Le 1er novembre 2026, la trêve hivernale commence. Jusqu’au 31 mars 2027, un propriétaire ne peut pas faire expulser un locataire de son logement, même lorsqu’il dispose déjà d’un jugement d’expulsion définitif. À Paris, où les loyers impayés conduisent chaque année des centaines de ménages devant le juge des contentieux de la protection puis devant le juge de l’exécution, cette date change concrètement le rapport de force : l’huissier, devenu commissaire de justice, doit s’arrêter, et le locataire gagne cinq mois pour payer, négocier ou se reloger. Mais la trêve hivernale ne fait pas disparaître la dette de loyer, elle ne bloque ni le procès ni l’astreinte, et elle ne protège ni les occupants entrés par effraction dans un domicile ni certains conjoints expulsés par le juge aux affaires familiales. Côté bailleur, ces cinq mois ne sont pas cinq mois perdus : c’est le moment de faire juger l’affaire, de sécuriser la créance et de préparer une sortie de trêve exécutable dès le 1er avril 2027. Cet article explique ce qui est suspendu et ce qui ne l’est pas, puis donne à chacun les démarches utiles, avec les textes applicables et les décisions récentes qui montrent comment les juges appliquent ces règles.

I. Ce que la trêve hivernale 2026-2027 suspend vraiment à Paris

A. Expulsion du locataire impossible du 1er novembre au 31 mars : qui est protégé et qui ne l’est pas

Le principe tient en un article du code des procédures civiles d’exécution. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Autrement dit, même un jugement d’expulsion définitif, même après l’expiration des délais accordés par le juge, ne peut pas être exécuté de force entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, sauf si la famille est relogée dans des conditions suffisantes qui respectent son unité et ses besoins. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a fixé ces dates une fois pour toutes : la trêve court chaque année du 1er novembre au 31 mars, et le gouvernement ne peut que la prolonger dans des circonstances exceptionnelles, comme cela avait été décidé pendant la crise sanitaire.

Les juges sanctionnent les tentatives d’expulsion menées pendant cette période. Le 11 mars 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a annulé un procès-verbal de tentative d’expulsion dressé le 3 décembre 2024, en pleine trêve hivernale, alors que le commissaire de justice avait, selon ses propres écritures, « rappelé à diverses reprises à la partie signifiée d’avoir à quitter les lieux conformément au dispositif de la décision et notamment par un commandement de quitter les lieux précédemment signifié et rappelant la date à laquelle les lieux devaient être libérés » (TJ Nanterre, JEX, 11 mars 2025, RG 24/09632). Le tribunal a estimé qu’en dressant ce procès-verbal le 3 décembre, le commissaire de justice « ne s’est pas borné à constater un maintien dans les lieux du locataire mais a sollicité le départ » de l’occupante, « au mépris des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ». Il a ajouté que « cette tentative d’expulsion cause nécessairement un grief » à l’occupante, de sorte que « le procès-verbal de tentative d’expulsion du 3 décembre 2024 sera déclaré nul » (TJ Nanterre, JEX, 11 mars 2025, RG 24/09632). La locataire demandait aussi l’annulation du commandement de quitter les lieux et des dommages et intérêts : le juge a rejeté ces deux demandes, faute de moyen contre le commandement et faute de préjudice démontré. La leçon est nette : pendant la trêve, le bailleur qui fait pression pour obtenir le départ s’expose à la nullité de ses actes, mais le locataire doit prouver son préjudice s’il veut des dommages et intérêts, par application de l’article 1240 du code civil selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Tout le monde n’est pas protégé. Le même article L412-6 prévoit d’abord que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Celui qui s’est introduit par effraction ou intimidation dans le domicile d’autrui, à Paris comme ailleurs, ne bénéficie d’aucune trêve. Le même article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa » : pour un garage, un local ou un terrain occupé sans droit, le juge garde la main et peut écarter tout ou partie de la trêve. L’administration résume les autres exclusions : les occupants d’un domicile squatté, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, les époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales, ainsi que les conjoints, partenaires de Pacs ou concubins violents expulsés du domicile familial dans le cadre d’une ordonnance de protection (service-public.gouv.fr, trêve hivernale : ce que vous devez savoir). Enfin, la protection cesse dès que le relogement est assuré « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » : une proposition de relogement sérieuse, adaptée à la composition du ménage, fait tomber le sursis. Pour un locataire parisien menacé d’expulsion pour loyers impayés, congé pour vente ou congé pour reprise, la règle reste donc simple : sauf relogement suffisant assuré, aucune expulsion de force entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027.

