Vous avez obtenu un permis de construire pour plusieurs logements, puis vous cédez un lot à un acheteur qui veut construire sans déposer un nouveau dossier. Vous lui promettez le transfert d’une partie du permis, le compromis est signé, et la mairie refuse le transfert partiel ou, pire, le retire quelques semaines après l’avoir accordé. La vente se bloque, l’acheteur menace de renoncer à acheter, la banque suspend le prêt et chacun accuse l’autre d’avoir mal préparé l’opération. Cette situation est fréquente dans les divisions de terrain et les petites opérations de promotion en Île-de-France, où un permis initial unique couvre un programme ensuite découpé entre plusieurs acquéreurs. Le transfert partiel du permis de construire permet en principe de sortir de l’impasse : le bénéficiaire initial conserve les droits afférents aux lots qu’il garde et cède à chaque acquéreur les droits afférents à son lot, sans nouvelle demande de permis. Mais la pratique est délicate, car aucun article du code de l’urbanisme ne décrit expressément le transfert partiel : ce sont les conditions du transfert dégagées par la jurisprudence, les règles de validité du permis initial et les délais de retrait qui décident du sort de l’opération. Les juridictions administratives admettent pourtant ce montage depuis plusieurs années, comme le montrent les deux arrêts de cours d’appel et l’arrêt du Conseil d’État analysés ci-après, à condition que chaque fraction transférée reste adossée à un permis en vigueur, à des accords écrits et à un terrain précisément identifié. Le présent article décrit les vérifications utiles avant de promettre un transfert partiel, la procédure à suivre en mairie, puis les recours ouverts quand la mairie refuse, retire ou quand un tiers attaque le transfert. Il s’appuie sur trois décisions récentes des juridictions administratives, dont un arrêt du Conseil d’État du 24 novembre 2025, et sur les textes en vigueur vérifiés à la date de rédaction.
I. Obtenir le transfert d’une partie du permis : les conditions à réunir avant de signer
A. Un permis toujours en vigueur, un terrain identifié et l’accord de tous les titulaires de droits
Le point de départ ne se discute pas : on ne transfère que ce qui existe encore. La cour administrative d’appel de Toulouse l’a rappelé le 10 juillet 2025 dans une affaire où un voisin contestait le transfert d’un permis accordé en 2007 et transféré en 2020 : « L’autorisation de transfert est subordonnée à la condition que le permis de construire soit toujours en vigueur à la date à laquelle l’administration se prononce sur son transfert » (CAA Toulouse, 10 juillet 2025, n° 23TL01053, point 7). Avant de promettre quoi que ce soit à l’acheteur du lot, il faut donc vérifier que le permis initial n’est pas périmé. L’article R*424-17 du code de l’urbanisme dispose que « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification » et qu’« Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ». Dans l’affaire toulousaine, les bénéficiaires ont sauvé un permis vieux de douze ans en produisant un journal de bord du chantier tenu de 2008 à 2020, des attestations de voisins, des photographies et des factures de matériaux, et la cour a admis que des travaux modestes mais continus, réalisés par les intéressés eux-mêmes sur leur temps libre, faisaient obstacle à la péremption. L’enseignement pratique est direct : conservez dès l’ouverture du chantier toutes les preuves du commencement et de la continuité des travaux, car c’est sur ces pièces que se jouera, des années plus tard, la validité du transfert. Si le permis est périmé au jour où la mairie statue, le transfert est illégal et la seule voie consiste à déposer une nouvelle demande, avec le risque d’un refus fondé sur des règles d’urbanisme devenues plus strictes.
