Vendre un logement financé par un crédit immobilier ne fait pas disparaître, à lui seul, la dette qui reste après le versement du prix à la banque. Lorsque le prix de vente ne suffit pas à rembourser le capital restant dû et les sommes justifiées dans le décompte, le reliquat doit être identifié, documenté et déclaré dans le dossier de surendettement. La question devient alors très concrète : quel montant inscrire, quelles mesures demander et dans quelles conditions le solde peut-il être réduit ou effacé ?
La réponse dépend de la chronologie. Une vente achevée avant le dépôt du dossier se traite comme un élément du passif à actualiser. Une vente envisagée après la recevabilité doit être articulée avec les mesures de la commission et, si le plan ne la prévoit pas, avec une autorisation préalable. Une vente imposée ou prévue comme condition d’un plan n’a pas non plus le même effet qu’un rétablissement personnel. Les textes distinguent la réduction du solde du prêt immobilier, l’effacement partiel des créances et l’effacement lié au rétablissement personnel.
Ce guide expose la méthode de calcul, les justificatifs à réunir, les règles de suspension des poursuites et les recours devant le juge des contentieux de la protection. Il tient compte de la jurisprudence récente de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, notamment des arrêts du 22 mai 2025 sur la vente préalable d’un immeuble avant un effacement partiel. Pour replacer cette analyse dans la procédure générale, consultez aussi la pillar page sur le dossier de surendettement et la contestation de la recevabilité. L’objectif est de présenter une démarche lisible et respectueuse d’une situation financière souvent éprouvante : un chiffre contesté ou une date mal comprise peut modifier toute l’orientation du dossier.
I. Crédit immobilier après la vente du logement : quel solde déclarer dans un dossier de surendettement ?
A. Vente déjà réalisée : distinguer le prix, le capital remboursé et le reliquat bancaire
Le premier réflexe consiste à reconstituer la dette à la date exacte de la vente. Il ne faut ni reprendre le montant initial du prêt, ni recopier sans contrôle le dernier prélèvement rejeté, ni déduire approximativement le prix affiché dans l’acte. Le montant à discuter est celui qui résulte de la rencontre entre le capital restant dû, les versements effectués lors de la vente et les accessoires effectivement justifiés. La banque doit fournir un décompte lisible, et le notaire doit permettre de comprendre la destination du prix.
La déclaration du patrimoine est une obligation structurante de la procédure. L’article L. 721-1 du code de la consommation prévoit que : « Le débiteur saisit la commission de surendettement des particuliers d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement dans laquelle il déclare les éléments actifs et passifs de son patrimoine. » Si le logement a été vendu, l’actif immobilier doit être décrit comme vendu, avec sa date et son prix, tandis que le compte de la banque doit être déclaré pour son montant actualisé. Le produit de la vente ne doit pas être présenté comme un patrimoine encore disponible si son affectation est démontrée.
La chronologie peut être résumée ainsi :
| Situation | Montant à rechercher | Pièce centrale |
|---|---|---|
| Vente signée et prix distribué | Reliquat après imputation des versements à la banque | Décompte notarial et relevé bancaire |
| Compromis signé, vente non réitérée | Dette à la date du dépôt, sans anticiper le solde final | Compromis, conditions suspensives et dernier décompte |
| Vente forcée ou saisie immobilière | Solde après répartition du prix et créances arrêtées | Jugement, procès-verbal d’adjudication et état de répartition |
| Accord amiable avec la banque | Montant de la remise réellement consentie | Accord écrit, quittance ou courrier de solde |
Un exemple permet d’éviter une confusion fréquente. Supposons que le capital restant dû soit de 214 000 euros. Le dossier notarial indique que 178 000 euros ont été versés au prêteur au moment de la vente. Le reliquat principal est alors, sous réserve du décompte complet, de 36 000 euros. Si la banque réclame 41 000 euros, la différence de 5 000 euros doit être ventilée : échéances impayées, intérêts, indemnité, assurance, frais de procédure ou autre poste contractuel. Elle ne peut pas rester un montant global impossible à vérifier. À l’inverse, si 185 000 euros ont été versés et que la banque continue de demander 50 000 euros sans expliquer les mouvements, le débiteur peut demander un état détaillé et signaler la contestation à la commission.
