Votre locataire ne paie plus ses loyers depuis deux ou trois mois, les relances restent sans réponse et la trésorerie de votre société bailleresse se tend. Dans un bail commercial, la réponse ne passe ni par le changement des serrures ni par la coupure des accès : elle passe par la clause résolutoire, puis par le juge. Le mécanisme semble automatique, mais chaque étape obéit à des conditions strictes de forme et de fond, et la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce, a durci les conditions dans lesquelles le locataire peut obtenir des délais. Cet article décrit, côté bailleur, la séquence complète : le commandement qui déclenche le délai d’un mois, la gestion de la demande de délais du locataire, la constatation judiciaire de la résiliation avec expulsion et indemnité d’occupation, puis le recouvrement de la dette de loyers, charges et intérêts. Il intègre trois arrêts récents de la Cour de cassation, dont deux publiés en 2025 et 2026, qui fixent les limites du pouvoir du juge et le contrôle de la bonne foi du bailleur.

I. Faire jouer la clause résolutoire sans commettre une faute de procédure qui anéantit tout

La clause résolutoire du bail commercial ne produit aucun effet automatique le jour de l’échéance impayée. Elle ne joue qu’au terme d’une procédure en deux temps : un commandement d’huissier, devenu acte de commissaire de justice, qui vise expressément la clause et impartit un délai d’un mois, puis, si le locataire ne s’est pas libéré dans ce délai, une action en justice pour faire constater l’acquisition de la clause. Toute erreur sur le premier temps contamine le second : un commandement nul ne fait jamais jouer la clause, et le juge rejette la demande d’expulsion.

A. Délivrer un commandement de payer qui vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois à peine de nullité

Le point de départ se trouve dans le statut des baux commerciaux, applicable aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, en application de l’article L. 145-1 du code de commerce. Lorsque le bail entre dans ce statut, la clause résolutoire obéit au régime spécial de l’article L. 145-41 du code de commerce, dont la première phrase fixe la règle : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Chaque mot de cette phrase porte une exigence pratique pour le bailleur.

Première exigence : le commandement doit viser expressément la clause résolutoire du bail. Un simple rappel de la dette, même détaillé, ne suffit pas. La règle générale posée par l’article 1225 du code civil éclaire cette condition : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En pratique, l’acte reproduit le numéro de la clause du bail, rappelle les manquements visés — loyers, charges, accessoires — et annonce que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement dans le délai légal. Le décompte joint au commandement détaille chaque échéance, les charges appelées et les pénalités contractuelles, afin que le locataire sache exactement quelle somme éteint le commandement.

Deuxième exigence : le commandement mentionne le délai d’un mois, à peine de nullité. L’omission de cette mention entraîne la nullité de l’acte, et le délai d’un mois ne court pas. Le bailleur perd alors plusieurs semaines, le temps de faire délivrer un nouvel acte régulier. La vérification de cette mention avant envoi appartient aux diligences élémentaires : relire l’acte, contrôler que le délai d’un mois figure en toutes lettres et que l’avertissement sur la résiliation de plein droit y est associé.

Troisième exigence : le commandement vise une dette exigible et déterminée. Les loyers et charges doivent être échus et résulter du bail. Lorsque le bail prévoit une indexation ou une régularisation de charges, le décompte distingue le principal, l’indexation appliquée et les provisions. Un commandement qui réclame des sommes non dues ou déjà payées fragilise la procédure : le locataire soulève la contestation devant le juge, et le bailleur doit justifier chaque ligne. La rigueur du décompte conditionne donc la suite.

Quatrième point de vigilance : la délivrance elle-même. Le commandement est signifié par commissaire de justice au locataire, au siège du fonds loué et, lorsque le locataire est une personne morale, selon les règles de signification applicables. Le bailleur conserve la preuve de la signification et de sa date, car le délai d’un mois court à compter de cet acte. Pendant ce mois, le locataire peut encore payer et paralyser la clause. Le bailleur surveille les paiements partiels : un paiement intégral dans le mois éteint le commandement, tandis qu’un paiement partiel laisse subsister le solde et permet de poursuivre, sous réserve des délais que le juge peut accorder.

