Vos ronces gagnent chaque année sur les pâtures louées, les haies ne sont plus taillées, les fossés se bouchent, les bâtiments d’exploitation se dégradent et votre fermier, parfois installé loin des terres, ne fait rien malgré vos lettres. Vous vous demandez si vous pouvez obtenir la résiliation de son bail rural, comment prouver son défaut d’entretien et combien le juge peut lui réclamer pour remettre les terres en état. La réponse tient en une formule de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime : le bailleur peut demander la résiliation en cas de « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Encore faut-il démontrer un manquement grave, apprécié au jour de la demande, par des preuves recevables, et accepter que la maladie grave du fermier ou des travaux utiles puissent faire échec à la résiliation. Cinq décisions rendues entre 2020 et 2025, dont les motifs et les dispositifs ont été lus intégralement pour cet article, montrent comment les tribunaux paritaires et les cours d’appel tranchent : résiliation et 6 048 euros de remise en état à Blois, résiliation confirmée et indemnités portées à 1 680 euros à Angers, résiliation refusée pour raisons de santé à Bastia, cassation d’une résiliation abusive après arrachage de vignes improductives. Voici la méthode complète, du constat à la condamnation chiffrée.

I. La résiliation pour défaut d’entretien suppose un manquement grave qui compromet la bonne exploitation du fonds

A. Le juge exige des agissements caractérisés et une atteinte réelle au fonds, pas un simple retard d’entretien

Le texte permet au bailleur de demander la résiliation malgré toute stipulation contraire du bail, sous la seule réserve des cas particuliers prévus par la loi, ce qui signifie qu’aucune clause ne peut priver le bailleur de ce droit ni, à l’inverse, créer un motif de résiliation en dehors de ceux que la loi énumère. Les trois motifs du paragraphe I sont limitatifs : deux défauts de paiement du fermage persistant trois mois après mise en demeure, les agissements compromettant la bonne exploitation, et le non-respect des clauses environnementales mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. Le défaut d’entretien relève du deuxième motif, et c’est le plus plaidé devant les tribunaux paritaires parce qu’il recouvre les situations les plus visibles : terres en friche, haies abandonnées, bâtiments qui se dégradent, matériel insuffisant.

Les obligations du preneur sont d’abord celles du droit commun du bail rural, car l’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. » L’article 1766 du Code civil vise directement notre situation : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » L’abandon de la culture et la culture déraisonnable constituent donc des fautes en soi, à condition qu’un dommage en résulte pour le bailleur. L’article 1767 du Code civil ajoute une obligation souvent oubliée : « Tout preneur de bien rural est tenu d’engranger dans les lieux à ce destinés d’après le bail. » Le fermier qui laisse sa récolte dehors ou qui n’utilise plus les bâtiments à leur destination manque à cette obligation, et ce manquement peut nourrir une demande de résiliation.

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a fait une application méthodique de ces textes le 22 mai 2025 (RG 23/03633). Des bailleurs reprochaient à une société fermière, titulaire d’un bail à ferme de seize hectares consenti en 1998 puis reconduit, un défaut d’entretien des parcelles, l’insuffisance du matériel nécessaire à l’exploitation et l’éloignement de la société des lieux loués. Le tribunal rappelle d’abord la règle d’appréciation : la résiliation sur le fondement des agissements compromettant la bonne exploitation suppose un double péril, pour l’exploitation du fonds comme pour le fonds lui-même, deux conditions cumulatives qui obligent à établir d’abord des agissements, puis une atteinte caractérisée à l’exploitation du fonds. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité des manquements, la preuve peut être rapportée par tous moyens, et le motif s’apprécie au jour de la demande en justice. En l’espèce, quatre constats de commissaire de justice dressés en 2010, 2017, 2020 et 2023 décrivaient des ronciers au centre des parcelles, des taillis gagnant sur les prairies, des arbres au sol non évacués, un ruisseau couvert de bois non nettoyés et des pâtures envahies par les chardons, avec une aggravation constatée à chaque passage. L’expertise judiciaire confirmait le défaut d’entretien manifeste depuis plusieurs années. Le tribunal en déduit que ces agissements constituent des manquements importants qui compromettent la bonne exploitation, puisque cette mauvaise exploitation conduit à l’appauvrissement des parcelles et oblige le bailleur à engager des frais de remise en état importants. Ni la réversibilité de la situation par broyage, ni un devis de débroussaillage produit après la demande, ni la proximité alléguée du domicile du gérant n’ont pesé face à des manquements appréciés au jour de la saisine.

