce refus par les voies classiques du contentieux des autorisations, dont la présentation d’ensemble figure dans la synthèse des recours contre un refus de permis (recours contre un refus de permis : gracieux, tribunal, référé et indemnisation) : recours gracieux auprès du maire pour provoquer un réexamen, recours contentieux devant le tribunal administratif dans les deux mois, et référé-suspension quand l’urgence le justifie. Informez le tribunal correctionnel du recours pendant : les juges répressifs acceptent parfois de renvoyer l’audience dans l’attente de la décision administrative, et un sursis à statuer évite une démolition qu’un permis ultérieur aurait rendue inutile. En revanche, n’attendez aucun secours de la règle des dix ans : «Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.» (article L. 421-9 du code de l’urbanisme). Cette protection ne joue pas pour vous, car le texte l’écarte dans le cas suivant : «Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis». Une construction édifiée sans permis ne se prescrit pas par dix ans au regard des autorisations futures : chaque nouvelle demande est examinée au regard des règles en vigueur, et l’ancienneté de l’illicite ne crée aucun droit acquis.

Préparez-vous aussi aux actions parallèles, car le procès pénal n’éteint pas les autres voies. La commune ou l’intercommunalité compétente en urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage «édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre» ou «en méconnaissance de cette autorisation», et cette action civile «se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux» (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Même prescrit ou relaxé au pénal, vous pouvez donc être assigné au civil pendant dix ans. Le préfet dispose d’un levier propre après un déféré : «Lorsque la juridiction administrative, saisie d’un déféré préfectoral, a annulé par une décision devenue définitive un permis de construire pour un motif non susceptible de régularisation, le représentant de l’Etat dans le département peut engager une action civile en vue de la démolition de la construction dans les conditions et délais définis par le 1° de l’article L. 480-13 .» (article L. 600-6 du code de l’urbanisme). Quant au voisin qui veut obtenir la démolition de votre construction devant le juge judiciaire, son chemin est étroit quand un permis existait. Le texte vise le cas où «Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire» (article L. 480-13 du code de l’urbanisme) et subordonne la démolition à l’annulation préalable du permis pour excès de pouvoir et à la localisation dans l’une des zones qu’il énumère. La Cour de cassation applique strictement ce filtre : «Selon ce texte, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l’Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l’article L. 600-6, si la construction est située dans l’une des zones qu’il énumère.» Saisie par des associations qui demandaient la démolition d’un parc éolien autorisé, elle contrôle que le juge du fond a réellement vérifié cette localisation au lieu de se contenter d’affirmations générales (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-19.778). «L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative», ajoute le texte : passé ce délai, la démolition civile n’est plus possible sur ce fondement. Si un voisin vous assigne en démolition alors que votre permis n’a jamais été annulé, ou hors délai, ou hors des zones visées, soulevez l’irrecevabilité avant tout débat au fond. Et si vous êtes le voisin d’une construction autorisée puis annulée, faites vérifier par votre conseil, avant d’assigner, l’annulation définitive, la zone exacte au plan local et le délai de deux ans : une assignation lancée hors de ces clous sera rejetée et vous exposera aux dépens.

Condamné à démolir ou à mettre en conformité après avoir construit sans permis, vous n’êtes donc pas sans ressources, mais chaque voie a son calendrier propre. Au pénal, l’amende se calcule au mètre carré et menace aussi l’entrepreneur et le maître d’œuvre, tandis que la prescription de six ans court depuis l’achèvement et incombe au ministère public. La démolition n’est pas une peine mais une mesure réelle, qui suppose l’audition du maire et ne peut tenir lieu de peine principale. Après le jugement, l’astreinte de 500 euros par jour ne court qu’à l’expiration d’un délai fixé, sous peine d’annulation des poursuites, et l’exécution d’office aux frais du condamné reste l’horizon de l’inaction. À côté du procès, la régularisation par un permis conforme, le recours contre son refus éventuel et la prescription de dix ans de l’action civile communale dessinent la sortie, tandis que le voisin ne peut obtenir la démolition civile d’une construction autorisée que dans les conditions verrouillées de l’article L. 480-13. Rassemblez dès la convocation les preuves d’achèvement, le dossier d’urbanisme local et, si le projet est régularisable, le permis déposé : présentés à temps au tribunal, ces trois éléments changent l’issue plus sûrement que n’importe quelle plaidoirie.