Octobre est le mois où les copropriétés votent leurs budgets et lancent les derniers appels de fonds de l’année. Assemblées générales d’automne, provisions du quatrième trimestre, cotisations au fonds de travaux, échéanciers de travaux votés : les avis de paiement s’accumulent dans les boîtes aux lettres parisiennes. Et lorsqu’un appel reste sans réponse, la machine du recouvrement se met en route vite : relance du syndic, mise en demeure, puis assignation devant le tribunal judiciaire. La question que posent alors les copropriétaires, qu’ils contestent le montant ou qu’ils traversent une passe difficile, est toujours la même : que peut exiger le syndic, dans quels délais, et comment réagir avant que la dette ne menace le logement lui-même ?
La réponse tient dans une chaîne procédurale stricte, encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et contrôlée de près par la Cour de cassation. Chaque étape compte : une mise en demeure irrégulière ou payée à temps peut faire tomber toute la procédure, tandis qu’une dette laissée sans réponse expose le lot à une hypothèque, à une opposition sur le prix de vente, voire à une saisie immobilière. Comme le rappelle la fiche de service-public.fr consacrée au recouvrement des charges de copropriété, chaque copropriétaire doit participer aux charges communes de l’immeuble. Ce qui suit décrit les droits et les réflexes utiles, côté syndic comme côté copropriétaire poursuivi, avec les textes et les décisions qui fondent chaque étape.
I. Mise en demeure et recouvrement judiciaire : ce que le syndic peut exiger et dans quels délais
A. Relance, mise en demeure et déchéance du terme : les trente jours qui rendent tout exigible
Le point de départ ne se discute pas : les charges votées en assemblée générale sont dues par chaque copropriétaire à hauteur de sa quote-part, et leur recouvrement appartient au syndic seul. D’après la fiche de service-public.fr sur le recouvrement des charges, seul le syndic peut recouvrer les charges, et il dispose pour cette mission d’un large pouvoir d’initiative, sans avoir à obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc pas paralyser le recouvrement en exigeant un vote préalable, pas plus qu’il ne peut opposer au syndic une contestation de pure opportunité sur des charges régulièrement votées et appelées.
La première étape reste amiable. Quand un appel de fonds n’est pas réglé, le syndic adresse une relance, par lettre simple ou par courrier électronique, qui rappelle le dépassement de la date de paiement et annonce la suite : tentative de règlement amiable, puis procédure devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Cette relance vaut avertissement, pas exigibilité forcée. Côté copropriétaire, c’est le moment le plus utile pour réagir : demander le décompte détaillé des sommes réclamées, vérifier l’origine de chaque ligne et signaler une erreur matérielle, un double appel ou une charge qui ne correspond pas à la quote-part du lot. Les litiges naissent souvent d’un décompte obscur ; exiger la transparence à ce stade évite bien des procès.
Si la relance reste sans effet, le syndic fait envoyer une mise en demeure. L’acte doit identifier le copropriétaire défaillant, l’adresse de la copropriété, le montant des impayés accompagné d’un décompte, le délai imparti pour payer et la sanction encourue. Elle part par voie électronique, lettre recommandée électronique ou procédé sécurisé, sauf si le copropriétaire a demandé la voie postale, auquel cas elle voyage en recommandé avec avis de réception. Les frais de cette mise en demeure restent à la charge du défaillant. Dans une indivision, tous les coïndivisaires doivent être mis en demeure, sauf clause contraire du règlement ; si la propriété est démembrée, le syndic vise l’usufruitier ou le nu-propriétaire selon la nature des charges, sauf solidarité prévue au règlement. Et les intérêts de retard courent au taux légal à compter de la mise en demeure, comme l’indique la même fiche officielle.
Sur la forme de cette mise en demeure, le droit commun éclaire le contentieux : l’article 1344 du code civil dispose que : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ». En copropriété, l’interpellation doit donc être suffisante, c’est-à-dire claire sur les sommes et le délai. Une lettre vague, sans décompte ni délai, expose le syndic à voir sa procédure contestée dès son premier acte.
La mise en demeure ouvre surtout le couperet le plus redouté : la déchéance du terme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Faute de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre du budget prévisionnel ou du fonds de travaux, et après mise en demeure restée infructueuse passé trente jours, les autres provisions non encore échues de l’exercice ainsi que les sommes restant dues des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Autrement dit, un seul trimestre impayé peut rendre exigible l’année entière, arriéré compris. Le syndic peut alors agir en procédure accélérée au fond pour obtenir le tout d’un coup.
