À partir des impositions établies en 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, souvent appelée TVLH, remplacera le rapprochement actuel entre taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les logements vacants. La réforme intervient alors que Paris a annoncé une surtaxe locale destinée à remettre des logements sur le marché. Pour les héritiers, la difficulté est immédiate : un appartement reçu après un décès peut rester vide pendant le règlement de la succession, une indivision, des travaux ou une vente. Cette situation ne donne pourtant pas, à elle seule, une exonération automatique.
La question décisive sera celle de la cause réelle de la vacance. Le propriétaire devra montrer que le logement ne pouvait pas être loué, occupé ou vendu dans des conditions normales, ou que les démarches nécessaires étaient effectivement engagées. Une simple attente entre le décès et la signature de l’acte notarié sera moins convaincante qu’une chronologie associant attestation immobilière, échanges entre indivisaires, devis de remise en état, mandat de vente et preuves des démarches accomplies.
Ce dossier concerne aussi les usufruitiers, les héritiers non résidents, les SCI familiales et les personnes qui découvrent une taxe à leur nom alors que le bien appartient encore à plusieurs ayants droit. Il faut distinguer l’obligation déclarative, l’exigibilité de la taxe, l’exonération liée à une vacance indépendante de la volonté du contribuable et la réclamation contre un avis déjà émis. Les règles sont les mêmes à Paris et en Île-de-France, mais les délibérations locales et les caractéristiques du marché peuvent aggraver le montant demandé.
I. Succession et taxe sur un logement vacant en 2027 : quand la TVLH devient-elle due ?
A. Après le décès, qui est redevable de la taxe sur le logement vacant ?
La réforme résulte de l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Le texte crée un article 1406 bis dans le Code général des impôts et organise l’application de la taxe unique à compter des impositions établies en 2027. Le texte officiel peut être consulté sur l’article 108 de la loi de finances pour 2026. La nouvelle taxe ne se réduit donc pas à une simple modification du libellé de l’avis : les dates de vacance, les communes concernées, les motifs d’exclusion et la déclaration d’occupation sont réorganisés.
L’article 1406 bis du Code général des impôts vise un logement vacant au 1er janvier de l’année d’imposition depuis au moins un an lorsque la commune appartient au champ des communes connaissant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Dans les autres communes, le délai de référence est de deux ans. Le texte renvoie à un décret pour la liste des communes. Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la règle d’un an à tout le territoire francilien, ni supposer qu’une commune limitrophe de Paris relève du même régime sans vérifier sa classification.
Le même article exclut notamment les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant la période de référence, ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable, certaines dépendances du domaine public et les logements détenus par les organismes mentionnés par le Code de la construction et de l’habitation. La formule légale à retenir est « vacance indépendante de la volonté du contribuable ». Elle impose de relier une circonstance précise à l’impossibilité de louer, d’occuper ou de vendre. Elle ne transforme pas la succession en exonération générale.
Le redevable n’est pas défini par la seule qualité d’héritier figurant sur un acte. Le paragraphe relatif au débiteur vise le propriétaire, l’usufruitier et certaines personnes qui disposent du logement en vertu d’un bail à construction, d’un bail de réhabilitation ou d’un bail emphytéotique depuis le début de la vacance. Le notaire doit donc identifier le titre transmis, la date du décès, la date de l’attestation immobilière et l’existence d’un démembrement. Une erreur de personne dans l’avis peut justifier une demande de rectification, mais il faut produire les actes qui permettent à l’administration de reconstituer la chaîne des droits.
Dans une succession simple, le décès ne signifie pas que le bien reste juridiquement sans titulaire jusqu’au partage. Les droits successoraux se transmettent selon les règles civiles, puis l’attestation de propriété et les formalités fiscales rendent la situation opposable et exploitable dans les rapports avec les tiers. Dans une succession comportant plusieurs héritiers, la propriété peut rester en indivision. La taxe ne doit pas être analysée comme une dette personnelle créée par le seul héritier qui reçoit le courrier du service fiscal. Il faut vérifier le contenu de l’avis, le débiteur désigné, la quote-part mentionnée et la manière dont l’administration a enregistré les propriétaires.
L’article 815 du Code civil pose le principe selon lequel « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », tout en autorisant le partage, sauf sursis judiciaire ou conventionnel. Cette règle ne fait pas disparaître les charges fiscales pendant la période d’attente. Elle permet en revanche de comprendre pourquoi un héritier peut demander la fin de l’indivision, une convention de gestion ou une autorisation judiciaire lorsque le désaccord bloque une location, une vente ou des travaux.
