Sans contrat écrit, un accord oral pour exploiter des terres peut valoir bail rural à part entière, avec une durée de neuf ans, un fermage encadré, un droit au renouvellement et une sortie strictement contrôlée par le tribunal. Cette situation concerne de nombreux exploitants installés après un départ à la retraite, une reprise de cheptel ou un arrangement de famille : la terre est laissée à disposition, le travail est fait, parfois un paiement intervient, mais aucun écrit n’est signé. Quand le conflit arrive, sommation de quitter les lieux, congé surprise ou coupure d’accès, chaque partie affirme l’inverse de l’autre. Le fermier dit qu’il est preneur à bail. Le propriétaire répond qu’il s’agissait d’une simple tolérance, d’une entraide passagère ou d’un prêt précaire. Le tribunal paritaire des baux ruraux tranche en appliquant le statut du fermage, qui est d’ordre public, et en exigeant des preuves concrètes d’exploitation onéreuse et continue. Cet article expose comment faire reconnaître un bail rural verbal, comment le prouver sans écrit, comment fixer le fermage, et comment contester un congé ou une demande de résiliation ou d’expulsion.

I. Un accord verbal peut créer un bail rural de neuf ans soumis au statut du fermage

A. La mise à disposition onéreuse d’une terre agricole relève du statut d’ordre public

Le point de départ se trouve à l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 ». Le même texte ajoute : « Cette disposition est d’ordre public. » Concrètement, dès qu’un propriétaire laisse à une personne le soin d’exploiter des terres, des prés ou des vignes contre un fermage, même modique ou versé en nature, le statut du fermage s’applique de plein droit si l’usage est agricole et si la mise à disposition est continue ou répétée. Les parties ne peuvent pas écarter ce statut par une dénomination différente, par exemple en parlant de prêt, de gardiennage, de pension d’animaux déguisée ou d’occupation sans droit. Le juge requalifie l’accord en bail rural quand les faits montrent une exploitation agricole réelle contre contrepartie.

Cette logique d’ordre public explique pourquoi les dossiers de bail verbal se jouent sur les faits et non sur les étiquettes. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Rouen le 15 mai 2025, RG 24/02831, un propriétaire parti à la retraite avait cédé son cheptel à un jeune et lui avait laissé environ 2 hectares 74. Le propriétaire adressait ensuite une sommation de quitter les lieux sans délai, puis soutenait qu’il n’avait jamais consenti un bail, seulement une mise à disposition temporaire le temps de régulariser une cession. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Bernay, confirmé par la cour, a retenu au contraire qu’un accord de volontés du 14 novembre 2019 avait créé un bail rural verbal de neuf ans, avec réintégration du preneur sous astreinte. La cour a écarté l’argument du caractère temporaire, faute de preuve d’une convention précaire claire, et a appliqué le cadre d’évaluation du prix du bail rural prévu à l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime. Cet exemple montre que remettre les bêtes, laisser les pâtures et accepter une contrepartie, même sous forme de remise en état pendant trois ans, peut suffire à caractériser un bail quand l’exploitation est établie.

Les exclusions du statut restent étroites et doivent être démontrées par celui qui les invoque. L’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime liste les conventions qui échappent au statut : conventions conclues en application de dispositions législatives particulières, concessions forestières et régime forestier, entretien des dépendances d’une maison d’habitation, conventions d’occupation précaire limitativement énumérées, petites parcelles dans certaines conditions, et mise à disposition au profit d’une société d’exploitation dont l’associé metteur à disposition participe effectivement à l’exploitation. Hors ces cas, la règle joue. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-20.856, arrêt publié au Bulletin, a jugé que, dès la cessation de sa participation personnelle à l’exploitation au sein de la société, l’auteur d’une mise à disposition ne peut plus invoquer l’exclusion du statut du fermage, sauf s’il a mis fin à la mise à disposition au même moment. Autrement dit, un associé qui part à la retraite et cesse d’exploiter au sein de la société ne peut plus soutenir que ses terres restent hors statut par le seul effet de l’ancienne mise à disposition. Sans rupture claire et concomitante, la relation bascule vers un bail rural verbal au profit de la société restée en place, avec toutes les protections du preneur.