La cour d’appel d’Angers a confirmé la même logique le 30 septembre 2025 (RG 23/00933) pour un bail rural verbal portant sur une parcelle d’un hectare et demi. Le bailleur avait déjà obtenu en 2020 le rejet d’une première demande de résiliation, mais le jugement avait dit que le preneur devait entretenir les haies et émonder les arbres, et l’avait condamné à 1 714,43 euros d’arriérés de fermage. Saisi à nouveau en mars 2022, le tribunal paritaire de Cholet prononce la résiliation : constat d’huissier de décembre 2021 décrivant des haies d’aspect sauvage jamais taillées, absence de clôture, champ non fauché avec arbrisseaux, rumex et chardons en graines, préjudice financier établi par devis. La cour d’appel confirme : au jour de la demande, le défaut d’entretien et d’exploitation est établi, l’exploitation est défaillante, et la parcelle ne peut être utilisée sans travaux préalables de défrichage et de taille des haies. Le fait que les tournesols semés en mai 2023 n’étaient toujours pas totalement récoltés en avril 2025 achève de démontrer une exploitation défaillante. Tous les défauts d’entretien ne justifient donc pas la résiliation, mais un abandon durable, documenté et chiffré, qui appauvrit le fonds et impose une remise en état, la justifie.

À l’inverse, des travaux radicaux entrepris sans l’accord du bailleur ne conduisent pas toujours à la résiliation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé le 12 novembre 2020 (n° 19-21.855) un arrêt qui prononçait la résiliation après dévitalisation puis arrachage de la totalité des pieds de vigne par le preneur : la cour d’appel avait elle-même constaté que le défaut d’exploitation tenait à l’ancienneté de pieds devenus improductifs et que les preneurs avaient, en lieu et place du bailleur qui avait négligé d’y procéder, entrepris les travaux nécessaires à la restructuration du vignoble. Elle casse l’arrêt pour violation de l’article L. 411-31 et de l’article L. 411-27 du Code rural et de l’article 1766 du Code civil, en retenant que les juges d’appel n’avaient pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations. La leçon vaut pour les deux camps : le bailleur ne peut pas laisser le vignoble ou le verger dépérir pendant des années puis reprocher au fermier de l’avoir arraché pour le replanter, et le fermier qui transforme le fonds sans autorisation préalable et expresse joue sa survie sur le bail. Distinguez toujours l’abandon passif, qui compromet l’exploitation, de l’acte d’exploitation contesté mais utile, que le juge peut absoudre.

B. La maladie du fermier ou de son conjoint n’écarte la résiliation que si elle a réellement empêché l’exploitation

La loi verrouille la résiliation par une phrase de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime que tout bailleur doit méditer avant d’agir : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » La maladie ou l’accident du fermier, ou de son conjoint qui collabore à l’exploitation, peuvent constituer de telles raisons, mais la jurisprudence habituelle exige un caractère de gravité suffisant pour avoir empêché l’exploitation. Deux arrêts rendus à quelques semaines d’intervalle en 2025 montrent où passe la frontière, et ils se lisent comme un mode d’emploi des deux côtés de la barre.

À Angers, le fermier invoquait d’importants soucis de santé et produisait une attestation de la mutualité sociale agricole mentionnant des indemnités journalières du 26 août au 25 décembre 2021, soit quatre mois d’incapacité. La cour écarte l’excuse pour trois raisons cumulées. D’abord l’antériorité : l’absence de fauchage visible sur les photographies de juillet 2021 et l’état des haies décrit en décembre 2021 démontrent un défaut d’entretien bien antérieur à l’été 2021, donc aux problèmes de santé. Ensuite la discontinuité avec les obligations culturales : la parcelle devait être ensemencée chaque printemps, et le preneur ne justifie d’aucun arrêt de travail aux printemps 2021, 2022 et 2023. Enfin la persistance : en avril 2025, la prairie n’est toujours pas travaillée, les vestiges de tournesols de 2023 demeurent, les herbes sont hautes. Un arrêt de quelques mois comparé à des années de négligence, sans lien temporel avec les manquements constatés au jour de la demande, ne constitue pas une raison sérieuse et légitime. Le fermier malade qui veut sauver son bail doit donc prouver que ses manquements coïncident exactement avec sa période d’incapacité et qu’il exploitait correctement avant.

