À Madrid, une femme de 87 ans expulsée de son logement est devenue en quelques jours le symbole de la crise du logement en Espagne : le 27 septembre 2026, des centaines de personnes ont campé toute la nuit pour la soutenir, pendant que le le HuffPost racontait comment Maricarmen était devenue le visage de la colère du pays et que RFI décrivait des manifestants occupant une place du centre de Madrid. En France, au même moment, les recherches « expulsion locataire », « expulsion logement » et « expulsion relogement obligatoire » bondissent : la tendance « expulsion » dépasse 5 000 recherches avec une croissance de 800 %, toujours active ce 28 septembre 2026. La question que ces internautes posent est simple et angoissante : à 80 ans passés, avec de petites ressources, peut-on vraiment être mis à la porte de son logement ? Et, côté bailleur, peut-on donner congé à un locataire âgé sans risquer l’annulation ?
En droit français, la réponse tient en deux temps. Au stade du congé, le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont modestes bénéficie d’une protection réelle : le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Mais cette protection a des limites strictes : elle ne joue pas quand le bail est résilié en justice pour impayés, et elle ne dispense jamais de payer le loyer. Au stade de l’expulsion, l’âge et l’état de santé deviennent des critères légaux pour obtenir des délais du juge, pendant que la trêve hivernale suspend les mesures du 1er novembre au 31 mars et que le droit au logement opposable ouvre une voie de relogement sans condition de délai pour la personne menacée d’expulsion sans relogement.
Première partie : le congé donné à un locataire âgé est-il valable, entre reprise, vente, motif légitime et offre de relogement obligatoire. Seconde partie : une fois l’expulsion ordonnée, quels délais, quelle trêve hivernale et quel relogement le locataire âgé peut-il exiger, à Paris comme ailleurs en Île-de-France.
I. Expulsion d’un locataire de plus de 65 ans : le congé du bailleur est-il interdit ?
A. Expulsion locative : reprise, vente ou motif légitime, six mois de préavis et contrôle du juge
Le point de départ est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre tous les congés délivrés par le bailleur dans les locations d’habitation nues. Le texte est limpide : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Il n’existe donc pas de congé discrétionnaire : chaque congé doit entrer dans l’une de ces trois cases, et le bailleur qui se contente d’indiquer qu’il veut « récupérer son bien » sans autre précision s’expose à la nullité. En cas de reprise au profit d’un proche, le congé doit indiquer, à peine de nullité, « le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire », ce bénéficiaire ne pouvant être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. L’oubli du nom du bénéficiaire, une adresse imprécise ou un lien de parenté inexistant sont des causes classiques d’annulation que le locataire âgé, comme tout locataire, peut soulever.
Le délai de préavis du congé du bailleur est de six mois : l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé notifié tardivement ne met pas fin au bail à la date prévue ; il reporte l’échéance. Quant à la forme, « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Un simple courrier simple, un courriel ou un message téléphonique ne valent pas congé, et le délai ne court qu’à compter de la réception, de la signification ou de la remise en main propre. Lorsque le congé est fondé sur la vente, il vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis, avec prix et conditions indiqués à peine de nullité : le locataire âgé qui reçoit un congé pour vendre dispose donc d’un droit de préemption légal avant même de quitter les lieux.
Le juge contrôle la réalité du motif, et il peut le faire de sa propre initiative : l’article 15 prévoit que « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » Concrètement, le bailleur qui donne un congé pour reprise doit justifier « du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » : une reprise fictive, un logement repris puis reloué ou revendu rapidement, ou un bénéficiaire qui n’y habite jamais exposent le bailleur à l’annulation du congé et à des dommages et intérêts. Depuis plusieurs années, la sanction pénale est venue renforcer ce contrôle : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Le texte ajoute que « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » Le locataire âgé qui découvre que le congé pour reprise cachait une revente ou une relocation peut donc agir au pénal comme au civil, et c’est souvent la menace crédible de cette action qui ramène le bailleur à la table des discussions.
Ce contrôle vaut pour tous les locataires, quel que soit leur âge. Mais lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, une protection supplémentaire s’ajoute, qui peut paralyser purement et simplement le congé : l’offre de relogement obligatoire.
B. Expulsion du logement d’une personne âgée : pas de congé sans offre de relogement, sauf deux exceptions
C’est le cœur de la protection française des locataires âgés, au paragraphe III du même article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert […] » Trois conditions cumulatives, donc : avoir plus de 65 ans, disposer de ressources annuelles inférieures au plafond des logements conventionnés, et ne pas avoir reçu d’offre de relogement adaptée. Si ces trois conditions sont réunies, le congé est irrégulier et doit être annulé, même si le motif de reprise ou de vente est réel et sérieux. La protection couvre aussi le locataire qui héberge une personne âgée : « Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. » L’enfant qui loge son parent âgé et modeste est donc protégé par ricochet, à condition de prouver la vie commune habituelle et le cumul des ressources du foyer.