En pratique, le propriétaire qui veut éviter le statut doit donc établir une situation précaire ou exclue dès l’origine, par un écrit précis, une durée manifestement transitoire liée à un événement objectif, une absence de contrepartie et une absence d’exploitation continue. Un simple transfert de droits à paiement de base pour une seule année, un constat d’huissier tardif montrant des parcelles momentanément non cultivées, ou des affirmations générales sur une entraide ne suffisent pas, comme l’a montré l’arrêt de Rouen. À l’inverse, l’exploitant qui revendique le bail doit rassembler les indices d’une mise à disposition à titre onéreux en vue d’une exploitation continue : travail du sol, semis, récoltes, entretien des clôtures, factures d’intrants, déclarations à la mutualité sociale agricole, attestations d’usage, versements réguliers même faibles, participation à la taxe foncière. Plus ces éléments couvrent plusieurs campagnes, plus la requalification en bail verbal devient probable.

B. À défaut d’écrit, neuf ans et contrat type, sauf petite parcelle dérogatoire

Beaucoup d’exploitants pensent qu’un bail sans papier ne vaut rien ou peut être rompu à tout moment. Le droit rural dit l’inverse. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Puis il ajoute : « les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » Un état des lieux doit être établi contradictoirement dans le mois qui précède ou qui suit l’entrée en jouissance, et la partie la plus diligente peut faire établir le constat. Ainsi, l’absence d’écrit ne prive pas le preneur de protection. Elle déclenche une durée légale de neuf ans et renvoie aux clauses du contrat type départemental pour tout ce que les parties n’ont pas réglé : paiement du fermage, entretien, assurances, restitution.

Cette durée minimale est verrouillée par l’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire », sous réserve des baux de longue durée et des cas spéciaux des articles L. 411-40 et suivants. Un propriétaire ne peut donc pas soutenir qu’un bail verbal aurait été consenti pour un an, pour la saison ou jusqu’à la vente prochaine, sauf à prouver une véritable convention d’occupation précaire entrant dans l’une des cases fermées de l’article L. 411-2. De même, une clause orale qui réduirait la durée ou supprimerait le droit au renouvellement reste sans effet face au statut. Le point de départ des neuf ans se fixe au jour de l’accord de volontés et de l’entrée en jouissance, ce que le tribunal recherche à partir des témoignages, des premiers travaux et des premiers paiements. Dans le dossier de Bernay confirmé à Rouen, le bail verbal a été daté du 14 novembre 2019, jour de l’accord constaté devant notaire selon le preneur, avec effet immédiat, pour neuf années. La date compte car elle commande ensuite le calcul du délai de congé de dix-huit mois et la prescription des actions.

La seule vraie soupape concerne les petites parcelles qui ne constituent ni un corps de ferme ni une partie essentielle d’exploitation. L’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime permet, après avis de la commission consultative des baux ruraux et par arrêté préfectoral tenant compte des besoins locaux, de déroger aux règles sur l’écrit, l’état des lieux, la durée de neuf ans, la reprise et plusieurs règles de prix pour des parcelles dont la nature et la superficie maximale sont fixées localement. La dérogation ne joue pas pour les parcelles divisées depuis moins de neuf ans, et la superficie à retenir lors de chaque renouvellement est celle de l’arrêté en vigueur à cette date. La cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 9 septembre 2025, RG 24/02078, a rappelé cette articulation dans un litige portant sur une parcelle de 49 ares 54 et sur une bande de 7 ares 46 : le bail dérogatoire de petite parcelle reste un bail rural qui peut être verbal, mais ses règles de durée et de congé suivent les usages locaux, ici trois ans pour des terres labourables dans l’Oise par application de l’article 1774 du code civil, et le congé n’a pas à être motivé comme un congé statutaire. Le tribunal paritaire de Beauvais avait validé le congé donné le 29 mars 2022 pour le 1er janvier 2023, et la cour a confirmé, tout en jugeant irrecevable la demande de servitude de passage formée par l’exploitant non propriétaire. Cet arrêt montre deux pièges fréquents : croire que toute petite surface échappe au statut alors que les seuils et arrêtés locaux décident, et croire qu’un congé verbal ou non motivé suffit dans le régime général alors qu’il ne suffit que dans le régime dérogatoire des petites parcelles.

