Depuis le 7 août 2026, le diagnostic social et financier peut être engagé dès le commandement de payer lorsque l’impayé concerne un bailleur personne physique ou une SCI familiale entrant dans le champ de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel le 6 août, avance ainsi le premier examen social et budgétaire du dossier. Cette évolution répond à une situation très concrète : un locataire reçoit un acte de commissaire de justice, ne répond pas à l’entretien proposé, ou constate qu’aucun diagnostic n’a été transmis, puis se demande si le commandement est automatiquement nul et si l’expulsion devient impossible.
La réponse doit être nuancée. L’absence du diagnostic social et financier ne produit pas, à elle seule, la nullité automatique du commandement de payer. Le diagnostic et le commandement sont deux actes différents, soumis à des conditions différentes. Le premier éclaire la situation du ménage et les possibilités de maintien dans les lieux ; le second réclame une dette déterminée et déclenche, lorsqu’il vise une clause résolutoire, un délai légal ou contractuel. En revanche, une omission dans les mentions obligatoires du commandement, un décompte illisible, une notification administrative manquante ou un délai mal calculé peuvent ouvrir une contestation sérieuse.
Le locataire qui vient de recevoir l’acte doit donc agir sur deux fronts : répondre au professionnel chargé du diagnostic et contrôler la régularité juridique du commandement. Le bailleur doit, de son côté, distinguer son obligation de signalement, le contenu de l’acte délivré et les formalités nécessaires avant l’assignation. Cette distinction est déterminante à Paris et en Île-de-France, où les délais d’audience, les circuits de la CCAPEX et les difficultés de relogement rendent chaque pièce utile.
I. Le commandement de payer est-il nul sans diagnostic social et financier ?
A. Que change le décret n° 2026-739 et qui doit bénéficier du diagnostic ?
Le diagnostic social et financier, ou DSF, n’est ni un jugement, ni une expertise comptable, ni une reconnaissance de dette. Il est établi par un professionnel du travail social ou de l’accompagnement juridique appartenant à l’organisme désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Sa fonction est de présenter au juge et à la CCAPEX les éléments utiles sur la situation du locataire et du bailleur : origine de l’impayé, ressources, charges, aides sollicitées, paiements récents, capacité à reprendre le loyer courant, possibilité d’un apurement et démarches de relogement.
Le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 prévoit que le professionnel informe les parties des délais pour présenter leurs observations et propose un entretien. Le décret n° 2026-739 a ajouté une intervention plus précoce pour certains commandements. La réforme concerne principalement les situations où le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le seuil doit également être atteint : impayé sans interruption pendant deux mois, ou dette équivalente à deux fois le loyer mensuel hors charges locatives.
Cette condition liée à la qualité du bailleur est souvent oubliée. Un propriétaire particulier qui loue un appartement et une société commerciale qui gère plusieurs centaines de logements ne suivent pas exactement le même circuit. Une SCI familiale peut relever du dispositif si sa composition correspond bien à la limite légale. Une SCI qui compte une personne extérieure à ce cercle, ou une société dont l’activité et la composition ne répondent pas au texte, doit vérifier les règles propres aux bailleurs personnes morales, notamment la saisine de la CCAPEX avant l’assignation et la notification au représentant de l’État.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait coexister plusieurs séquences. Au stade du commandement, le commissaire de justice peut devoir signaler la situation lorsque le seuil d’impayé est atteint et que le bailleur entre dans la catégorie visée. Au stade de l’assignation, l’article 24 II impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale une saisine de la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité dans les conditions prévues par le texte. L’article 24 III impose ensuite la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, afin que l’organisme compétent puisse établir le diagnostic.
Il faut donc distinguer quatre documents :
- le bail et sa clause résolutoire, qui définissent l’obligation de payer et les conditions contractuelles de résiliation ;
- le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui réclame une somme et rappelle les conséquences du défaut de paiement ;
- le diagnostic social et financier, qui décrit la situation et les démarches des parties ;
- l’assignation, qui saisit le juge des contentieux de la protection et peut demander le paiement, la résiliation, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.
Le décret nouveau ne transforme pas le DSF en condition générale de validité du commandement. Il avance un accompagnement et organise une transmission. Le texte modifié prévoit que le diagnostic peut être réalisé ou mis à jour à l’aide des informations disponibles lorsque le locataire ne répond pas. Il prévoit également que le diagnostic peut être transmis au juge au plus tard cinq jours ouvrés avant l’audience « nonobstant l’absence de signature du locataire ou du bailleur ». Une signature manquante ne vaut donc ni accord sur la dette ni renonciation à contester ; elle n’empêche pas nécessairement la transmission du document.
