Vous venez de signer une promesse pour une maison et l’état relatif aux termites annexé au dossier a été établi il y a huit mois, ou il mentionne des traces d’insectes xylophages que le vendeur minimise. Qui doit payer un nouveau diagnostic, qui paie le traitement curatif et le remplacement des bois rongés, et peut-on encore annuler la vente ? La réponse tient en quelques règles fermes. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir un état termites de moins de six mois annexé à la promesse ou à l’acte, et un état périmé doit être refait. La présence de termites n’empêche pas la vente, mais l’acquéreur informé qui achète en l’état ne pourra pas demander l’annulation pour ce motif. Quand des termites cachés apparaissent après l’achat, l’acquéreur peut agir en garantie des vices cachés dans les deux ans de la découverte, sauf clause d’exonération valable opposée par un vendeur non professionnel de bonne foi. Et le diagnostiqueur qui a manqué une infestation décelable répond de sa faute devant l’acquéreur, aux côtés de son assureur. Mais ces principes ne règlent aucun dossier à eux seuls : l’arrêté applicable à la commune, les dates exactes des diagnostics, ce que le vendeur savait vraiment et ce que l’expertise judiciaire établit priment sur toute analyse générale, et seul le juge, pièces en main, dit qui paie quoi dans un litige donné.

I. Un diagnostic obligatoire en zone délimitée, valable six mois, payé par le vendeur

A. La zone, l’état et le dossier de diagnostic technique

Tout commence par une question de géographie administrative. « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. » Hors de ces zones, l’état termites n’est pas imposé par la loi ; dedans, il conditionne la sécurité juridique de toute mutation. « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. » Le premier réflexe de l’acquéreur comme du vendeur consiste donc à vérifier si la commune est couverte par un arrêté : la fiche officielle invite à consulter la cartographie des départements et communes infestés ou à risque, ou à interroger la préfecture et la mairie, comme le rappelle le diagnostic termites et autres insectes xylophages décrit par service-public. Cette vérification n’a rien d’académique : dans un arrêt du 20 mars 2025, la cour d’appel de Chambéry a retenu que l’acquéreuse ne prétendait pas que le diagnostic termites aurait été obligatoire, le bien n’étant pas situé dans une zone contaminée, et cette absence d’obligation a pesé dans le rejet de son action, comme on le verra.

Quand l’état est requis, il s’intègre au dossier de diagnostic technique que le vendeur doit constituer. « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Le diagnostiqueur doit être certifié et indépendant, et la fiche officielle recommande de contrôler que son assurance responsabilité civile professionnelle est en cours de validité au jour de l’intervention, ainsi que son impartialité et son indépendance. Sa mission est encadrée : identifier le client, recueillir les informations sur le logement, examiner tous les niveaux, pièces et volumes accessibles, procéder à un examen visuel minutieux des ouvrages et à des sondages dans les parties en bois. Le rapport, daté et signé, doit mentionner le logement concerné, les parties visitées et celles qui n’ont pas pu l’être, ainsi que les éléments infestés et ceux qui ne le sont pas. En cas de présence avérée, le rapport déclenche l’obligation d’éradiquer, et les traitements peuvent devoir être renouvelés si les insectes réapparaissent. Pour le vendeur, le coût du diagnostic lui revient puisqu’il fournit le dossier, et le recours à un diagnostiqueur non certifié l’expose à une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive.

B. Six mois, pas un jour de plus, et un traitement à chiffrer avant de signer

La durée de validité est l’une des plus courtes de tous les diagnostics immobiliers. la fiche officielle donne à l’état termites une validité maximale de six mois Et la conséquence d’un dépassement est automatique : et tout état antérieur de plus de six mois au jour de la promesse ou de l’acte doit être établi de nouveau Concrètement, un état établi en janvier pour une promesse signée en septembre ne vaut plus rien : il faut missionner de nouveau un diagnostiqueur certifié, et le vendeur supporte ce nouveau coût comme celui du premier. L’acquéreur qui découvre un état périmé dans son dossier de promesse ne doit donc pas se contenter d’une prorogation verbale ou d’une attestation de bonne santé du bien rédigée par le vendeur : il exige un état neuf, daté et signé, intégré au dossier de diagnostic technique. Faute d’état en cours de validité, la responsabilité du vendeur est engagée, et l’acheteur trompé sur une infestation dissimulée pourra recourir à la garantie des vices cachés, comme l’énonce la même fiche : et à défaut d’état en cours de validité, la responsabilité du vendeur est engagée