À Bastia, le même moyen a triomphé et fait infirmer une résiliation pourtant bien motivée. Le 12 novembre 2025 (RG 24/289), la cour d’appel constate d’abord que la preuve du défaut d’exploitation et d’entretien de quatre parcelles de maraîchage est suffisamment rapportée : friches constatées en 2018 et 2021, déchets au sol, serre dégradée, manquement grave et durable qui compromet par sa nature même la bonne exploitation. Puis elle examine l’excuse : un certificat de psychiatre de septembre 2024 attestant un trouble chronique de l’humeur suivi depuis plusieurs années avec une grande vulnérabilité au stress, et un document d’oncologie d’octobre 2021 établissant un cancer de l’épouse, collaboratrice d’exploitation déclarée à la mutualité sociale agricole, avec tumorectomie, radiothérapie et hormonothérapie. Dans son appréciation souveraine, la cour estime que ces éléments probants justifient des états de santé gravement obérés sur toute la période des manquements et constituent des raisons sérieuses et légitimes ayant empêché l’exploitation. Elle infirme le jugement, déboute les bailleurs et les condamne à 3 500 euros de frais irrépétibles. La différence avec Angers tient à quatre éléments que le fermier en difficulté doit réunir : des pièces médicales précises et datées couvrant toute la période des manquements, un conjoint dont la participation à l’exploitation est prouvée par l’affiliation comme collaborateur, une gravité manifeste qui rend l’exploitation matériellement impossible, et des bailleurs qui, selon l’arrêt, ne contestaient pas connaître ces raisons à la date de la demande. Réciproquement, le bailleur qui veut passer outre doit vérifier avant d’agir si le fermier ou son conjoint traverse une épreuve de santé documentée : agir en connaissance de cause expose non seulement au rejet, mais à une condamnation aux dépens et aux frais de l’adversaire.

II. Faire constater, saisir le tribunal paritaire et obtenir des condamnations chiffrées

A. La preuve recevable au jour de la demande et la saisine du tribunal paritaire décident de l’issue

Le tribunal paritaire des baux ruraux est le seul juge de ce contentieux : l’article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour les contestations entre bailleurs et preneurs relatives aux baux ruraux. Pour des terres situées en Île-de-France comme ailleurs, c’est donc le tribunal paritaire du lieu de situation des parcelles qu’il faut saisir, après la tentative de conciliation que les jugements mentionnent systématiquement. À Blois, les bailleurs avaient saisi le tribunal par lettre recommandée de novembre 2023, une conciliation partielle avait abouti en janvier 2024 à une expertise judiciaire, et l’affaire avait été jugée en mars 2025 : comptez dix-huit mois entre la saisine et le jugement, durée normale d’un dossier avec expertise.

La preuve des manquements peut être rapportée par tous moyens, mais tous les moyens ne se valent pas, et les trois décisions de 2025 dessinent un cahier des charges précis. Le constat de commissaire de justice reste l’arme reine, à condition d’être régulier et répété : à Blois, quatre constats non contradictoires étalés sur treize ans, corroborés par une expertise, ont emporté la conviction ; à Angers, un constat de décembre 2021 complété par des photographies de juillet 2021 a suffi parce que le preneur ne contestait pas les constatations. Mais Bastia pose deux limites que les bailleurs négligent trop souvent. D’abord le mandat : un constat établi à la requête d’une société civile immobilière dont le gérant n’est pas le mandataire des indivisaires a été écarté des débats, tandis que ceux commandés par le porteur d’un pouvoir écrit de l’ensemble des coïndivisaires étaient valables. Vérifiez donc que le constat est commandé par le bailleur lui-même ou par un mandataire muni d’un pouvoir écrit, surtout en indivision. Ensuite l’accès aux parcelles : la preuve du mauvais entretien ne peut résulter de constatations opérées en pénétrant dans les parcelles louées sans l’autorisation du preneur ni autorisation judiciaire. En l’espèce, les constats avaient été réalisés depuis des routes et sentiers publics, sans pénétration, et c’est ce qui les sauvait. Demandez au commissaire de justice de constater depuis les voies publiques et de mentionner expressément ce point dans son procès-verbal.

Les attestations de témoins obéissent au formalisme de l’article 202 du Code de procédure civile, et les deux cours d’appel l’appliquent sans indulgence. À Angers, l’attestation relative à l’ébranchage, non conforme à ce formalisme, est écartée, et le courrier de l’élagueur daté de 2025 est contredit par sa propre chronologie. À Bastia, sept attestations de voisins affirmant que le preneur exploitait sont privées de toute valeur probante faute de pièce d’identité annexée et de signature vérifiable, et l’attestation adverse d’une voisine est écartée pour le même motif, aggravé par un conflit de voisinage documenté. Faites rédiger chaque attestation par un avocat ou suivez à la lettre le modèle officiel : identité complète, copie d’une pièce d’identité, mention manuscrite de la connaissance des sanctions pénales en cas de faux témoignage, signature, date. Une attestation irrégulière ne vaut rien, même si son contenu est exact.