Cette règle est importante pour le locataire qui n’a pas pu se rendre à l’entretien. Une absence peut s’expliquer par une hospitalisation, une rupture de courrier, un changement d’adresse, une difficulté de langue, une situation de violence ou une impossibilité de joindre le service désigné. Elle n’efface pas le risque procédural. Le locataire doit contacter l’organisme indiqué dans la convocation, demander un nouvel échange, transmettre une note écrite et conserver la preuve de ses démarches. Le professionnel peut établir un diagnostic incomplet, mais le locataire doit donner au juge la possibilité de connaître sa version de la dette et de ses ressources.
La décision du Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 24/03822, du 23 septembre 2024, est utile pour comprendre cette séparation. À propos de l’absence du diagnostic, le juge a écrit que « l’irrecevabilité prévue par les textes précités sanctionne l’absence de notification au représentant de l’Etat dans le délai légal ». La décision précise ensuite que l’absence de réalisation par les services sociaux ne suffit pas, dans cette affaire, à rendre l’action irrecevable. Cette solution porte sur la procédure alors applicable, mais elle donne une grille de lecture : il faut identifier la formalité dont la loi prévoit la sanction, plutôt que déduire la nullité de la seule absence d’un document social.
Une autre décision du Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 24/00230, du 1er juillet 2024, retient également que « l’absence de diagnostic social et financier peut être dû au fait que le défendeur n’a pas répondu à l’assistance sociale » et ne suffit pas, dans le cas jugé, à entraîner l’irrecevabilité. La formulation doit être replacée dans son contexte : elle ne dispense pas le bailleur de notifier l’assignation au préfet ni de respecter les formalités de la CCAPEX. Elle signifie que le défaut d’entretien ou de transmission du DSF ne répare pas une formalité manquante, mais ne crée pas automatiquement une sanction qui n’est pas prévue par le texte.
La nouvelle règle ne doit pas être utilisée contre le locataire. Un diagnostic établi sans entretien ne permet pas de conclure que le ménage refuse toute solution, qu’il n’a aucune vulnérabilité ou qu’il est capable de payer l’arriéré. L’organisme doit travailler avec les informations dont il dispose et les indications transmises par la CCAPEX ; le locataire reste libre de contester le décompte, le montant des charges, l’imputation des paiements et la régularité du commandement. Le diagnostic décrit une situation à un moment donné. Il ne tranche pas le litige contractuel.
B. Quelle différence entre absence du DSF, irrégularité du commandement et nullité de forme ?
Le commandement de payer répond à un régime beaucoup plus précis. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le commandement de payer contient, à peine de nullité ». Le texte exige notamment la mention du délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement relatif à la résiliation et à l’expulsion, l’information sur le Fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de saisir le juge pour obtenir un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.
La nullité porte sur l’acte lorsqu’une de ces mentions fait défaut ou est présentée de manière tellement imprécise que le locataire ne peut pas comprendre ce qui lui est réclamé. Un commandement qui indique seulement un montant global sans permettre de vérifier les mois concernés, qui confond le loyer avec des frais étrangers à la dette locative, ou qui ne reproduit pas les avertissements exigés appelle un contrôle immédiat. Une erreur de quelques euros dans un décompte ne produit pas nécessairement la même conséquence qu’un décompte inutilisable. Le juge examine la nature de l’omission, son effet concret et les règles de nullité applicables.
Le régime des actes de procédure complète cette analyse. L’article 114 du Code de procédure civile prévoit qu’« aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme » lorsque la loi ne le prévoit pas, sauf formalité substantielle ou d’ordre public, et que la nullité suppose que celui qui l’invoque démontre le grief subi. La jurisprudence récente reprend cette méthode. Dans le jugement du Tribunal judiciaire de Mulhouse, RG n° 24/02238, du 16 avril 2026, le juge rappelle qu’« il n’existe pas de nullité sans texte, ni sans grief ».
Cette décision portait sur un bail antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et sur un commandement mentionnant six semaines alors que la clause contractuelle prévoyait deux mois. Le juge a retenu que le locataire avait disposé de plus de deux mois avant l’assignation et n’établissait pas que la mention erronée lui avait causé un grief. Le commandement a donc été déclaré valable dans cette affaire. La leçon pratique n’est pas que toute erreur est sans conséquence. Elle est que la contestation doit expliquer ce qui a été perdu : un délai réellement raccourci, une impossibilité de payer à temps, une impossibilité de vérifier la dette, ou une impossibilité de demander utilement un échéancier.
