I. Le formalisme du congé comme condition impérative de rupture du bail commercial
A. La délivrance du congé par le bailleur : l’exigence d’un acte extrajudiciaire motivé
Le congé constitue l’acte juridique unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial. L’article L. 145-9 du code de commerce pose le principe fondamental selon lequel les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Ce texte impose, à peine de nullité, que le congé soit délivré par acte extrajudiciaire, qu’il précise les motifs pour lesquels il est donné et qu’il indique que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
La jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de rappeler la rigueur de ce formalisme, qui participe de l’ordre public de protection du preneur à bail commercial. L’acte extrajudiciaire de congé doit comporter l’ensemble des mentions prescrites par l’article L. 145-9 précité, faute de quoi la nullité est encourue sans que le bailleur puisse s’en prévaloir pour mettre fin au bail. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578 (Publié au Bulletin), où elle énonce que « le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578). Cette affirmation, désormais de principe, scelle le point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction à la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci comporte une offre d’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, le congé délivré par le bailleur peut revêtir deux formes principales selon l’intention exprimée. Il peut s’agir d’un congé avec offre de renouvellement à des conditions modifiées, notamment un loyer révisé, qui ouvre au preneur la faculté d’accepter le principe du renouvellement tout en contestant le prix proposé devant le juge des loyers commerciaux. Il peut également s’agir d’un congé avec refus de renouvellement, lequel doit impérativement, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, s’accompagner d’une offre d’indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf à justifier de l’un des motifs limitativement énumérés aux articles L. 145-17 et suivants du même code qui dispensent le bailleur du paiement de cette indemnité. La troisième chambre civile a rappelé avec une particulière netteté, dans un arrêt du 18 septembre 2025, n° 24-15.336, la nécessité pour le bailleur de respecter les conditions de forme de mise en oeuvre d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, notamment en justifiant d’une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire reproduisant les termes de l’article L. 145-27 du code de commerce avant la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336).
En conséquence, la délivrance d’un congé irrégulier en la forme ou ne comportant pas l’intégralité des mentions obligatoires expose le bailleur à voir cet acte privé d’effet, le bail se poursuivant alors par tacite prolongation dans les conditions de l’article L. 145-12 du code de commerce. La Cour de cassation veille avec une constance remarquable à la protection du preneur, qui ne saurait être privé de son droit au renouvellement ou à indemnité par une notification défaillante.
B. Le congé du preneur : la faculté triennale de résiliation et la demande de renouvellement
Le preneur à bail commercial dispose, en vertu de l’article L. 145-4 du code de commerce, de la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette faculté triennale constitue l’une des manifestations essentielles du statut protecteur des baux commerciaux, en ce qu’elle permet au locataire de se délier d’un engagement de neuf années à chaque échéance triennale, sans avoir à justifier d’un quelconque motif et sans être redevable d’une indemnité au profit du bailleur.
Ce dispositif, dérogatoire au droit commun du louage de choses régi par les articles 1736 et 1737 du code civil, est parfaitement autonome. Il coexiste avec la faculté offerte au preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, de donner congé dans les mêmes formes et délais, ainsi que le prévoit l’alinéa 4 de l’article L. 145-4 précité. Cette disposition protectrice a été étendue par la loi à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée lorsque celle-ci est titulaire du bail.
S’agissant de la demande de renouvellement, l’article L. 145-10 du code de commerce énonce que le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa relatif au délai de réponse du bailleur. À cet égard, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Or, la distinction entre le congé émanant du bailleur et la demande de renouvellement émanant du preneur revêt une importance procédurale considérable, notamment quant au point de départ des délais de prescription et quant aux obligations de motivation qui pèsent respectivement sur chacune des parties. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 4 juin 2026, n° 24-21.573, eu à connaître d’une situation où le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, et où le preneur contestait la validité de ces motifs. La Cour a jugé que les juges du fond devaient rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette décision illustre l’interdépendance des mécanismes du congé, de la contestation et de la prescription au sein du statut.
II. Les incidences du congé sur les droits des parties : l’articulation entre le refus de renouvellement, l’indemnité d’éviction et la prescription biennale
A. Le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction : la computation rigoureuse de la prescription biennale
Lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le preneur bénéficie d’un double droit : d’une part, le droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation ; d’autre part, en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce, le droit au maintien dans les lieux, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne pouvant être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
Dès lors, l’articulation entre le droit substantiel à indemnité et la prescription biennale de l’action en paiement revêt une acuité particulière. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 12 février 2026, n° 24-18.382 (Publié au Bulletin), énoncé le principe selon lequel « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382). Cette règle, qui paraît sévère pour le locataire, s’inscrit dans la logique d’une prescription dont le point de départ est objectivement fixé et qui ne dépend pas de la connaissance par le créancier de l’étendue de ses droits.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026 précise utilement les causes d’interruption et de suspension de cette prescription biennale. La Cour rappelle que cette prescription est susceptible d’être interrompue ou suspendue en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Toutefois, dans ce même arrêt, la Cour a jugé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». Il s’en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert.