La gestion quotidienne du bien doit être organisée. L’article 815-3 du Code civil autorise les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis à accomplir certains actes d’administration et à donner un mandat général d’administration, sous réserve d’informer les autres indivisaires. En revanche, le consentement de tous peut être nécessaire pour un acte de disposition ou pour une opération qui dépasse l’exploitation normale. Un mandat écrit au profit d’un héritier, d’un notaire, d’une agence ou d’un administrateur peut donc réduire le délai de décision et fournir une preuve que la remise en location ou la vente n’a pas été abandonnée.
Le point de départ doit être reconstitué avec soin. La date du décès ne suffit pas à prouver la durée de vacance au sens fiscal. Il faut rechercher la date de la dernière occupation effective, la restitution des clés, la résiliation du bail, l’état de l’appartement, les éventuels squats ou sinistres, puis la date à laquelle les héritiers ont pu disposer réellement du logement. Un appartement occupé par le défunt jusqu’à son décès n’est pas nécessairement vacant avant cette date. À l’inverse, une maison déjà vide plusieurs mois avant le décès peut entrer dans la période de référence antérieure à l’ouverture de la succession.
La déclaration d’occupation est un autre sujet. L’article 1418 du Code général des impôts impose aux propriétaires de locaux d’habitation de déclarer avant le 1er juillet les informations relatives à l’occupation, aux occupants, aux dates de début et de fin, au type de location et, en cas de vacance, au motif de celle-ci. Les changements dans la composition de l’indivision, le mandat confié à un gestionnaire et la fin d’un chantier doivent être répercutés dans l’espace fiscal dès que la situation le justifie. La déclaration ne vaut pas décision d’exonération, mais une déclaration cohérente avec les pièces évite de laisser apparaître un logement volontairement abandonné.
Lorsqu’un seul héritier remplit la déclaration, il doit préciser qu’il agit pour l’indivision et conserver le mandat ou les échanges qui l’y autorisent. Une déclaration indiquant « logement vacant » sans motif peut être interprétée comme une absence de démarche. Une déclaration indiquant « succession » sans date ni pièce risque de ne pas suffire. La bonne pratique consiste à sélectionner le motif disponible le plus proche, puis à conserver un document complémentaire daté : attestation notariale, courrier de l’agence, devis ou décision judiciaire.
Le changement de propriétaire doit également être suivi dans les comptes en ligne. Après le décès, le notaire peut transmettre les informations de mutation, mais le délai de mise à jour du fichier fiscal n’est pas toujours identique au calendrier de la succession. Si l’avis est envoyé à l’ancien propriétaire décédé, aux héritiers collectivement ou à une seule personne, adressez au service compétent une demande d’identification de la base utilisée. Ne transmettez pas seulement un certificat de décès : joignez l’acte qui montre qui disposait du bien au 1er janvier concerné.
La succession peut aussi comporter un usufruit. L’usufruitier peut avoir le droit d’occuper ou de louer, alors que les nus-propriétaires détiennent le titre. Le dossier doit alors distinguer la personne qui disposait matériellement du logement, celle qui pouvait décider des travaux et celle qui figure dans l’avis. Une taxe adressée à un nu-propriétaire qui ne pouvait ni entrer dans les lieux ni décider de leur mise en location ne doit pas être contestée par une formule générale : il faut expliquer la répartition des pouvoirs et joindre l’acte de démembrement.
B. Le logement hérité est-il vacant malgré la succession, les travaux ou la vente ?
Le décès, la mésentente entre héritiers et la durée d’un règlement notarial peuvent expliquer une vacance, mais le service fiscal examinera les actes accomplis pendant cette période. Les héritiers ont-ils demandé les clés ? Ont-ils fait établir un état des lieux ? Ont-ils sollicité des devis ? Ont-ils désigné un mandataire ? Ont-ils organisé une visite, une location ou une vente ? La cause doit être indépendante de la volonté du contribuable, ou au moins établir que la mise à disposition normale du bien était objectivement impossible.
