Un fermier reçoit congé pour reprise à effet au 11 novembre 2020, conteste ce congé devant le tribunal paritaire, perd son procès le 7 octobre 2021, rend les terres le 27 novembre 2021, puis assigne en référé le 21 mars 2022 pour faire expertiser les améliorations apportées au fonds. Sa demande est déclarée irrecevable : le délai d’un an pour réclamer l’indemnité du preneur sortant courait depuis le 11 novembre 2020, date d’effet des congés, et la contestation du congé ne l’a ni interrompu ni suspendu. La Cour de cassation l’a confirmé le 6 novembre 2025 : le délai de douze mois de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime est un délai de forclusion qui court à compter de la fin du bail, insusceptible d’interruption ou de suspension, et l’expertise demandée après son expiration est dépourvue de motif légitime (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-19.704, publié au Bulletin). Cet article expose la règle exacte, l’erreur qui a coûté l’indemnité dans cette affaire, et la méthode pour contester un congé sans perdre le droit aux améliorations.

I. Le délai d’un an court dès la fin du bail, même quand le congé est contesté

A. Un droit large à indemnité, enfermé dans un délai couperet

Le point de départ est l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » La formule « quelle que soit la cause » est volontairement large : congé pour reprise validé, résiliation pour faute du preneur, départ amiable, tous les modes de rupture effective du bail ouvrent le même droit. Si le congé est finalement annulé, le bail se poursuit et l’indemnité ne devient pas exigible, faute d’expiration : c’est précisément le piège du preneur qui conteste. Tant que le juge ne s’est pas prononcé, nul ne sait si le bail prendra fin à la date d’effet du congé ; or le délai d’un an court dès cette date, même si la contestation est encore pendante. Le preneur qui attend le jugement pour agir joue l’annulation contre la forclusion, et perd l’indemnité si le congé est validé. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà des obligations légales du preneur, ainsi que les travaux de mise en conformité avec la législation ou la réglementation. En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti qu’il supportera à la sortie du preneur la charge de l’indemnité éventuellement due.

Ce droit large se chiffre selon l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime : pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Pour les plantations, elle égale l’ensemble des dépenses engagées avant l’entrée en production, main-d’oeuvre comprise, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de l’entrée en production, sans pouvoir excéder la plus-value apportée au fonds. Le preneur qui investit a donc intérêt à conserver dès l’origine factures, dates d’exécution et accords du bailleur : sans preuve du coût et de la date, aucun chiffrage n’est possible. Un exemple illustre la mécanique : des travaux de bâtiment coûtant 50 000 euros, exécutés trois ans avant l’expiration du bail et toujours utiles à l’exploitation, ouvrent une indemnité de 50 000 euros diminuée de 18 %, soit 41 000 euros, avant débat sur la valeur effective d’utilisation. Chaque année d’écart sur la date d’exécution déplace le résultat de 6 % : dater les travaux à l’année près n’est pas un détail, c’est le coeur du calcul, et l’expert ne peut le faire que sur pièces et constat des lieux. Symétriquement, l’article L. 411-72 du même code dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Améliorations d’un côté, dégradations de l’autre : la sortie du bail se règle par compensation de preuves.

Les travaux eux-mêmes obéissent à une discipline préalable posée par l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime : les travaux non prévus par une clause du bail ne peuvent être exécutés qu’en observant l’une des procédures qu’il décrit, selon qu’ils peuvent être réalisés sans l’accord préalable du bailleur, avec son accord ou avec l’autorisation du tribunal paritaire. Un preneur qui construit ou draine sans respecter cette discipline s’expose à perdre l’indemnité de sortie et à voir son fermage réévalué. Mais dans l’affaire jugée le 6 novembre 2025, la difficulté ne portait pas sur la régularité des travaux : elle portait sur le délai pour les faire payer.

Ce délai est couperet. Le dernier alinéa de l’article L. 411-69 dispose : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Douze mois à compter de la fin du bail, et le mot « forclusion » commande tout le régime : passé ce délai, la demande est irrecevable, même si les améliorations sont réelles, chiffrées et prouvées. La question qui restait était celle du preneur qui conteste le congé : la contestation fait-elle courir le délai plus tard, ou l’interrompt-elle ? La Cour de cassation a tranché par la négative.