Deuxième vérification : le terrain d’assiette de la partie transférée doit être identifié, et l’opération de division elle-même doit être régulière. Lorsque le permis initial vaut division parcellaire, la division s’effectue conformément à ce permis, et l’article R*442-1 du code de l’urbanisme précise que « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager », notamment, « Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R*431-24 ». Concrètement, si votre permis portait sur un groupe de bâtiments et que la division suit le découpage autorisé, vous n’avez pas à demander en plus un permis d’aménager ; si en revanche la division s’écarte du permis initial, il faut d’abord faire modifier ou régulariser l’autorisation avant d’envisager un transfert partiel. C’est l’erreur commise dans une affaire jugée par la cour administrative d’appel de Bordeaux le 23 mars 2023 : un permis valant division pour trente et un logements avait été transféré partiellement pour un lot, puis retiré à la demande du préfet, et l’acquéreur, qui avait acheté son terrain avant même l’arrêté de transfert, a vainement demandé 164 000 euros d’indemnisation à la commune (CAA Bordeaux, 23 mars 2023, n° 21BX00238). La cour a jugé que des frais engagés avant l’arrêté de transfert ne pouvaient être regardés comme liés à l’illégalité de cet arrêté. La leçon est brutale : n’engagez ni prêt ni travaux en comptant sur un transfert partiel qui n’est pas encore accordé, et synchronisez l’acte de vente avec l’obtention de l’arrêté.
Troisième vérification : les accords. Le permis n’est pas délivré en considération de la personne de son titulaire, et la même cour de Toulouse énonce que, pendant la période de validité du permis, « il n’y a pas lieu » pour le nouveau constructeur « de demander la délivrance d’un nouveau permis, mais simplement le transfert du permis précédemment accordé, avec l’accord du propriétaire du terrain et, le cas échéant, l’accord du titulaire du permis s’il n’est plus propriétaire du terrain à la date de la demande de transfert » (CAA Toulouse, 10 juillet 2025, n° 23TL01053, point 7). Le Conseil d’État vient de confirmer cette exigence le 24 novembre 2025 à propos de permis de centrale photovoltaïque cédés après une liquidation judiciaire : le préfet statue valablement dès lors qu’il est « saisi d’une demande en ce sens par une personne qui se prévaut de l’accord du propriétaire du terrain et du titulaire initial » (CE, 24 novembre 2025, n° 495208, point 2). Pour un transfert partiel, cela signifie deux accords écrits : celui du titulaire initial, qui accepte de se dessaisir de la fraction du permis correspondant au lot vendu tout en conservant le surplus, et celui du propriétaire du terrain si le titulaire ne l’est plus. La fiche officielle de service-public.fr ajoute une troisième condition, la capacité du bénéficiaire à déposer une autorisation d’urbanisme, c’est-à-dire sa qualité pour construire sur le lot (service-public.fr, Transfert du permis de construire). En pratique parisienne et francilienne, faites signer au titulaire initial une attestation qui décrit précisément la fraction transférée, lot par lot, avec les références cadastrales nouvelles issues du document de division : c’est ce découpage écrit qui évitera, après la vente, les conflits sur ce que chacun reste autorisé à construire.
B. La demande en mairie : dossier, délai de deux mois et contrôle restreint de l’administration
La demande de transfert se dépose en mairie, au moyen du formulaire de demande de transfert d’une autorisation d’urbanisme délivrée en cours de validité (service-public.fr, formulaire R2034), accompagné des accords et des pièces justifiant de la qualité du demandeur. À Paris, le dépôt s’effectue obligatoirement par voie dématérialisée auprès du Bureau accueil et service à l’usager, le guichet électronique unique de la ville (service-public.fr, Transfert du permis de construire). L’autorité compétente est le maire, au nom de la commune, dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu, puisque « Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » est l’autorité de délivrance en vertu de l’article L422-1 du code de l’urbanisme. La décision intervient dans un délai de deux mois et, selon la fiche officielle de service-public.fr, quand la mairie ne répond pas par écrit dans ce délai, le transfert est regardé comme autorisé (service-public.fr, Transfert du permis de construire). Conservez la preuve du dépôt et sa date : en cas de silence, c’est elle qui établira l’existence du transfert tacite. Le nouveau titulaire doit ensuite afficher le permis ou la déclaration préalable sur son terrain, selon les modalités décrites par la fiche officielle (service-public.fr, affichage de l’autorisation), car l’affichage fait courir le délai de recours des tiers et conditionne la purge du contentieux.