Quand l’état est positif, la vente reste possible mais change de nature économique. la réponse officielle est que la présence de termites n’empêche pas la vente, à condition que l’acquéreur en soit informé avant d’acheter Telle est la réponse officielle à la question de savoir si la présence de termites peut empêcher la vente, assortie d’un avertissement symétrique : avec cet avertissement symétrique de la même fiche : l’acquéreur informé qui achète en l’état ne peut plus demander en justice l’annulation de la vente pour ce motif D’où l’importance du chiffrage avant signature : traitement curatif de l’immeuble, remplacement des structures en bois atteintes avec les travaux de second oeuvre qui suivent, relogement pendant le chantier. Les jugements rendus en 2025 donnent l’échelle des montants : le 25 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a alloué 4 485,89 euros pour le traitement curatif contre les termites, 4 110,44 euros pour le traitement contre les insectes à larves xylophages, 101 069,13 euros pour le remplacement des structures en bois et les travaux de second oeuvre, 6 484,12 euros de déménagement et garde-meubles et 7 000 euros de préjudice de jouissance ; le 15 mai 2025, le tribunal judiciaire du Mans a retenu 64 878,75 euros de traitement anti-termites, 35 742,80 euros de réfection et 17 308,85 euros de préjudice de jouissance. Face à de tels ordres de grandeur, l’acheteur avisé fait établir des devis d’entreprises avant de s’engager, négocie une baisse de prix ou une exécution des travaux par le vendeur, et fait écrire ce qui est convenu dans la promesse. Pour préparer ce chiffrage et vérifier que le dossier annexé à la promesse est complet et en cours de validité, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris habitué des ventes de maisons et des diagnostics litigieux évite de découvrir après coup que l’état produit ne couvrait ni la bonne période ni les bonnes parties du bâtiment.

II. Quand les termites étaient déjà là : agir contre le vendeur et contre le diagnostiqueur

A. La garantie des vices cachés et le piège de la clause d’exonération

Après la vente, la découverte de termites ouvre d’abord la voie de la garantie des vices cachés. « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une infestation qui ronge les structures porteuses et menace la solidité même de la maison entre sans difficulté dans cette définition, et les tribunaux l’admettent : la cour d’appel de Chambéry elle-même a jugé qu’une infestation logée dans un vide sanitaire difficile d’accès et sur une poutre en hauteur constituait à l’évidence un vice caché, dès lors qu’il ne pouvait être connu dans sa nature et son ampleur qu’après un diagnostic de professionnel, et qu’il rendait le bien impropre à son usage, la solidité de l’immeuble étant menacée par cet insecte xylophage dont le signalement aux autorités est d’ailleurs obligatoire. Le délai pour agir court à compter de la découverte : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » L’acquéreur qui fait constater l’infestation par un professionnel juste après l’emménagement doit donc organiser la preuve sans tarder : constat d’huissier, rapport d’expertise amiable puis, si le litige persiste, expertise judiciaire ordonnée en référé.