La question du délai mérite une vérification particulière. L’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, n° 24-70.002, du 13 juin 2024, publié au Bulletin, répond à la situation des baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668. La Cour a jugé que les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Un bail signé avant la réforme peut donc conserver un délai contractuel de deux mois, même si le texte actuel vise six semaines pour les contrats soumis à la rédaction nouvelle.
Le bailleur et le locataire doivent lire quatre dates : la date de signature du bail, la date du renouvellement ou de la reconduction, la date de la loi nouvelle et la date de délivrance du commandement. Il faut ensuite lire la clause résolutoire elle-même. Une clause plus favorable au locataire peut continuer à produire ses effets pour un bail en cours. À l’inverse, un contrat nouvellement conclu peut relever du délai légal actuel. Une simple référence imprimée à « six semaines » ou à « deux mois » ne suffit pas à résoudre le dossier.
Le décompte constitue un second point de contrôle. Le locataire doit vérifier le loyer mensuel, les provisions sur charges, les régularisations, les paiements par virement, les allocations logement, les frais de commissaire de justice et les sommes éventuellement réclamées au titre d’une indemnité d’occupation. Il faut distinguer une dette de loyer exigible d’une demande de dommages-intérêts ou de frais qui ne peut pas être intégrée de la même manière dans le commandement visant la clause résolutoire.
Le jugement du Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 23/05362, du 17 février 2025, a rejeté une exception de nullité après avoir relevé que « le commandement de payer contient un décompte très précis de la dette ». Dans cette affaire, le tableau indiquait les échéances, les charges, les règlements et le solde. Le bailleur doit retenir cette exigence de lisibilité : un décompte mois par mois, lisible et cohérent avec les quittances, réduit le risque de contestation ; un tableau incomplet ou contradictoire fragilise toute la suite de la procédure.
L’absence du DSF et l’absence d’une mention obligatoire du commandement ne se compensent pas. Le bailleur ne peut pas répondre à un acte irrégulier en produisant ensuite un diagnostic complet. Le locataire ne peut pas obtenir la nullité du commandement uniquement parce que l’entretien social n’a pas eu lieu si les mentions de l’article 24 sont présentes et si une autre formalité n’est pas sanctionnée par le texte. Chaque moyen doit être rattaché à l’acte et à la sanction correspondante.
Il faut aussi séparer l’irrecevabilité de l’assignation et la nullité du commandement. L’irrecevabilité empêche le juge d’examiner une demande présentée sans une formalité préalable exigée pour saisir la juridiction. La nullité remet en cause la validité d’un acte de procédure déterminé. Une assignation peut être irrecevable parce qu’elle n’a pas été notifiée au préfet dans le délai requis, alors que le commandement est formellement régulier. À l’inverse, un commandement peut être nul pour défaut de décompte, alors que le bailleur a correctement saisi la CCAPEX. La stratégie contentieuse doit indiquer quelle conséquence est demandée.
II. Comment contester la procédure et protéger le bail après le commandement ?
A. Quelles pièces et quels délais pour le locataire qui vient de recevoir l’acte ?
Le locataire ne doit pas attendre de savoir si le DSF sera transmis pour contrôler le commandement. Le délai de paiement court à partir de la signification de l’acte, selon le régime applicable au bail. La première étape consiste à noter la date exacte de remise ou de signification, à conserver l’intégralité des pages et des annexes, puis à comparer le document avec le bail et les dernières quittances. Il faut également vérifier si le commandement vise une clause résolutoire et s’il indique les conséquences d’un défaut de paiement.
Un dossier utile se construit autour d’un tableau simple. Pour chaque mois, le locataire indique le loyer contractuel, les charges, l’aide au logement attendue, le paiement réalisé, la date du paiement, le mode de règlement et le solde selon ses propres calculs. Il joint les relevés bancaires, les quittances, les courriels de l’agence, les demandes de régularisation, les attestations de la CAF ou de la MSA et les preuves de tout versement en espèces. Les paiements non imputés doivent être signalés immédiatement au bailleur et au commissaire de justice, avec la preuve correspondante.
L’article 1353 du Code civil fixe la règle de preuve : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur doit justifier le contrat, les échéances et le montant réclamé. Le locataire doit démontrer les paiements et les faits qui ont réduit ou éteint la dette. Un tableau contradictoire est plus efficace qu’une contestation générale de l’arriéré.