L’étendue du contrôle de la mairie est limitée, et c’est une bonne nouvelle pour le vendeur comme pour l’acheteur. D’abord, Selon la fiche officielle de service-public.fr, un changement des règles d’urbanisme survenu entre le permis initial et son transfert ne peut pas justifier un refus de la mairie (service-public.fr, Transfert du permis de construire) : le transfert ne rouvre pas l’examen du projet au regard du plan local d’urbanisme applicable au jour de la demande. Ensuite, le Conseil d’État a jugé le 24 novembre 2025 que les exigences propres à la délivrance initiale ne s’appliquent pas au stade du transfert : « l’article L. 425-6 du code de l’urbanisme se borne à imposer qu’une autorisation de défrichement, dans les cas où elle est requise, soit obtenue avant la délivrance d’un permis de construire », de sorte que cet article « ne pouvait être utilement invoqué à l’encontre des décisions administratives accordant le transfert des permis de construire litigieux, et non la délivrance initiale de ces permis » (CE, 24 novembre 2025, n° 495208, point 4). De même, la cour de Toulouse a jugé qu’aucun texte n’obligeait le maire à consulter l’architecte des Bâtiments de France avant de prononcer le transfert d’un permis situé en site inscrit (CAA Toulouse, 10 juillet 2025, n° 23TL01053, point 5), alors même que cette consultation était requise pour la délivrance initiale. La mairie vérifie donc l’essentiel : permis en vigueur, accords, qualité du demandeur, et régularité formelle de l’arrêté. Elle peut en revanche refuser lorsque le permis est périmé, lorsque l’accord du titulaire ou du propriétaire fait défaut, ou lorsque le demandeur ne justifie d’aucun droit sur le lot. Elle doit aussi refuser en présence d’une fraude établie : dans l’affaire du Conseil d’État, la fédération requérante soutenait que les demandes de transfert étaient frauduleuses, et le Conseil d’État a admis le raisonnement de la cour d’appel qui, par une appréciation souveraine, avait jugé qu’aucune pièce n’établissait le caractère frauduleux des demandes ni l’absence manifeste de droit des demandeurs (CE, 24 novembre 2025, n° 495208, point 3). Retenez-en que la fraude, si vous la soupçonnez chez votre cocontractant, doit être prouvée par des pièces précises : de simples affirmations ne suffisent pas à faire échec au transfert.
Dernier point, souvent négligé jusqu’à la mauvaise surprise fiscale : d’après la fiche officielle de service-public.fr, l’ensemble des droits et obligations liés à l’autorisation, y compris fiscaux, passe au nouveau titulaire (service-public.fr, Transfert du permis de construire), et le nouveau bénéficiaire est redevable des taxes et participations, notamment la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive. Prévoyez dans l’acte de vente la répartition de ces sommes entre le vendeur et l’acheteur du lot, au prorata des surfaces transférées, et faites vérifier les avis d’imposition déjà émis : à défaut de clause, l’acheteur paiera seul des taxes calculées sur l’ensemble du programme initial.
II. Quand la mairie refuse ou retire le transfert, et quand un tiers l’attaque
A. Contester le refus ou le retrait : délais, juge compétent et indemnisation
Un refus de transfert partiel doit d’abord être lu avant d’être contesté. S’il est motivé par la péremption du permis initial, vérifiez les dates : travaux entrepris dans les trois ans, absence d’interruption supérieure à un an, preuves à l’appui, car l’article R*424-17 ne pardonne que ce qui est démontré. S’il est motivé par l’absence d’accord du titulaire ou du propriétaire, régularisez par écrit et déposez une nouvelle demande plutôt que d’attaquer un refus que le juge confirmerait. En revanche, si la mairie refuse en invoquant des règles d’urbanisme nouvelles ou un réexamen du projet au fond, le refus est contestable : ni le changement des règles entre le permis initial et son transfert, ni les exigences propres à la délivrance initiale, ne peuvent fonder un refus de transfert, comme l’établissent la fiche officielle et l’arrêt du Conseil d’État du 24 novembre 2025 cités plus haut. Le contentieux suit alors le chemin classique du refus d’autorisation d’urbanisme : recours gracieux auprès du maire, puis recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif du lieu du projet dans les deux mois, avec la possibilité d’un référé-suspension en cas d’urgence caractérisée. Soignez particulièrement la preuve du dépôt de la demande de