Vous avez reçu un commandement de payer vos loyers en octobre 2026 et le document vise la clause résolutoire de votre bail. La somme réclamée vous paraît élevée, vous avez déjà versé une partie des arriérés, et vous craignez une résiliation automatique puis une expulsion avant l’hiver. Depuis le 1er octobre 2026, la règle applicable à votre situation figure désormais en toutes lettres dans les nouveaux contrats types de location : le bail d’habitation est résilié de plein droit pour impayé, mais cette résiliation ne produit effet que six semaines après un commandement resté sans effet. Ce délai de six semaines constitue votre fenêtre d’action pour payer, pour contester un décompte erroné, pour saisir les dispositifs sociaux et pour préparer une demande de délais de paiement devant le juge. Passé ce délai sans paiement ni contestation sérieuse, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection afin de faire constater la résiliation, de réclamer la dette et de demander votre expulsion. Devant ce juge, tout n’est pas perdu : la loi permet de solliciter des délais de grâce jusqu’à deux ans avec suspension des effets de la clause résolutoire, puis, après le jugement, des délais pour quitter les lieux et le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars. À Paris et en Île-de-France, où les assignations s’enchaînent à un rythme soutenu et où les dossiers d’aides sont engorgés, chaque semaine compte. Cet article décrit la procédure exacte, les pièces à réunir et les erreurs à ne pas commettre, à partir des textes en vigueur au 7 octobre 2026 et d’une décision récente de la cour d’appel de Versailles.
I. Commandement de payer reçu en octobre 2026 : six semaines pour payer et sauver votre bail
Le décret du 6 juillet 2026 a réécrit les modèles obligatoires de baux d’habitation. Son article 1er est entré en vigueur le 1er octobre 2026 et vise les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date, comme le rappelle la notice officielle du décret, dont l’article 1er s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Pour les baux concernés, la clause résolutoire pour impayé n’est plus une option de rédaction : le modèle prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de loyers ou charges impayés aux termes convenus, ou en cas de dépôt de garantie non versé. La protection du locataire tient au délai : cette clause ne peut produire effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Avant le 1er octobre 2026, le délai de deux mois prévu par la loi du 6 juillet 1989 restait la référence jurisprudentielle pour les baux anciens ; pour les baux nouveaux, les six semaines s’appliquent directement. Vérifiez donc en premier lieu la date de signature ou de renouvellement de votre bail : un bail signé le 3 octobre 2026 relève du nouveau modèle, un bail signé en 2022 et non renouvelé depuis reste régi par sa clause d’origine. Dans les deux cas, le commandement de payer adressé par commissaire de justice demeure l’acte qui fait courir le délai, et chaque mention qu’il contient doit être contrôlée.
A. Que faire dès réception du commandement visant la clause résolutoire
Le droit commun de la clause résolutoire figure dans le code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » (article 1225 du code civil). Le même texte ajoute que « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution », et que « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Concrètement, le commandement que vous recevez doit viser expressément la clause résolutoire du bail, détailler les sommes réclamées mois par mois et rappeler le délai pour payer. S’il ne vise pas la clause, s’il se borne à réclamer une somme globale sans décompte ou s’il est adressé à une adresse erronée, sa portée juridique est discutable et ce point sera plaidé devant le juge. La partie qui réclame le paiement peut par ailleurs user des sanctions prévues par la loi : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution » (article 1217 du code civil). Pour le bailleur, provoquer la résolution passe par le commandement puis par l’assignation ; pour le locataire, payer dans le délai éteint la procédure. Dès réception, adoptez quatre réflexes. D’abord, datez l’acte : le délai de six semaines court à compter de sa signification, jour fériés compris, et tout paiement total avant son expiration prive la clause d’effet. Ensuite, contrôlez le décompte : relevez les loyers déjà payés, les charges régularisées, les aides au logement versées directement au bailleur et les éventuels frais de relance indûment ajoutés. Les pénalités ajoutées par le bailleur ne remplacent pas une mise en demeure régulière, car « A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable » (article 1231 du code civil). Troisièmement, conservez toute preuve de paiement : relevés bancaires, attestations de la caisse d’allocations familiales, quittances partielles. Enfin, ne quittez pas le logement sur la seule foi du commandement : seul un jugement passé en force de chose jugée, suivi d’un commandement de quitter les lieux, peut conduire à une expulsion avec le concours de la force publique. Un départ précipité vous prive du droit de demander des délais et laisse la dette entière.