Le moment d’appréciation conditionne toute la stratégie : les manquements s’apprécient au jour de la demande en justice, et les événements postérieurs ne comptent pas pour caractériser la faute, même s’ils peuvent éclairer sa persistance. À Blois, le devis de débroussaillage produit après la saisine n’efface pas treize ans de négligence. À Angers, les travaux de taille intervenus en 2023, plus d’un an après la demande de mars 2022, et le constat du preneur de mai 2023 décrivant des semis de tournesol, sont inopérants pour contester une faute constituée au jour de la saisine ; inversement, le constat d’avril 2025 a servi au bailleur à démontrer que le manquement perdurait. La cour d’appel de Dijon l’a dit crûment le 13 février 2025 (RG 21/01496) dans un dossier d’impayés de fermage : le fermier qui paie après la saisine du tribunal ne libère pas sa dette au regard de la résiliation, car le paiement effectué après le délai de trois mois mais avant la saisine libère, tandis que celui intervenu après la requête, fût-ce pour 2 631,61 euros de fermages 2018 et 2019, n’efface pas le motif né au jour de la demande. Pour le bailleur, la conséquence est claire : faites constater juste avant de saisir, par une sommation de remettre en état comme celle délivrée en janvier 2022 dans l’affaire d’Angers, puis saisissez vite, car tout retard donne au fermier le temps de nettoyer. Pour le fermier, elle est symétrique : un nettoyage entrepris après la requête ne sauve pas le bail, seul un manquement inexistant au jour de la saisine le sauve.

Un dernier enseignement d’Angers mérite d’être souligné : l’échec d’une première demande de résiliation n’interdit pas une seconde, à condition de produire des pièces nouvelles et postérieures. Le tribunal de Cholet avait rejeté la résiliation en 2020 tout en ordonnant l’entretien des haies ; la demande de 2022, fondée sur des constats de 2021 et sur l’inexécution de ce jugement, n’était pas jugée sur les mêmes éléments et a prospéré. De même, le fait que le fermier soit à jour de ses fermages, comme à Bastia, n’interdit pas au bailleur d’agir sur le seul fondement du défaut d’entretien. Chaque manquement vit sa vie : l’impayé se purge par le paiement avant la saisine, le défaut d’entretien se prouve par l’état des lieux au jour de la demande. Le bilan d’ensemble du statut du fermage et de ses équilibres, tel qu’il résulte des arrêts marquants de l’année, est utilement rappelé par le bilan 2026 du statut du fermage et de la préemption, qui replace la résiliation pour faute parmi les autres fins du bail rural.

B. La résiliation se paie à l’euro près : expulsion, indemnité d’occupation, remise en état et frais

Ne confondez pas la résiliation pour défaut d’entretien avec les autres fins du bail rural, car le régime probatoire et les sanctions diffèrent. Le paragraphe II de l’article L. 411-31 ouvre des motifs distincts : la cession du bail sans l’agrément du bailleur ni l’autorisation du tribunal, en violation de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime qui interdit toute cession hors du cercle familial agréé ; la mise de terres à la disposition d’une société sans l’information préalable du bailleur, en violation de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime qui impose un avis par lettre recommandée dans les deux mois ; les échanges de parcelles non notifiés, en violation de l’article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime qui organise la notification au propriétaire et son opposition devant le tribunal paritaire dans les deux mois. Chacun de ces motifs a ses propres conditions et délais, et invoquer le mauvais fondement fait rejeter la demande : le bailleur qui reproche à la fois un défaut d’entretien et une mise à disposition irrégulière doit articuler séparément chaque grief avec ses preuves propres, comme les bailleurs de Blois l’avaient fait en visant à la fois le défaut d’entretien, l’insuffisance de matériel et l’éloignement.