Le prix de vente et le montant effectivement affecté au prêt ne sont pas toujours identiques. Des frais peuvent être prélevés selon l’opération, des créanciers privilégiés peuvent être payés, et le notaire peut distribuer le prix suivant l’état des inscriptions. Le dossier doit donc distinguer le prix brut, les frais de vente, les sommes remises à la banque et le montant restant. Une même dépense ne doit pas être retranchée deux fois. L’état de répartition ou le relevé de compte permet de vérifier cette chaîne.
La sûreté immobilière et l’obligation personnelle ne doivent pas être confondues. La vente peut conduire à la radiation, à la purge ou à l’extinction de la garantie qui portait sur le bien, selon le mécanisme de la vente. Elle ne suffit pas nécessairement à éteindre l’engagement personnel de l’emprunteur pour la fraction non payée. Le solde restant dû demeure donc susceptible d’être inscrit au passif, sauf accord de la banque ou décision de traitement qui le réduit ou l’efface.
Le dossier doit également préciser la situation des autres signataires. Un coemprunteur, une caution ou un coobligé peut être sollicité par le prêteur selon l’engagement souscrit. L’article L. 733-4 du code de la consommation prévoit notamment que les créances payées au lieu et place du débiteur par une caution ou un coobligé, personnes physiques, ne peuvent pas faire l’objet d’un effacement partiel dans le dispositif qu’il organise. La commission doit donc connaître les paiements déjà effectués par un tiers et les recours éventuels contre le débiteur.
La meilleure présentation est un tableau individuel par dette : nom du prêteur, numéro du contrat, date du prêt, montant initial, capital restant dû avant la vente, sommes versées chez le notaire, date de la vente, solde réclamé, paiements postérieurs et contestation éventuelle. Une phrase courte peut accompagner le tableau : « Je demande que la créance soit retenue pour le montant justifié par le décompte du [date], après imputation de la somme de [montant] versée lors de la vente du [date]. » Cette précision évite qu’une ancienne échéance ou un ancien capital reste repris comme s’il était encore dû.
Le bon justificatif n’est pas nécessairement le document le plus long. Il faut réunir l’offre de prêt et le tableau d’amortissement pour comprendre le contrat, le décompte de remboursement anticipé ou de clôture, l’acte de vente ou l’attestation du notaire, l’état de répartition du prix, les relevés bancaires montrant les versements et les courriers de la banque. Si une somme a été consignée ou retenue, son statut doit être expliqué. Une dette qui n’est pas encore définitivement chiffrée peut être déclarée avec le montant réclamé et une réserve écrite, puis actualisée dès réception de la pièce manquante.
Le critère général d’accès au traitement reste la bonne foi et l’impossibilité manifeste de faire face aux dettes. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Il ajoute que la situation est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. La vente du logement ne supprime pas cette analyse : elle peut avoir diminué le passif, mais elle peut aussi avoir créé un besoin de relogement et fait apparaître un solde bancaire important.
B. Vente pendant la procédure : autorisation, transparence et effets de la recevabilité
La situation est différente lorsque le dossier est déjà déposé ou déclaré recevable et que le logement n’est pas encore vendu. Le débiteur ne peut pas considérer le dépôt comme une autorisation générale de signer n’importe quelle opération. Le plan, les mesures imposées, la décision de recevabilité et les échanges avec la commission doivent être relus avant tout compromis. Le prix envisagé, le remboursement de la banque et le coût du futur logement doivent être présentés ensemble.
La Banque de France indique, dans sa procédure dédiée à la vente d’un bien immobilier, que si le plan ou les mesures ne prévoient pas la vente, l’accord de la commission doit être obtenu avant tout engagement. La demande comporte notamment la copie du plan ou du jugement, une pièce d’identité, un courrier expliquant la vente et un justificatif émanant du notaire ou de l’agent immobilier. La page officielle est disponible ici : demander une autorisation pour vendre votre bien immobilier. Cette étape protège à la fois le débiteur, la commission et les créanciers contre une opération dont le prix ou les modalités seraient mal compris.
La recevabilité produit des effets importants sur les poursuites. L’article L. 722-2 du code de la consommation énonce : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Cette règle n’efface pas le capital du prêt immobilier et ne règle pas, par elle-même, la vente volontaire du logement. Certaines procédures immobilières ont des règles particulières, notamment lorsque la vente forcée a déjà été ordonnée.
