I. Le déplafonnement automatique du loyer par l’effet de la durée effective supérieure à douze ans

A. Le mécanisme légal du plafonnement et son exception temporelle de l’article L. 145-34 du Code de commerce

Le statut des baux commerciaux repose sur un équilibre entre la protection du preneur et les droits patrimoniaux du bailleur. L’article L. 145-34 du Code de commerce institue à cet égard le principe du plafonnement du loyer lors du renouvellement. En vertu de ce texte, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, lorsque la durée du bail expiré ne dépasse pas neuf ans.

Par ailleurs, ce même article prévoit une exception cardinale à la règle du plafonnement. Les dispositions protectrices du preneur ne sont en effet pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le législateur a ainsi entendu sanctionner l’inertie du preneur qui, en s’abstenant de solliciter le renouvellement de son bail, laisse celui-ci se prolonger au-delà de cette durée critique.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé ce mécanisme dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834). En l’espèce, la haute juridiction a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). En conséquence, le preneur dont le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans ne peut prétendre au bénéfice du lissage de la hausse du loyer à hauteur de dix pour cent par an.

Cette distinction entre la durée contractuelle et la durée effective du bail constitue l’un des points névralgiques du contentieux du bail commercial. Le preneur qui omet de délivrer un congé ou une demande de renouvellement dans les délais s’expose dès lors à une réévaluation substantielle de son loyer, sans le bénéfice de l’étalement prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34.

Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi fait application de ce mécanisme dans un jugement du 30 janvier 2024 (n° 22/14428). Le juge des loyers commerciaux a constaté que « le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2015, présentant aujourd’hui une durée effective de plus de douze ans » et en a déduit qu’il y avait « lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative » (TJ Paris, 30 janv. 2024, n° 22/14428). Le juge a rappelé à cette occasion que la valeur locative doit être déterminée conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce, c’est-à-dire d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le déplafonnement pour durée supérieure à douze ans constitue ainsi un mécanisme de plein droit, dont la mise en œuvre ne requiert du bailleur aucune démonstration particulière, sinon celle du dépassement effectif de cette durée. À cet égard, le preneur ne dispose d’aucun moyen de défense fondé sur l’absence de modification de la valeur locative ou sur la stabilité des facteurs locaux de commercialité. La seule parade efficace réside dans la vigilance procédurale, consistant à délivrer une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire avant l’expiration du délai de douze ans.

B. L’exclusion du mécanisme de lissage pour les baux tacitement prolongés au-delà de douze ans et ses conséquences patrimoniales

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit un mécanisme protecteur du preneur en cas de déplafonnement. La variation de loyer qui découle d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause contractuelle relative à la durée du bail ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Dès lors, le preneur bénéficie en principe d’un étalement de la hausse sur plusieurs exercices.

À cet égard, la Cour de cassation a toutefois opéré une distinction fondamentale. Dans son arrêt du 16 octobre 2025, elle a jugé que le lissage ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans. La haute juridiction a en effet approuvé la cour d’appel d’avoir « constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation » et d’en avoir « exactement déduit que la demande de la locataire de se voir appliquer les dispositions précitées de l’article L. 145-34 précité devait être rejetée » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834).

Or, cette exclusion produit des conséquences patrimoniales considérables. Le preneur se trouve exposé à une réévaluation immédiate de son loyer à la valeur locative, sans échelonnement. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi illustré cette mécanique dans un jugement du 17 décembre 2024 (n° 23/07908), en constatant que « le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2019, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans » et en ordonnant la fixation du loyer à la valeur locative (TJ Paris, 17 déc. 2024, n° 23/07908). Le juge des loyers commerciaux a dans cette espèce ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative au jour du renouvellement.

En revanche, lorsque le déplafonnement procède d’une modification notable des facteurs de la valeur locative, le lissage trouve à s’appliquer. Le tribunal judiciaire de Nice a ainsi précisé, dans un jugement du 3 juin 2026 (n° 20/00005), que « conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de commerce, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (TJ Nice, 3 juin 2026, n° 20/00005). De même, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 16 mars 2026 (n° 24/02867), a constaté que « la locataire peut prétendre au bénéfice du lissage déplafonnement prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce » lorsque les parties s’accordent sur le déplafonnement fondé sur la modification notable (TJ Paris, 16 mars 2026, n° 24/02867).

La Cour de cassation avait par ailleurs précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 (n° 21-21.943), que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Cette dissociation entre la fixation du loyer et l’étalement de la hausse implique que le contentieux du lissage relève du tribunal judiciaire statuant au fond, et non du juge des loyers commerciaux.