Quand la résiliation est prononcée, le jugement règle quatre postes en une fois, et les montants lus dans les trois décisions de 2025 donnent l’échelle réelle du risque. D’abord la sortie des lieux : résiliation aux torts du preneur à compter du jugement, expulsion ordonnée avec le concours de la force publique si nécessaire, y compris celle de tous occupants du chef du preneur et, à Blois, des bâtiments compris dans le bail. Le tribunal de Blois a assorti l’expulsion d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification, arme efficace contre le fermier qui tarde à libérer les bâtiments et les pâtures où séjournent ses animaux. Ensuite l’indemnité d’occupation : le preneur qui reste après la résiliation occupe sans droit ni titre et doit une indemnité fixée, dans les trois décisions, au montant du fermage qui aurait été dû sans la résiliation, jusqu’au départ effectif. Ce poste court donc chaque mois tant que l’expulsion n’est pas exécutée, et il justifie à lui seul de ne pas laisser le dossier s’enliser. À Angers, où le fermage annuel s’élevait à 268 euros en 2022, l’indemnité annuelle d’occupation représente donc cette somme proratisée jusqu’à la libération définitive.

Puis la remise en état et la réparation, où le juge chiffre au plus près des devis. À Blois, l’expert judiciaire chiffrait les dégradations à 5 040 euros hors taxes, soit 6 048 euros toutes taxes comprises, somme à laquelle la société fermière a été condamnée pour les frais de remise en état des parcelles. À Angers, le tribunal avait alloué 627,96 euros pour les haies sur la base d’un devis de coopérative d’utilisation de matériel agricole, et 400 euros pour la clôture déposée ; la cour d’appel, réévaluant les devis et les constats, a porté ces sommes à 1 680 euros pour le défaut d’entretien des haies et 444,97 euros pour la dépose de la clôture, tout en condamnant le preneur au remboursement des frais de procédure du bailleur : 64,67 euros pour le commandement de payer, 243,20 euros pour le procès-verbal de constat et 117,20 euros pour sa dénonciation avec sommation. Additionnez ces postes sur un bail de plusieurs hectares : la résiliation pour défaut d’entretien se solde couramment par plusieurs milliers d’euros de condamnations, avant même les dépens qui incluent le coût de l’expertise judiciaire, et l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, fixée à 2 000 euros à Blois et à 800 euros à Dijon. Le bailleur doit donc provisionner lui aussi le coût d’une expertise et de constats répétés, mais ces frais sont récupérables contre le fermier qui succombe.

L’exécution provisoire mérite une attention particulière. De droit en première instance, elle peut être écartée par le juge quand elle est incompatible avec la nature de l’affaire : à Blois, le tribunal l’a écartée compte tenu de l’incidence de la résiliation sur l’activité du preneur, dont des chevaux séjournaient sur les parcelles. Le bailleur qui obtient la résiliation n’est donc pas assuré de récupérer les terres avant l’arrêt d’appel, et dix-huit mois d’occupation supplémentaire peuvent s’écouler. Intégrez ce délai dans votre calcul : l’indemnité d’occupation court pendant ce temps, mais l’exploitation des terres par un fermier condamné reste une perte sèche pour le fonds.

Enfin, le risque est symétrique, et Bastia le chiffre : les bailleurs déboutés pour raisons sérieuses et légitimes ont été condamnés aux dépens d’appel et à 3 500 euros de frais irrépétibles au profit du fermier. Ajoutez le remboursement des frais du fermier en première instance et vos propres constats, expertise et honoraires : une demande de résiliation rejetée coûte au bailleur autant qu’une résiliation accordée coûte au fermier. C’est pourquoi la phase préalable est décisive : sommation de remettre en état par acte d’huissier, constats réguliers depuis la voie publique, expertise amiable ou judiciaire avant la saisine, vérification de l’état de santé connu du fermier et de son conjoint. Le dossier qui réunit ces pièces avant la requête gagne ; celui qui se contente d’attestations irrégulières et de photographies anciennes perd, et paie.

Votre fermier laisse les ronces gagner, ne taille plus les haies et dégrade les bâtiments : la loi vous donne un fondement solide, les tribunaux paritaires prononcent la résiliation quand le manquement grave est prouvé au jour de la demande, et les condamnations se chiffrent en milliers d’euros entre remise en état, indemnité d’occupation et frais. Mais la même jurisprudence protège le fermier dont la santé ou celle de son conjoint a réellement empêché l’exploitation, casse les résiliations qui ignorent leurs propres constatations et sanctionne les preuves irrégulières. Faites constater par commissaire de justice depuis la voie publique avec un mandat écrit, exigez la remise en état par sommation, saisissez le tribunal paritaire du lieu des terres sans attendre que le fermier nettoie après la requête, et chiffrez chaque poste par devis : à ces conditions, le fonds retrouve un exploitant qui l’entretient, ou le fermier indélicat paie le prix de son abandon.