La suspension ne doit pas être utilisée pour organiser un paiement isolé ou une sortie d’actif non déclarée. Jusqu’au 20 novembre 2026, l’article L. 722-5 du même code interdit notamment de « faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine » et de payer une créance antérieure autre qu’alimentaire, sous réserve des mécanismes d’autorisation prévus par le texte. Une vente d’un logement financé à crédit appelle donc une information complète : prix, banque bénéficiaire, frais, nouveau logement et reliquat.
La durée des effets doit aussi être suivie. L’article L. 722-3 prévoit que les procédures et cessions sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan, la décision imposant les mesures ou le jugement de rétablissement personnel, dans une limite qui ne peut excéder deux ans. Une lettre de relance de la banque pendant cette période ne signifie pas automatiquement que le solde est exigible dans les mêmes conditions qu’avant la recevabilité. Il faut comparer la date, la nature de la demande et le contenu de la décision reçue.
Lorsque la commission a arrêté la vente comme moyen de désendettement, le prix doit être compatible avec l’objectif annoncé. Un prix trop bas, une commission d’agence non expliquée, une clause suspensive qui retarde la réalisation ou un projet de conservation d’une partie du produit peuvent modifier l’équilibre du dossier. La commission peut demander un nouveau décompte et des explications. Le débiteur doit répondre par des pièces datées et conserver la preuve de ses envois.
Une vente amiable ne doit pas être décrite comme une vente forcée. Cette différence compte pour le fondement de la réduction du solde du prêt. Elle compte aussi pour le calendrier : compromis, réitération par acte authentique, paiement du prix, remboursement du prêteur et actualisation de la créance ne se situent pas le même jour. Un simple mandat de vente ne permet pas de calculer le solde définitif. À l’inverse, une attestation notariale de prix distribué peut permettre de mettre rapidement à jour le passif.
Dans un dossier déjà recevable, le changement de logement doit être chiffré. Le nouveau loyer, les charges, le dépôt de garantie, les frais de déménagement, les aides attendues et les frais de transport doivent apparaître dans le budget. Le prix de vente ne peut pas être analysé sans cette dépense. Pour un ménage avec enfants, une situation de handicap, une activité professionnelle localisée ou une nécessité de rester près d’un établissement de soins, le coût réel du relogement doit être décrit avec des justificatifs concrets.
La transparence protège la bonne foi. Le compte bancaire sur lequel le prix est versé, la somme remise au prêteur et l’utilisation du reliquat doivent être traçables. Une somme destinée à la banque ne doit pas être virée à un proche sans explication. Une dépense exceptionnelle peut être légitime, mais elle doit être documentée. L’omission d’un actif ou le paiement préférentiel d’un créancier peut provoquer une contestation sur la recevabilité ou l’exécution des mesures, alors qu’une présentation claire permet à la commission de traiter la situation sur des données vérifiables.
II. Effacement du solde après la vente : quelles mesures demander et quel recours exercer ?
A. Réduction, rééchelonnement ou rétablissement personnel : choisir la bonne demande
Une fois le solde calculé, la demande doit correspondre à la situation réelle. Trois mécanismes sont souvent confondus : le rééchelonnement d’une créance, la réduction du reliquat du prêt immobilier après la vente et l’effacement des dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel. Ils n’ont ni les mêmes conditions, ni les mêmes effets, ni la même place dans la décision de la commission ou du juge.
Si le solde peut être payé avec une mensualité soutenable, le traitement peut passer par un plan conventionnel ou des mesures imposées. L’article L. 731-1 prévoit que le montant des remboursements est fixé par référence à la quotité saisissable du salaire, de façon à réserver prioritairement la part nécessaire aux dépenses courantes. L’article L. 731-2 ajoute : « La part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage ne peut être inférieure, pour le ménage en cause, au montant forfaitaire mentionné à l’article L. 262-2 du code de l’action sociale et des familles. » Le budget après vente doit donc intégrer le nouveau logement et non reprendre les charges de l’ancien bien.
Les mesures imposées peuvent rééchelonner la dette, imputer les paiements sur le capital, réduire le taux ou suspendre l’exigibilité dans les conditions légales. L’article L. 733-1 commence par cette formule : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : » Le texte encadre ensuite le rééchelonnement, le taux et la suspension. La durée totale de principe ne peut excéder sept années selon l’article L. 733-3, avec des exceptions destinées à éviter la cession de la résidence principale. Après une vente déjà réalisée, la commission doit examiner la nouvelle situation, sans appliquer mécaniquement l’exception prévue pour la conservation du logement.
