I. Le rééquilibrage des rapports contractuels résultant de la réforme
A. La mensualisation des loyers et le plafonnement des garanties locatives
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce (Legifrance) qui consacre un droit à la mensualisation du loyer au profit de certains preneurs à bail commercial. Cette disposition, entrée en vigueur le 28 mai 2026, permet au locataire exploitant une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal d’exiger un paiement mensuel du loyer, en lieu et place du paiement trimestriel traditionnellement prévu par le contrat de bail. Le texte précise que cette faculté est subordonnée à l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Le caractère d’ordre public de cette disposition est affirmé par le législateur, toute clause contraire étant réputée non écrite, ce qui constitue une restriction significative de la liberté contractuelle en matière de baux commerciaux. Cette évolution, qui rompt avec une pratique pluriséculaire du paiement trimestriel, répond à une demande ancienne des organisations représentant les commerçants, lesquelles faisaient valoir que le paiement d’un trimestre entier de loyer constituait une charge de trésorerie disproportionnée pour les très petites entreprises et les petites et moyennes entreprises, notamment dans le secteur de la restauration, de l’hôtellerie et des commerces de bouche.
Or, cette mensualisation obligatoire n’est pas sans soulever des objections de la part des investisseurs immobiliers. En effet, le paiement trimestriel permettait aux bailleurs de bénéficier d’une prévisibilité de leurs flux financiers et de limiter les coûts administratifs liés à la gestion locative. La généralisation du paiement mensuel pourrait ainsi conduire les bailleurs à multiplier les démarches précontentieuses et contentieuses au moindre retard de paiement, dès lors que le loyer devra désormais être réglé sur une base beaucoup plus fréquente, ce qui pourrait paradoxalement aggraver la situation des preneurs les plus fragiles. En conséquence, l’efficacité réelle de cette mesure dépendra largement de la manière dont les juridictions du fond apprécieront les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire formées par des locataires dont le défaut de paiement porterait sur une seule échéance mensuelle et non plus sur un trimestre entier.
Par ailleurs, l’article 63 de la même loi a substantiellement modifié l’article L. 145-40 du code de commerce (Legifrance) en encadrant strictement le montant et le régime des garanties locatives. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Cette même limitation s’applique à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Le texte organise en outre le sort des garanties en cas de mutation de l’immeuble, l’obligation de restitution du dépôt de garantie étant transmise au nouveau propriétaire tandis que la mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties de toute nature. La loi fixe également un délai impératif de restitution du dépôt de garantie, qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, et un délai de six mois pour restituer les autres garanties, avec obligation de procéder aux mainlevées nécessaires. Ces nouvelles dispositions traduisent une volonté de responsabiliser les bailleurs dans la gestion des fonds qui leur sont confiés à titre de sûreté.
À cet égard, il y a lieu d’observer que ces mesures, bien qu’inspirées par un souci de protection de la trésorerie des commerçants, ne sont pas exemptes d’interrogations pratiques. La formule retenue par le législateur pour le plafonnement des garanties, qui vise les « biens, titres, engagements et garanties de toute nature », soulève la question du sort des garanties autonomes bancaires, des lettres de confort ou des garanties intragroupe, dont la prise en compte intégrale dans le plafond de trois mois pourrait réduire l’attractivité des locaux commerciaux pour les investisseurs institutionnels. En conséquence, un contentieux nourri est attendu sur l’interprétation de ces dispositions nouvelles, qui pourraient donner lieu à des divergences d’appréciation entre les juridictions du fond.
B. La consécration législative des clauses d’indexation symétriques
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a également introduit un article L. 145-38-1 du code de commerce (Legifrance) qui, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, autorise expressément dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition, dénommée communément « clause tunnel » par les praticiens, permet aux parties de convenir d’un corridor limitant les variations excessives de l’indice des loyers commerciaux, à la hausse comme à la baisse. Le législateur a ainsi entendu mettre fin aux incertitudes qui entouraient la validité de ces clauses, alors même que la jurisprudence admettait déjà de tels mécanismes dès lors qu’ils ne conduisaient pas à excéder la variation de l’indice.
Or, cette intervention législative ne saurait être tenue pour purement déclarative. En inscrivant ces clauses dans le marbre de la loi, le législateur leur confère une assise incontestable et les soustrait au grief de distorsion de l’indice qui avait pu prospérer devant certaines juridictions du fond. Dès lors, la pratique contractuelle se trouve doublement sécurisée : d’une part, les bailleurs peuvent désormais inclure ces clauses sans craindre leur annulation ; d’autre part, les preneurs bénéficient d’une protection contre les hausses brutales de l’indice, particulièrement dans un contexte économique marqué par une inflation significative. La loi impose toutefois une symétrie rigoureuse entre les plafonds et les planchers, ce qui garantit que la clause tunnel ne constitue pas un instrument déséquilibré au profit de l’une des parties.
