Depuis le 1er octobre 2026, le modèle officiel de bail d’habitation a changé et la question du délai pour payer après un commandement se pose différemment selon la date de signature du contrat. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, réécrit les contrats types de location à usage de résidence principale et y inscrit une clause résolutoire qui produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans résultat. Les bailleurs qui font signer un bail neuf ou renouvelé depuis cette date disposent donc d’un contrat déjà conforme, tandis que ceux dont le bail est plus ancien doivent continuer de viser le délai écrit dans leur propre clause, le plus souvent deux mois. Pour les locataires, l’enjeu est symétrique : vérifier que l’acte reçu mentionne le bon délai, payer ou contester dans ce délai, puis demander au juge des délais de paiement afin de suspendre la clause et de conserver le logement. Cet article expose la méthode complète, côté bailleur puis côté locataire, avec les textes applicables, l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 sur les baux en cours et deux décisions franciliennes récentes qui montrent comment un commandement mal rédigé est annulé et comment des délais sont accordés ou refusés.

I. Bailleur : viser le bon délai dans le commandement de payer depuis le 1er octobre 2026

A. Bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 : la clause à six semaines déjà écrite

Le changement entré en vigueur le 1er octobre 2026 concerne les contrats de location non meublée, les contrats de location meublée et les colocations à bail unique soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui sont conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours à cette date ne sont pas à refaire : le décret ne s’applique qu’aux signatures et aux renouvellements postérieurs. Concrètement, le bailleur qui fait signer un bail neuf à Paris ou en Île-de-France depuis le mois d’octobre utilise le nouveau contrat type, dont le paragraphe consacré à la clause résolutoire est déjà rédigé : le contrat est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, et cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La presse spécialisée a relevé que la retouche la plus lourde du décret tient dans cette clause désormais écrite d’avance dans le modèle, alors que la loi l’exigeait dans tout bail depuis 2023 mais qu’il revenait jusqu’ici au bailleur de la rédiger lui-même.

Ce nouveau modèle achève un mouvement engagé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, qui avait ramené de deux mois à six semaines le délai au terme duquel la clause résolutoire pour impayé produit effet, et qui avait ajouté le non-versement du dépôt de garantie aux causes de résiliation de plein droit. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, que le décret de 2026 modifie, reste le socle : c’est lui qui impose le contenu minimal du bail type, désormais mis à jour. Le décret du 6 juillet 2026 avait été précédé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, qui avait déjà enrichi le bail type de l’identifiant fiscal du logement puis de la classe du diagnostic de performance énergétique. Chaque mise à jour confirme la même logique : le bailleur qui utilise un modèle périmé s’expose à des mentions manquantes, donc à des nullités.

Sur le fond du droit commun, la clause résolutoire obéit à l’article 1225 du code civil, aux termes duquel « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En bail d’habitation, le commandement de payer délivré par commissaire de justice joue ce rôle de mise en demeure qualifiée : il doit viser expressément la clause, détailler la dette en distinguant le loyer des charges, et reproduire la mention du délai dont le locataire dispose pour payer, à peine de nullité. Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, ce délai est de six semaines. Le décompte joint doit permettre au locataire de comprendre ce qu’il doit : un montant global indifférencié, qui mélange loyers, charges, dépôt de garantie et pénalités, fragilise l’acte et ouvre la voie à une contestation, comme l’a montré une ordonnance parisienne de janvier 2025 examinée plus loin.

Le décret de 2026 comporte aussi des clauses facultatives que le bailleur a intérêt à connaître sans les confondre avec l’obligatoire : des clauses résolutoires pouvant viser le défaut d’assurance du locataire ou des troubles de voisinage constatés, une clause rappelant l’affectation du logement à la résidence principale du locataire, utile face aux sous-locations non autorisées sur les plateformes de courte durée, et la mention facultative du numéro de téléphone portable des parties pour fluidifier les échanges. Ces stipulations ne remplacent pas la clause légale pour impayé et ne produisent effet que si elles sont rédigées avec la même rigueur : engagement visé, mise en demeure préalable et délai. Un bailleur parisien confronté à une sous-location sans autorisation reste soumis au régime propre de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige l’accord écrit du bailleur et interdit une sous-location à un prix supérieur au loyer : la nouvelle clause de résidence principale facilite la preuve, elle ne crée pas une procédure d’expulsion accélérée.