Pour les exploitants et les propriétaires, la conduite à tenir découle de ces textes. Si la surface dépasse les seuils locaux ou forme un ensemble d’exploitation, le régime général de neuf ans s’impose au bail verbal. Si la surface est modeste, la vérification de l’arrêté préfectoral en vigueur, de la nature culturale et de l’historique de division devient décisive avant d’adresser ou de contester un congé. Dans tous les cas, un état des lieux, même établi tardivement à frais communs, des photos datées, des relevés de surfaces et la conservation du contrat type départemental renforcent la position de celui qui devra prouver l’étendue et l’état du bien. L’analyse des décisions récentes sur le droit des baux ruraux, le statut du fermage et la préemption aide à situer ces questions de qualification avant d’engager une procédure.

II. Prouver le bail sans écrit, payer le juste prix, puis contester congé, résiliation et expulsion

A. Preuve par tous moyens, fermage encadré et préemption du preneur en place

En bail verbal, la preuve décide de tout. L’article L. 411-1 précité se termine par une phrase souvent décisive : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » (article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime). Témoignages, présomptions, écrits indirects, quittances, relevés bancaires, messages, attestations du maire ou de voisins, constats, documents d’exploitation sont recevables. Le tribunal paritaire apprécie souverainement leur valeur, sans être lié par un seul document. Il recherche un faisceau : qui laboure, qui sème, qui récolte, qui entretient, qui paie, depuis quand, de façon continue. La MSA, les déclarations PAC, les factures de semences et de carburant, les bons de livraison en coopérative, les attestations de l’entourage agricole et les échanges avec le propriétaire forment l’ossature classique. Les paiements, même irréguliers ou qualifiés d’indemnité d’occupation, pèsent lourd quand ils sont réguliers et proportionnés à la surface. À l’inverse, l’absence totale de versement n’exclut pas le bail si une contrepartie en nature est établie, par exemple remise en état des terres, entretien des haies ou prise en charge des taxes, mais elle rend la preuve plus exigeante.

Le contentieux de Rouen illustre cette méthode. Le preneur invoquait un accord du 14 novembre 2019 devant notaire, avec trois premières années en contrepartie de la remise en état, puis un fermage. Le propriétaire objectait l’absence de bail et produisait un constat de juin 2023 montrant des parcelles non exploitées ainsi qu’un document de transfert de droits à paiement pour la seule année 2020. La cour a jugé que ces pièces ne démontraient pas une occupation temporaire, que le constat tardif ne couvrait pas toute la période, et que les droits à paiement d’une année ne prouvaient pas une précarité structurelle. Elle a maintenu la reconnaissance du bail verbal, le fermage fixé par le premier juge à 185 euros par an et par hectare pour des terres de catégorie 2, et la participation du preneur à 80 % de la taxe foncière, en visant l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime pour le prix et les règles sur la taxe foncière. L’enseignement pratique est direct : un propriétaire qui laisse faire pendant plusieurs campagnes puis fait dresser un constat ponctuel ne renverse pas un faisceau d’exploitation. Un preneur qui veut consolider son dossier gagne à conserver chaque preuve de paiement, à exiger des reçus, à payer par virement avec mention du motif, et à faire établir un état des lieux même après l’entrée.