Mais cette arme est à double tranchant, et la Cour de cassation veille à son mode d’emploi. Dans un arrêt du 9 mars 2022, la troisième chambre civile a jugé que « la mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ». Dans cette affaire, le copropriétaire avait réglé tous les appels de provisions de l’exercice avant l’expiration du délai de trente jours couru depuis la mise en demeure du 28 avril 2020 ; le juge qui l’avait condamné malgré ses propres constatations a vu sa décision cassée pour violation du texte. La Cour, statuant au fond, a tranché net : « Les provisions sur charges de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ayant été réglées avant l’échéance du délai de 30 jours couru à compter de la mise en demeure du 28 avril 2020, les demandes du syndicat des copropriétaires doivent être rejetées ».
La leçon pratique est directe, des deux côtés. Côté copropriétaire poursuivi, la réception d’une mise en demeure visant la déchéance du terme impose de payer l’intégralité de la provision visée avant l’expiration des trente jours, par un moyen traçable, et de conserver la preuve du paiement ; un paiement partiel ou tardif laisse la déchéance jouer. Côté syndic, il faut vérifier, avant d’assigner sur ce fondement, que la provision était bien due au titre du budget prévisionnel ou du fonds de travaux et qu’elle est restée impayée trente jours après la mise en demeure : à défaut, l’action sera rejetée et le syndicat supportera les dépens, comme dans l’espèce jugée en 2022. La même décision rappelle d’ailleurs que le rejet des demandes du syndicat n’ouvre pas automatiquement droit à des dommages-intérêts pour procédure abusive au profit du copropriétaire : chaque camp paie ses fautes, pas ses soupçons.
Un dernier réflexe, souvent négligé : contrôler que l’appel de fonds contesté repose bien sur un budget voté et des comptes approuvés. La déchéance du terme fait remonter les exercices précédents uniquement pour les sommes appelées après approbation des comptes. Réclamer le décompte, le procès-verbal d’assemblée générale et le budget voté n’est donc pas de la chicane, c’est le contrôle de la régularité même de la créance.
B. Injonction de payer, assignation et tentative amiable préalable : quel juge saisir et comment répondre
Quand les démarches amiables échouent, le syndic doit saisir le juge, et le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble. En cas d’échec des démarches amiables, la fiche officielle de service-public.fr indique que le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour un lot parisien, ce sera donc le tribunal judiciaire de Paris, quelle que soit l’adresse du copropriétaire débiteur. Plusieurs voies s’offrent alors au syndicat, selon le montant et la stratégie du dossier, et chacune appelle une défense adaptée.
Premier filtre, souvent ignoré : pour les impayés d’un montant inférieur ou égal à 5 000 euros, une tentative de règlement amiable par conciliateur de justice, médiateur ou procédure participative est obligatoire avant tout recours au juge. Le syndic qui assigne directement sans cette étape s’expose à une fin de non-recevoir. Il existe aussi une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conduite par un commissaire de justice : si les parties s’accordent sur le montant et les modalités de paiement, la copropriété obtient un titre exécutoire qui vaut jugement, sans passer par le tribunal. En l’absence d’accord, la voie judiciaire redevient nécessaire. Côté copropriétaire, ces dispositifs sont une chance de négocier un échéancier avant que les frais ne s’envolent ; côté syndic, les négliger fait perdre des mois.
La voie la plus rapide pour une créance claire reste l’injonction de payer. L’article 1405 du code de procédure civile ouvre cette procédure lorsque : « La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ». Les charges de copropriété, dues en vertu du statut légal de la copropriété et chiffrées par les appels de fonds, entrent typiquement dans ce cadre. La demande se porte devant le juge compétent, et l’article 1406 du même code précise que : « La demande est portée, selon le cas, devant le juge des contentieux de la protection ou devant le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, dans la limite de la compétence d’attribution de ces juridictions » et que : « Le juge territorialement compétent est celui du lieu où demeure le ou l’un des débiteurs poursuivis ». Le juge statue sur requête, sans débat contradictoire initial, et délivre une ordonnance portant injonction de payer.
Pour le copropriétaire visé, l’ordonnance d’injonction n’est pas une condamnation définitive subie sans recours : il peut former opposition, et l’affaire bascule alors en procédure contradictoire, avec audience et débat sur le fond. C’est à ce stade que les moyens de défense prennent leur sens : prescription, décompte erroné, charges non votées, quote-part mal appliquée, mise en demeure irrégulière, déchéance du terme non acquise. Laisser passer l’ordonnance sans opposition, en revanche, la rend exécutoire, et le syndic pourra faire saisir les biens. Le réflexe utile consiste donc à lire l’ordonnance dès sa signification, à vérifier les délais d’opposition indiqués dans l’acte et à rassembler immédiatement les pièces : appels de fonds, preuves de paiement, procès-verbaux d’assemblée, règlement de copropriété.