La réduction spécifique liée au prêt immobilier figure à l’article L. 733-4, 1°. Le texte vise, en cas de vente forcée du logement principal grevé d’une inscription au bénéfice du prêteur, la réduction de la fraction du prêt restant due après imputation du prix de vente sur le capital restant dû. Le paiement du montant conservé doit être rééchelonné de façon compatible avec les ressources et les charges. La même disposition précise : « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement. » La demande doit donc expliquer la nature de la vente, le rôle de la banque et l’impossibilité de payer le solde dans le budget disponible.
Le texte exige une demande du débiteur, la mise en mesure des parties de présenter leurs observations et une décision spéciale et motivée. Une remise ne naît donc pas du seul fait que le prix de vente était inférieur au capital. Le dossier doit montrer les versements, la créance restante, les ressources, les charges, la capacité de remboursement et le résultat concret attendu. La réduction peut être combinée aux mesures de l’article L. 733-1, mais la décision doit permettre de comprendre le montant conservé et la mensualité retenue.
La jurisprudence de la deuxième chambre civile donne un repère important. Dans son arrêt du 9 juin 2022, pourvoi n° 19-26.230, la Cour de cassation a retenu : « Il en résulte que la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble. » L’arrêt est consultable sur Légifrance, 2e Civ., 9 juin 2022, n° 19-26.230. Dans cette affaire, le prix du bien était comparé au montant des créances et à la capacité de remboursement. La vente pouvait ainsi être une condition du traitement, et non une formalité secondaire.
Un autre arrêt impose de distinguer le texte appliqué. Dans l’arrêt du 30 juin 2022, pourvoi n° 20-21.991, la deuxième chambre civile a expliqué que la cour d’appel n’avait pas statué sur la réduction du solde du prêt immobilier, mais sur la faculté de subordonner les mesures à des actes facilitant le paiement, et qu’elle avait prononcé l’effacement des soldes sur le fondement de l’article L. 733-4, 2°. La Cour a écrit : « La cour d’appel n’ayant pas, d’une part, statué sur la réduction du solde du prêt immobilier prévue à l’article L. 331-7-1, mais sur la faculté pour le juge du surendettement d’imposer, en application de l’article L. 733-7 de ce code, que les mesures de traitement soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette et n’ayant pas d’autre part, ordonné la réduction du solde dû au titre du prêt immobilier litigieux, mais prononcé l’effacement des soldes de l’intégralité des dettes en application de l’article L. 733-4, 2°, de ce code après avoir constaté que la totalité du passif ne pourrait être apuré, même en appliquant sur la durée du plan un taux à 0%, le moyen manque en fait. » Cette décision, référencée sur Légifrance, 2e Civ., 30 juin 2022, n° 20-21.991, montre pourquoi une demande doit identifier le mécanisme recherché.
La commission peut aussi subordonner les mesures à un acte déterminé. L’article L. 733-7 prévoit : « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » Le dispositif peut donc prévoir la vente, la remise du prix, la production d’un décompte ou une nouvelle saisine après réalisation. Une condition doit rester compréhensible : le débiteur doit savoir quel acte accomplir, dans quel délai et avec quelle conséquence sur le solde.
Les arrêts publiés du 22 mai 2025 ont renforcé l’attention portée au patrimoine immobilier encore détenu. Dans le pourvoi n° 23-10.900, la deuxième chambre civile a énoncé : « La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » La décision est accessible sur Légifrance, 2e Civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900. Dans le pourvoi n° 23-12.659, la Cour a également jugé : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » Cet arrêt publié est disponible sur Légifrance, 2e Civ., 22 mai 2025, n° 23-12.659.
Ces deux arrêts admettent une exception lorsque le bien est la résidence principale et que le débiteur établit une impossibilité manifeste de supporter le coût d’un relogement, sous la réserve formulée par la Cour au regard de la situation irrémédiablement compromise. Cette exception concerne le bien encore détenu. Elle n’a pas vocation à recréer un actif immobilier après une vente déjà réalisée. Le dossier doit expliquer la situation au jour où la commission ou le juge statue : prix probable du logement, loyer local, charges, composition du ménage, revenus, santé, emploi et solutions raisonnablement disponibles.