Cette avancée s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relative au déplafonnement du loyer. En effet, par un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, publié au Bulletin), la Haute juridiction a énoncé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette décision, qui allège la charge probatoire du bailleur en matière de déplafonnement, participe du même mouvement d’équilibrage entre les droits du propriétaire et la protection du locataire que celui qui anime la réforme législative. La Haute juridiction a ainsi pris acte de la difficulté pratique pour le bailleur de démontrer une corrélation entre une amélioration de l’environnement commercial et une progression du chiffre d’affaires du preneur, dès lors que le bailleur ne dispose pas d’un accès direct aux données comptables de son locataire. En se contentant d’une potentialité d’incidence favorable, la Cour de cassation ouvre la voie à une appréciation plus objective du déplafonnement, qui s’émancipe des aléas de gestion propres à chaque exploitation. La cohérence d’ensemble de ces évolutions, législatives et jurisprudentielles, témoigne d’une volonté de moderniser le statut des baux commerciaux sans en bouleverser l’économie générale, en préservant le double impératif de protection du fonds de commerce et de valorisation du patrimoine immobilier.
II. La redéfinition des mécanismes juridiques du bail commercial
A. La restriction du droit de préemption du preneur à bail commercial
L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 a complété l’article L. 145-46-1 du code de commerce (Legifrance) afin de restreindre le champ d’application du droit de préemption du locataire commercial. Après que la Cour de cassation eut exclu les locaux industriels du bénéfice de ce droit (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034), le législateur a défini de manière limitative les locaux ouvrant droit à préemption. Le local à usage commercial s’entend désormais de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal est quant à lui défini comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État.
Cette restriction du périmètre du droit de préemption poursuit un double objectif. D’une part, elle entend mettre un terme aux incertitudes qui entouraient l’applicabilité de ce mécanisme à certaines catégories de locaux, source d’une conflictualité croissante entre bailleurs et preneurs. D’autre part, elle vise à préserver la fluidité du marché immobilier en évitant que le droit de préemption ne constitue un frein disproportionné à la cession d’immeubles abritant des locaux qui, par leur nature, ne justifient pas une protection comparable à celle accordée aux commerces de proximité. Le législateur a toutefois assorti cette restriction de plusieurs tempéraments : le droit de préemption n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, ni à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Par ailleurs, ces nouvelles dispositions s’appliquent aux mutations intervenues après le 26 mai 2026, de sorte que les promesses de vente conclues antérieurement demeurent régies par le droit antérieur. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle les conditions de fond de la vente s’apprécient à la date de la promesse et non à celle de la réitération de l’acte authentique (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 22-24.381). En conséquence, les praticiens devront redoubler de vigilance dans la gestion des promesses de vente en cours, en vérifiant systématiquement la date de conclusion des avant-contrats pour déterminer le régime applicable au droit de préemption du locataire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile sur le droit de préférence du locataire, et notamment l’arrêt du 25 juin 2026 (n° 25-10.765, publié au Bulletin) relatif à la rétractation de l’offre de vente, s’articule désormais avec ce dispositif législatif rénové pour offrir un cadre juridique plus prévisible aux opérations de cession d’immeubles loués.
B. Le durcissement du régime de la clause résolutoire et l’apport de la jurisprudence récente
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a procédé à une refonte de l’article L. 145-41 du code de commerce (Legifrance), lequel régit la clause résolutoire dans le bail commercial. Le texte adopte désormais la terminologie de « clause résolutoire », en cohérence avec le droit commun des contrats issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Mais la modification la plus significative réside dans le durcissement des conditions d’octroi des délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. L’octroi de tels délais est désormais expressément conditionné à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette exigence nouvelle, qui impose au locataire de démontrer sa solvabilité effective et non plus seulement d’invoquer ses difficultés financières, constitue un renforcement substantiel de la position du bailleur dans le contentieux de la clause résolutoire.
Or, ce durcissement législatif doit être articulé avec une jurisprudence récente et fondamentale de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, publié au Bulletin), la Haute juridiction a posé un attendu de principe aux termes duquel « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». La Cour de cassation a ainsi fait prévaloir le mécanisme de l’exception d’inexécution sur celui de la clause résolutoire, en exigeant du juge du fond qu’il examine l’exception invoquée par le preneur, même en l’absence de toute demande de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette solution, qui consacre une approche substantielle du contentieux locatif, impose au juge de vérifier si le bailleur a lui-même satisfait à ses obligations, notamment celle de délivrance conforme prévue par l’article 1719 du code civil.