Enfin, le bailleur anticipe dès ce stade la question de sa propre bonne foi. Depuis un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation impose au juge de vérifier, lorsque le locataire le demande, si la clause a été mise en œuvre de bonne foi. La troisième chambre civile vise l’article 1104 du code civil, selon lequel : « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Elle casse l’arrêt qui avait constaté la résiliation sans répondre à ce moyen : « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691). Pour le bailleur, la leçon est directe : ne pas délivrer un commandement pour une dette dérisoire déjà proposée au paiement, ne pas refuser sans motif un chèque ou un virement présenté dans le délai, ne pas ajouter des sommes indues pour gonfler artificiellement l’arriéré. Un dossier de recouvrement tenu avec exactitude protège la clause contre ce grief.

B. Gérer la demande de délais du locataire depuis la loi du 26 mai 2026 qui conditionne la suspension de la clause

Une fois le mois écoulé sans paiement intégral, le bailleur assigne pour faire constater l’acquisition de la clause. Le locataire riposte presque toujours en demandant au juge des délais de paiement avec suspension des effets de la clause. Ce pouvoir du juge résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce combiné avec l’article 1343-5 du code civil, selon lequel : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La suspension n’est donc jamais un droit acquis du locataire : elle relève de l’appréciation du juge, qui met en balance la situation des deux parties.

Deux arrêts récents encadrent ce pouvoir et intéressent directement la stratégie du bailleur. D’abord, la Cour de cassation a jugé le 6 février 2025 que la suspension peut être accordée quel que soit le manquement reproché au locataire, et pas seulement pour des loyers impayés : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Le bailleur ne peut donc pas soutenir que la demande de délais serait irrecevable parce que le commandement visait aussi d’autres inexécutions, comme le défaut d’exploitation ou le défaut d’assurance. Il doit préparer un argumentaire sur le fond : l’importance de l’arriéré, l’ancienneté de la dette, le comportement de paiement, l’absence de garanties.

Ensuite, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a resserré les conditions de ces délais pour les impayés de loyers. La nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Concrètement, le locataire qui sollicite des délais doit démontrer qu’il peut payer l’arriéré selon l’échéancier proposé et qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Le bailleur vérifie ces deux points avec attention : les justificatifs de reprise du loyer courant, relevés bancaires et preuves de virement, puis la cohérence de l’échéancier avec les revenus réels du fonds. Lorsque le locataire n’a pas repris le loyer courant, le bailleur le fait constater et s’oppose à la suspension.

Le bailleur prépare aussi l’hypothèse inverse : des délais accordés puis non respectés. La Cour de cassation a tranché le 26 octobre 2023 que, dans ce cas, la clause redevient définitivement acquise : « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). Pour le bailleur, cela signifie qu’un échéancier homologué non tenu rouvre la voie de l’expulsion sans nouveau débat sur sa bonne foi. Il conserve donc l’ordonnance, suit chaque échéance et, au premier défaut caractérisé, fait constater l’acquisition définitive plutôt que de renégocier sans cadre.

Dans ce débat sur les délais, le bailleur structure son dossier autour de quatre pièces : le bail avec sa clause résolutoire, le commandement régulier et sa preuve de signification, le grand livre des loyers avec le détail des paiements et des relances, et les preuves de reprise ou de non-reprise du loyer courant. Il chiffre l’arriéré au jour de l’audience, car le juge statue sur des sommes actualisées. Il propose, lorsque la poursuite du bail reste envisageable, un contre-échéancier réaliste adossé à une garantie — caution bancaire, garantie à première demande, nantissement — plutôt qu’une opposition pure et simple qui laisse le juge sans solution intermédiaire. Cette posture renforce la crédibilité du bailleur et cadre le débat.

II. Obtenir l’expulsion et récupérer la dette de loyers après l’acquisition de la clause

Lorsque le délai d’un mois a expiré sans libération et que le juge n’a pas suspendu la clause, le bail est résilié. Reste à traduire cette résiliation en décisions exécutoires : constatation judiciaire, ordre d’expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation, puis recouvrement forcé des sommes dues. La rapidité de cette seconde phase dépend du choix de la juridiction et de la qualité des demandes chiffrées.