Le rétablissement personnel répond à une autre logique. L’article L. 724-1 prévoit que lorsque la situation est irrémédiablement compromise, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation si le débiteur ne possède que des biens nécessaires ou dépourvus de valeur marchande, ou saisir le juge avec son accord lorsqu’il existe des biens à liquider. Le premier mécanisme peut être pertinent après la vente du logement si aucun actif réalisable important ne subsiste et si un plan réaliste est impossible.
Le rétablissement personnel sans liquidation n’est pas un simple effacement administratif du reliquat du prêt. L’article L. 741-1 précise que la commission impose cette mesure lorsque le débiteur est dans une situation irrémédiablement compromise et ne possède que les biens visés par l’article L. 724-1. En l’absence de contestation, l’article L. 741-2 prévoit que le rétablissement personnel sans liquidation « entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission », sauf les exclusions et les créances payées par une caution ou un coobligé personne physique. Le solde du prêt doit donc être présent dans l’état des dettes et arrêté à la bonne date.
Lorsque des biens de valeur subsistent ou qu’une liquidation est nécessaire, la procédure passe par le juge. L’article L. 742-1 prévoit que la commission saisit le juge des contentieux de la protection après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord. L’absence de réponse aux convocations vaut refus de cette saisine. Pendant la procédure, le débiteur ne doit pas vendre seul un actif : l’article L. 742-9 prévoit que les biens ne peuvent être aliénés sans l’accord du mandataire ou, à défaut, du juge.
La vente du logement déjà intervenue peut alors être intégrée au bilan économique : le liquidateur ou le juge vérifie le prix, la répartition, la créance du prêteur et les actifs restants. L’article L. 742-21 prévoit que lorsque l’actif réalisé est insuffisant pour désintéresser les créanciers, le juge prononce la clôture pour insuffisance d’actif. À la clôture, l’article L. 742-22 dispose : « La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de celles dont le montant a été payé en lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Les dettes alimentaires, certaines amendes, dommages-intérêts dus à une victime et autres dettes exclues par le code restent soumises à leurs règles propres.
Le choix de la demande peut être présenté ainsi :
- Solde payable : demander un rééchelonnement cohérent avec les ressources après le départ du logement, en protégeant le budget de vie courante.
- Vente réalisée et reliquat disproportionné : demander l’examen de la réduction du solde du prêt immobilier et, si les conditions sont réunies, un effacement partiel combiné aux mesures de paiement.
- Situation durablement impossible : exposer les éléments pouvant justifier un rétablissement personnel sans liquidation ou avec liquidation, sans présenter cette solution comme automatique.
- Patrimoine immobilier encore détenu : expliquer la valeur nette, le coût d’une vente et le relogement avant de demander un effacement partiel.
Dans tous les cas, une demande chiffrée est plus exploitable qu’une formule générale. Il faut indiquer : « Le solde réclamé est de [montant] euros au [date]. Le prix de vente de [montant] euros a été affecté à hauteur de [montant] euros au prêteur, comme le montre [pièce]. Mes ressources mensuelles sont de [montant] euros, mes charges incompressibles de [montant] euros et la mensualité soutenable ne peut dépasser [montant] euros. Je demande l’examen de [mesure] au regard des articles applicables. » Cette formulation laisse à la commission ou au juge le pouvoir d’appréciation tout en rendant la demande vérifiable.
B. Contestation devant le juge : calculer le solde et prouver l’incompatibilité avec les ressources
Une décision de mesures imposées peut être contestée par le débiteur ou par un créancier. L’article L. 733-10 du code de la consommation indique : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7. » La notification doit être conservée avec son enveloppe ou sa preuve de réception. Elle précise le délai applicable et l’adresse du secrétariat destinataire. Service-Public indique, pour les mesures imposées, un délai de trente jours à compter de la réception de la notification ; la date indiquée dans la notification doit être vérifiée avant tout envoi.
La contestation ne doit pas se limiter à « je ne suis pas d’accord ». Elle doit identifier la mesure contestée et exposer des motifs contrôlables : montant du prêt après la vente, prix effectivement distribué, créance d’un autre rang, mensualité calculée sur des charges anciennes, oubli du loyer, frais de santé, personnes à charge, revenus irréguliers ou condition de vente impossible à respecter. Le courrier doit être signé et envoyé selon les modalités prévues par la notification. Une copie complète, la preuve d’envoi et les pièces numérotées doivent être conservées.
