Vous avez rendu les clés à la fin du mois d’août ou au début du mois de septembre, l’état des lieux de sortie n’a relevé aucune dégradation, et pourtant, plusieurs semaines plus tard, le dépôt de garantie n’est toujours pas revenu sur votre compte. Chaque rentrée, le même scénario se répète pour des milliers de locataires : déménagement estival, remise des clés, puis silence du bailleur ou de l’agence. Or la loi encadre strictement la restitution de la caution : un mois lorsque la sortie est conforme à l’entrée, deux mois dans le cas inverse, avec une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard. Une retenue n’est possible que si elle est justifiée pièce par pièce, et un chèque envoyé mais jamais encaissé ne vaut pas restitution. Cet article expose la méthode complète pour récupérer un dépôt de garantie non restitué en 2026 : vérifier le délai applicable, exiger les justificatifs, chiffrer la pénalité, mettre en demeure, puis saisir le juge avec un dossier probant, y compris à Paris et en Île-de-France.
I. Dépôt de garantie non rendu après la sortie : dans quel délai le bailleur doit restituer la caution
Le point de départ de tout recours est le délai légal. Avant d’écrire au bailleur ou de saisir un juge, le locataire doit déterminer si le délai de restitution est déjà dépassé, car c’est ce dépassement qui déclenche la pénalité et qui fait basculer le rapport de force. Le texte de référence est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui distingue deux situations selon la conformité des états des lieux.
A. État des lieux de sortie conforme à l’entrée : comment obtenir la restitution du dépôt de garantie sous un mois
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, la règle est simple : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Ce passage de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 signifie concrètement que le locataire sorti fin août avec un logement rendu en bon état doit être remboursé au plus tard fin septembre. Passée cette date, chaque mois commencé fait courir la majoration légale.
La première vérification porte donc sur la conformité des deux états des lieux. Conforme ne veut pas dire identique au mot près : l’usure normale du logement, les traces liées au temps et à un usage soigneux ne constituent pas des dégradations. Un parquet légèrement patiné après six ans d’occupation, des murs repeints il y a huit ans qui ont perdu de leur éclat, un joint de salle de bains jauni par le temps relèvent de la vétusté, que le bailleur ne peut pas facturer au sortant. C’est l’article 1755 du code civil qui le pose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Si l’état des lieux de sortie ne mentionne que ce type d’observations, ou ne mentionne rien, le délai d’un mois s’applique et toute retenue fondée sur la vétusté peut être contestée.
La deuxième vérification porte sur la remise des clés et l’adresse du nouveau domicile. Le délai court à compter de la remise des clés en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La loi précise que « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) Cette formalité a une conséquence directe sur la pénalité : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) Le locataire qui a oublié de communiquer sa nouvelle adresse doit la transmettre immédiatement par écrit, et conserver la preuve de cet envoi, car c’est à partir d’une restitution exigible que le retard se calcule.
Dès que le délai d’un mois est dépassé sans restitution intégrale, la méthode consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier rappelle la date de remise des clés, la conformité des états des lieux, le montant du dépôt de garantie versé à l’entrée, et exige le remboursement sous huit jours avec la pénalité de 10 % par mois de retard commencé. Il faut y joindre la copie du bail, des deux états des lieux, du justificatif de remise des clés et de la preuve de transmission de la nouvelle adresse. Cette mise en demeure n’est pas une simple formalité : elle fige le litige, elle prouve la résistance du bailleur, et elle sera la première pièce produite devant le juge. Lorsque le bailleur gère lui-même le bien, un appel téléphonique peut débloquer la situation, mais seul l’écrit recommandé fait courir utilement la pression juridique et prépare la phase contentieuse.
Un cas particulier mérite l’attention des locataires d’immeubles collectifs. Même avec une sortie conforme, le bailleur peut conserver une provision pour charges : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) Cette retenue partielle est légale à trois conditions cumulatives : le logement se situe dans un immeuble collectif, la provision est justifiée par l’attente de l’arrêté des comptes, et elle ne dépasse pas 20 % du dépôt. Le solde doit ensuite être régularisé « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) Le locataire doit donc exiger le décompte provisoire et, une fois les comptes approuvés, le décompte définitif avec les justificatifs de charges. Une provision de 20 % conservée sans aucun arrêté provisoire écrit, ou maintenue dix-huit mois après la sortie sans régularisation, cesse d’être justifiée et doit être restituée avec la majoration.
B. État des lieux de sortie avec dégradations : quel délai de deux mois et quelles retenues le bailleur peut déduire de la caution
Quand l’état des lieux de sortie relève des dégradations par comparaison avec l’entrée, le délai légal passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Les deux mois ne dispensent pas le bailleur de justifier chaque euro retenu. Loyers restés impayés, charges dues, réparations locatives et dégradations : chaque ligne du décompte doit reposer sur une pièce.