Enfin, le décret comprend un second volet, relatif au maintien des aides au logement en cas d’impayé, qui n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2027. Ce calendrier en deux temps explique la stratégie du bailleur diligent à l’automne 2026 : sécuriser dès maintenant le contrat type et le circuit du commandement pour les nouveaux baux, puis intégrer en janvier 2027 les règles actualisées de signalement aux organismes payeurs des aides. La résiliation de plein droit n’autorise en aucun cas une expulsion sans juge : le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’autorisation d’expulser, avant de délivrer un commandement de quitter les lieux.

B. Bail ancien toujours en cours : conserver le délai du contrat sous peine de nullité

La difficulté pratique de l’automne 2026 concerne les baux signés avant le 1er octobre 2026 et toujours en cours, qui restent soumis à leur propre clause, le plus souvent rédigée avec un délai de deux mois. La Cour de cassation a tranché le principe dans un avis rendu le 13 juin 2024 à propos de la loi du 27 juillet 2023, transposable à l’entrée en vigueur du décret de 2026 : saisie par le tribunal de proximité de Trévoux, sur le fondement de l’article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire qui organise la demande d’avis sur « une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges », de la question de savoir si le nouveau délai de six semaines s’appliquait immédiatement aux contrats en cours, la troisième chambre civile a répondu par la négative. Elle rappelle d’abord que « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif », selon l’article 2 du code civil, puis juge que le nouveau délai « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ». Le dispositif de l’avis est net : les dispositions nouvelles « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Autrement dit, un commandement délivré à l’automne 2026 sur un bail signé en 2021 ou en 2024, dont la clause stipule deux mois, doit continuer de viser deux mois : viser six semaines par anticipation du nouveau modèle expose l’acte à la nullité. L’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié au Bulletin, constitue sur ce point la référence que tout bailleur et tout conseil doivent avoir lue avant de rédiger un commandement sur un bail ancien.

Une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection de Paris du 9 janvier 2025, rendue dans une affaire RG 24/04609, illustre concrètement cette sanction. Dans ce dossier, une bailleresse avait fait délivrer le 16 janvier 2024 un commandement de payer visant un délai de six semaines, alors que le bail, un contrat de location meublée signé en mai 2020, prévoyait encore un mécanisme avec un délai d’un mois et que le délai légal applicable à la date de l’acte était de deux mois. La juge relève que l’acte visait un délai de six semaines alors inapplicable, tout en reproduisant une clause prévoyant une résiliation un mois après un commandement infructueux, si bien que le locataire n’avait pas été informé du délai de deux mois dont il disposait à la date de l’acte pour payer sa dette, ce qui lui causait nécessairement grief. Elle ajoute que le décompte produit ne permettait pas de distinguer le montant du loyer de celui des charges. En conséquence, l’ordonnance prononce la nullité du commandement de payer du 16 janvier 2024 et rejette l’ensemble des demandes de constat d’acquisition de la clause, d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Le raisonnement vaut intégralement pour l’automne 2026 : tout décalage entre le délai mentionné dans l’acte et le délai contractuel applicable prive le locataire de l’information exacte sur le temps dont il dispose, et cette irrégularité cause nécessairement grief. Pour le bailleur, la leçon est opérationnelle : relire la clause du bail avant chaque commandement, recopier le délai contractuel applicable à ce bail, détailler loyers et charges séparément, et ne jamais dupliquer un modèle de commandement prévu pour un bail d’une autre génération.