La procédure classique, par assignation, permet au syndicat d’obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l’assignation ou de l’audience, tandis que la procédure accélérée au fond vise l’arriéré et les provisions devenues exigibles par la déchéance du terme. Dans tous les cas, le temps joue contre le syndic : la même fiche officielle retient un délai maximum de cinq ans pour réclamer les charges impayées, à compter de leur exigibilité, au-delà duquel la dette est en principe prescrite et ne peut plus être exigée en justice. Ce délai court à compter de l’exigibilité des sommes. Le fondement civiliste est identique : l’article 2224 du code civil énonce que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Concrètement, un syndic qui attend six ans pour réclamer un appel de fonds de 2020 le perdra si le copropriétaire soulève la prescription, et un copropriétaire qui paie sans vérifier l’ancienneté des lignes du décompte peut payer une dette prescrite. D’où l’importance, des deux côtés, d’un décompte daté ligne par ligne.
Le tribunal peut aussi condamner le défaillant à des dommages-intérêts, mais pas pour le simple retard, déjà sanctionné par les intérêts légaux. Il faut un préjudice distinct subi par le syndicat, par exemple l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou un déficit de trésorerie persistant. Le syndic avisé documente donc ce préjudice : procès-verbaux reportant des travaux faute de fonds, découverts bancaires, appels complémentaires imposés aux copropriétaires diligents. Le copropriétaire avisé, lui, conteste le lien entre son impayé isolé et le dommage allégué, surtout dans les grandes copropriétés où sa quote-part ne pouvait à elle seule bloquer le budget.
II. Quand la dette menace le lot : garanties du syndicat, saisie et moyens de se défendre
A. Hypothèque légale, opposition sur le prix et saisie du lot : l’étau du recouvrement
Obtenir un jugement ne suffit pas toujours : encore faut-il être payé. Le législateur a doté le syndicat des copropriétaires de garanties redoutables, qui suivent le lot lui-même et survivent même à sa vente. Toute créance du syndicat contre un copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale qui donne à la copropriété un droit de préférence, donc un paiement prioritaire, en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot. Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale, dès lors que le copropriétaire n’a pas réglé ses charges après mise en demeure. Il peut également accepter la mainlevée et, la dette entièrement payée, en demander l’annulation. Le syndicat dispose en outre d’une hypothèque légale spéciale sur le lot du débiteur, qui sécurise le paiement de sa créance notamment en cas de vente.
La vente du lot n’efface donc pas la dette : elle la rend seulement plus visible. Lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire, ce qui bloque tout ou partie du prix jusqu’au règlement des sommes dues au syndicat, avant que le vendeur ne perçoive le solde. Le notaire, destinataire de l’opposition, ne peut verser le prix au vendeur qu’après désintéressement du syndicat à hauteur des sommes garanties. Pour le vendeur débiteur, cela signifie qu’une vente ne permet pas de partir avec la caisse en laissant l’ardoise ; pour l’acquéreur, c’est la garantie que les dettes du vendeur ne suivront pas le lot. Le syndic peut enfin recourir à une saisie conservatoire sur les meubles du défaillant, et il peut engager une saisie conservatoire ou une sûreté judiciaire contre le copropriétaire défaillant sans autorisation préalable du juge.
La jurisprudence a précisé le maniement de ces sûretés, au franc près. Dans un arrêt du 18 juillet 2001, la troisième chambre civile a statué sur une vente sur saisie immobilière d’un lot dont le prix avait été pour partie versé au prêteur hypothécaire, le syndicat ayant formé opposition pour ses charges arriérées. La Cour y relate que « le syndicat des copropriétaires a fait opposition, pour une certaine somme représentant des charges arriérées impayées par les époux A…, entre les mains de la société d’avocats représentant les consorts Y… et du bâtonnier, séquestre ». Surtout, elle a censuré la cour d’appel qui avait attribué au syndicat 103 930,07 francs par privilège et préférence au vendeur et au prêteur, par ces motifs : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a attribué au syndicat des copropriétaires par privilège et par préférence au vendeur et au prêteur de deniers, la somme de 103 930,07 francs ». Le privilège du syndicat existe, mais son assiette et son rang se discutent ligne à ligne face aux créanciers inscrits : en cas de distribution du prix, chaque euro disputé entre le syndicat, la banque et le vendeur se joue sur les textes applicables à chaque catégorie de créance.
Au bout de la chaîne, la saisie immobilière du lot reste possible. L’article L. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : « Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers acquéreur ». Et l’article R. 321-1 du même code précise que « la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant ». Ce commandement ouvre un délai pendant lequel le débiteur peut encore payer ou solliciter la vente amiable du bien devant le juge de l’orientation ; à défaut, la vente forcée aux enchères suit son cours et le prix se distribue entre les créanciers selon leur rang. Pour un copropriétaire parisien dont le lot vaut plusieurs centaines de milliers d’euros, la saisie pour quelques milliers d’euros de charges paraît disproportionnée, et elle l’est souvent : c’est précisément pour cela que le juge de l’orientation contrôle la procédure et que la vente amiable, mieux valorisée, reste la porte de sortie à demander en priorité. Mais elle suppose d’agir dès le commandement, pas après l’adjudication.