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue le socle de toute retenue pour dégradation. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption de l’article 1731 du code civil joue en faveur du bailleur, et le locataire qui entre sans état des lieux doit photographier le logement et faire constater par écrit. Inversement, sans état des lieux de sortie, le bailleur se prive de l’instrument de comparaison : les dégradations qu’il allègue sans constat contradictoire de sortie sont difficilement prouvables. Pendant la location, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », selon l’article 1732 du code civil. La charge de la preuve se répartit donc ainsi : au bailleur de prouver la dégradation par la comparaison des états des lieux et par des pièces, au locataire de prouver la vétusté, la force majeure ou l’absence de faute. Celui qui réclame doit prouver, comme le rappelle l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
Les retenues admises se limitent aux sommes dûment justifiées. Concrètement, le bailleur qui retient 900 euros pour une peinture doit produire l’état des lieux d’entrée décrivant des murs en bon état, l’état des lieux de sortie décrivant des murs dégradés au-delà de l’usure normale, et la facture ou le devis de reprise. Un forfait manuscrit sans facture, un devis non suivi de travaux surfacturé par rapport aux prix du marché, des photographies floues prises après réoccupation des lieux ne justifient rien. Les lecteurs confrontés à un état des lieux de sortie litigieux trouveront dans notre analyse des contestations d’état des lieux de sortie à Paris, entre usure et dégradations la méthode de comparaison ligne par ligne et les preuves à réunir. De même, les loyers ou charges retenus doivent correspondre à des sommes réellement dues : quittances, décomptes de charges avec justificatifs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata. Une retenue pour « ménage » sans clause ni facture, pour « remise en état générale » sans détail, ou pour des travaux d’amélioration du logement, doit être contestée euro par euro.
Le changement de bailleur en cours de bail ne modifie pas ces droits. La loi dispose que « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. » Le locataire dont l’immeuble a été vendu doit donc réclamer au propriétaire actuel, même si c’est l’ancien qui avait encaissé la caution. L’acte de vente règle les comptes entre vendeur et acquéreur, sans effet sur le droit du locataire à être restitué par celui qui est bailleur au jour de la fin du bail.
II. Retenue abusive sur la caution et pénalité de retard : contester, chiffrer et récupérer son dépôt de garantie
Une fois le délai dépassé ou le décompte reçu, le litige se déplace sur le terrain de la preuve et du chiffrage. La Cour de cassation a précisé ces dernières années les règles qui tranchent la plupart des dossiers : contenu exact de l’état des lieux, portée d’un chèque jamais encaissé, calcul de la majoration. Le locataire qui connaît ces décisions rédige une contestation ciblée et chiffre sa demande au plus juste.
A. Retenue sur caution abusive : comment contester les dégradations facturées sans preuve et faire écarter les justificatifs insuffisants
La première arme du bailleur est l’état des lieux de sortie, et c’est aussi sa première vulnérabilité. Dans un arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile a jugé que lorsque les parties conviennent de consigner l’état du logement par photographies sur le document de sortie, signé par elles, ce document reste contradictoire et le recours à un commissaire de justice n’est pas obligatoire : « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire ». La Cour ajoute que le juge du fond peut en déduire que « ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-21.193). La leçon est double. Pour le bailleur, des photographies annexées à un constat signé valent preuve comparative. Pour le locataire, la signature d’un état des lieux de sortie mentionnant des photographies engage : il faut refuser de signer un constat inexact, y inscrire ses réserves manuscrites, et prendre ses propres photographies datées le jour de la sortie.
À l’inverse, un état des lieux de sortie muet ne permet pas au bailleur d’invoquer des dégradations constatées par d’autres moyens de fortune. L’attestation du nouveau locataire, des photographies transmises après coup ou l’état d’entrée du successeur ne remplacent pas le constat contradictoire de sortie. Le locataire qui découvre une retenue fondée sur de telles pièces doit le souligner dans sa contestation : seul l’état des lieux de sortie contradictoire, ou dressé par commissaire de justice à frais partagés lorsque l’amiable est impossible, établit l’état du logement au départ. La demande reconventionnelle du bailleur en paiement de dégradations suppose cette preuve première, puis des factures de reprise cohérentes avec les désordres constatés.