La jurisprudence du Conseil d’État constitue un guide utile pour la preuve. Dans sa décision du 15 juillet 2025, n° 499230, le Conseil d’État rappelle que la taxe ne peut viser que des « logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur ». La décision est accessible sur Conseil d’État, 8e-3e chambres réunies, 15 juillet 2025, n° 499230. Le juge peut tenir compte des devis produits pour apprécier si des travaux importants étaient nécessaires pour rendre le logement habitable. L’absence de pièces peut donc affaiblir une situation pourtant réelle.
Un bien reçu dans un état impropre à l’habitation ne doit pas être présenté comme simplement « en travaux ». Décrivez les désordres : absence de chauffage, installation électrique dangereuse, infiltration, mérule, risque structurel, absence de sanitaires, arrêté de mise en sécurité, humidité rendant les pièces inutilisables ou impossibilité d’accès. Ajoutez un rapport, des photographies datées, un constat, un devis détaillé et les factures déjà payées. Des travaux de confort, une rénovation haut de gamme ou une attente de redistribution des pièces ne suffisent pas toujours à démontrer une impossibilité de louer.
Le Conseil d’État a précisé dans sa décision n° 499230 que des travaux destinés à donner au logement un caractère luxueux ne sont pas assimilés aux travaux nécessaires pour le rendre habitable. Cette distinction est importante en succession. Le remplacement d’une installation défectueuse, la réfection d’une toiture qui compromet la sécurité ou la remise en état d’un logement insalubre peuvent expliquer une vacance. Une rénovation volontairement différée pour obtenir une meilleure plus-value, un choix de matériaux coûteux ou une transformation esthétique complète seront plus difficiles à rattacher à une cause indépendante.
La vente du bien peut aussi constituer un motif d’exclusion lorsque le logement est proposé au prix du marché et qu’aucun acquéreur ne se présente, à condition de pouvoir le démontrer. Une annonce publiée pendant quelques jours, sans prix comparable ni preuve de visites, sera fragile. Il faut conserver le mandat de vente, les estimations, le prix affiché, les comptes rendus de visites, les offres reçues ou refusées, les échanges avec l’agence et la preuve des ajustements de prix. Si les héritiers fixent un prix manifestement supérieur au marché et refusent toute offre raisonnable, la vacance peut être regardée comme résultant d’un choix.
La décision du Conseil d’État du 13 avril 2005, n° 265562, accessible sur Légifrance, Conseil d’État, 13 avril 2005, n° 265562, illustre l’importance de la cause de la vacance et des démarches de mise en vente ou de location. Elle reste issue du régime antérieur, mais son raisonnement sur la preuve aide à analyser la notion reprise par l’article 1406 bis. Une vacance subie doit être distinguée d’une disponibilité volontairement conservée pour attendre un marché plus favorable.
Le même raisonnement existe pour un logement mis en location. L’héritier doit avoir choisi un loyer cohérent avec les règles applicables et le marché local, publié une annonce suffisamment précise, répondu aux candidats et conservé les refus. Si l’appartement est situé à Paris, le niveau du loyer doit aussi être confronté à l’encadrement des loyers et aux caractéristiques du logement. Une annonce illégale ou incomplète peut entraîner un échec de la location qui ne sera pas entièrement imputable au marché.
Le délai de la succession peut être bloqué par une procédure judiciaire. Contestation d’un testament, héritier introuvable, mesure de protection, opposition d’un créancier, autorisation du juge des tutelles ou indivisaire incapable de consentir à la vente : chacune de ces situations doit être datée et reliée au logement. Il ne suffit pas de verser une copie d’un acte de procédure qui concerne la succession en général. Expliquez en quoi le litige empêchait concrètement la signature d’un bail, l’accès au bien ou la réalisation des travaux.
Une convention d’indivision peut encadrer la gestion pendant la période de règlement. Elle peut nommer un gérant, organiser les décisions, préciser la répartition des charges et fixer une méthode de vente ou de location. Lorsqu’un héritier refuse toute décision, une mise en demeure et, selon le cas, une demande au juge peuvent montrer que la vacance n’était pas consentie par tous. Une absence d’accord entre cohéritiers ne produit pas une exonération automatique, mais les démarches pour dépasser le blocage sont une pièce importante du dossier.
Il faut aussi vérifier si le bien a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Une occupation familiale, un hébergement temporaire, une location saisonnière ou un prêt gratuit peuvent avoir des effets différents selon la réalité de l’usage et la période de référence. Gardez les contrats, les attestations, les états des lieux, les relevés de consommation et les justificatifs d’assurance. Une occupation de quelques week-ends ne doit pas être présentée comme une résidence effective de plus de quatre-vingt-dix jours.