B. Contester le congé ne conserve pas le délai : l’arrêt du 6 novembre 2025

Les faits sont précisément établis par l’arrêt. Des bailleurs, propriétaires de parcelles données à bail à deux preneurs qui les avaient mises à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun, leur avaient délivré des congés à effet au 11 novembre 2020. Les preneurs avaient contesté ces congés ; par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais avait rejeté la demande en annulation et ordonné la libération des lieux. Les terres avaient été restituées le 27 novembre 2021, avec un procès-verbal de reprise dressé à cette date. Ce n’est que le 21 mars 2022 que les preneurs et le groupement ont assigné en référé pour faire désigner un expert chargé d’évaluer les améliorations (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-19.704, ECLI:FR:CCASS:2025:C300522, arrêt n° 522 FS-B, publié au Bulletin).

Le moyen des preneurs était construit avec soin. Ils soutenaient que la contestation de la validité du congé constitue une demande en justice qui interrompt le délai de forclusion de l’action en indemnisation jusqu’à ce qu’une décision définitive ait validé le congé. Ils invoquaient à cet effet l’article 2241 du code civil, selon lequel « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion », ensemble l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime et l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. Le raisonnement paraissait solide : puisque la loi elle-même prévoit que la demande en justice interrompt aussi les délais de forclusion, le procès en annulation du congé aurait dû geler le délai d’un an jusqu’au jugement définitif du 7 octobre 2021, ce qui aurait rendu la demande d’expertise du 21 mars 2022 recevable.

La Cour de cassation rejette ce raisonnement en deux temps. D’abord, elle rappelle exactement la nature du délai : « le délai de douze mois imparti au preneur sortant pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime était un délai de forclusion, courant à compter de la fin du bail et insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension ». La réserve « sauf dispositions contraires » est essentielle : pour ce délai spécial, aucun texte ne prévoit d’interruption par la contestation du congé, et le principe général de l’article 2241 du code civil ne s’y applique pas. Autrement dit, l’article 2241 interrompt bien les délais de forclusion en général, mais pas celui-ci en particulier, que la loi rurale a voulu insusceptible d’interruption comme de suspension. La Cour ne retient pas davantage la violation du droit au procès équitable : le délai était connu, son point de départ certain, et les preneurs pouvaient agir dans ce délai.

Ensuite, elle fixe le point de départ sans tenir compte ni du procès ni de la restitution effective : « le délai imparti aux preneurs pour agir en indemnisation des améliorations qu’ils avaient apportées au fonds loué avait commencé à courir le 11 novembre 2020, date d’effet des congés, peu important qu’ils aient contesté en justice leur validité ». Ni le jugement du 7 octobre 2021, ni la restitution du 27 novembre 2021 ne déplacent le curseur : le bail a pris fin au jour de la prise d’effet des congés, et c’est de ce jour que court l’année. Elle en déduit exactement que « l’action des preneurs en paiement d’une indemnité pour améliorations était manifestement forclose depuis le 12 novembre 2021, de sorte que leur demande d’expertise in futurum, formulée le 21 mars 2022, était dépourvue de motif légitime ». Le pourvoi est rejeté, les preneurs et le groupement sont condamnés aux dépens et à payer aux bailleurs la somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La portée de la décision renforce ces enseignements. L’arrêt a été rendu par la troisième chambre civile en formation FS-B et publié au Bulletin, ce qui lui donne une autorité qui dépasse le litige des époux preneurs et de leurs bailleurs : les tribunaux paritaires appliqueront la même lecture du délai de douze mois aux contestations à venir. Le moyen tiré du droit au procès équitable a été écarté sans que la Cour s’y attarde, signe qu’un délai clair, d’un an, courant à compter d’une date connue dès la réception du congé, ne prive personne de l’accès au juge : encore faut-il agir dans ce délai. Le preneur qui s’estime lésé par la brièveté du délai ne peut en faire grief qu’au législateur, pas au juge, et certainement pas au bailleur qui oppose la forclusion.