La deuxième ligne de contestation porte sur la nature des sommes retenues. Le dépôt de garantie garantit l’exécution des obligations locatives, comme l’a rappelé la Cour de cassation : « Attendu qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069). Il ne garantit ni l’amélioration du bien, ni la remise à neuf, ni la compensation d’un préjudice sans lien avec les obligations du bail. Trois filtres s’appliquent donc à chaque ligne du décompte. Premier filtre, la vétusté : repeindre un appartement après neuf ans d’occupation, remplacer une moquette usée par le passage des années, changer un chauffe-eau en fin de vie ne peuvent pas être imputés au sortant, en application de l’article 1755 du code civil. Une grille de vétusté annexée au bail, lorsqu’elle existe, s’applique et réduit la part facturable année après année. Deuxième filtre, la faute : une dégradation survenue sans la faute du locataire, par exemple un dégât des eaux provenant des parties communes ou un vice de construction, reste à la charge du bailleur. Troisième filtre, la justification : devis et factures doivent correspondre aux désordres de l’état des lieux de sortie, aux surfaces concernées, et à des prix cohérents. Une facture de 2 400 euros pour repeindre une chambre de 9 mètres carrés, un devis établi huit mois après la sortie par une entreprise liée au bailleur, des travaux facturés mais jamais réalisés et contredits par l’annonce de relocation : autant d’indices que le juge apprécie concrètement.
La troisième ligne de contestation concerne les charges et les sommes diverses. Lorsque le logement se trouve en immeuble collectif, la régularisation des charges obéit à son propre calendrier, distinct du délai de restitution du dépôt. La Cour de cassation a sanctionné la confusion entre les deux : dans l’affaire de 2018, la juridiction de proximité avait appliqué la majoration de 10 % à un solde issu de la régularisation des charges, soumise à un délai différent, alors que les réparations excédaient le dépôt ; la Cour a jugé que la juridiction « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » et a cassé (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18.069). Le locataire doit donc traiter séparément les deux volets : exiger la restitution du dépôt dans son délai propre, et contrôler la régularisation des charges sur ses pièces propres, décompte annuel, relevés et quote-part. De même, la compensation entre le dépôt et une créance alléguée du bailleur suppose une créance certaine, liquide et exigible, établie par pièces. La Cour a validé le raisonnement d’une cour d’appel qui liait le rejet de la restitution à « une créance de la bailleresse au titre de la remise en état du logement et des charges restant dues » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-21.681), ce qui confirme, en miroir, que sans créance établie, la restitution ne peut pas être refusée.
En pratique, la lettre de contestation du décompte reprend chaque retenue numérotée, indique pour chacune le motif du refus avec la pièce qui manque ou l’erreur de qualification, et propose le montant que le bailleur doit restituer, pénalité comprise. Elle s’envoie en recommandé avec demande d’avis de réception, avec copie des états des lieux, des photographies datées, des factures que le locataire a lui-même conservées et, le cas échéant, de la grille de vétusté. Un tableau comparatif entrée-sortie pièce par pièce, avec renvoi aux photographies, rend la contestation lisible et prépare directement l’audience. Les menaces de compensation avec le dernier mois de loyer doivent être écartées : le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier loyer de sa propre initiative, et le bailleur ne peut pas non plus décider seul de le conserver à ce titre sans décompte justifié.
B. Pénalité de 10 % par mois de retard et juge compétent : combien réclamer et où agir, notamment à Paris et en Île-de-France
Le levier financier du litige est la majoration légale : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Le calcul se fait sur le loyer mensuel en principal, c’est-à-dire hors charges, et par mois commencé. Exemple : pour un loyer de 1 100 euros hors charges et un dépôt de 1 100 euros restitué avec deux mois et cinq jours de retard après l’expiration du délai, la majoration atteint 330 euros, soit trois périodes mensuelles commencées. Pour un loyer parisien de 1 600 euros hors charges et quatre mois de retard, elle s’élève à 6 400 euros si aucun dépôt n’a été restitué, ou à la fraction du solde restant dû majorée d’autant par mois. La majoration porte sur le dépôt restant dû, mois par mois, et elle court de plein droit, sans mise en demeure préalable, même si la mise en demeure reste recommandée pour la preuve.
Un arrêt du 12 février 2026 en précise le déclenchement dans une hypothèse fréquente : le bailleur affirme avoir payé par chèque dans le délai, mais le locataire ne l’a jamais reçu ni encaissé. La Cour énonce d’abord le principe : « Il résulte du second qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » Puis elle casse le jugement qui avait refusé la majoration au motif qu’un chèque avait été émis et adressé : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-21.258). Autrement dit, l’émission d’un chèque mentionnée sur un talon de chéquier ne prouve pas le paiement : seule la réception par le locataire, ou l’encaissement, libère le bailleur. Le locataire qui n’a rien reçu doit le déclarer par écrit dès la contestation, et le bailleur avisé procède par virement avec référence du dossier. Symétriquement, le locataire qui a encaissé un chèque partiel sans réserve ne peut plus soutenir qu’il n’a rien reçu : il conteste alors le solde, pièces à l’appui.