transfert, car tout le contentieux du silence en dépend : envoi en lettre recommandée avec accusé de réception, dépôt contre récépissé en mairie, ou accusé électronique du guichet parisien, chaque canal doit laisser une trace datée. En cas de transfert tacite contesté par la mairie, c’est cette preuve qui établira que le délai de deux mois a couru et que l’accord tacite est né. Joignez-y la copie complète du dossier déposé, formulaires, accords du titulaire et du propriétaire, justificatifs de qualité, afin de démontrer au juge, si la mairie prétend que le dossier était incomplet, que le demandeur avait fourni l’ensemble des pièces exigées. Un dossier de transfert partiel bien documenté dès le dépôt vaut souvent mieux qu’un long contentieux sur la régularité de la procédure. Les étapes, les délais et les chances de chaque voie sont décrits dans notre analyse d’ensemble des refus de permis, à laquelle le lecteur pourra se reporter pour préparer son dossier : permis refusé à Paris et en Île-de-France, recours gracieux, tribunal, référé et indemnisation. À Paris et en petite couronne, anticipez les délais de jugement du tribunal administratif et sécurisez l’opération par une clause du compromis qui prolonge la réalisation de la vente jusqu’à l’obtention du transfert devenu définitif, plutôt que par une condition résolutoire qui ferait tout tomber au premier refus.
Le retrait obéit à des règles plus strictes encore, protectrices du bénéficiaire. L’article L424-5 du code de l’urbanisme dispose que « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions », et que « Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ». Un arrêté de transfert partiel retiré après trois mois, hors demande du bénéficiaire, est donc illégal quand bien même le transfert initial aurait été irrégulier. Dans l’affaire bordelaise, le retrait était intervenu moins de trois mois après l’arrêté, à la demande du préfet dans le cadre du contrôle de légalité, et la discussion s’est déplacée sur le terrain indemnitaire : l’acquéreur réclamait 164 000 euros à la commune. La cour a rejeté la demande, non parce que toute indemnisation serait impossible, mais parce que le préjudice allégué, prêt bancaire et études payées avant l’arrêté de transfert, était antérieur à la faute invoquée et que le terrain restait au demeurant constructible (CAA Bordeaux, 23 mars 2023, n° 21BX00238, points 2 et 3). Trois conséquences pratiques : attaquez le retrait illégal d’abord par l’annulation, car un retrait annulé restaure vos droits ; ne présentez une demande indemnitaire que pour des préjudices postérieurs à la faute et chiffrés par pièces, en distinguant le coût de l’acquisition, que vous auriez de toute façon exposé, du surcoût causé par la perte du transfert ; et vérifiez avant tout procès si le terrain demeure constructible, car le juge en tiendra compte pour apprécier la réalité du préjudice. Notez enfin que le préfet, destinataire des arrêtés de transfert au titre du contrôle de légalité, peut provoquer le retrait dans le délai de trois mois, comme dans l’affaire de Ducos : un transfert obtenu mais fragile reste exposé pendant ce trimestre, et c’est une raison supplémentaire de ne pas précipiter la vente définitive.
B. Quand un voisin ou une association attaque le transfert : ce que le tiers peut et ne peut pas obtenir
Le transfert, total ou partiel, peut être contesté par un tiers, et c’est même le contentieux le plus fourni : dans l’affaire toulousaine, c’est un voisin qui demandait l’annulation de l’arrêté de transfert, et devant le Conseil d’État en 2025, c’est une fédération de protection de la nature qui attaquait deux arrêtés de transfert. Le tiers doit d’abord établir son intérêt à agir et respecter les délais qui courent à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain, d’où l’importance, pour le bénéficiaire, d’un affichage régulier et continu. Sur le fond, le tiers peut invoquer les vices propres de l’arrêté de transfert, par exemple l’incompétence de son auteur ou l’absence d’un accord requis, mais ces moyens échouent lorsque l’arrêté mentionne le nom, la qualité et la signature du maire compétent et que les accords figurent au dossier. Dans l’affaire toulousaine, le moyen tiré de l’incompétence a été écarté parce que l’arrêté comportait les nom, prénom, qualité et signature du maire, compétent dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (CAA Toulouse, 10 juillet 2025, n° 23TL01053, points 2 et 3).