Le prix, justement, n’est pas libre. Le fermage doit respecter les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral selon les catégories de terres, les bâtiments, la durée et les clauses environnementales éventuelles. Le tribunal peut fixer ou réviser le prix en se référant à ces barèmes, comme à Bernay et Rouen avec 185 euros par hectare. Payer trop peu expose à une mise en demeure puis à une action en résiliation pour défaut de paiement. Payer trop, au-delà du maximum, ouvre une action en répétition de l’indu et en révision. La conservation des arrêtés préfectoraux applicables à la période litigieuse, des publications au recueil des actes administratifs et des calculs par parcelle devient donc une pièce maîtresse, au même titre que les quittances. En cas de désaccord persistant, seul le tribunal paritaire peut trancher le prix et les accessoires, y compris la part de taxe foncière et les frais de assurance.

Un troisième enjeu accompagne souvent le bail verbal reconnu : le droit de préemption du preneur si le bien est mis en vente. L’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Le preneur verbal reconnu depuis plus de trois ans, qui exploite personnellement, peut donc primer un acquéreur extérieur, sous réserve des cas d’exclusion et de la purge régulière par le notaire. Ce point change la stratégie des deux côtés : le propriétaire qui envisage de vendre doit vérifier l’ancienneté et la qualité d’exploitant avant de notifier, sous peine de nullité de la vente passée outre. Le preneur qui approche des trois ans d’exploitation a intérêt à faire reconnaître son bail sans attendre, car la date d’effet retenue par le juge conditionne l’ouverture du droit. La préemption du preneur s’articule ensuite avec la préemption de la SAFER et avec le contrôle des structures, sans s’y confondre : chaque régime a ses conditions, ses délais et son juge, et l’existence d’un bail verbal n’emporte pas automatiquement une autorisation d’exploiter ni une dispense de déclaration.

Les litiges récents montrent aussi l’importance du tribunal compétent et de la procédure adaptée. Le tribunal judiciaire de Lunéville, tribunal paritaire des baux ruraux, 12 février 2026, RG 25/00001, a prononcé la nullité d’un congé du 15 novembre 2023 et autorisé le preneur à poursuivre l’exploitation, tout en rejetant les demandes reconventionnelles du bailleur et en allouant 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal paritaire de Mulhouse, ordonnance de référé du 22 mai 2025, RG 24/02847, saisi par un GAEC troublé dans sa jouissance d’une parcelle de 39 ares 40, a ordonné l’évacuation de l’occupant sans droit, l’enlèvement des poteaux et gravats, la remise en état d’exploitabilité et une astreinte provisoire de 50 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification, plus 800 euros au titre de l’article 700. Ces deux décisions rappellent que le preneur verbal reconnu peut obtenir le maintien en place et que l’exploitant légitime peut faire cesser rapidement un trouble manifeste en référé, avec astreinte, sans attendre le fond quand l’évidence s’impose. Elles montrent aussi que l’article 700 suit la partie qui succombe, ce qui doit entrer dans le calcul du risque avant d’adresser une sommation ou un congé fragile.

B. Congé à dix-huit mois, renouvellement de droit et résiliation limitativement encadrée

Une fois le bail verbal reconnu, sa fin obéit aux mêmes règles qu’un bail écrit. Le principe est le renouvellement. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires » (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime), sauf motif grave et légitime de l’article L. 411-31 ou reprise régulière des articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67. Pour s’opposer au renouvellement, le propriétaire doit notifier congé. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués et, en cas de reprise, indiquer les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, avec éventuellement un bénéficiaire subsidiaire en cas d’empêchement. Un congé verbal, une simple lettre, un congé tardif ou un congé non motivé encourt la nullité, comme l’a constaté le tribunal de Lunéville en annulant le congé du 15 novembre 2023. Le preneur qui reçoit un congé doit donc vérifier sans délai la date d’expiration du bail de neuf ans, le respect des dix-huit mois, la forme extrajudiciaire et la précision des motifs, puis saisir le tribunal paritaire dans les délais pour contester.