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, dans un jugement du 18 juin 2026 (n° 25/04041), a rappelé que le mécanisme de lissage n’est pas d’ordre public et que les parties peuvent valablement convenir de ne pas l’appliquer. En l’espèce, le bailleur et le preneur avaient échangé des courriers postérieurement à l’arrêt fixant le loyer déplafonné, concluant un accord amiable sur un échéancier de paiement intégral sans étalement. Le tribunal a jugé que les parties « se sont mis d’accord sur les modalités d’exécution de l’arrêt ayant fixé le loyer de renouvellement et n’ont pas entendu faire application du mécanisme du lissage » et que « ce mécanisme n’étant d’ordre public, il était possible pour les parties de ne pas l’appliquer, ce qu’elles ont fait » (TJ Clermont-Ferrand, 18 juin 2026, n° 25/04041). Cette décision confirme que la renonciation au lissage peut résulter d’un comportement non équivoque des parties, sans formalisme particulier.

En pratique, la combinaison de l’exclusion du lissage pour les baux tacitement prolongés et de la possibilité de renoncer au lissage en cas de modification notable place le preneur dans une situation de vulnérabilité considérable. Le praticien du bail commercial doit dès lors conseiller au preneur une gestion proactive des échéances du bail, afin d’éviter le piège de la tacite prolongation au-delà de douze ans, dont les conséquences financières peuvent compromettre la viabilité de l’exploitation commerciale.

II. Le déplafonnement du loyer pour modification notable des facteurs locaux de commercialité : conditions probatoires et limites jurisprudentielles

A. La caractérisation de la modification notable et l’appréciation de l’incidence favorable sur l’activité du preneur

L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le plafonnement peut être écarté en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Parmi ces éléments, les facteurs locaux de commercialité occupent une place prépondérante dans le contentieux du déplafonnement. L’article R. 145-6 du Code de commerce précise que ces facteurs dépendent principalement de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, du lieu d’implantation, de la répartition des activités dans le voisinage et des moyens de transport.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification majeure dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288). La haute juridiction a posé le principe selon lequel « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288).

Cette solution revêt une portée considérable pour le contentieux des baux commerciaux. Le bailleur n’a pas à démontrer que la modification des facteurs locaux a effectivement et réellement profité au commerce du preneur. Il lui suffit d’établir que cette modification est de nature à exercer une incidence favorable sur l’activité exercée. Le critère retenu est donc objectif et abstrait, et non subjectif et concret. Le chiffre d’affaires du preneur, son évolution au cours du bail ou les difficultés propres à son exploitation demeurent indifférents à l’appréciation du déplafonnement.

La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 30 juin 2026 (n° 24/03484), a fait application de cette jurisprudence. Elle a rappelé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les lieux (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.288) » (CA Pau, 30 juin 2026, n° 24/03484). La cour d’appel a néanmoins rejeté le déplafonnement en l’espèce, faute pour le bailleur d’avoir rapporté la preuve suffisante de la modification notable alléguée.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait adopté une démarche comparable dans un arrêt du 24 avril 2025 (n° 21/06198). Le bailleur invoquait une augmentation significative du nombre d’habitants, d’entreprises et du taux de motorisation dans la zone de chalandise du preneur. La cour a jugé que ces éléments, documentés par un rapport d’expertise amiable, constituaient « un élément d’information légitimant la demande d’expertise judiciaire » et a ordonné une mesure d’instruction pour vérifier la réalité de la modification des facteurs locaux de commercialité (CA Aix-en-Provence, 24 avr. 2025, n° 21/06198).

B. La charge probatoire du bailleur et les limites de la démonstration de la modification notable

Le bailleur qui invoque le déplafonnement du loyer supporte la charge de la preuve de la modification notable, conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil. La jurisprudence récente témoigne de la rigueur avec laquelle les juridictions du fond apprécient cette démonstration. Le tribunal judiciaire de Bayonne, dans un jugement du 12 mars 2026 (n° 25/01451), a rappelé que « la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante » et que « la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués » (TJ Bayonne, 12 mars 2026, n° 25/01451).

Le même jugement a en outre précisé que « lorsque le bailleur invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans apporter aucune justification à l’appui de sa demande, alors la juridiction n’est pas tenue d’ordonner une expertise judiciaire pour suppléer la carence de celui-ci dans l’administration de la preuve ». Cette position, conforme à l’article 146 du Code de procédure civile, interdit au bailleur de se reposer sur la mesure d’instruction pour pallier ses propres insuffisances probatoires.