Le calcul de la taxe repose sur la valeur locative cadastrale et sur le taux applicable. L’article 1409 du Code général des impôts décrit la valeur locative des habitations et de leurs dépendances. L’article 1406 bis renvoie à cette base pour la TVLH et prévoit un taux de 17 % la première année d’imposition, puis de 34 % à compter de la deuxième année, sous réserve du régime légal et des délibérations applicables. Il faut lire l’avis, identifier la base retenue et distinguer le taux national d’une éventuelle majoration locale.
Un exemple permet de mesurer l’enjeu. Avec une valeur locative cadastrale de 4 000 euros, un taux de 17 % représente 680 euros avant toute majoration ou correction. Au taux de 34 %, la même base représente 1 360 euros. Une base de 6 000 euros conduit à 1 020 euros puis 2 040 euros. Ces montants ne sont pas une estimation de l’avis individuel : la valeur cadastrale, la commune, la période, les abattements et les taux votés doivent être vérifiés. L’objectif est de comprendre pourquoi une erreur sur la durée ou le motif de vacance mérite une contestation documentée.
À Paris, la Ville a annoncé en juillet 2026 une surtaxe locale visant les logements vacants, avec une majoration annoncée de 30 % la première année et de 60 % les années suivantes. La page officielle Logements vacants : la Ville de Paris adopte une surtaxe cite parmi les cas d’exonération les logements bloqués par une procédure légale ou une succession, les travaux importants et la vente au prix du marché sans acquéreur. Cette décision locale renforce l’intérêt d’un dossier de preuve, mais elle ne dispense pas de vérifier la décision fiscale effectivement adressée.
Hors Paris, les communes d’Île-de-France peuvent relever de régimes différents. Un héritier à Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Créteil, Versailles ou Meaux ne doit pas transposer sans vérification le taux ou la délibération parisienne. La commune peut appartenir au périmètre légal de la taxe tout en ayant une décision locale différente, ou ne pas avoir adopté la même mesure. La première pièce à demander est donc l’avis complet, avec le code de la commune, la nature de la taxe, la période de référence et le détail de la majoration.
II. Comment éviter ou contester la taxe sur un logement vacant après une succession ?
A. Quelles preuves transmettre pour obtenir l’exonération de TVLH ?
Le dossier doit répondre à une question simple : pourquoi le logement n’a-t-il pas pu être occupé, loué ou vendu pendant la période retenue ? La réponse doit être chronologique. Commencez par l’occupation précédente, puis indiquez le décès, la transmission, l’état du bien, les décisions des héritiers, les démarches du notaire, les travaux, la mise en vente ou la mise en location et la date de résolution du blocage. Un tableau mensuel peut être plus utile qu’un récit de plusieurs pages sans dates.
Pour une succession, rassemblez au minimum :
- l’acte de décès et l’attestation immobilière ou l’acte de notoriété permettant d’identifier les ayants droit ;
- l’acte de propriété, la convention d’indivision, l’acte de démembrement ou le mandat de gestion ;
- les échanges du notaire sur l’accès au logement, la vente, les créanciers, les héritiers absents ou la signature retardée ;
- les procès-verbaux, décisions judiciaires ou mesures de protection qui ont empêché une décision effective ;
- les devis et rapports décrivant les travaux indispensables, avec dates, nature des désordres et coût ;
- les photographies, constats, arrêtés de mise en sécurité, déclarations de sinistre et factures ;
- le mandat de vente ou de location, l’annonce, le prix, les visites, les candidatures, les offres et les réponses de l’agence ;
- les déclarations d’occupation dans l’espace fiscal, les captures datées, les quittances éventuelles et la preuve des périodes d’occupation.
Chaque pièce doit être rattachée à une phrase précise. Une facture de plomberie ne démontre pas, sans explication, que le logement était inhabitable pendant toute l’année. Un courriel du notaire indiquant que la vente attend la signature d’un héritier ne démontre pas, seul, que la location était impossible. Un mandat de vente sans compte rendu de commercialisation ne prouve pas que le bien a été proposé sérieusement. Le travail consiste à faire correspondre l’événement, la période et l’impossibilité alléguée.