Deux exceptions seulement permettent au bailleur d’échapper à l’offre de relogement, et elles sont interprétées strictement ; le même article 15 dispose : « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. » Autrement dit, le petit propriétaire âgé ou modeste qui reprend son logement pour s’y loger lui-même n’a pas à reloger son locataire âgé. En revanche, le bailleur personne morale, la société civile immobilière familiale ou le gros bailleur ne peuvent jamais invoquer cette dispense. La Cour de cassation l’a jugé sans détour le 7 juillet 2016 (Civ. 3e, pourvoi n° 14-29.148) : « ayant exactement retenu que la bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique et constaté que la locataire, qui était âgée de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, n’avait bénéficié d’aucune offre de relogement, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que les congés étaient irréguliers et devaient être annulés ». Dans cette affaire jugée sous l’empire du seuil de 70 ans, deux congés pour reprise délivrés par une SCI familiale au profit d’un associé avaient donc été annulés, faute d’offre de relogement à la locataire âgée. Le texte en vigueur retient désormais 65 ans, mais le mécanisme reste identique : sans offre de relogement adaptée, le congé tombe.
Le calendrier compte autant que le montant des ressources, et l’article 15 le dit clairement : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Le locataire qui fête ses 65 ans après l’échéance du bail ne peut pas invoquer la protection pour ce congé-là, tandis que le bailleur doit photographier les ressources à la date où il notifie. En pratique, le locataire âgé qui conteste un congé doit donc réunir trois pièces : un justificatif d’âge à la date d’échéance, son avis d’imposition pour établir ses ressources à la date de notification, et la preuve qu’aucun logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ne lui a été offert dans le périmètre légal. Symétriquement, le bailleur qui veut donner un congé inattaquable à un locataire âgé doit soit établir qu’il entre lui-même dans l’une des deux exceptions, soit formuler une offre de relogement écrite, précise et géographiquement conforme, ce qui suppose de connaître les plafonds de ressources conventionnées et les limites de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
Reste la limite majeure, celle que les locataires découvrent trop souvent devant le tribunal : la protection de l’article 15 III ne joue qu’au stade du congé, pas au stade de la résiliation judiciaire pour faute. La Cour de cassation l’a tranché le 15 octobre 2014 (Civ. 3e, pourvoi n° 13-16.990), dans une affaire où une locataire de plus de 70 ans, atteinte d’une maladie neurologique et aux revenus très modestes, demandait l’annulation de son expulsion : « les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquant pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations », le manquement relevé à son obligation de payer le loyer justifiait la résiliation à ses torts. Autrement dit, le locataire âgé qui cesse de payer son loyer perd le bouclier du congé : le bailleur peut faire prononcer la résiliation judiciaire et l’expulsion, et l’âge ne fait alors que peser dans la balance des délais. C’est précisément à ce second stade, celui de l’exécution, que se jouent les dossiers des personnes âgées menacées d’expulsion.
II. Locataire âgé menacé d’expulsion : délais, trêve hivernale et relogement
A. Expulsion locataire : commandement de quitter, délais du juge et trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars
Une fois le jugement d’expulsion prononcé, rien ne se fait dans la précipitation : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Le commandement de quitter les lieux, signifié par un commissaire de justice, ouvre donc un délai plancher de deux mois pendant lequel l’occupant peut quitter volontairement les lieux, négocier ou saisir le juge. Pour un locataire âgé, ces deux mois sont le moment décisif : c’est pendant ce délai qu’il faut demander des délais de grâce, alerter les services sociaux et déposer un recours de relogement, plutôt qu’après l’intervention de la force publique. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans deux hypothèses seulement, notamment quand une procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et le délai ne s’applique pas en cas de mauvaise foi constatée par le juge ou d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Hors ces cas, tout départ forcé exécuté avant l’expiration des deux mois est irrégulier.
Au-delà de ces deux mois, le juge peut accorder des délais renouvelables, et c’est ici que l’âge et la santé entrent officiellement dans la balance : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » La durée de ces délais « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », et « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » L’âge et l’état de santé figurent donc noir sur blanc parmi les critères légaux : une locataire de 87 ans, malade, qui paie ce qu’elle peut et multiplie les démarches de relogement cumule les arguments les plus forts du texte. Le juge tient également compte « du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » : un recours DALO en cours justifie à lui seul de laisser du temps. En pratique parisienne comme ailleurs, la demande de délais se porte devant le juge de l’exécution, avec un dossier qui documente l’âge, les certificats médicaux, les ressources, les preuves de recherche de relogement et le recours DALO : c’est ce dossier, plus que l’émotion, qui obtient l’année de délai. Quand la situation relève d’une procédure d’expulsion du locataire déjà engagée par commandement de payer les loyers, chaque mois gagné sert aussi à apurer une partie de la dette et à démontrer la bonne volonté que le texte exige.