Mais la loi permet au vendeur non professionnel de s’exonérer : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » Les actes de vente de maisons comportent presque toujours une telle clause, parfois très détaillée. Dans l’affaire jugée à Chambéry, l’acte du 21 septembre 2020, portant sur une maison vendue 250 000 euros, stipulait que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour les vices apparents comme pour les vices cachés, y compris ceux pouvant résulter de la présence d’insectes xylophages. La clause réservait toutefois trois exceptions : vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction, vendeur ayant construit l’immeuble depuis moins de dix ans, ou vendeur qui connaissait le vice sans en informer l’acquéreur. L’acquéreuse, qui avait découvert deux jours après l’achat un coffrage vermoulu dans le vide sanitaire et une poutre de garage infestée, soutenait que les vendeurs savaient : l’époux avait lui-même travaillé dans le vide sanitaire pour raccorder un lave-linge avant la vente et y avait vu des planches abîmées, et des rouleaux de laine de verre auraient masqué la poutre du garage. La cour a écarté ces deux arguments : avoir vu des planches abîmées dans un vide sanitaire ne prouve pas que le vendeur avait conscience d’une infestation de termites, car seul un professionnel pouvait identifier la nature des dégradations. Quant à la poutre, rien ne prouvait l’antériorité du dépôt des rouleaux ni la visibilité du côté infesté sans eux. Ni professionnels ni prouvés de mauvaise foi, les vendeurs ont conservé le bénéfice de la clause, et l’acquéreuse a été déboutée de sa demande de 13 320 euros de réfaction comme de ses 5 000 euros de dommages et intérêts, puis condamnée à 3 000 euros au titre des frais d’appel.

Le contraste avec les deux jugements de 2025 où les vendeurs ont été condamnés est éclairant, car il tient à la preuve de leur connaissance. À Bordeaux, les vendeurs d’une maison cédée 220 000 euros le 19 mars 2021 avaient joint un état du 21 octobre 2020 concluant à l’absence d’indice d’infestation, mais l’acquéreur a démontré, pendant les travaux de rénovation, des dégâts biologiques majeurs sur les structures en bois, confirmés par un professionnel dès le 7 avril 2021 puis par une expertise judiciaire déposée le 15 novembre 2023. Surtout, les vendeurs n’ignoraient rien : le diagnostic annexé à leur propre acte d’acquisition de 2007 mentionnait déjà une ancienne infestation, et ils l’avaient reconnu devant l’expert amiable de l’assureur protection juridique de l’acheteur. À Mans, la répartition de l’indemnisation entre vendeurs, diagnostiqueur et entreprise de traitement a suivi la même logique : les vendeurs supportaient 50 % de la charge finale, le diagnostiqueur et l’entreprise 25 % chacun. La leçon pour l’acquéreur se formule donc simplement : contre un vendeur couvert par une clause d’exonération, il faut prouver qu’il savait, et cette preuve se cherche dans ses propres actes d’achat, ses déclarations à l’assurance, ses travaux et ses échanges avec les professionnels. Quand le vendeur a dissimulé une infestation qu’il connaissait, la clause ne le protège plus, et la condamnation peut être in solidum avec le diagnostiqueur, comme à Bordeaux où vendeurs, société de diagnostic et assureur ont été condamnés ensemble à plus de 123 000 euros de dommages et intérêts outre 4 000 euros de frais irrépétibles. Pour construire cette preuve et choisir entre réfaction du prix, dommages et intérêts ou, dans les cas les plus graves, résolution de la vente, le recours à une action pour vice caché immobilier mérite d’être cadré tôt, avant l’expiration du délai de deux ans qui court depuis la découverte.

B. Le diagnostiqueur qui passe à côté d’une infestation décelable

Quand l’état annexé à la vente concluait à l’absence d’indices et que les termites se révèlent ensuite, le diagnostiqueur est le second débiteur naturel de l’acquéreur, sur le terrain délictuel. « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé le 6 novembre 2025 dans une espèce où le diagnostic du 26 mars 2019, joint à un acte d’achat du 18 septembre 2019, niait toute trace de termites tout en signalant des vrillettes dans la charpente : tout manquement du professionnel des diagnostics préalables à la vente engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur dès lors qu’il commet une faute dans sa mission. Le niveau d’exigence est élevé sans être celui d’une obligation de résultat : l’opérateur doit effectuer le repérage le plus complet possible avant la vente, et son contrôle ne se limite pas à un examen visuel, puisqu’il doit procéder aux vérifications nécessaires n’impliquant pas de travaux destructifs, notamment les sondages des bois accessibles. En l’espèce, l’infestation s’est révélée massive et ancienne : dégradations dans le doublage de l’entrée, le sol du dégagement, la charpente du débarras et des combles, certaines pièces de bois entièrement rongées selon le constat d’huissier du 22 juillet 2020. L’expertise contradictoire de novembre 2020 a conclu que l’infestation était présente et décelable au jour de la visite du diagnostiqueur, visible sans démontage, et que les dégradations des éléments porteurs des combles, accessibles par la trappe du plafond de l’entrée, auraient dû être signalées : faute caractérisée dans l’exécution de l’état relatif à la présence de termites.