Le juge saisi de la contestation dispose d’un pouvoir propre. L’article L. 733-13 prévoit : « Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. » La même disposition prévoit que la part nécessaire aux dépenses courantes est déterminée selon l’article L. 731-2 et peut permettre un rétablissement personnel sans liquidation. Le juge peut donc vérifier les dettes, revoir la mensualité, écarter un calcul erroné et apprécier une demande d’effacement, dans les limites du débat et des textes.
La première partie du recours doit porter sur le chiffre du solde. Il faut produire deux colonnes : le montant retenu par la commission ou la banque, et le montant qui ressort des pièces. Par exemple :
| Poste | Montant réclamé | Vérification à produire |
|---|---|---|
| Capital restant dû avant la vente | 214 000 € | Décompte daté et tableau d’amortissement |
| Prix affecté au prêteur | -178 000 € | État de répartition du notaire |
| Versements postérieurs | -2 000 € | Relevés bancaires |
| Accessoires justifiés à discuter | à ventiler | Décompte détaillé et contrat |
| Solde à retenir | à recalculer | Comparaison contradictoire |
La seconde partie concerne le budget. Le juge ne calcule pas une capacité de remboursement en retirant seulement le loyer du salaire. Il prend en compte la composition du ménage, les dépenses de logement, l’électricité, le gaz, le chauffage, l’eau, la nourriture, la scolarité, la garde, les déplacements professionnels et la santé. L’article L. 731-2 rappelle expressément ces catégories. Les justificatifs récents sont donc essentiels : bail, quittances, factures d’énergie, assurance, pension alimentaire, frais de garde, frais médicaux non remboursés et titre de transport.
Le coût du relogement mérite une démonstration séparée lorsque la vente est au cœur du litige. Il faut joindre plusieurs annonces comparables, les réponses des bailleurs, le montant du dépôt de garantie, l’estimation des aides au logement et le coût de transport vers le travail ou l’école. Une simple affirmation selon laquelle « le loyer sera trop cher » est moins convaincante qu’un tableau montrant le loyer médian disponible dans le secteur, les charges et le revenu résiduel. Si le logement vendu était adapté à un handicap ou situé près d’un soin, un certificat ou une attestation peut expliquer pourquoi un relogement moins cher n’est pas réellement accessible.
La contestation doit aussi prendre en compte la règle dégagée par les arrêts du 22 mai 2025. Si le débiteur est encore propriétaire d’un autre immeuble, la commission ou le juge peut conditionner l’effacement partiel à sa vente, sauf l’exception relative à la résidence principale et au coût du relogement. Le recours doit donc préciser les biens encore détenus, leur valeur nette après emprunt et frais, leur usage, leur caractère nécessaire ou non et les conséquences d’une vente. Cacher un bien ou omettre une indivision fragilise la demande ; l’expliquer permet d’en discuter le traitement.
À l’inverse, si le logement objet du prêt a déjà été vendu, il faut éviter que la décision traite la situation comme si le débiteur disposait encore de cet actif. L’arrêt du 30 juin 2022, n° 20-21.991, rappelle qu’une réduction du solde du prêt et un effacement partiel sont des mécanismes différents. Le recours doit dire si la demande porte sur l’article L. 733-4, 1°, après imputation du prix, sur l’article L. 733-4, 2°, combiné à un plan, ou sur un rétablissement personnel. Cette qualification clarifie le débat devant le juge.
Il faut également contrôler la date d’arrêté des dettes. En mesures imposées, une dette peut être reprise selon les informations disponibles au moment de la décision. En rétablissement personnel sans liquidation, l’article L. 741-2 rattache l’effacement à la date de la décision de la commission ; en liquidation, l’article L. 742-22 se réfère à la date du jugement d’ouverture. Un paiement, une nouvelle échéance, une indemnité ou une décision intervenue entre ces dates peut donc avoir une incidence. Toute pièce postérieure doit être envoyée avec une explication chronologique.