En pratique, le mécanisme de l’exception d’inexécution trouve un appui solide dans l’obligation de délivrance continue qui pèse sur le bailleur en application de l’article 1719 du code civil. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec constance que cette obligation s’étend à toute la durée du bail et impose au bailleur de remédier aux désordres affectant les locaux, même postérieurs à la conclusion du contrat, lorsqu’ils sont de nature à compromettre l’usage paisible des lieux par le preneur. Ainsi, un preneur confronté à une infiltration persistante, à une défaillance du système de chauffage ou à une impossibilité d’accéder aux locaux loués en raison de travaux non anticipés peut légitimement opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans avoir à solliciter préalablement des délais de paiement dans le mois du commandement. La jurisprudence du 5 mars 2026 précitée confère à ce droit une effectivité renforcée, dans la mesure où elle oblige le juge du fond à examiner l’exception invoquée, quelle que soit la date à laquelle elle est soulevée.
Dès lors, un équilibre nouveau se dessine entre le pouvoir du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire et les droits de la défense du preneur. La réforme législative renforce les conditions d’accès à la suspension de la clause résolutoire, en exigeant du preneur qu’il démontre sa capacité à apurer sa dette avant la première audience. Mais la jurisprudence maintient la possibilité pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution, qui paralyse la clause résolutoire indépendamment du respect du délai d’un mois. En pratique, le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire dispose désormais de deux leviers distincts : la demande de suspension des effets de la clause, désormais soumise à des conditions plus strictes, et l’exception d’inexécution, qui échappe à ces conditions mais suppose la démonstration d’un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles. Cette articulation entre la réforme législative et l’évolution jurisprudentielle témoigne de la complexité croissante du contentieux des baux commerciaux et justifie l’accompagnement des parties par un avocat spécialisé en droit immobilier (https://kohenavocats.fr/avocat-droit-immobilier-paris/).
À cet égard, il importe de relever que la loi du 26 mai 2026 ne se limite pas au seul article L. 145-41. Elle modifie également l’article L. 145-14 du code de commerce (Legifrance) qui fonde l’obligation pour le bailleur de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. La réforme n’a pas modifié le quantum de cette indemnité, mais le durcissement de la clause résolutoire et la restriction du droit de préemption pourraient avoir des répercussions indirectes sur l’appréciation du préjudice indemnisable par les juges du fond. En effet, la valeur marchande du fonds de commerce, qui constitue le socle de l’indemnité d’éviction, est directement affectée par la sécurité juridique dont bénéficie le preneur dans l’exercice de son activité, sécurité que la réforme tend à préciser sans nécessairement l’affaiblir dans son ensemble.
Enfin, le texte rappelle que l’article L. 145-28 du code de commerce (Legifrance) continue de garantir au locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de cette indemnité, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue l’un des piliers de la propriété commerciale du preneur, demeure inchangé et continue d’assurer une protection essentielle au locataire évincé, à la condition que ce dernier ne se soit pas vu opposer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité, tel qu’une faute dans l’exécution du bail. La réforme de 2026 n’a pas entendu remettre en cause cet équilibre fondamental du statut des baux commerciaux, qui trouve sa source dans l’article L. 145-1 du code de commerce (Legifrance) définissant le champ d’application du statut, et qui demeure l’un des régimes les plus protecteurs du droit français au bénéfice des exploitants de fonds de commerce.
Par ailleurs, la portée de la réforme dépasse les seules dispositions du code de commerce pour affecter les stratégies contentieuses et transactionnelles des parties au bail. La mensualisation des loyers, combinée au plafonnement des garanties, pourrait inciter les investisseurs à revoir leurs critères de sélection des locataires en exigeant des garanties financières plus solides dès l’entrée dans les lieux, notamment sous la forme de cautions personnelles des dirigeants ou de garanties de la société mère. Le plafond de trois mois applicable aux garanties de toute nature pourrait également conduire à un développement des mécanismes de garantie externe au contrat de bail, tels que les assurances-loyers impayées, qui ne sont pas directement visées par l’article L. 145-40 dans sa nouvelle rédaction. Dès lors, la pratique contractuelle devra s’adapter à ces nouvelles contraintes en explorant des solutions innovantes qui ne contreviennent pas à la lettre du texte tout en préservant l’équilibre économique du contrat de bail.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique procède à une refonte certes ciblée, mais néanmoins substantielle, du statut des baux commerciaux. La mensualisation des loyers et le plafonnement des garanties locatives rééquilibrent les rapports de trésorerie en faveur des preneurs, tandis que la consécration des clauses tunnel et la restriction du droit de préemption renforcent la sécurité juridique des opérations immobilières. Le durcissement de la clause résolutoire, conjugué à la jurisprudence protectrice de l’exception d’inexécution, dessine un contentieux rénové où la rigueur procédurale le dispute au contrôle substantiel du juge. L’ensemble de ces évolutions confirme que le bail commercial, loin d’être un simple contrat de location, constitue un instrument de politique économique dont l’équilibre est constamment réajusté par le législateur et par le juge, au gré des mutations du tissu commercial et des attentes des acteurs économiques.
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