B. Dette de loyer, procès et astreinte : ce que la trêve hivernale ne suspend pas

La trêve suspend l’exécution forcée, pas le reste. D’abord, la dette demeure intégralement : les loyers, les charges et l’indemnité d’occupation continuent de courir, et le locataire doit poursuivre ou commencer le remboursement pendant l’hiver. L’administration le rappelle sans détour : la trêve hivernale ne supprime pas les dettes de loyer accumulées, et le locataire doit continuer les démarches de remboursement. Dans l’affaire de Nanterre déjà citée, le jugement d’expulsion avait fixé « l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 juin 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi » (TJ Nanterre, JEX, 11 mars 2025, RG 24/09632), et condamné l’occupante à payer 1 726,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Chaque mois passé dans les lieux pendant la trêve augmente donc l’ardoise, et le bailleur pourra la recouvrer après le 31 mars. Pour le locataire, payer même partiellement pendant la trêve n’est jamais neutre : des versements réguliers démontrent la bonne volonté devant le juge de l’exécution et pèsent dans l’octroi de délais.

Ensuite, le procès continue. Le bailleur peut assigner, faire constater la clause résolutoire et obtenir un jugement d’expulsion en plein mois de janvier : seule l’exécution matérielle est reportée au 1er avril. Mieux, pour le bailleur, le juge peut assortir sa décision d’une astreinte pendant la trêve. La Cour de cassation l’a jugé le 4 juillet 2007 : « l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée », les dispositions qui prévoient « seulement un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées à la date du premier novembre de chaque année, n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d’ordonner la libération des lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision » (Cass. 2e civ., 4 juil. 2007, n° 05-15.382). Une astreinte de quelques dizaines ou centaines d’euros par jour de retard, liquidée après la trêve, rend l’occupation prolongée coûteuse et pousse au départ volontaire.

Enfin, les actes préparatoires restent valables. Dans l’affaire de Nanterre, la locataire soutenait que la nullité du procès-verbal de tentative d’expulsion devait entraîner celle du commandement de quitter les lieux signifié le 2 septembre 2024. Le juge a refusé : « la nullité du procès-verbal de tentative d’expulsion du 3 décembre 2024 n’affecte d’aucune manière le commandement de quitter les lieux » (TJ Nanterre, JEX, 11 mars 2025, RG 24/09632, signifié le 2 septembre 2024). Le commandement signifié avant la trêve produit donc ses effets, et le délai qu’il fait courir continue. Rappel des fondamentaux : l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ». Et l’article L412-1 du même code ajoute : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Concrètement, un commandement de quitter les lieux signifié en octobre 2026 fait courir un délai de deux mois qui chevauche la trêve : au 1er avril 2027, le délai est expiré depuis longtemps et l’expulsion peut être exécutée sans attendre, dès lors que le concours de la force publique est accordé. Pour le bailleur parisien, faire signifier le commandement avant l’hiver n’est donc jamais du temps perdu.

II. Agir concrètement avant et pendant la trêve à Paris : locataire et bailleur

A. Locataire menacé d’expulsion à Paris : demander des délais au juge et payer utile

Le premier réflexe du locataire qui a reçu un jugement d’expulsion, un commandement de quitter les lieux ou même un simple commandement de payer visant la clause résolutoire, c’est de saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et que « Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ». Ces délais se demandent par requête au juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, avant la date prévue pour l’expulsion. L’article L412-4 du même code encadre la durée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », et pour les fixer le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ». Le texte ajoute qu’il est aussi tenu compte « du droit à un logement décent et indépendant » et « du délai prévisible de relogement des intéressés ». Autrement dit, le juge fait une balance : âge, santé, enfants scolarisés à Paris, démarches de relogement documentées et paiements partiels d’un côté, situation du bailleur de l’autre.

Les décisions récentes montrent que ces délais se gagnent avec un dossier sérieux. Le 15 septembre 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a accordé à une occupante « un délai de 8 mois à compter du prononcé du présent jugement pour quitter les lieux », en précisant que « pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée à son encontre est suspendue » (TJ Marseille, JEX, 15 sept. 2026, RG 26/07094). Huit mois, c’est la durée maximale dans la pratique parisienne aussi : le juge ne l’accorde que si l’occupant paie l’indemnité d’occupation, justifie de recherches actives de relogement dans ses moyens, et présente une situation familiale ou de santé qui rend un départ immédiat impossible. À l’inverse, la mauvaise foi fait tout perdre : le même article L412-3 exclut les délais « lorsque ce dernier est de mauvaise foi », et l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution précise : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ». Ne pas payer alors qu’on le peut, refuser toute proposition de relogement ou dégrader le logement sont les trois comportements qui ferment la porte aux délais.

Le deuxième levier, c’est le paiement et l’échelonnement. Face à un commandement de payer visant la clause résolutoire, le compte à rebours est de deux mois : selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le 23 mars 2026, la cour d’appel de Colmar a appliqué ce texte à une locataire du parc social qui n’avait versé que 200 euros puis 150 euros après un commandement de payer 1 388 euros : « la clause résolutoire est acquise depuis le 10 mars 2024 », a-t-elle jugé, tout en examinant ensuite les délais de paiement (CA Colmar, 3e ch. civ., 23 mars 2026, RG 25/00653). Car le juge peut neutraliser la clause en accordant des échéanciers : l’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». À Paris, la stratégie du locataire pendant la trêve consiste donc à payer l’indemnité d’occupation chaque mois, à saisir le juge d’une demande de délais de paiement dans la limite de deux ans, et à constituer un dossier de relogement : demandes de logement social enregistrées, attestations d’hébergement impossible, certificats médicaux et scolaires, preuves de recherche dans le parc privé. La trêve offre cinq mois pour construire ce dossier avant le 1er avril 2027 : chaque quittance partielle et chaque démarche écrite compte le jour de l’audience.