La cour d’appel de Pau, dans son arrêt précité du 30 juin 2026, a appliqué cette exigence avec sévérité. Le bailleur avait produit des photographies aériennes captées sur internet et des clichés non datés de la voirie, censés attester de rénovations urbaines. La cour a jugé ces éléments « impropres à établir, et même à illustrer, la matérialité des modifications alléguées » et a relevé que les photographies « ne sont pas datées, ne permettant pas même d’établir que les travaux de rénovation urbaine ont bien été réalisés au cours du bail expiré » (CA Pau, 30 juin 2026, n° 24/03484).

À cet égard, la cour d’appel a également écarté l’argument tiré de l’ouverture d’un hôtel quatre étoiles dans la même rue, en jugeant que ce fait, « même en prenant en considération l’amélioration qualitative de la voirie, ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité compte tenu de l’environnement privilégié antérieur pré-existant ». Cette motivation illustre le principe selon lequel la modification doit être appréciée au regard de la situation antérieure au bail expiré et non de manière absolue.

La rigueur probatoire exigée du bailleur impose ainsi la réunion de plusieurs conditions cumulatives. La modification doit avoir été constatée au cours du bail expiré, et non postérieurement à la date d’effet du renouvellement. Elle doit revêtir un caractère notable, c’est-à-dire présenter une ampleur suffisante pour affecter objectivement l’activité du preneur. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 21 mai 2025 (n° 24/08478), a ainsi débouté la bailleresse de sa demande de déplafonnement et fixé le loyer par application de la variation de l’indice des loyers commerciaux (TJ Paris, 21 mai 2025, n° 24/08478).

Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 19 décembre 2025 (n° 23/09344), a pareillement constaté « l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale » exercée par le preneur et a débouté le bailleur de ses demandes de déplafonnement et de fixation du loyer à la valeur locative (TJ Paris, 19 déc. 2025, n° 23/09344). Cette décision illustre la sévérité avec laquelle les juridictions du fond apprécient la démonstration du bailleur, même lorsque celui-ci invoque des évolutions urbaines significatives, dès lors que leur incidence favorable sur l’activité considérée n’est pas établie.

L’exigence temporelle mérite une attention particulière. La modification alléguée par le bailleur doit impérativement être survenue au cours de la période du bail expiré, c’est-à-dire entre la date de prise d’effet du bail dont le renouvellement est sollicité et la date d’expiration de ce même bail. Les modifications antérieures au bail expiré, fussent-elles considérables, demeurent sans incidence sur l’appréciation du déplafonnement. La Cour de cassation, dans son arrêt du 26 mars 2020 (n° 19-17.588), avait examiné cette question à propos de la mise en service d’un tramway intervenue antérieurement au bail expiré, dont l’augmentation continue du trafic au cours du bail avait néanmoins été retenue comme modification notable (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-17.588). Cette solution nuancée distingue entre l’événement initial, antérieur au bail, et ses effets progressifs, susceptibles de constituer une modification notable lorsqu’ils se manifestent de manière significative au cours de la période de référence.

En définitive, le contentieux du déplafonnement du loyer du bail commercial exige du bailleur une rigueur probatoire d’autant plus grande que les juridictions n’hésitent pas à rejeter des demandes insuffisamment documentées. Le preneur dispose quant à lui d’un arsenal de moyens de défense, tenant tant à la caractérisation insuffisante de la modification notable qu’à l’absence de lien objectif entre cette modification et son activité commerciale. La connaissance précise de ces règles constitue un enjeu essentiel pour les parties au bail commercial.

Conclusion

Le régime du déplafonnement du loyer du bail commercial révèle une tension fondamentale entre la sécurité juridique du preneur et la juste rémunération du bailleur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a clarifié les deux voies principales du déplafonnement. Le dépassement de la durée de douze ans par l’effet de la tacite prolongation entraîne un déplafonnement automatique, sans le bénéfice du lissage de la hausse à dix pour cent par an (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). La modification notable des facteurs locaux de commercialité ouvre quant à elle droit au déplafonnement assorti du lissage, mais exige du bailleur une démonstration probatoire rigoureuse, portant sur une incidence favorable de nature objective et non sur l’impact effectif constaté sur le commerce du preneur (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288). L’office du juge des loyers commerciaux demeure cantonné à la fixation du loyer, le contentieux du lissage relevant du tribunal judiciaire statuant au fond (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Le preneur soucieux de préserver le plafonnement de son loyer doit donc veiller à solliciter le renouvellement de son bail avant l’expiration du délai de douze ans, tandis que le bailleur désirant obtenir le déplafonnement doit constituer un dossier probatoire solide, documentant de manière circonstanciée les modifications intervenues au cours du bail expiré.