Trois enseignements pratiques se dégagent pour l’acquéreur. D’abord, une expertise amiable commandée par lui seul n’est pas inutilisable : le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur elle, mais il ne peut pas non plus refuser de l’examiner dès lors qu’elle est versée aux débats, soumise à la contradiction et corroborée par d’autres éléments, comme l’ont jugé la chambre mixte le 28 septembre 2012 puis la troisième chambre civile le 14 mai 2020. En pratique, on fait donc constater vite par huissier, on fait établir un rapport par un professionnel, puis on provoque si possible une expertise contradictoire en convoquant le diagnostiqueur, avant de saisir le juge des référés pour une expertise judiciaire. Ensuite, le diagnostiqueur répond avec son assureur : la loi impose à l’auteur des diagnostics de s’assurer, car « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. » À Bordeaux, le diagnostiqueur et son assureur ont été condamnés solidairement à 15 771,791 euros toutes taxes comprises, indexés sur l’indice BT01 depuis le rapport d’expertise, puis à 2 500 euros supplémentaires pour les frais d’appel après confirmation du jugement. Enfin, l’action contre le diagnostiqueur se prescrit par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Ce délai, plus long que celui de la garantie des vices cachés, laisse le temps de l’expertise, mais il ne dispense pas d’agir dès la découverte.

Pour un bien situé à Paris ou en Île-de-France, la méthode reste la même avec deux points d’attention locaux. D’abord, la vérification de zone se fait auprès de la préfecture et de la mairie du lieu du bien, qui indiquent si un arrêté préfectoral délimite une zone contaminée ou à risque et ce qu’il impose, notamment l’obligation faite aux occupants de déclarer la présence constatée. Ensuite, le contentieux se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec un dossier ordonné par dates : promesse et acte avec leurs annexes, états successifs et leurs dates d’établissement, devis et factures de traitement, constats et rapports d’expertise, échanges avec le vendeur et le diagnostiqueur. Une dernière vigilance concerne le vocabulaire des rapports : la mérule, qui est un champignon et non un insecte, relève d’un régime d’information distinct, puisque « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du deuxième alinéa de l’article L. 131-3, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4. » Confondre les deux dans une assignation, c’est se tromper de fondement et de zone.

Conclusion

Un état termites de moins de six mois en zone délimitée, un chiffrage du traitement et des réparations avant de signer, une promesse qui dit qui paie quoi : voilà ce qui sépare une vente maîtrisée d’un contentieux à six chiffres. Quand l’infestation cachée apparaît après l’achat, deux voies se combinent, la garantie des vices cachés contre le vendeur dans les deux ans de la découverte, avec la clause d’exonération à neutraliser en prouvant sa connaissance, et la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur fautif avec son assureur dans le délai de cinq ans. Les décisions de 2025 le montrent des deux côtés : vendeurs et diagnostiqueur condamnés ensemble à Bordeaux et au Mans quand la dissimulation et la faute sont établies, acquéreuse déboutée à Chambéry quand la zone n’imposait aucun diagnostic et que la connaissance des vendeurs n’est pas prouvée. Devant des bois rongés, faites constater par huissier, faites expertiser, conservez chaque diagnostic avec sa date, et n’attendez pas pour agir. Et parce que chaque commune a son arrêté, chaque infestation son ampleur et chaque acte sa clause, ces règles ne remplacent jamais l’examen de votre dossier : seul le juge, saisi des bonnes pièces, dit si le vice était caché, qui le savait et qui doit payer.