Le cas du bail tacitement reconduit mérite une vigilance particulière. La doctrine des praticiens considère qu’un bail reconduit après le 1er octobre 2026 bascule dans le nouveau régime, au même titre qu’un bail renouvelé, tandis que le bail simplement en cours sans événement conserve son modèle d’origine sans obligation de réécriture, de signature nouvelle ou d’avenant. L’avis de 2024 avait d’ailleurs déclaré irrecevables, faute de commander l’issue du litige qui lui était soumis, les questions portant sur les contrats reconduits ou renouvelés après l’entrée en vigueur, ce qui laisse un espace d’argumentation devant les juges du fond. En pratique parisienne, où les baux de trois ans nus et d’un an meublé se reconduisent fréquemment sans formalité, le bailleur prudent vérifie à chaque échéance triennale ou annuelle si un renouvellement exprès ou une reconduction est intervenu depuis le 1er octobre 2026, et adapte le délai de ses commandements en conséquence. Lorsqu’un doute subsiste sur la génération applicable, viser le délai le plus protecteur pour le locataire, soit deux mois, et joindre un décompte détaillé reste la position la plus sûre : un délai plus long que le minimum légal ne vicie pas l’acte, tandis qu’un délai trop court l’annule. À ce stade de complexité, l’intervention d’un avocat expulsion locataire permet de sécuriser la rédaction de l’acte et d’éviter une nullité qui ferait perdre plusieurs mois de procédure.

Le bailleur doit aussi distinguer le bail d’habitation du bail commercial, dont le régime de la clause résolutoire obéit à des règles propres, notamment un délai d’un mois après commandement et l’application des articles L. 145-41 du code de commerce. La Cour de cassation l’a rappelé le 26 octobre 2023, troisième chambre civile, n° 22-16.216, dans un litige de bail commercial où elle contrôle les conditions du constat judiciaire de l’acquisition de la clause. Transposer à un bail d’habitation parisien les réflexes du bail commercial, ou l’inverse, conduit à des commandements erronés : chaque contentieux locatif commence donc par la qualification exacte du contrat. De la même façon, le contentieux du commandement en bail commercial, avec ses propres délais et sa propre jurisprudence sur la renonciation du bailleur, ne fournit que des illustrations, jamais des règles directement applicables au logement.

II. Locataire : répondre au commandement et sauver son bail d’habitation

A. Contrôler l’acte puis payer dans le délai : les mentions qui font la nullité

Le locataire qui reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire dispose d’un réflexe prioritaire : lire l’acte et identifier le délai exact qui lui est imparti, car tout le contentieux ultérieur dépend de cette mention. Depuis la loi de 2023 et plus encore depuis le décret du 1er octobre 2026, le commandement doit contenir, à peine de nullité, la mention du délai dont le locataire dispose pour payer sa dette : six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, deux mois pour les baux antérieurs toujours en cours, conformément à leur clause. Le locataire compare donc trois éléments : la date de signature ou de renouvellement de son bail, le délai écrit dans la clause résolutoire de ce bail, et le délai mentionné dans le commandement. Toute discordance, par exemple un commandement visant six semaines sur un bail de 2022 stipulant deux mois, ou un décompte global qui ne distingue pas le loyer des charges, constitue un moyen de nullité à soulever devant le juge, sur le modèle de l’ordonnance parisienne du 9 janvier 2025 qui a annulé un acte pour ce double motif et rejeté l’expulsion demandée.

Le deuxième réflexe consiste à payer dans le délai, au moins partiellement, et surtout à reprendre le versement du loyer courant. Le paiement intégral de l’arriéré dans le délai éteint la menace : la clause ne peut plus produire effet, faute de commandement demeuré infructueux. Lorsque le paiement intégral est impossible, le versement du loyer courant dès le mois suivant la réception de l’acte change la physionomie du dossier devant le juge : il démontre la bonne foi, stoppe l’aggravation de la dette et conditionne l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause. À l’inverse, un locataire qui laisse courir de nouveaux impayés après le commandement fragilise toute demande de grâce. Chaque paiement doit être effectué par un moyen traçable, avec la référence du bail et le mois concerné, et conservé avec les avis de réception : en cas de litige sur les sommes, la preuve du paiement pèse sur celui qui l’invoque, et un dossier de quittances incomplet complique la défense.