En conséquence, la seule délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction par le bailleur ne saurait dispenser le preneur de toute diligence procédurale. Celui-ci doit, dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, saisir le tribunal aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction, à peine de prescription de son action et de perte subséquente de son droit au maintien dans les lieux. La Cour de cassation l’a rappelé avec force dans l’arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578 (Publié au Bulletin), en énonçant, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » et que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578). Cette décision, d’une portée doctrinale considérable, consacre une approche rigoureuse de la computation des délais, écartant toute appréciation subjective de la bonne ou mauvaise foi du bailleur dans l’analyse de la prescription.
La jurisprudence récente témoigne également d’une vigilance particulière quant à la motivation des décisions statuant sur l’indemnité d’éviction. Dans un arrêt du 19 mars 2026, n° 24-20.715, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel pour contradiction entre ses motifs et son dispositif, l’arrêt ayant, d’une part, adopté les motifs du premier juge retenant que le congé avait ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, et, d’autre part, rejeté dans son dispositif la demande d’indemnité d’éviction formée par la locataire (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Cette décision rappelle aux juridictions du fond l’exigence de cohérence entre les motifs et le dispositif lorsqu’elles statuent sur les conséquences indemnitaires d’un congé.
B. Le congé sans indemnité : la justification de motifs graves et légitimes et le contrôle du juge
Le bailleur peut, en vertu de l’article L. 145-17 du code de commerce, refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce texte prévoit que, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa correspondant.
La charge de la preuve des motifs graves et légitimes incombe au bailleur, et le contrôle du juge s’exerce avec une particulière rigueur. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 2 juillet 2026, n° 25-13.340, une société civile immobilière avait signifié à sa locataire un congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions de la bailleresse, lesquelles comportaient de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Cette décision, qui relève davantage du droit processuel, n’en illustre pas moins l’enjeu procédural majeur attaché à la justification des motifs graves et légitimes.
L’article L. 145-17 du code de commerce énonce également que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 18 septembre 2025, n° 24-15.336, rejeté le pourvoi d’une bailleresse qui invoquait la dangerosité du bâtiment pour justifier un congé sans indemnité d’éviction, après avoir relevé par une appréciation souveraine des éléments de preuve que les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose, dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336).
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile impose une articulation rigoureuse entre les exigences de forme et les exigences de fond du congé sans indemnité. Le bailleur doit non seulement démontrer l’existence matérielle des manquements reprochés au preneur, mais également justifier du respect de la procédure de mise en demeure préalable, le tout sous le contrôle des juges du fond dont l’appréciation souveraine ne peut être remise en cause devant la Cour de cassation que pour défaut de base légale ou dénaturation. La combinaison des articles L. 145-9, L. 145-17 et L. 145-60 du code de commerce forme ainsi un corpus cohérent qui régit l’ensemble des hypothèses de rupture du bail commercial à l’initiative du bailleur, qu’il s’agisse d’un congé avec indemnité d’éviction ou d’un congé fondé sur des motifs graves et légitimes.
L’économie générale du statut des baux commerciaux, telle qu’elle résulte de ces dispositions et de la jurisprudence qui les interprète, confère au congé une fonction cardinale : il est à la fois l’acte qui met fin au bail et celui qui détermine, par son contenu et sa motivation, l’étendue des droits respectifs des parties. La rigueur formelle qui s’attache à sa délivrance participe de la protection du fonds de commerce, valeur économique et sociale que le législateur a entendu préserver depuis le décret du 30 septembre 1953.
Conclusion
Le congé en matière de baux commerciaux se caractérise par un formalisme exigeant, dont la méconnaissance entraîne des conséquences juridiques d’une particulière gravité pour le bailleur comme pour le preneur, tant sur le plan de la validité de l’acte que sur celui de la prescription des actions qui en découlent. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en évidence la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle le respect des conditions de forme et de fond de la délivrance du congé, la computation des délais de prescription biennale et la justification des motifs graves et légitimes autorisant le bailleur à s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 12 février 2026, n° 24-10.578 (Publié au Bulletin), constitue à cet égard un marqueur jurisprudentiel de premier plan, en affirmant que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Ces développements, conjugués aux dispositions protectrices dont bénéficie le preneur, notamment la faculté triennale de résiliation et le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, dessinent un droit du congé à la fois technique et profondément ancré dans l’ordre public de protection économique qui sous-tend l’ensemble du statut des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.