S’ajoute la protection saisonnière que tout le monde connaît sans toujours en mesurer la portée exacte : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Même définitive, même après épuisement des délais du juge, l’expulsion non encore exécutée au 1er novembre est donc suspendue jusqu’au 31 mars, sauf si un relogement suffisant est assuré. La seule dérogation vise les intrusions : ce sursis « ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le squat du domicile d’autrui ne bénéficie donc pas de la trêve, tandis que le locataire âgé dont le bail a été résilié en est pleinement bénéficiaire. Deux erreurs fréquentes doivent être dissipées : la trêve ne reporte que l’exécution forcée, elle n’efface ni la dette de loyers ni l’indemnité d’occupation, et elle ne dispense pas de préparer le départ ou le relogement pendant l’hiver, car le concours de la force publique peut être accordé dès le 1er avril.
B. Expulsion et relogement obligatoire : DALO, insalubrité et ce que le locataire âgé peut exiger à Paris et en Île-de-France
Contrairement à une idée reçue, le bailleur n’a en principe aucune obligation générale de reloger le locataire expulsé pour impayés : une fois le bail résilié en justice, le maintien dans les lieux devient une occupation sans droit ni titre donnant lieu à indemnité, et le relogement relève des dispositifs publics. L’exception notable concerne les logements dangereux : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 », ce qui vise entre autres les immeubles frappés d’insécurité et d’insalubrité. Le locataire âgé maintenu dans un logement indigne dispose donc d’un levier direct contre son propriétaire, cumulable avec les procédures de police administrative de l’habitat. Hors ce cas, c’est vers l’État et le droit au logement opposable qu’il faut se tourner, et la procédure commence dès le commandement : « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » Si l’huissier omet cette saisine, « le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu » : l’irrégularité profite directement à l’occupant. Le locataire âgé qui reçoit un commandement de quitter les lieux doit donc vérifier que le préfet a bien été saisi et que la commission de prévention a été informée, car tout manquement retarde l’expulsion.
Le droit au logement opposable est la voie royale du locataire âgé menacé d’expulsion sans relogement : « Elle peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. » Pas de délai d’attente, donc, pour la personne de bonne foi menacée d’expulsion sans relogement : la commission de médiation peut être saisie immédiatement, et le demandeur « Le demandeur peut être assisté par les services sociaux […] ou par une association agréée de défense des personnes en situation d’exclusion ». La commission « désigne les demandeurs qu’elle reconnaît prioritaires et auxquels un logement doit être attribué en urgence » et « détermine pour chaque demandeur, en tenant compte de ses besoins et de ses capacités, les caractéristiques de ce logement, ainsi que, le cas échéant, les mesures de diagnostic ou d’accompagnement social nécessaires ». Pour une personne de 80 ans passés, l’accompagnement social et l’adaptation du logement (étage, ascenseur, proximité des soins) font partie des caractéristiques que la commission peut fixer. La bonne foi reste la condition d’accès : le locataire qui a organisé son insolvabilité ou refusé sans motif des propositions adaptées s’expose au rejet, d’où l’importance de payer ce qui peut l’être et de répondre à chaque proposition.
À Paris et en Île-de-France, ce schéma prend un relief particulier. Chaque département dispose de sa commission de médiation auprès du représentant de l’État, et la densité du parc social francilien rend le DALO à la fois plus nécessaire et plus disputé : le dossier parisien d’une personne âgée doit documenter avec soin l’ancienneté de la demande de logement social, les démarches locales et l’inadaptation d’un éventuel hébergement éloigné aux soins suivis dans la capitale. Les délais du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris intègrent couramment le délai prévisible de relogement en Île-de-France, notoirement long pour les petites surfaces adaptées aux personnes âgées, ce qui renforce l’argument tiré de l’article L. 412-4. Pendant la trêve hivernale, les services sociaux parisiens et les points-justice peuvent aider à constituer le recours DALO et à saisir la commission de coordination, de sorte que l’hiver ne soit pas un temps perdu mais le temps de la procédure de relogement. Enfin, le locataire âgé parisien menacé d’expulsion gagne à faire constater tôt l’état de son logement : si l’immeuble relève de la police de l’habitat indigne, l’obligation de relogement du propriétaire s’ajoute aux dispositifs publics et change complètement le rapport de force.
Conclusion
L’émotion née à Madrid devant l’expulsion d’une femme de 87 ans ne doit pas faire oublier la mécanique juridique française, qui protège beaucoup mais n’immunise jamais. Avant tout litige, le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé contre le congé : sans offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, le congé du bailleur, même motivé par une reprise réelle, est annulé, et seuls le bailleur âgé ou modeste échappent à cette obligation. Après résiliation judiciaire pour impayés, en revanche, la protection change de nature : l’âge et la santé ne bloquent plus l’expulsion, ils fondent des délais d’un mois à un an, ils s’ajoutent à la trêve du 1er novembre au 31 mars, et ils appuient un recours DALO recevable sans délai pour la personne menacée d’expulsion sans relogement. Bailleur ou locataire, la méthode est donc la même : vérifier le congé à la loupe dès sa notification, saisir le juge des délais dès le commandement de quitter, et enclencher le relogement avant l’hiver plutôt qu’au printemps. C’est ce triptyque, mené tôt et avec les bonnes pièces, qui évite qu’une expulsion juridiquement fondée ne devienne humainement irréversible.
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