Le paiement partiel avant l’expiration du délai mérite une attention particulière. Verser une partie de l’arriéré réduit la dette et démontre votre volonté de régler la situation, ce que le juge prendra en compte pour les délais de grâce, mais seul le paiement intégral du montant visé par le commandement, dans le délai, fait obstacle à l’acquisition de la clause. Si le décompte du bailleur est contestable, adressez immédiatement une lettre recommandée détaillée, chiffres à l’appui, et conservez-en une copie pour l’audience. Les erreurs les plus fréquentes relevées dans les dossiers portent sur des mois déjà réglés, sur des charges non justifiées par le décompte annuel de régularisation, sur des aides au logement suspendues puis rétablies avec effet rétroactif, et sur des frais de commandement ou d’huissier ajoutés à la dette locative alors qu’ils relèvent des dépens. Chaque erreur documentée réduit le montant utile et renforce une demande de délais. Parallèlement, prenez contact sans attendre avec les travailleurs sociaux de votre arrondissement ou de votre commune, avec la caisse d’allocations familiales pour un plan d’apurement ou une aide ponctuelle, et avec le fonds de solidarité pour le logement de votre département. À Paris, le fonds de solidarité pour le logement est géré par le département et les demandes transitent par les services sociaux ; un dossier déposé tôt, même incomplet, atteste de démarches actives que le juge appréciera. Si votre bail a été conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, imprimez la page du bail qui contient la clause résolutoire et le commandement : le juge vérifiera que le modèle utilisé reprend bien la formule réglementaire et le délai de six semaines.
B. Payer, contester le décompte, saisir les aides et préparer l’audience avant l’assignation
Lorsque le délai de six semaines expire sans paiement intégral, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience dans la plupart des cas d’expulsion locative, et le commandement doit avoir été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. La décision rendue le 13 janvier 2026 par la cour d’appel de Versailles illustre ce parcours procédural : le 28 février 2024, les bailleurs « ont fait délivrer » aux locataires « un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 771,02 euros, au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au mois de février 2024 inclus », puis « Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Val d’Oise le 1er mars 2024 », avant une assignation du 15 mai 2024 « aux fins d’obtenir » notamment « la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers » (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-2, 13 janvier 2026, RG 25/00835). Retenez la chronologie : commandement fin février, signalement à la commission début mars, assignation mi-mai, soit un calendrier qui laisse au locataire plusieurs semaines pour payer, pour demander des aides et pour constituer son dossier. Depuis le décret du 6 juillet 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026), ce schéma reste identique, au délai de six semaines près pour les baux nouveaux. Vérifiez systématiquement que le signalement à la commission et la notification au préfet ont bien été effectués : leur absence constitue une irrégularité que le juge peut sanctionner par un renvoi ou par des délais.
La préparation de l’audience détermine l’issue du litige. Rassemblez dans une chemise chronologique : le bail complet avec la clause résolutoire, le commandement de payer et son décompte, vos relevés de paiement et attestations d’aides, vos échanges écrits avec le bailleur, vos justificatifs de revenus et de charges actuels, vos avis médicaux ou attestations familiales si votre situation personnelle explique l’impayé, et toutes les preuves de démarches sociales. Calculez votre capacité réelle de remboursement mensuel en plus du loyer courant : un plan crédible propose le paiement du loyer courant majoré d’une mensualité d’apurement compatible avec votre reste à vivre. Les juges parisiens examinent avec attention la reprise du paiement du loyer courant, car elle signale que l’impayé est résorbable. Dans l’affaire jugée à Versailles, la cour a relevé qu’« Il résulte à ce titre de l’examen du relevé de situation locative produit que les locataires ont repris le paiement loyer courant » et que, « eu égard au montant restant dû, il y a lieu de leur permettre de payer la somme de 1 570,38 euros en trois mensualités, en plus du loyer et des charges courantes » (cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, RG 25/00835). Cet exemple montre qu’une dette résiduelle modeste, combinée à une reprise des paiements, ouvre la voie à des délais courts et à la suspension de la clause. À l’inverse, une dette qui augmente entre le commandement et l’audience, sans aucun versement, expose à un constat sec de résiliation. Si vous contestez le montant, préparez un tableau mois par mois : loyer contractuel, charges provisionnées, paiements effectués, aides versées, solde. Un tableau clair vaut mieux qu’une contestation générale. Demandez également au bailleur, par écrit avant l’audience, la communication du décompte arrêté au jour de l’audience et des justificatifs de charges : le juge peut renvoyer l’affaire pour que ces pièces soient produites.