Les créanciers doivent avoir été signalés. L’article L. 733-9 prévoit qu’en l’absence de contestation les mesures s’imposent aux parties, sauf aux créanciers dont l’existence n’a pas été signalée par le débiteur et qui n’ont pas été avisés par la commission. Si le prêteur a changé de société de recouvrement ou si la créance a été cédée, le dossier doit mentionner l’identité connue du créancier initial et celle du nouveau demandeur, avec les courriers de cession. Une créance inconnue ou mal identifiée peut entraîner des relances après le plan.
À l’audience, la présentation doit rester chronologique et courte : dépôt du dossier, recevabilité, vente, prix distribué, décompte du prêteur, décision contestée, budget actuel et demande précise. Le dossier peut commencer par une page de synthèse avec quatre nombres : montant du prix de vente, montant remis à la banque, reliquat discuté et capacité mensuelle soutenable. Les pièces sont ensuite numérotées dans le même ordre que les phrases du recours. Cette méthode facilite le contrôle du juge et réduit le risque qu’un document important reste noyé dans un relevé volumineux.
Lorsque la banque affirme que le solde est supérieur au calcul du débiteur, celui-ci peut demander que le créancier produise le détail des mouvements et la justification de chaque accessoire. La contestation ne doit pas transformer l’article en litige général sur tout le contrat de crédit : elle doit viser le montant retenu dans la procédure de surendettement, l’imputation du prix de vente et la capacité de paiement. Si une question distincte sur le taux, l’assurance ou la déchéance du prêteur existe, elle doit être formulée séparément et avec les pièces du contrat.
La demande de réduction doit enfin proposer une solution concrète. Si le reliquat est de 36 000 euros et que le budget permet 250 euros par mois, un paiement intégral demanderait 144 mois hors intérêts. Le recours peut expliquer qu’une mensualité de 250 euros pendant 84 mois représente 21 000 euros, puis demander l’examen du solde restant selon l’article L. 733-4 ou, si les conditions sont réunies, l’orientation vers un rétablissement personnel. Le calcul n’impose pas la décision, mais il montre pourquoi un simple rééchelonnement ne suffit pas.
La contestation ne suspend pas la nécessité de répondre aux convocations. Même si le débiteur estime la décision erronée, il doit se présenter à l’audience ou expliquer son absence, transmettre les pièces demandées et signaler tout changement de revenus ou de logement. Si la situation se dégrade pendant un plan, un nouveau dépôt peut être nécessaire. Si elle est devenue irrémédiablement compromise, les mécanismes de rétablissement personnel doivent être examinés avec les règles d’accord, de liquidation et d’exclusions qui leur sont propres.
Après le jugement, le suivi reste important. Il faut vérifier que la banque applique le montant arrêté, que les prélèvements correspondent au plan, que le solde effacé ne réapparaît pas sous une nouvelle référence et que toute inscription au FICP est traitée selon la procédure applicable. Les courriers de relance doivent être conservés, même lorsqu’ils semblent reprendre une ancienne dette. Une réponse courte, accompagnée de la décision et du tableau des mesures, permet souvent d’identifier si le problème vient d’une erreur de référence ou d’une véritable contestation.
Conclusion
Après la vente d’un logement financé par crédit, le solde restant dû doit être recalculé à partir du prix effectivement distribué et d’un décompte bancaire détaillé. La vente ne signifie ni effacement automatique, ni maintien automatique du montant initial du prêt. Le dossier doit distinguer la réduction spéciale du prêt immobilier après vente, l’effacement partiel combiné à des mesures de paiement et le rétablissement personnel.
La chronologie est déterminante : vente avant le dépôt, vente après recevabilité, vente prévue par les mesures ou liquidation judiciaire. Dans chaque hypothèse, les preuves du prix, des versements, du reliquat, des ressources et du coût de relogement permettent de présenter une demande adaptée. La jurisprudence récente rappelle que la vente peut être une condition du traitement lorsque le bien est encore détenu, tandis qu’un solde déjà créé par une vente doit être examiné sur la base de sa réalité comptable.
En cas de décision contestable, le recours devant le juge des contentieux de la protection doit respecter le délai de la notification et exposer des chiffres vérifiables. Un courrier signé, un tableau de calcul et des justificatifs classés donnent au juge les éléments nécessaires pour revoir le montant, la mensualité, la condition de vente ou l’orientation vers un rétablissement personnel. La situation mérite un examen individualisé lorsque le reliquat du prêt compromet le relogement ou rend impossible tout plan réaliste.
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