La responsabilité du retard s’apprécie équitablement. Lorsque le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse, la majoration n’est pas due pour la période imputable à cette omission, mais elle recommence à courir une fois l’adresse communiquée si le bailleur persiste. Lorsque le bailleur retient une provision de 20 % pour charges en immeuble collectif, la majoration ne porte que sur les sommes indûment conservées au-delà du justifié. Et lorsque le bailleur oppose une créance de remise en état, seule une créance établie par l’état des lieux comparé et des factures fait obstacle à la restitution ; une créance alléguée sans pièce n’interrompt pas le cours de la pénalité. Ces distinctions expliquent pourquoi le chiffrage doit être présenté mois par mois dans la demande, avec le rappel du délai applicable, de la date de remise des clés et des sommes déjà versées.
Le parcours procédural commence par la tentative amiable, puis, en cas d’échec, par la saisine du juge. La conciliation devant un conciliateur de justice, rapide et amiable, résout de nombreux dossiers lorsque le bailleur est un particulier : le locataire y présente son tableau comparatif et son chiffrage, et l’accord signé vaut titre. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent pour les litiges de baux d’habitation. La demande comprend la restitution du solde du dépôt, la majoration de 10 % par mois commencé jusqu’au paiement effectif, et, le cas échéant, des dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Une résistance prolongée malgré une mise en demeure circonstanciée, des retenues manifestement infondées, un comportement dilatoire de l’agence caractérisent cette faute et justifient une indemnisation complémentaire, outre les dépens et les frais irrépétibles.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent l’attention. D’abord, les loyers élevés majorent mécaniquement la pénalité : avec un loyer parisien moyen largement supérieur à 1 000 euros hors charges pour un deux-pièces, chaque mois de retard représente plusieurs centaines d’euros, ce qui rend la saisine du juge rentable même pour un dépôt d’un mois. Ensuite, la compétence territoriale suit l’immeuble : pour un logement situé à Paris, la demande se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la protection, avec une mise en état et des audiences adaptées aux petits litiges locatifs ; pour la petite et la grande couronne, devant le tribunal du lieu de l’immeuble, ce qui évite au locataire parti en province de plaider au domicile du bailleur. Les délais d’audiencement varient selon les juridictions franciliennes, et la conciliation préalable, notamment via les conciliateurs rattachés aux mairies d’arrondissement parisiennes, accélère souvent le règlement. Les locataires parisiens peuvent aussi se faire éclairer par l’agence départementale d’information sur le logement de Paris, qui délivre une information neutre sur les délais et les pièces, et par les associations de consommateurs pour la rédaction de la mise en demeure. Enfin, les agences parisiennes qui gèrent des centaines de lots invoquent fréquemment l’attente de factures d’artisans débordés à la rentrée : cet argument d’organisation interne ne suspend ni le délai légal ni la majoration, et le locataire doit l’écarter par écrit en rappelant que seuls les justificatifs transmis dans le délai autorisent une retenue.
Le dossier d’audience se compose de pièces ordonnées : bail et montant du dépôt, états des lieux d’entrée et de sortie avec photographies datées, preuve de remise des clés, preuve de transmission de la nouvelle adresse, mise en demeure et contestation du décompte avec accusés de réception, décompte du bailleur et factures critiquées, calcul mois par mois de la majoration, relevés bancaires prouvant l’absence de versement. Chaque affirmation du bailleur sans pièce se voit opposer l’article 1353 du code civil et l’exigence de justification de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire qui a quitté les lieux en septembre dispose ainsi, dès l’automne, d’un dossier complet : délai d’un ou deux mois expiré, pénalité chiffrée, contestation motivée. Présenté de cette façon, le litige se règle fréquemment avant l’audience, par un virement soldant le principal et la majoration.
Conclusion
Le dépôt de garantie non restitué après une sortie de l’été 2026 se traite en trois temps : identifier le délai applicable d’un ou deux mois selon la conformité des états des lieux, exiger un décompte où chaque retenue est justifiée par une pièce correspondant au constat de sortie, puis chiffrer la majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé et la réclamer avec le solde. Les décisions récentes de la Cour de cassation renforcent cette méthode : un chèque émis mais jamais reçu ne vaut pas restitution et n’arrête pas la pénalité, des photographies annexées à un constat signé permettent la comparaison entrée-sortie, et seule une créance établie autorise le bailleur à refuser la restitution. Le locataire qui a transmis sa nouvelle adresse, mis en demeure par recommandé et ordonné ses preuves aborde la conciliation ou l’audience en position solide, à Paris comme ailleurs en Île-de-France. La rentrée est le moment d’agir : les délais qui ont couru depuis la remise des clés d’août expirent maintenant, et chaque mois de retard supplémentaire augmente la somme due.