Le tiers peut aussi, par la voie de l’exception, invoquer l’illégalité du permis initial : dossier de demande incomplet, absence de consultation de l’architecte des Bâtiments de France en site inscrit, atteinte au site. Mais cette voie est étroite. D’abord, le permis initial, s’il est devenu définitif faute d’avoir été contesté en temps utile, ne peut plus être remis en cause à l’occasion du transfert. Ensuite, même lorsque l’exception est recevable, le juge applique la jurisprudence du vice de procédure non substantiel : dans l’affaire toulousaine, l’absence de consultation de l’architecte des Bâtiments de France avant la délivrance initiale n’a pas entraîné l’annulation, parce que le projet reconstituait la volumétrie d’origine avec des matériaux identiques, murs en pierres, toitures en tuiles canal et dallage de pierres, et que cette omission n’avait donc été susceptible ni d’influencer le sens de la décision ni de priver les intéressés d’une garantie (CAA Toulouse, 10 juillet 2025, n° 23TL01053, points 12 et 13). La cour en a déduit que le requérant n’était pas fondé à soutenir que l’arrêté de transfert serait privé de base légale du fait de l’illégalité du permis initial. Pour le bénéficiaire du transfert partiel, la parade consiste donc à conserver le dossier complet du permis initial et la preuve de son caractère définitif : un permis purgé de tout recours protège efficacement le transfert contre les contestations tardives déguisées.
Reste l’arme du bénéficiaire contre les recours abusifs. L’article L600-7 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts », la demande pouvant être présentée pour la première fois en appel. Dans l’affaire toulousaine, les bénéficiaires du transfert avaient réclamé 2 500 euros à ce titre, et la cour les a déboutés en jugeant qu’il ne résultait pas de l’instruction que le voisin aurait agi dans des conditions traduisant un comportement abusif lui ayant causé un préjudice (CAA Toulouse, 10 juillet 2025, n° 23TL01053, points 18 et 19). L’indemnisation du recours abusif n’est donc pas automatique : elle suppose de démontrer, par mémoire distinct, le comportement abusif et le préjudice propre causé par le recours, par exemple l’arrêt du chantier et ses surcoûts documentés. En pratique, constituez dès l’assignation un dossier du préjudice, constats d’huissier de l’arrêt des travaux, factures des entreprises démobilisées, surcoûts de financement, et ne confondez pas la simple défaite du requérant avec un abus : un voisin qui perd son procès n’est pas pour autant condamné à des dommages et intérêts.
Conclusion
Le transfert partiel du permis de construire permet de vendre un lot avec ses droits à construire sans déposer un nouveau permis, à condition de respecter un ordre strict : vérifier d’abord que le permis initial est toujours en vigueur au jour où la mairie statuera, identifier le lot par une division régulière, réunir l’accord écrit du titulaire initial et, s’il y a lieu, celui du propriétaire du terrain, puis déposer en mairie une demande complète et suivre le délai de deux mois au terme duquel le silence vaut accord. La mairie ne peut refuser en se fondant sur des règles nouvelles ni en réexaminant le projet au fond, et elle ne peut retirer le transfert, s’il est illégal, que dans les trois mois. Si elle refuse ou retire à tort, le recours gracieux puis le recours devant le tribunal administratif, assorti le cas échéant d’un référé, permettent de rétablir les droits, et l’indemnisation reste ouverte pour les préjudices réellement liés à la faute. Si un tiers attaque le transfert, un permis initial définitif et un dossier complet constituent la meilleure défense, et l’article L600-7 sanctionne les recours véritablement abusifs. Dans les opérations parisiennes et franciliennes, où les calendriers de vente sont tendus, la sécurité vient de la synchronisation : compromis conditionné à l’obtention d’un transfert devenu définitif, acte de vente et transfert accordé dans le bon ordre, fiscalité répartie par écrit. C’est cet enchaînement, plus que la valeur du projet, qui décide si le lot se vend avec son permis ou si l’opération s’enlise au tribunal.