Le troisième réflexe porte sur la dette elle-même : vérifier le décompte ligne par ligne, exiger la distinction entre loyer, charges, régularisations et dépôt de garantie, contester par écrit les sommes indues telles que des pénalités de dix pour cent manifestement excessives, que le juge peut réduire ou écarter, ou des frais déjà réglés. Le locataire d’un logement parisien peut aussi activer les dispositifs d’aide : saisir le fonds de solidarité pour le logement de Paris, solliciter la commission de surendettement si la dette locative s’inscrit dans un endettement global, et vérifier ses droits aux aides au logement, dont le régime de maintien en cas d’impayé sera actualisé au 1er janvier 2027 par le second volet du décret de 2026. Ces démarches, engagées avant l’audience, nourrissent la demande de délais : un plan d’apurement adossé à une aide accordée ou à un échéancier du fonds convainc davantage qu’une promesse non financée. Le locataire conserve enfin le droit de soulever les manquements du bailleur, comme un logement indécent ou des travaux d’entretien non réalisés, mais ces moyens relèvent en référé de contestations sérieuses qui renvoient au juge du fond : ils ne paralysent pas à eux seuls le constat de la clause, et doivent être articulés avec une stratégie de paiement, non s’y substituer.

Lorsque le bailleur a déjà assigné devant le juge des contentieux de la protection, le locataire prépare l’audience avec un dossier complet : bail et avenants, commandement et décompte critiqué, preuves de paiement, bulletins de salaire ou justificatifs de ressources, attestations d’aides sollicitées, et proposition chiffrée d’échéancier. L’assignation elle-même doit être contrôlée : notification dans les délais, respect des mentions préalables à l’audience, notamment l’information sur la possibilité de saisir les dispositifs d’aide. Un vice de procédure dans l’assignation s’ajoute aux moyens de nullité du commandement et peut conduire au report ou au rejet des demandes d’expulsion. À Paris, où les délais d’audiencement devant le pôle loyers impayés restent contraints, chaque semaine gagnée par une exception de procédure sérieuse permet de reconstituer une capacité de paiement et de présenter au juge un dossier assaini.

B. Demander des délais au juge et suspendre la clause, y compris à Paris

Même lorsque la clause résolutoire est acquise, tout n’est pas perdu : le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause pendant leur exécution. Le fondement de droit commun figure à l’article 1343-5 du code civil, selon lequel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En bail d’habitation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prolonge ce mécanisme : le juge peut suspendre la résiliation de plein droit pendant les délais accordés, à condition notamment que le locataire reprenne le versement intégral du loyer courant, et si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées, la clause est réputée n’avoir jamais joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La Cour de cassation contrôle strictement la motivation des juges sur ces conditions, et les cours d’appel parisiennes appliquent avec rigueur l’exigence de reprise du loyer courant.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 septembre 2026, RG 23/19438, en fournit une illustration récente et pédagogique. Dans cette affaire, un bail d’habitation signé en 2011 avait donné lieu à un commandement de payer du 14 mars 2022 portant sur plus de treize mille euros, puis à un jugement du juge des contentieux de la protection constatant l’acquisition de la clause au 15 mai 2022. Le locataire, appelant, ne contestait pas l’acquisition mais sollicitait trois ans de délais avec suspension de la clause, en invoquant un projet professionnel à l’étranger retardé et l’engagement moral d’un proche à l’aider financièrement. La cour écarte la demande : elle rappelle le principe selon lequel le locataire qui apure sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge fait réputer la clause non avenue, tandis qu’à défaut elle reprend plein effet, constate que l’appelant n’avait pas réglé les causes du commandement du 14 mars 2022 dans les deux mois de sa délivrance et que le premier juge avait donc constaté à bon droit l’acquisition de la clause au 15 mai 2022 sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis juge que la situation financière de l’intéressé ne lui permettait ni de reprendre le paiement du loyer courant ni d’apurer l’arriéré, et qu’un simple courrier d’engagement d’un proche, sans pièce d’identité permettant d’en vérifier l’authenticité, restait inopérant. Le jugement est confirmé, avec condamnation aux dépens d’appel et mille euros au titre des frais. La leçon pour le locataire parisien est directe : une demande de délais ne prospère que si elle démontre, pièces à l’appui, la capacité de payer le loyer courant plus une fraction de l’arriéré chaque mois, avec des garanties vérifiables, un échéancier chiffré et des revenus documentés.

