I. La compétence du juge des référés saisie d’un contentieux de baux commerciaux
A. La dualité des fondements textuels : l’article 834 et l’article 835 du code de procédure civile
Le contentieux des baux commerciaux, traditionnellement envisagé sous l’angle du juge du fond et du juge des loyers commerciaux, est également irrigué par un office de référé dont les contours méritent une analyse renouvelée. L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Ce premier fondement, articulé autour de la notion d’urgence et de l’absence de contestation sérieuse, constitue le socle classique de l’intervention du juge des référés dans les litiges locatifs commerciaux, notamment lorsque le bailleur entend obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou le prononcé d’une mesure d’expulsion.
L’article 835 du même code offre, quant à lui, un fondement élargi en permettant au président du tribunal judiciaire de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Cette dualité des fondements confère au juge des référés une palette d’outils procéduraux particulièrement adaptée aux situations d’urgence que peut engendrer un contentieux locatif commercial, qu’il s’agisse de l’arrêt du paiement des loyers, de l’abandon des lieux ou de la nécessité d’une remise en état immédiate.
La jurisprudence récente illustre l’importance pratique de cette dualité des fondements dans le contentieux des baux commerciaux. Par une ordonnance du 21 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a rappelé que, en vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite (TJ Toulouse, référés, 21 octobre 2025, n° 25/00970). Cette décision confirme que la seule invocation d’une contestation sérieuse par le preneur ne suffit pas à paralyser l’office du juge des référés, dès lors que le demandeur se place sur le terrain du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent.
Par ailleurs, la cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 27 mai 2025, a précisé les contours de l’office du juge des référés en matière de résiliation du bail commercial, en rappelant que l’article 835 du code de procédure civile permet de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent (CA Chambéry, 1ère chambre, 27 mai 2025, n° 24/00921). La cour souligne ainsi que le contentieux de la résiliation, traditionnellement dévolu au juge du fond, n’échappe pas entièrement à la compétence du juge des référés lorsque les conditions de l’article 835 sont réunies.
B. L’articulation entre le juge des référés, le juge du fond et le juge des loyers commerciaux
La coexistence des trois offices juridictionnels en matière de baux commerciaux — juge des référés, juge du fond et juge des loyers commerciaux — soulève une question récurrente d’articulation et de frontières. Le juge des loyers commerciaux, institué par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, dispose d’une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. En revanche, le juge des référés demeure compétent pour les mesures provisoires et urgentes qui ne portent pas atteinte à l’office exclusif du juge des loyers commerciaux ni au principal du litige.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 22 mai 2026, a eu l’occasion de préciser les limites de l’office du juge des référés face à la contestation de la qualification même du contrat de bail. En l’espèce, le preneur soutenait que les demandes de la bailleresse ne relevaient pas de la compétence du juge des référés en l’état de contestations sérieuses sur la qualification du bail, dès lors que le contrat litigieux, certes intitulé « bail commercial », portait également sur des locaux à usage d’habitation (CA Paris, Pôle 1, Chambre 8, 22 mai 2026, n° 25/14189). La cour a confirmé l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle avait accordé une provision au titre de l’arriéré locatif, considérant que l’obligation de paiement des loyers n’était pas sérieusement contestable, nonobstant le débat sur la qualification du contrat.
Par ailleurs, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry, dans une ordonnance du 2 décembre 2025, a précisé qu’il lui appartient de vérifier que l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion. En l’espèce, la juridiction a retenu que l’appréciation des baux trouvant à s’appliquer relevait de la compétence du juge du fond, de sorte que la contestation élevée par le preneur quant au bail applicable était suffisamment sérieuse pour faire obstacle à la compétence du juge des référés (TJ Évry, référés, 2 décembre 2025, n° 25/00890). La juridiction a ainsi déclaré n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, renvoyant les parties à se pourvoir au fond.
Dès lors, l’articulation entre ces offices juridictionnels repose sur un principe de répartition fonctionnelle : au juge des référés, l’urgence et l’évidence ; au juge du fond, l’examen approfondi des contestations sérieuses ; au juge des loyers commerciaux, la fixation du prix du bail. Cette répartition, pour être théoriquement claire, n’en demeure pas moins délicate dans sa mise en œuvre pratique, comme en témoignent les décisions récentes qui illustrent la difficulté de tracer une frontière étanche entre ces compétences.