La meilleure preuve n’est pas toujours la plus volumineuse. Pour des travaux, un devis daté avant la période d’imposition, des photographies localisées, un rapport technique et une facture de réparation peuvent suffire à établir un état précis. Pour une indivision bloquée, une convention, une mise en demeure, un refus écrit et une saisine du juge seront plus utiles qu’une longue série de messages familiaux. Pour une vente infructueuse, les estimations, le mandat, les visites et les offres permettent de discuter le prix et la réalité du marché.
Le service fiscal doit comprendre le lien entre la succession et le logement. Mentionnez l’adresse exacte, la référence cadastrale si elle figure sur les documents, la date du décès, la date de la dernière occupation et la personne qui disposait du bien au 1er janvier de chaque année. Précisez si l’appartement était en indivision, démembré ou détenu par une société. Expliquez pourquoi une décision ne pouvait pas être prise seul et quelle démarche a été entreprise pour débloquer la situation.
La déclaration d’occupation doit être corrigée lorsque son contenu ne correspond pas à la réalité. L’article 1418 impose de préciser le motif de la vacance. Si le formulaire ne permet pas de décrire une succession complexe, utilisez le champ disponible et joignez un document explicatif, puis conservez la preuve de transmission. Ne modifiez pas artificiellement la date de fin de vacance pour éviter une taxe. Une information inexacte peut compliquer la réclamation et créer un autre débat avec l’administration.
Le propriétaire doit également conserver la preuve de la date d’envoi. L’espace fiscal, le courriel, l’accusé de réception, la lettre recommandée et la réponse du service forment une chronologie. Les documents doivent être nommés de façon compréhensible, par exemple « 2026-03-12_devis-toiture », « 2026-04-03_mandat-vente » ou « 2026-05-20_refus-indivisaire ». N’effacez pas les versions initiales d’une annonce lorsque le prix a été modifié : la progression des démarches peut établir que la vente a été réellement tentée.
Si le logement est loué pendant la période, conservez le bail et les états des lieux qui permettent de démontrer une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Une location de courte durée, un logement occupé par plusieurs personnes successivement ou un hébergement d’un membre de la famille doivent être présentés avec leurs dates. Une attestation rédigée après coup, sans justificatif d’entrée et de sortie, peut être contestée. Les relevés d’électricité, d’eau et d’assurance ne remplacent pas un contrat, mais ils peuvent corroborer la réalité de l’occupation.
La preuve de l’indivision doit être distinguée de la preuve de l’impossibilité. L’attestation notariale établit les droits, mais elle ne montre pas nécessairement qu’un héritier a refusé les travaux ou la vente. Ajoutez les demandes d’autorisation, les convocations, les procurations, les procès-verbaux de désaccord et les démarches judiciaires. Si un héritier était sous tutelle ou curatelle, joignez la mesure et les échanges avec le représentant. Le but est de montrer que la décision utile dépendait d’une formalité ou d’un accord non encore obtenu.
Un héritier qui reçoit un avis avant la fin de la succession doit agir sans attendre le partage. Le délai de liquidation de la succession ne suspend pas automatiquement le délai de réclamation fiscale. Adressez une demande au service indiqué sur l’avis, en mettant les autres redevables ou le notaire en copie lorsque cela est pertinent. Si l’avis concerne une indivision, demandez que le service précise le débiteur, les quotes-parts et le mode de calcul avant de répartir la charge entre les héritiers.
Lorsque plusieurs années sont concernées, faites une réclamation séparée ou présentez un tableau qui distingue chaque année, la période de vacance et le motif invoqué. La règle peut changer au 1er janvier 2027, la commune peut être entrée ou sortie d’un périmètre, et la période antérieure à 2027 est prise en compte pour le calcul de la première imposition selon les dispositions transitoires de l’article 108. Une contestation qui mélange taxe ancienne et TVLH nouvelle risque de répondre à côté de la base légale retenue.
B. Comment agir à Paris et en Île-de-France, puis contester un avis erroné ?
Avant l’avis, l’objectif est de laisser une trace de la cause de la vacance. Après l’avis, l’objectif devient d’obtenir un dégrèvement ou une correction de l’assiette. Commencez par télécharger l’avis, son détail et les informations du bien. Notez la date de mise en recouvrement, le service destinataire, le numéro fiscal, la commune, la période concernée, la valeur locative et la majoration. Cette vérification évite de contester un document différent de celui qui a créé la dette.