À l’inverse, l’ordonnance parisienne du 9 janvier 2025 montre le versant favorable : après avoir annulé le commandement, la juge a condamné le locataire à payer une provision de 5 670 euros sur l’arriéré reconnu, puis l’a autorisé à se libérer en réglant chaque mois pendant douze mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 446 euros, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, après avoir constaté que les revenus du foyer permettaient raisonnablement cet effort. Ce diptyque parisien résume la jurisprudence applicable : nullité de l’acte irrégulier d’un côté, délais réalistes adossés au loyer courant de l’autre, refus des demandes non financées. Le locataire qui prépare son audience à Paris gagne donc à proposer lui-même un échéancier sur douze à vingt-quatre mois, compatible avec ses revenus, plutôt que d’attendre la décision du juge sans proposition.

Les spécificités parisiennes et franciliennes renforcent l’intérêt d’une stratégie précoce. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris concentre le contentieux des loyers impayés de la capitale, avec des audiences dédiées où les dossiers documentés se distinguent des comparutions improvisées. Les délais pratiques entre l’assignation et l’audience laissent le temps de saisir le fonds de solidarité pour le logement, de réunir les pièces et de reprendre les paiements : chaque mois de loyer courant versé avant l’audience compte. Après le jugement, l’expulsion d’un lieu habité reste strictement encadrée : aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, et le juge peut accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Surtout, la trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars : selon l’article L. 412-6 du même code, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes ». Les lecteurs trouveront le détail de ce calendrier hivernal 2026-2027 dans l’article consacré à la trêve hivernale 2026-2027, aux coupures d’énergie interdites et aux expulsions suspendues. Pour un locataire parisien assigné à l’automne 2026, la combinaison d’une nullité bien soulevée, de délais de paiement adossés à la reprise du loyer courant et du calendrier hivernal offre une défense étagée qui préserve le logement pendant la mauvaise saison et laisse le temps d’apurer la dette.

Conclusion

Depuis le 1er octobre 2026, le commandement de payer visant la clause résolutoire en bail d’habitation obéit à une règle simple à énoncer et exigeante à appliquer : six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date, le délai écrit dans la clause, le plus souvent deux mois, pour les baux antérieurs toujours en cours. Le bailleur qui mélange les générations de contrats s’expose à la nullité de son acte, comme l’a jugé le juge parisien en janvier 2025, tandis que le locataire qui contrôle l’acte, paie le courant et propose un échéancier financé dispose de véritables moyens de sauver son bail, comme le confirment l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 et la jurisprudence parisienne de 2025 et 2026. Dans les deux cas, la rigueur documentaire décide de l’issue : clause relue, délai exact, décompte détaillé d’un côté ; acte contrôlé, paiements tracés, revenus prouvés de l’autre. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’impayé pèse lourd et où les audiences spécialisées examinent ces dossiers en série, cette discipline n’est pas une formalité : c’est elle qui fait la différence entre une expulsion constatée et un bail sauvé.