B. Succession, vente du lot et copropriété à Paris : qui paie et devant quel tribunal
Les dettes de charges ne meurent pas avec leur débiteur et ne disparaissent pas avec la vente du lot : elles suivent le propriétaire connu du syndicat. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 19 décembre 2019 rendu à propos d’un immeuble parisien, où le syndicat poursuivait les héritiers d’un copropriétaire décédé. La cour d’appel avait déclaré la demande irrecevable au motif que le transfert de propriété n’avait pas été notifié au syndic et que la succession ne paraissait pas réglée. La troisième chambre civile a approuvé le principe applicable tout en censurant la méthode : « l’article 6 du décret du 17 mars 1967 oblige à notifier le transfert de propriété d’un lot au syndic, à défaut de quoi l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat ». Mais la cour d’appel avait relevé d’office ce moyen sans débat : « Qu’en statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à s’expliquer sur le moyen relevé d’office et tiré de l’absence de notification de la vente au syndic, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Deux enseignements concrets en découlent. D’abord, vendeurs et héritiers doivent notifier le transfert au syndic, par acte notarié ou courrier recommandé : tant que le syndic n’est pas informé, l’ancien propriétaire reste tenu des appels à l’égard du syndicat, quitte à se retourner ensuite contre le véritable redevable. Ensuite, l’acquéreur d’un lot doit exiger du notaire la vérification complète de la situation du vendeur envers la copropriété avant de signer : certificat du syndic, décompte arrêté, existence d’une opposition ou d’une hypothèque inscrite. Le notaire qui reçoit l’opposition du syndic bloque le prix à due concurrence ; l’acquéreur qui achète sans ces vérifications s’expose à découvrir une dette qui grèvera son budget dès l’entrée dans les lieux.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres que les parties doivent intégrer. Les charges y sont structurellement lourdes : gardiennage, ascenseurs anciens, ravalements haussmanniens, audits et plans pluriannuels de travaux rendus obligatoires, fonds de travaux alimentés chaque année. Un trimestre impayé y atteint vite des montants qui justifient, côté syndic, la procédure accélérée avec déchéance du terme, et qui font basculer le dossier, côté copropriétaire, dans une spirale où les intérêts légaux, les frais de recouvrement et les dommages-intérêts s’ajoutent au principal. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un lot parisien, avec des délais d’audiencement qui se comptent en mois : le temps de la procédure doit être mis à profit pour payer, consigner ou négocier, pas pour attendre.
Les pièces à préparer sont les mêmes dans tous les arrondissements, et leur absence fait perdre les procès : côté syndic, le règlement de copropriété, les procès-verbaux votant le budget et approuvant les comptes, les appels de fonds, le décompte individualisé, la mise en demeure et sa preuve d’envoi ; côté copropriétaire, les preuves de paiement, les relevés bancaires, les échanges avec le syndic, les procès-verbaux contestés et, le cas échéant, l’acte de vente ou de succession établissant qui devait quoi à quelle date. Les transmissions se font par commissaire de justice, dont les actes ouvrent les délais de recours : chaque signification reçue doit être lue le jour même, car les délais d’opposition, d’appel et de contestation courent sans attendre. Dans les grandes copropriétés parisiennes en difficulté, où les impayés de quelques-uns alourdissent les appels des autres, le copropriétaire diligent qui paie pour les défaillants dispose lui aussi d’un intérêt à ce que le syndic agisse vite et bien : exiger du syndic un recouvrement effectif, plutôt que des appels complémentaires répétés, fait partie des questions utiles à poser en assemblée générale d’automne.
Conclusion
Le recouvrement des charges de copropriété obéit à une mécanique implacable mais contrôlée : relance, mise en demeure, tentative amiable pour les petites dettes, juge du lieu de l’immeuble, puis garanties sur le lot et, en dernier ressort, saisie. À chaque étape, le droit ménage une issue au débiteur de bonne foi : payer dans les trente jours pour faire échec à la déchéance du terme, exiger un décompte ligne par ligne, soulever la prescription quinquennale, former opposition à l’injonction, demander la vente amiable après le commandement de payer valant saisie, notifier les transferts pour ne plus répondre des dettes d’autrui. Et à chaque étape, il sanctionne l’inertie : intérêts légaux dès la mise en demeure, exigibilité anticipée de l’exercice entier, hypothèque inscrite sans autorisation d’assemblée, opposition sur le prix bloquant la vente, adjudication du logement. En cet automne 2026, alors que les assemblées générales votent et que les appels de fonds arrivent, le bon réflexe tient en une phrase : ouvrir chaque courrier du syndic, vérifier chaque ligne du décompte, et traiter la première mise en demeure comme le dernier avertissement avant le juge.