La réponse au professionnel chargé du DSF doit être envoyée même si le locataire conteste le commandement. Il peut écrire qu’il accepte l’entretien sans reconnaître les sommes contestées, demander la liste des pièces nécessaires et transmettre les documents disponibles. Il doit expliquer la cause de l’impayé : perte d’emploi, rupture familiale, retard d’allocation, problème de santé, erreur de versement, baisse d’activité, surendettement, sinistre ou conflit sur les charges. Le but est de montrer si la dette continue à augmenter, si le loyer courant peut être repris et quelle somme mensuelle peut être affectée à l’arriéré.
Lorsque le locataire ne peut pas signer le diagnostic, il doit envoyer ses observations par courriel ou par lettre et demander qu’elles soient jointes au dossier. Le décret permet la transmission sans signature, mais la transmission ne signifie pas que le contenu est exact. Il faut demander la copie du diagnostic ou, à défaut, signaler par écrit les éléments manquants. Le locataire peut produire à l’audience ses propres justificatifs et expliquer pourquoi l’absence d’entretien ne doit pas être interprétée comme un refus d’accompagnement.
Les pièces financières doivent être récentes. Il faut joindre les trois derniers relevés de compte lorsque cela est pertinent, les bulletins de salaire ou justificatifs d’indemnisation, l’avis d’imposition, les prestations sociales, les pensions versées ou reçues, les factures essentielles, les charges de garde et les justificatifs de reprise d’emploi. Les informations médicales doivent rester limitées à ce qui explique la difficulté de paiement ou justifie une vulnérabilité ; le locataire peut demander que les données sensibles soient communiquées dans un cadre approprié.
Le Fonds de solidarité pour le logement, la CAF ou la MSA, les services sociaux du département, le centre communal d’action sociale et la commission de surendettement peuvent intervenir selon la situation. Une demande ne garantit pas l’effacement de la dette et ne suspend pas automatiquement le commandement. Elle peut toutefois démontrer une démarche sérieuse. La preuve de dépôt, le numéro de dossier, les demandes de pièces complémentaires et les réponses des organismes doivent être classés dans l’ordre chronologique.
Le locataire qui sollicite un délai doit présenter un plan réaliste. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années. L’article 24 de la loi de 1989 prévoit, sous ses propres conditions, des délais pouvant aller jusqu’à trois années lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le plan doit donc indiquer le loyer courant, la mensualité supplémentaire, la date du premier paiement et la source des versements exceptionnels.
La reprise du loyer courant doit être prouvée sans attendre l’audience. Un paiement partiel ou irrégulier ne produit pas le même effet qu’un paiement intégral du loyer et des charges courants. Si le locataire ne peut pas reprendre le montant complet, il doit l’expliquer et demander un accompagnement, mais il ne doit pas présenter une promesse impossible à tenir. Un échéancier calculé sur une capacité réelle est plus crédible qu’un engagement élevé qui créera un nouvel impayé le mois suivant.
Le locataire doit enfin préparer des moyens distincts. Il peut contester le montant de la dette, la régularité du commandement, le délai mentionné, l’imputation des paiements, les charges non justifiées, la clause résolutoire ou la notification de l’assignation. Il peut aussi demander des délais et la suspension des effets de la clause. Ces demandes ne doivent pas être confondues. Demander un échéancier n’équivaut pas à reconnaître chaque ligne du décompte ; contester le commandement n’empêche pas de proposer le paiement de la partie incontestable.
À Paris et en Île-de-France, l’adresse du logement permet d’identifier le département et le circuit administratif compétent. Le locataire doit noter le nom de l’organisme qui propose l’entretien, les coordonnées de la CCAPEX, le tribunal indiqué dans l’assignation et la date d’audience. Il doit se présenter ou se faire représenter, car l’absence prive le juge de ses explications. Lorsque le relogement est recherché, les demandes auprès du bailleur social, du service intégré d’accueil et d’orientation ou de la commission de médiation doivent être documentées sans se substituer à la défense devant le juge.
B. Comment le bailleur sécurise-t-il le commandement, l’audience et l’exécution ?
Le bailleur doit commencer par identifier son statut et le régime applicable. Une personne physique ou une SCI familiale relevant du dispositif peut être concernée par le signalement dès le commandement lorsque le seuil légal est atteint. Un bailleur personne morale qui n’entre pas dans cette exception doit vérifier la saisine préalable de la CCAPEX et les délais avant l’assignation. La catégorie du bailleur n’est pas une formalité secondaire : elle détermine le calendrier et les démarches attendues.