A. Faire constater la résiliation, ordonner l’expulsion et fixer l’indemnité d’occupation devant le juge

Le fondement de l’action se trouve dans le droit commun de la résolution, rappelé par l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Dans le bail commercial, la clause résolutoire régulièrement mise en œuvre produit la résiliation de plein droit à l’expiration du mois, et le juge ne fait que la constater. Cette constatation ouvre trois séries de mesures : l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les condamnations pécuniaires.

Le bailleur choisit entre le juge des référés et le juge du fond. Le référé convient lorsque la clause paraît manifestement acquise et que la dette n’est pas sérieusement contestable : le président peut constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion sous astreinte et accorder une provision sur l’arriéré. Ce pouvoir résulte de l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Le fond reste nécessaire lorsque le locataire soulève une contestation sérieuse sur la régularité du commandement, sur le décompte ou sur la bonne foi du bailleur. Dans ce cas, le juge des référés renvoie au fond, et le bailleur doit plaider l’affaire complète devant le tribunal judiciaire.

L’assignation contient des demandes précises et chiffrées. D’abord, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à une date déterminée, celle de l’expiration du délai d’un mois après le commandement. Ensuite, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, assortie d’une astreinte par jour de retard pour obtenir un départ effectif. Ensuite, la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, généralement alignée sur le montant du loyer contractuel majoré des charges, car l’ancien locataire devenu occupant sans droit doit indemniser le bailleur de la privation de jouissance. Enfin, la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtés à une date précise, avec intérêts et capitalisation.

Le bailleur anticipe les défenses classiques. Contre le grief de nullité du commandement, il produit l’acte complet avec la mention du délai d’un mois et la reproduction de la clause. Contre la demande de délais, il oppose l’absence de reprise du loyer courant ou l’incapacité à apurer l’arriéré, en application de la nouvelle rédaction issue de la loi du 26 mai 2026. Contre le grief de mauvaise foi, il démontre un décompte exact, des relances préalables et l’absence de refus abusif de paiement, pour satisfaire au contrôle imposé par l’arrêt du 12 février 2026. Contre l’exception d’inexécution — le locataire qui prétend ne pas payer parce que le bailleur n’aurait pas rempli ses propres obligations, par exemple des travaux — il rappelle que la suspension des effets de la clause peut être examinée quel que soit le manquement, mais que le bien-fondé de l’exception suppose un manquement grave du bailleur dûment prouvé, et non une simple allégation.

Le jugement qui constate la clause et ordonne l’expulsion ne libère pas les lieux à lui seul. Si le locataire ne part pas, le bailleur fait signifier le jugement avec commandement de quitter les lieux, puis requiert le concours de la force publique après les délais légaux. Chaque étape fait l’objet d’actes de commissaire de justice, et les frais s’ajoutent à la dette recouvrable. Le bailleur qui a obtenu une astreinte la liquide ensuite pour augmenter le montant récupérable. La fermeté procédurale, sans rupture du cadre légal, raccourcit les délais d’exécution.

B. Recouvrer loyers, charges, intérêts et frais, y compris à Paris et en Île-de-France où les délais exigent une méthode resserrée

La résiliation constatée, le recouvrement porte sur quatre masses : les loyers et charges échus impayés, l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération, les intérêts de retard et les frais de procédure. Les intérêts courent au taux légal à compter de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Le bailleur demande la capitalisation des intérêts par année entière lorsque la dette a plus d’une année, ce qui augmente sensiblement le montant sur des arriérés anciens. Il ajoute la clause pénale du bail lorsque celle-ci existe, dans la limite du pouvoir modérateur du juge, ainsi que les dépens et les frais d’actes.