II. Devant le juge à Paris : délais de grâce, suspension de la clause et sursis hivernal
Devant le juge des contentieux de la protection, trois questions sont examinées dans l’ordre : la régularité du commandement et l’acquisition de la clause, le montant exact de la dette locative, puis les délais sollicités par le locataire. Le juge vérifie d’abord que le commandement visait bien la clause résolutoire, qu’il détaillait les sommes dues et que le délai de six semaines pour les baux nouveaux, ou le délai contractuel et légal pour les baux anciens, était expiré à la date de l’assignation. Il contrôle ensuite les paiements intervenus depuis : tout versement postérieur au commandement s’impute sur la dette et peut, s’il solde l’arriéré avant l’audience, priver la demande de constat de son objet pour la période visée. Il fixe enfin la dette au jour où il statue, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision le cas échéant. Lorsque la dette est établie et la clause en principe acquise, le débat se déplace vers les délais de paiement. Le texte central est l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Le même article précise que « Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital », qu’« Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette », que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ». Chaque phrase compte : le juge adapte la durée à votre situation et aux besoins du bailleur, il peut alléger les intérêts, il suspend les poursuites pendant les délais, et les pénalités de retard ne courent pas durant cette période.
A. Demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
La demande de délais doit être formulée expressément, par écrit, avec un échéancier chiffré. Un modèle efficace tient en trois éléments : le rappel de votre situation avec pièces, la preuve de la reprise du loyer courant, et un calendrier de remboursement réaliste. La jurisprudence admet largement que les juges du fond disposent d’un pouvoir propre pour apprécier si des délais peuvent être accordés au débiteur, y compris en matière de clause résolutoire pour loyers impayés. Dans l’arrêt versaillais précité, la cour a décidé « de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif », tout en assortissant cette faveur d’une condition stricte : « en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette redeviendra exigible et la clause résolutoire reprendra effet » (cour d’appel de Versailles, 13 janvier 2026, RG 25/00835). Cette formule, classique dans les juridictions franciliennes, signifie que la suspension n’est pas une annulation : elle neutralise temporairement la résiliation tant que vous respectez l’échéancier, et la résiliation reprend automatiquement en cas de défaut. Pour obtenir cette suspension, démontrez quatre points. D’abord, la bonne foi : paiements partiels, dépôt d’un dossier d’aide, reprise du loyer courant. Ensuite, la capacité de remboursement : un échéancier dont chaque mensualité reste payable après déduction de vos charges incompressibles. Puis, la stabilité de vos ressources : contrat de travail, relevés de prestations, échéancier de surendettement le cas échéant. Enfin, l’absence de récidive caractérisée : un premier impayé lié à un accident de la vie se plaide mieux qu’une succession d’arriérés sans règlement. Le juge tient compte dans le même temps des besoins du bailleur, petit propriétaire qui rembourse un crédit ou organisme de logement social tenu à l’équilibre de sa trésorerie : proposez un délai resserré si la dette est faible, et justifiez un délai long par des pièces si la dette est élevée.
Le sort des frais et de l’indemnité d’occupation doit être anticipé. Si la clause est constatée sans délais, le bail est résilié et l’occupant restant dans les lieux doit une indemnité d’occupation égale en pratique au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective. Si des délais sont accordés avec suspension de la clause, le bail se poursuit et les loyers continuent de courir normalement, majorés des mensualités d’apurement. Dans tous les cas, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens peuvent être mis à la charge de la partie qui succombe, ce qui alourdit la facture du locataire débouté. D’où l’intérêt d’une proposition écrite adressée au bailleur avant l’audience : même refusée, elle atteste de votre diligence. Côté bailleur confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer, la rigueur procédurale reste décisive : commandement détaillé visant la clause, signalement à la commission, notification au préfet, décompte actualisé au jour de l’audience. Une assignation lancée avant l’expiration des six semaines pour un bail nouveau, ou fondée sur un décompte manifestement erroné, expose le demandeur à un renvoi, à des délais longs ou à un rejet. Pour le locataire parisien, l’audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris se prépare avec un dossier en double exemplaire, une pièce d’identité, les originaux des justificatifs et une note d’une page résumant l’échéancier proposé. Présentez-vous à l’heure, exposez les faits avec sobriété, remettez vos pièces et formulez clairement votre demande : délais de paiement sur une durée déterminée et suspension des effets de la clause pendant ce délai. Si votre situation financière est durablement dégradée, déposez parallèlement un dossier de surendettement : la recevabilité de ce dossier peut entraîner la suspension des poursuites et peser dans l’appréciation des délais.