La réclamation fiscale doit exposer une demande identifiable. L’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales prévoit que les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes sont présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, de la notification de l’avis ou de l’événement qui motive la demande, selon le cas. La version applicable à la date de la réclamation doit être vérifiée, car le texte a été modifié en 2026. Ne déduisez pas la date limite d’une pratique habituelle ou d’un appel téléphonique.
Le courrier doit demander clairement le dégrèvement total, le dégrèvement partiel ou la rectification de l’avis. Il doit reprendre l’adresse du logement, l’année, la référence de l’imposition et le motif juridique : vacance indépendante de la volonté, travaux indispensables, procédure légale, vente au prix du marché sans acquéreur, occupation de plus de quatre-vingt-dix jours, erreur de redevable ou erreur de calcul. Présentez ensuite la chronologie et renvoyez chaque affirmation à une pièce numérotée.
L’article R*197-3 du Livre des procédures fiscales exige notamment de « Mentionner l’imposition contestée », d’exposer sommairement les moyens et les conclusions, de signer la réclamation et de joindre l’avis ou une copie. Une réclamation électronique doit conserver l’accusé de dépôt et le fichier transmis. Si le service demande une signature ou une pièce, répondez dans le délai indiqué. Une réclamation non signée ou dépourvue d’avis peut être régularisée dans certaines conditions, mais il ne faut pas compter sur cette possibilité pour envoyer un dossier incomplet.
Une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement. Si le montant est important, demandez le sursis de paiement dans les conditions fiscales applicables et évaluez les conséquences d’un impayé. Le fait de contester la taxe ne permet pas de conserver l’argent sans démarche. Un héritier qui ne peut pas payer seul doit distinguer la contestation de la répartition de la charge entre coindivisaires : le service fiscal répond au bien-fondé de l’imposition, tandis que les comptes entre héritiers relèvent de la succession et de l’indivision.
Le silence du service ou un rejet doit être lu avec son motif. Le refus peut répondre que la succession n’est pas une cause indépendante, que le logement était habitable, que les travaux étaient de confort, que le prix de vente était excessif, que l’annonce n’a pas été publiée assez longtemps ou que l’héritier n’était pas le redevable. Chaque motif appelle une pièce différente. Une seconde lettre qui répète la situation familiale sans répondre à la qualification fiscale ne remplace pas une analyse de la décision.
Le recours devant le tribunal administratif peut devenir nécessaire si la réclamation est rejetée. La juridiction appréciera les pièces disponibles à la date de l’imposition et la cohérence de la chronologie. Ne construisez pas a posteriori une impossibilité qui n’apparaît dans aucun échange de l’époque. Les devis commandés après l’avis peuvent aider à mesurer les travaux, mais ils ne prouvent pas toujours l’état du logement pendant la période antérieure. Les documents contemporains des faits ont une force particulière.
La décision du Conseil d’État du 18 janvier 2008, n° 290366, accessible sur Légifrance, Conseil d’État, 18 janvier 2008, n° 290366, rappelle que la taxe sur les logements vacants ne peut concerner que des logements susceptibles d’être proposés à la location dans des conditions normales et durables. Cette décision relève du régime antérieur, mais elle aide à distinguer un logement réellement disponible d’un bien dont l’état ou la situation juridique empêchait une mise en location immédiate. Le raisonnement doit être articulé avec le texte nouveau et non invoqué comme une exonération autonome.
Le dossier parisien mérite une vérification complémentaire. Si le bien est à Paris, joignez l’avis de taxe, la délibération ou la page officielle relative à la surtaxe, les documents de valeur locative et les preuves de succession. Si la surtaxe est calculée sur une taxe de base erronée, demandez d’abord la correction de la base et, à titre subsidiaire, le retrait de la majoration. Une erreur d’adresse, de propriétaire ou de durée peut contaminer tout le calcul.
Pour un bien situé dans une autre commune francilienne, demandez la délibération locale et la date de son entrée en vigueur. Les communes ne pratiquent pas toutes la même majoration. Un avis mentionnant un taux maximal doit être rapproché de la décision de la commune ou de l’établissement public compétent. La contestation doit rester concrète : commune, année, taux, base, période de vacance et texte local invoqué.
La situation des logements dégradés doit être séparée de la taxe foncière. Un propriétaire peut avoir une demande de dégrèvement de taxe foncière pour vacance ou inexploitation et, en même temps, une question de TVLH. Les conditions, les périodes et les textes ne sont pas identiques. Ne joignez pas une lettre conçue pour l’article 1389 du CGI sans l’adapter à l’article 1406 bis. Le service doit comprendre la taxe contestée et la cause légale de l’exonération demandée.