La voie d’exécution dépend de la solvabilité du locataire. Lorsque le locataire exploite toujours et dispose de comptes créditeurs, la saisie-attribution sur les comptes bancaires, pratiquée sur le fondement du jugement exécutoire, permet d’appréhender rapidement les fonds disponibles. Lorsque le locataire détient du matériel ou des stocks dans les lieux, la saisie-vente offre un levier complémentaire, avec l’inventaire dressé par le commissaire de justice. Lorsque le bail a été consenti à une société dont le dirigeant s’est porté caution, le bailleur actionne la caution sur son engagement propre, après mise en demeure distincte. Lorsque le locataire est en procédure collective, la résiliation et le recouvrement obéissent aux règles de la cessation des paiements et de l’interdiction des poursuites individuelles : le bailleur déclare sa créance, revendique le cas échéant et sollicite la résiliation auprès des organes de la procédure. Chaque voie suppose un titre exécutoire régulier, d’où l’importance d’un jugement dont le dispositif condamne à des sommes précises.

Le sort du dépôt de garantie mérite une attention particulière. Le bailleur l’impute sur les sommes dues après l’arrêté définitif des comptes, en distinguant les loyers, les charges régularisées, les dégradations locatives et l’indemnité d’occupation. Il adresse au locataire un décompte d’imputation détaillé et restitue le solde éventuel dans les délais du bail ou de la loi. Une imputation opaque expose le bailleur à une contestation et à des intérêts sur le trop-perçu. La transparence du décompte final clôt le litige ou, à défaut, place le bailleur en position solide devant le juge de l’exécution.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres qui justifient une méthode resserrée. Les loyers et les arriérés atteignent des montants élevés, ce qui rend la consignation ou l’échéancier plus exigeants pour le locataire et renforce l’argument du bailleur sur la disproportion entre la dette et la capacité de paiement. La 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris, compétente pour une grande part de ce contentieux, examine les décomptes avec rigueur : un tableau mois par mois, distinguant loyers, charges, indexations et paiements reçus, facilite l’audience et accélère la décision. Les commissaires de justice parisiens signifient rapidement, mais les délais d’audience et d’obtention du concours de la force publique restent contraints par l’encombrement : le bailleur qui veut reprendre ses murs planifie la séquence signification, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux et réquisition, sans laisser de temps mort entre les actes. Enfin, la relocation parisienne impose de documenter la vacance et les diligences de relocation pour justifier l’indemnité d’occupation et limiter tout débat sur la mitigation des pertes. Un bailleur francilien qui produit un dossier chiffré, actualisé au jour de l’audience et adossé à des actes réguliers obtient des décisions plus rapides et plus complètes.

Pour les lecteurs qui connaissent l’envers du décor, le versant locataire de cette procédure — comment contester le commandement, solliciter des délais et éviter l’expulsion — est décrit dans l’article compagnon consacré au locataire qui reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire (locataire visé par un commandement : sauver son bail commercial et éviter l’expulsion). Le présent article adopte le point de vue inverse et ne reprend pas ces développements : il arme le bailleur, du premier impayé jusqu’au recouvrement final, dans le cadre issu de la réforme du 26 mai 2026.

Conclusion

Le bailleur confronté à des loyers impayés en bail commercial dispose d’une arme puissante mais encadrée : la clause résolutoire. Sa mise en œuvre exige un commandement qui vise la clause et mentionne le délai d’un mois à peine de nullité, un décompte exact adossé à une dette exigible, puis une action en constatation avec des demandes chiffrées d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de condamnations pécuniaires. Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire qui sollicite des délais doit prouver sa capacité à apurer l’arriéré et avoir repris le loyer courant avant la première audience, ce que le bailleur vérifie pièce par pièce. La Cour de cassation ajoute deux bornes : la suspension des effets de la clause peut être examinée quel que soit le manquement reproché, et la mise en œuvre de la clause doit résister au contrôle de la bonne foi lorsque le locataire l’invoque. Un échéancier accordé puis violé rend la clause définitivement acquise. Le bailleur qui tient son décompte, respecte la forme des actes et chiffre ses demandes au jour de l’audience transforme un impayé subi en décision exécutoire, puis en recouvrement effectif par provision, saisie ou action contre la caution.