B. Après le jugement à Paris et en Île-de-France : deux mois, délais pour quitter et trêve du 1er novembre au 31 mars
Lorsque le juge constate la résiliation sans accorder de délais de paiement, l’expulsion n’est pas immédiate. Le code des procédures civiles d’exécution prévoit que « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux s’ajoute au délai de six semaines après le commandement de payer : les deux actes ne doivent pas être confondus. Le premier fait courir la résiliation, le second fait courir la phase d’expulsion proprement dite. Durant ces deux mois, le préfet est saisi pour la recherche d’un relogement et les services sociaux peuvent proposer des solutions. Le juge peut en outre proroger ce délai de deux mois : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois » (article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution). Cette prorogation pour dureté exceptionnelle vise typiquement l’hiver, la maladie grave ou la présence de jeunes enfants sans solution de relogement. Au-delà, le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-3 : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution). La durée de ces délais est encadrée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pour fixer ces délais, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives des parties, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des circonstances atmosphériques et des diligences accomplies pour se reloger. Concrètement, un locataire parisien qui paie désormais son loyer courant, qui justifie de recherches actives de relogement dans un marché saturé et qui a déposé un dossier d’aide a des arguments sérieux pour obtenir plusieurs mois.
À l’approche de l’hiver 2026, le sursis légal joue un rôle central. Le code prévoit qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Ce sursis hivernal ne suspend ni la dette ni l’obligation de payer l’indemnité d’occupation, et il ne s’applique pas aux squats avec voie de fait ni, sur décision motivée du juge, à certains occupants de mauvaise foi. Pour un locataire dont le bail est résilié en octobre 2026, le calendrier est le suivant : six semaines après le commandement de payer pour la résiliation, assignation puis jugement, commandement de quitter les lieux, deux mois incompressibles, puis sursis du 1er novembre au 31 mars si l’expulsion n’a pas été exécutée avant le 1er novembre. Cette respiration hivernale doit être mise à profit pour apurer la dette, pour exécuter l’échéancier accordé ou pour trouver un relogement compatible avec vos ressources. En Île-de-France, anticipez les spécificités locales : compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, saisine du préfet de département pour le concours de la force publique, délais d’instruction des dossiers du fonds de solidarité allongés en fin d’année, et marché locatif parisien qui rend le relogement dans des conditions normales objectivement difficile. Constituez dès le mois d’octobre un dossier de relogement avec attestations de recherches, refus de location et demandes de logement social actualisées : ces pièces fondent une demande de délais au titre de l’article L412-3. Si vous bénéficiez déjà de délais de paiement avec suspension de la clause, respectez chaque échéance au jour près : comme l’a jugé la cour d’appel de Versailles, le défaut d’une seule mensualité rend l’intégralité exigible et fait reprendre effet à la clause, ce qui rouvre la voie à l’expulsion dès la fin du sursis hivernal.
Conclusion
Un commandement de payer visant la clause résolutoire reçu en octobre 2026 n’est ni une simple relance ni une expulsion acquise : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, il ouvre un délai de six semaines durant lequel le paiement intégral sauve le bail, et durant lequel chaque versement partiel, chaque contestation documentée et chaque démarche d’aide prépare utilement l’audience. Devant le juge des contentieux de la protection, la dette exacte est vérifiée ligne par ligne, puis le débat porte sur les délais de grâce et la suspension des effets de la clause, dans la limite de deux années, avec suspension des poursuites et gel des pénalités pendant le délai accordé. Après le jugement, le commandement de quitter les lieux fait courir un délai de deux mois, prolongeable pour dureté exceptionnelle et complété par des délais de relogement d’un mois à un an, avec le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars pour les expulsions non exécutées. La décision versaillaise du 13 janvier 2026 rappelle la logique des tribunaux : la reprise du loyer courant et un échéancier réaliste permettent d’obtenir la suspension de la clause, tandis que le moindre défaut de paiement la fait reprendre effet. Vérifiez la date de votre bail, contrôlez le décompte du commandement, payez ce qui est dû, saisissez les aides parisiennes et franciliennes sans attendre, et présentez au juge un échéancier précis adossé à des pièces complètes.