À Paris et en Île-de-France, les pièces de copropriété peuvent expliquer le blocage : assemblée générale refusant un conduit, interdiction d’accès à une partie commune, procédure de péril, travaux votés mais non commencés, dégât des eaux non réglé ou litige avec le syndic. Elles ne sont utiles que si elles montrent le lien avec la vacance. Un procès-verbal qui mentionne un simple projet de ravalement sans empêcher l’occupation du logement ne suffira pas nécessairement.
Le bailleur doit aussi vérifier le respect des règles de décence et de l’encadrement des loyers. Un logement hérité peut être juridiquement disponible mais impossible à louer en l’état, faute de chauffage, de sécurité électrique, de surface ou de performance exigée. Dans ce cas, joignez le diagnostic, les demandes de travaux, les devis et la date de remise en conformité. Si le logement peut être loué malgré une amélioration souhaitée, l’administration pourra considérer que la vacance procède d’un choix de différer la location.
La meilleure stratégie consiste à agir avant la première échéance. Dès le décès, désignez une personne chargée de la gestion, demandez un état technique, faites fixer la valeur de marché, inscrivez les décisions d’indivision et renseignez l’espace fiscal. Si la vente est privilégiée, mandatez une agence et gardez la preuve des offres. Si la location est privilégiée, faites réaliser les diagnostics, publiez une annonce conforme et conservez les candidatures. Si les travaux sont indispensables, demandez des devis décrivant les désordres avant de choisir les finitions.
Le calendrier peut être présenté sous la forme suivante :
- dans les premières semaines, identifier les héritiers, le titre, l’occupation précédente, l’état du bien et la personne chargée de la gestion ;
- avant le 1er juillet, vérifier la déclaration d’occupation, le motif de vacance et les dates enregistrées ;
- pendant le règlement, formaliser les décisions d’indivision, les mandats, les travaux et les démarches de vente ou de location ;
- à réception de l’avis, contrôler la commune, la base, le taux, la durée, le débiteur et la majoration ;
- avant l’expiration du délai, déposer une réclamation complète et conserver la preuve de transmission.
Un notaire peut sécuriser la transmission et les actes de propriété, mais la contestation fiscale doit être adressée au service compétent dans le délai. Une agence peut prouver la commercialisation, mais elle ne décide pas si la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Un artisan peut décrire les travaux, mais il ne remplace pas une décision d’indivision. Lorsque les difficultés se cumulent, le dossier doit réunir ces intervenants et répartir clairement les rôles.
Enfin, ne laissez pas un héritier isolé supporter tacitement la taxe alors que le bien est indivis. Les comptes entre coindivisaires doivent être établis à partir de la quote-part, de l’usage du logement, des décisions prises et des dépenses nécessaires. La personne qui a avancé la taxe doit conserver l’avis, la preuve du paiement et la demande de remboursement. Une négociation écrite peut éviter que le litige successoral se prolonge après la correction de l’imposition.
Conclusion
Un logement reçu par succession n’est pas automatiquement exonéré de TVLH en 2027. L’exonération dépend de la cause et de la preuve de la vacance : logement inhabitable, travaux nécessaires, procédure légale, indivision réellement bloquée, vente ou location engagée à des conditions normales, ou occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Le décès et le délai du notaire doivent être replacés dans une chronologie qui montre ce que les héritiers pouvaient faire et ce qui leur était impossible.
Le dossier doit associer les actes de succession, la preuve des droits, les mandats, les décisions entre indivisaires, les documents techniques, les annonces et la déclaration d’occupation. À Paris, la surtaxe annoncée rend la valeur de l’avis et de la majoration particulièrement importante ; dans les autres communes d’Île-de-France, il faut vérifier le périmètre et la délibération locale. Une réclamation précise, adressée dans le délai, doit viser l’année, le logement, le redevable, la base et le motif juridique du dégrèvement.
La première démarche utile est donc de réunir les pièces avant de discuter le montant. Le service fiscal doit pouvoir comprendre le décès, la propriété, l’état du logement, les blocages rencontrés, les démarches accomplies et la date à laquelle le bien a pu redevenir disponible. Lorsque l’avis est déjà émis, n’attendez pas la fin du partage successoral pour préserver le recours. La contestation de la taxe et la répartition finale entre héritiers sont deux questions distinctes.
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