Le commandement doit être préparé à partir du bail réel, des avenants et des paiements effectivement reçus. Le bailleur doit contrôler la clause résolutoire, le loyer, les provisions sur charges, les régularisations et les dates d’exigibilité. Les honoraires de gestion, les frais de relance, les pénalités non prévues, les dommages-intérêts et les indemnités d’occupation doivent être identifiés séparément. Une somme qui ne relève pas de la dette locative courante ne doit pas être intégrée indistinctement dans le montant présenté comme cause de la résiliation.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1103 du Code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Ces textes ne dispensent pas le bailleur de respecter les règles impératives de la location. Ils imposent de fonder la demande sur le contrat signé, les sommes exigibles et les pièces qui permettent au locataire de vérifier la créance.
Le décompte doit être lisible avant sa remise au commissaire de justice. Le bailleur doit établir un tableau mois par mois, mentionner le loyer et les charges séparément, imputer les paiements avec une méthode constante et joindre les régularisations disponibles. Il doit vérifier que le montant réclamé correspond au solde à la date de délivrance du commandement. Un décompte qui change sans explication entre l’acte, l’assignation et l’audience augmente le risque de contestation et peut empêcher le juge de déterminer précisément la dette.
Le bailleur doit aussi vérifier le délai. Pour un bail conclu sous l’empire d’une clause de deux mois qui demeure applicable, le commandement ne doit pas présenter le délai de six semaines comme si le contrat avait été réécrit. L’avis n° 24-70.002 de la Cour de cassation doit être lu avec la date du bail, les renouvellements et la clause résolutoire. Une erreur peut être discutée au titre d’un vice de forme, mais la solution dépendra notamment du grief démontré et du temps réellement laissé au locataire.
La notification à la CCAPEX et au représentant de l’État doit être prouvée avec des accusés ou des traces électroniques. L’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 prévoit une commission départementale chargée de coordonner la prévention des expulsions, l’orientation des situations d’impayé et les démarches d’accompagnement, d’apurement ou de relogement. La notification ne remplace pas le diagnostic ; elle permet à l’organisme compétent d’être saisi selon le circuit prévu.
Le bailleur doit répondre au professionnel chargé du DSF avec les pièces locatives, sans lui demander de trancher une question de droit. Il peut transmettre le bail, l’historique des règlements, le décompte, les quittances, les propositions d’échéancier et les paiements reçus. Il peut expliquer l’impact de l’impayé sur le crédit, les charges de copropriété et les assurances, mais ces dépenses ne deviennent pas toutes des sommes dues par le locataire. La dette locative doit rester séparée des difficultés patrimoniales du propriétaire.
Le diagnostic peut être réalisé sans signature lorsque le locataire ou le bailleur ne répond pas, mais le bailleur doit éviter de tirer de ce silence une conclusion excessive. Il peut demander que ses observations soient annexées et corriger les erreurs matérielles. Il doit également conserver la preuve des propositions d’entretien et des relances. Cette chronologie sera utile si le locataire affirme n’avoir jamais été informé, ou si le dossier transmis au juge ne correspond pas aux informations détenues par le bailleur.
Le bailleur doit contrôler le délai de l’assignation. Pour les bailleurs concernés par l’article 24 II, la saisine de la CCAPEX et le délai de deux mois avant l’assignation doivent être établis. Pour l’article 24 III, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience dans les conditions du texte. Le diagnostic doit ensuite être transmis au juge et à la CCAPEX selon les délais réglementaires. Une audience fixée sans vérification de cette séquence peut conduire à un renvoi ou à une difficulté de recevabilité.
Le juge peut inviter les parties à produire des éléments complémentaires sur la dette, les paiements et les possibilités d’apurement. La décision du Tribunal judiciaire de Mulhouse, RG n° 24/02238, montre qu’une erreur de délai n’est pas analysée isolément : le tribunal a examiné le délai réellement laissé au locataire et l’existence d’un grief. La décision du Tribunal judiciaire de Paris, RG n° 23/05362, montre quant à elle l’importance d’un tableau permettant de retrouver chaque échéance et chaque règlement. Le bailleur doit préparer son dossier pour répondre à ces deux questions : l’acte est-il conforme et la dette est-elle prouvée ?