Trois enseignements se dégagent. Premièrement, la fin du bail au sens de l’article L. 411-69 s’entend de la date d’effet du congé, même contesté, et non de la sortie effective des lieux ni de la décision qui valide le congé. Deuxièmement, mener le procès du congé jusqu’au bout ne conserve aucun droit sur l’indemnité : les deux actions vivent des vies séparées, avec des délais séparés. Troisièmement, demander une expertise après la forclusion ne sauve rien, car l’expertise suppose une action au fond encore recevable. Le preneur qui attend l’issue du procès du congé pour chiffrer ses améliorations perd les deux : le bail, tranché par le jugement sur le congé, et l’argent, tranché par la forclusion.

II. Agir à temps : contester le congé et réclamer l’indemnité en parallèle

A. Deux procès, deux calendriers : la méthode qui conserve l’indemnité

Le congé pour reprise répond lui-même à un formalisme strict qu’il faut connaître pour situer les délais. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire qui s’oppose au renouvellement de notifier congé au preneur « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », avec à peine de nullité la mention expresse des motifs, l’identité complète du bénéficiaire en cas de reprise et la reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. L’article L. 411-58 du même code ouvre ce droit de reprise au profit du bailleur lui-même, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. Le preneur qui reçoit un tel congé peut le contester devant le tribunal paritaire, seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du code rural, selon l’article L. 491-1 du même code. C’est ce procès-là que les preneurs de l’affaire de 2025 avaient mené, et perdu le 7 octobre 2021.

L’erreur n’était pas de contester, mais de ne mener que ce procès. La méthode qui conserve l’indemnité tient en quatre gestes menés en parallèle de la contestation. D’abord, dater la fin du bail dès la réception du congé : la date d’effet indiquée dans l’acte est le point de départ des douze mois, que le congé soit ensuite validé ou annulé. Dans l’affaire jugée, cette date était le 11 novembre 2020 ; le délai expirait donc le 11 novembre 2021, et l’action était forclose dès le 12. Ensuite, chiffrer les améliorations sans attendre : relever chaque bâtiment et chaque ouvrage incorporé au sol, leur coût et leur date d’exécution pour appliquer la réduction de 6 % par année de l’article L. 411-71, inventorier les plantations et leurs dépenses avant entrée en production, et vérifier que chaque travail entrait bien dans l’une des procédures de l’article L. 411-73. Troisièmement, réunir la preuve de l’état des lieux : état d’entrée, état de sortie contradictoire, photographies datées, factures, accords écrits du bailleur, procès-verbal de reprise. Le procès-verbal dressé le 27 novembre 2021 dans l’affaire de 2025 constatait la restitution, mais il ne remplaçait pas une demande en indemnité : constater n’est pas réclamer. Quatrièmement, saisir le tribunal paritaire d’une demande en paiement de l’indemnité avant l’expiration des douze mois, même si le procès du congé est encore pendant. Les deux instances peuvent coexister : l’une porte sur le droit de rester, l’autre sur le prix de la sortie.

Un point de qualité pour agir mérite d’être relevé. Dans l’affaire de 2025, les terres avaient été mises à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun, et ce sont les preneurs et le groupement ensemble qui avaient assigné en référé. La Cour ne discute pas leur qualité : les preneurs, titulaires du bail, restent les créanciers de l’indemnité, et le groupement qui exploite avec eux avait intérêt à l’expertise. Pour un fermier qui met ses terres à disposition d’une société, la leçon est double : la mise à disposition ne transfère pas le bail, et c’est au preneur, titulaire du droit, de former la demande d’indemnité dans le délai. Attendre que la société ou un successeur s’en charge expose à la même forclusion.

Enfin, le preneur qui conteste le congé ne doit pas négliger le risque inverse : si le congé est validé, il devra les dépens et, comme dans l’arrêt du 6 novembre 2025, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ici 3 000 euros au profit des bailleurs. Chaque procès se chiffre des deux côtés : contester le congé sans provisionner l’issue, puis perdre l’indemnité par forclusion, transforme une sortie négociable en double condamnation. Pour une analyse d’ensemble des rapports entre congé, fermage et préemption sous le contrôle de la troisième chambre civile, on se reportera utilement à l’analyse des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. L’expertise in futurum, utile seulement avant la forclusion

L’expertise judiciaire avant tout procès est l’outil naturel du preneur sortant : faire constater les améliorations par un expert avant que les lieux changent de mains. L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », et ouvre cette voie sur requête ou en référé. Mais l’article 146 du même code pose la limite : « En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ». Et la jurisprudence ajoute une condition logique : l’expertise in futurum suppose un procès au fond encore possible. Quand l’action en indemnité est forclose, il n’y a plus de litige à éclairer, donc plus de motif légitime.