La résiliation en cours de bail est encore plus fermée. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », parmi lesquels : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » La mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler le délai de trois mois et reproduire les termes de cette disposition. D’autres motifs existent, comme l’agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, le non-respect des clauses de protection environnementale ou des manquements répétés, mais chaque grief doit être prouvé, daté et mis en demeure quand la loi l’exige. Une sommation de quitter les lieux sans délai, sans viser le bon fondement et sans laisser le délai légal, ne vaut ni congé ni mise en demeure régulière. Dans le dossier de Rouen, la sommation du 26 mars 2021 n’a pas suffi à effacer le bail verbal reconnu avec effet au 14 novembre 2019. Le propriétaire qui veut agir vite doit donc choisir la bonne voie : mise en demeure régulière pour impayés, congé motivé à dix-huit mois pour reprise ou motif grave, ou action en résiliation devant le tribunal paritaire, jamais une expulsion de fait.

Le preneur menacé dispose de leviers concrets. D’abord, exiger l’écrit de tout acte : refuser de quitter sur simple sommation, demander la régularisation d’un congé par acte extrajudiciaire motivé, et conserver l’enveloppe et la date de réception. Ensuite, payer le fermage par un moyen traçable et régulariser rapidement tout arriéré après mise en demeure, avant l’expiration du délai de trois mois, car deux échéances impayées persistantes ouvrent la résiliation. Puis, documenter l’exploitation continue : photos datées, interventions culturales, achats, ventes, interventions vétérinaires pour les prés pâturés, entretien des fossés et clôtures. Enfin, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres pour faire reconnaître le bail verbal, faire fixer le fermage au barème, faire annuler un congé irrégulier ou s’opposer à une résiliation infondée. La demande de réintégration sous astreinte, accordée à Bernay puis confirmée à Rouen avec 10 euros par jour puis 1 500 euros au titre de l’article 700 en appel, montre que le juge peut replacer le preneur évincé et sanctionner la résistance. En référé, le trouble manifestement illicite, comme l’occupation d’une parcelle par un tiers ou la pose de clôtures bloquant l’accès, peut être stoppé en quelques semaines avec astreinte, comme à Mulhouse, sans préjuger du fond.

La fin du bail verbal reconnu appelle la même rigueur. Le congé pour reprise au profit du bailleur, de son conjoint, partenaire ou descendant, ou au profit d’un bénéficiaire désigné, doit démontrer la capacité d’exploiter, le respect du contrôle des structures quand une autorisation est requise, et l’engagement d’exploitation personnelle et continue. Le congé pour motif grave doit établir des faits précis, répétés et imputables au preneur, après mises en demeure adaptées. Le non-respect de ces conditions expose le bailleur à la nullité du congé, au maintien du preneur pour un nouveau bail de neuf ans, et à des dommages et intérêts en cas de préjudice. Le preneur sortant, même sans écrit initial, peut aussi réclamer l’indemnité d’améliorations pour les travaux régulièrement autorisés qui ont augmenté la valeur du fonds, sous les délais de forclusion applicables, ce qui suppose de conserver les autorisations, factures et constats d’avant et après travaux. Chaque étape se prépare donc comme un dossier de preuve, pas comme un échange de courriers généraux.

En synthèse, le bail rural verbal n’est ni une faveur ni une zone grise durable. C’est un bail de neuf ans à clauses types quand une terre agricole est mise à disposition contre paiement en vue d’une exploitation continue, sauf exclusion démontrée ou petite parcelle dérogatoire vérifiée à l’arrêté préfectoral. La preuve se fait par tous moyens, le prix se cale sur les barèmes, le renouvellement est de droit, le congé exige dix-huit mois et un acte motivé, la résiliation exige un motif légal et, pour les impayés, deux défauts persistants trois mois après une mise en demeure régulière. Les décisions de Bernay et Rouen en 2024 et 2025, de Lunéville et Mulhouse en 2025 et 2026, d’Amiens en 2025 et de la Cour de cassation en 2020 forment un cadre stable : le juge protège l’exploitation réelle et sanctionne les ruptures brutales sans titre. Pour un exploitant sans écrit comme pour un propriétaire qui veut reprendre ou vendre, l’urgence consiste à dater l’accord, à figer les preuves d’exploitation et de paiement, et à faire vérifier tout congé ou toute sommation avant qu’un délai ne se referme.

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