B. Bailleur bloqué par la trêve à Paris : sécuriser la dette et préparer la sortie de trêve

Pour le bailleur parisien, la trêve n’interdit ni d’agir en justice ni de recouvrer : elle reporte seulement l’enlèvement de force. La première mesure consiste à faire avancer la procédure pendant l’hiver. Assigner en constat de la clause résolutoire, obtenir le jugement d’expulsion, le faire signifier avec le commandement de quitter les lieux : tout cela peut et doit se faire entre novembre et mars, pour que le dossier soit exécutable dès le 1er avril 2027. La procédure d’expulsion du locataire suit un calendrier contraint, et chaque mois gagné avant la fin de la trêve avance d’autant la reprise. Le jugement obtenu pendant la trêve peut en outre être assorti d’une astreinte, qui court même en hiver comme l’a validé la Cour de cassation en 2007, et l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal, égale au loyer plus les charges, continue de produire ses effets mois après mois. À la sortie de la trêve, le bailleur présente au préfet, à Paris au préfet de police, une demande de concours de la force publique : sans cet accord, le commissaire de justice ne peut pas procéder à l’expulsion malgré le jugement. Anticiper cette demande, avec un dossier complet et un décompte de dette à jour, évite les semaines perdues d’avril.

La deuxième mesure, c’est de ne jamais se faire justice soi-même. Changer les serrures, vider le logement des meubles du locataire ou couper les fluides pour le forcer à partir expose à une condamnation bien plus coûteuse que quelques mois d’attente. Le 17 octobre 2019, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé la réintégration d’un locataire dont la bailleresse avait vidé les lieux de ses biens et changé les serrures sans procédure : la cour d’appel avait relevé que la bailleresse « n’établissait pas avoir engagé de procédure d’expulsion à l’encontre de son locataire ni qu’un procès verbal de conciliation exécutoire avait été signé entre les parties après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ainsi que le commande l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution l’autorisant à débarrasser les lieux loués de meubles et effets personnels de son locataire », et « en a exactement déduit, par ces seuls motifs, que M. B… avait subi un trouble manifestement illicite justifiant sa réintégration et la restitution de ses effets personnels » (Cass. 2e civ., 17 oct. 2019, n° 18-16.683). Réintégration sous astreinte, restitution des meubles et provision pour le préjudice : la voie de fait se paie. À Paris, où les congés litigieux et les reprises de logement occupé sont fréquents, le bailleur qui doute de la régularité de son congé ou de son commandement doit faire vérifier ses actes avant d’agir plutôt que de forcer le départ.

La troisième mesure, c’est de traiter la dette comme une créance à recouvrer pendant que l’occupant est encore solvable et localisé. Commandement de payer dans les formes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, déclaration de créance si l’occupant est en surendettement, saisies sur les revenus ou le compte bancaire par le commissaire de justice sur le fondement du jugement : la trêve ne suspend aucune de ces voies. Le décompte doit distinguer loyers, charges, indemnité d’occupation et intérêts au taux légal, comme dans le jugement de Nanterre qui condamnait au paiement avec intérêts à compter de l’assignation. Enfin, le bailleur parisien prépare la sortie de trêve comme une échéance : commandement de quitter les lieux signifié à temps pour que le délai de deux mois de l’article L412-1 soit expiré au 1er avril 2027, demande de concours de la force publique déposée auprès du préfet de police dès que le jugement est définitif, et relance du commissaire de justice dans la première semaine d’avril. L’expulsion reprise après la trêve s’exécute alors sans nouveau procès : c’est exactement ce que prévoit l’administration lorsqu’elle indique que si une décision d’expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre et être exécutée par un commissaire de justice à la fin de la trêve.

Conclusion

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée de force à Paris sans relogement suffisant, même sur la base d’un jugement définitif : toute tentative menée pendant cette période s’expose à la nullité, comme l’a jugé le tribunal de Nanterre pour un procès-verbal du 3 décembre. Mais la dette de loyer continue de courir, le juge peut statuer et assortir sa décision d’une astreinte pendant tout l’hiver, et le commandement signifié avant ou pendant la trêve produit ses effets. Le locataire avisé utilise ces cinq mois pour payer l’indemnité d’occupation, demander au juge de l’exécution des délais d’un mois à un an et solliciter un échelonnement de sa dette dans la limite de deux ans, avec un dossier de relogement documenté. Le bailleur avisé fait juger son affaire pendant la trêve, sécurise sa créance, s’abstient de toute voie de fait, et prépare une demande de concours de la force publique exécutable dès le 1er avril 2027. Dans les deux cas, seuls le juge et les textes tranchent : ni la trêve ni l’impatience ne remplacent une décision.