C’est exactement ce qu’a jugé la cour d’appel d’Amiens le 4 juillet 2024, approuvée par la Cour de cassation : la demande d’expertise du 21 mars 2022, formée plus de quatre mois après la forclusion du 12 novembre 2021, était dépourvue de motif légitime et donc irrecevable. L’expertise n’est pas un moyen de rouvrir un délai fermé : elle le suppose ouvert. Le preneur avisé inverse donc l’ordre suivi dans l’affaire perdue : il demande l’expertise tôt, dès la réception du congé ou dès la restitution, pendant que les douze mois courent encore, et il assigne au fond dans le même temps. L’expertise constate alors des faits utiles à un procès recevable, au lieu de documenter une action déjà éteinte.

Le référé-expertise lui-même mérite d’être préparé comme une action à part entière. La demande se forme devant le juge des référés, sur assignation, avec l’exposé des travaux, leur coût, leurs dates et les pièces qui les établissent : factures, accords du bailleur, états des lieux, photographies. Le juge vérifie le motif légitime, désigne l’expert, fixe sa mission et met généralement une provision à la charge du demandeur. L’opération prend plusieurs mois entre la désignation, les réunions d’expertise et le dépôt du rapport : autant de temps qui court pendant que le délai de douze mois continue de courir. D’où la règle d’or : le référé-expertise se place en début de fenêtre, pas à la fin, et l’assignation au fond devant le tribunal paritaire part au plus tard dans la même période, sans attendre le rapport. L’expertise éclaire alors un procès recevable ; demandée seule et tard, elle n’est qu’une mesure sans procès, que le juge refuse.

En pratique, le calendrier tient sur une ligne : date d’effet du congé, plus douze mois, moins une marge de sécurité pour assigner. Si le congé prend effet le 11 novembre, l’assignation en indemnité doit partir au plus tard début novembre de l’année suivante, même si le jugement sur le congé n’est pas rendu. Le référé-expertise se place dans la même fenêtre, idéalement avant la restitution des lieux, quand l’expert peut encore voir les bâtiments, les ouvrages et les plantations. Après la reprise des terres par le bailleur ou un nouveau preneur, les lieux changent, les preuves s’effacent, et le débat se réduit à des factures contre des dénégations. L’arrêt du 6 novembre 2025 ne dit rien d’autre : à droit égal, le dossier le mieux daté et le plus tôt formé l’emporte, et le dossier tardif ne se rattrape pas.

Reste une hypothèse que l’arrêt ne tranche pas et qu’il faut signaler sans la surestimer : la Cour vise un délai insusceptible d’interruption ou de suspension « sauf dispositions contraires ». Si un texte spécial prévoyait un jour une interruption pour ce délai, il s’appliquerait. En l’état des textes vérifiés à la date de rédaction, aucune disposition ne fait produire cet effet à la contestation du congé, et l’article 2241 du code civil, qui interrompt pourtant les délais de forclusion en général, ne s’applique pas à ce délai spécial. Le preneur ne doit donc compter sur aucune passerelle : ni la contestation du congé, ni le référé-expertise tardif, ni l’occupation prolongée des lieux après la date d’effet ne déplacent l’échéance. Seule une demande en indemnité formée dans les douze mois conserve le droit.

En conclusion, le preneur qui reçoit congé conteste s’il a des moyens, mais il chiffre et réclame en même temps : date d’effet relevée dès l’acte, améliorations inventoriées avec coûts et dates, état des lieux établi contradictoirement, expertise demandée tôt, assignation en paiement avant les douze mois devant le tribunal paritaire. Le bailleur, de son côté, vérifie le décompte adverse à compter de la date d’effet de son congé et oppose la forclusion à toute demande tardive, sans confondre ce moyen avec le fond du litige sur les travaux. La règle est sévère mais lisible, et l’arrêt du 6 novembre 2025 lui donne le poids d’une décision publiée au Bulletin : contester le congé ne fait pas attendre l’indemnité, et l’expertise ne ressuscite pas un délai éteint.