Si le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, la phase d’exécution impose de nouvelles formalités. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut pas intervenir dans des conditions normales, sous les exceptions prévues. L’article L. 412-4 encadre la durée des délais entre un mois et un an et impose de tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté, de la situation familiale, de la santé, des ressources, du relogement et des diligences accomplies.
Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’article L. 412-5 du même code prévoit la saisine du représentant de l’État afin d’informer la CCAPEX et le ménage sur la possibilité de saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable. Cette phase est distincte du commandement de payer. Un locataire peut avoir perdu son bail tout en bénéficiant encore de délais d’exécution ou de démarches de relogement. Le bailleur doit laisser le commissaire de justice suivre la procédure et ne pas procéder lui-même à une évacuation.
Si le concours de la force publique est nécessaire, l’article R. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit une réquisition adressée au préfet, accompagnée du dispositif du titre exécutoire, d’un exposé des diligences et des difficultés d’exécution. Le texte indique qu’un défaut de réponse dans les deux mois équivaut à un refus. Le décret n° 2026-739 permet en outre au représentant de l’État de demander la réalisation ou la mise à jour du DSF avant de statuer sur cette demande. Le bailleur doit donc conserver un dossier complet jusqu’à cette étape.
À Paris et en Île-de-France, il faut classer les documents dans l’ordre suivant : bail et clause résolutoire, décompte initial, commandement et preuve de signification, signalement ou saisine de la CCAPEX, échanges avec le DSF, assignation, notification au préfet, diagnostic et observations, jugement, commandement de quitter les lieux, démarches de relogement et demande de concours de la force publique. Cette chronologie permet de repérer rapidement si la difficulté concerne l’acte, la recevabilité, la dette, les délais de paiement ou l’exécution. Elle facilite aussi une réponse à une demande urgente du locataire ou du juge.
Le bailleur qui préfère un accord doit le formaliser. L’accord doit préciser la dette reconnue, les sommes contestées, le loyer courant, le montant de chaque échéance, l’imputation des paiements et la conséquence d’un nouveau défaut. Une promesse téléphonique ne suspend pas automatiquement le délai du commandement et ne met pas fin à une procédure déjà engagée. Le locataire doit demander un écrit ; le bailleur doit éviter d’accepter un plan dont les échéances sont incompatibles avec les ressources annoncées.
La bonne question n’est donc pas seulement de savoir si le DSF existe. Il faut vérifier si la bonne personne a été saisie, à la bonne date, avec les informations exactes, et si le commandement, l’assignation et les notifications répondent chacun à leur régime. Le juge peut écarter un moyen mal rattaché à la formalité qu’il critique, mais il peut aussi sanctionner une omission qui prive réellement le locataire d’un délai, d’une information ou d’une possibilité de présenter sa défense.
Conclusion
Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 avance le diagnostic social et financier au stade du commandement de payer pour certaines situations d’impayés. Il renforce la prévention, organise l’actualisation du dossier et permet la transmission du diagnostic même lorsque le locataire ou le bailleur n’a pas signé. Il ne transforme pas, par lui-même, le DSF en condition générale de validité du commandement.
Le locataire doit répondre à l’organisme chargé du diagnostic, produire ses paiements et ses justificatifs, reprendre le loyer courant lorsqu’il le peut et contester précisément les sommes ou les mentions irrégulières. Le bailleur doit contrôler son statut, le seuil d’impayé, le décompte, le délai contractuel, les six mentions du commandement, la saisine de la CCAPEX et la notification de l’assignation. La nullité suppose un texte et, pour un vice de forme, un grief démontré ; l’absence du DSF doit être distinguée de l’absence d’une formalité sanctionnée par la loi.
À Paris et en Île-de-France, une réaction documentée dès la signification de l’acte peut encore permettre un paiement, un plan d’apurement, une aide ou un relogement. Elle ne remplace pas l’examen du bail et du calendrier. Chaque dossier doit être vérifié à partir des dates, du décompte, des notifications et des pièces réellement transmises.
Pour approfondir l’accompagnement général des impayés et de l’expulsion, vous pouvez consulter la présentation du diagnostic social et financier dès le commandement de payer, qui traite le fonctionnement global du dispositif. Le présent article se concentre sur la question distincte de la nullité et des moyens procéduraux.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Nous vérifions le commandement de payer, le décompte, le diagnostic social et financier, les délais applicables, les pièces à produire et la stratégie à présenter au juge.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez-nous via la page contact du cabinet.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France pour les propriétaires, locataires, cautions et SCI confrontés à un loyer impayé, un commandement de payer ou une procédure d’expulsion.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.