II. Les pouvoirs du juge des référés face au contentieux spécialisé des baux commerciaux
A. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à l’épreuve de l’exception d’inexécution
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le texte précise que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Cette disposition, renforcée par la loi du 26 mai 2026, constitue le cœur du mécanisme procédural de la clause résolutoire dans les baux commerciaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 mars 2026, a rendu une décision d’une importance procédurale considérable en matière de clause résolutoire et d’exception d’inexécution. La haute juridiction a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cet arrêt, publié au Bulletin, consacre une obligation positive à la charge du juge, quel que soit le degré de juridiction, de vérifier d’office le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, même lorsque celui-ci n’a pas sollicité de délais de paiement dans le cadre de la procédure.
Cette solution, rendue au visa des articles 1184 ancien du code civil, 1719 et 1728 du même code, et L. 145-41 du code de commerce, renforce substantiellement la protection du preneur en obligeant le juge à ne pas se contenter du constat formel de l’écoulement du délai d’un mois, mais à examiner concrètement si le manquement du bailleur à ses propres obligations justifie la suspension du paiement des loyers. La Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne qui avait refusé d’examiner l’exception d’inexécution au motif que la locataire n’avait pas demandé de délais de paiement. En conséquence, le juge des référés, tout comme le juge du fond, ne saurait désormais constater l’acquisition d’une clause résolutoire sans avoir préalablement vérifié le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire.
La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 29 janvier 2026, a précisé que l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite (CA Douai, Chambre 2, Section 2, 29 janvier 2026, n° 25/00297). La cour a confirmé l’ordonnance de référé en ce qu’elle avait fixé le montant de la provision due par le preneur au titre des loyers impayés, tout en réservant les droits des parties sur les contestations de fond.
B. L’octroi d’une provision et les mesures conservatoires en présence d’un trouble manifestement illicite
Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile investit le juge des référés du pouvoir d’accorder une provision au créancier dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans le contentieux des baux commerciaux, ce pouvoir trouve une application fréquente dans l’octroi de provisions au titre des loyers impayés ou des indemnités d’occupation, indépendamment de la question de la résiliation du bail qui relève, quant à elle, de l’appréciation du juge du fond en présence d’une contestation sérieuse.
Par une ordonnance du 17 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a fait application combinée des articles 834 et 835 du code de procédure civile pour accorder une provision au titre des loyers impayés tout en disant n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire (TJ Paris, référés, 17 avril 2026, n° 25/58432). Cette décision illustre la dissociation opérée par le juge des référés entre, d’une part, l’obligation de paiement des loyers, dont l’existence n’est pas sérieusement contestable, et, d’autre part, la résiliation du contrat, qui se heurte à une contestation sérieuse relevant de l’office du juge du fond. Le juge des référés renvoie ainsi les parties à se pourvoir au fond, tout en accordant dès à présent une provision au bailleur.
La même distinction a été opérée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris dans une ordonnance du 8 juin 2026. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite (TJ Paris, référés, 8 juin 2026, n° 26/52249). La juridiction a cependant précisé qu’en l’espèce, il n’y avait pas lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, tout en condamnant la société preneuse au paiement d’une provision pour l’arriéré locatif.
Par ailleurs, la cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 5 février 2026, a précisé que la discussion relative aux pouvoirs du juge des référés au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne relève pas de la compétence matérielle ou territoriale de la juridiction, mais de l’étendue de ses pouvoirs en présence de contestations sérieuses (CA Douai, Chambre 2, Section 1, 5 février 2026, n° 25/02103). La cour a ainsi infirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle avait condamné solidairement le cédant et le cessionnaire au paiement d’une provision au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, considérant que l’obligation à la charge du cédant se heurtait à une contestation sérieuse.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 6 juillet 2023, a quant à elle rappelé que la clause du bail qui stipule l’horaire de fermeture du local est d’interprétation stricte et ne saurait fonder, en présence d’une contestation sérieuse sur la portée de l’obligation, une mesure d’expulsion ordonnée par le juge des référés (CA Versailles, 14e chambre, 6 juillet 2023, n° 22/07555). La cour a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions, soulignant que l’action judiciaire introduite plus de deux ans après le commandement, en l’absence d’élément justifiant d’un manquement contemporain à la délivrance du commandement, caractérisait une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a substantiellement modifié l’équilibre du contentieux de la clause résolutoire en renforçant le pouvoir de suspension du juge. Le nouvel article L. 145-41 du code de commerce conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026, introduit un critère objectif de solvabilité du preneur qui encadre plus strictement le pouvoir de suspension du juge, qu’il s’agisse du juge du fond ou du juge des référés.
Enfin, l’article L. 145-1 du code de commerce rappelle le champ d’application du statut des baux commerciaux, qui s’étend aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou par un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculé au registre national des entreprises. Cette définition du champ d’application conditionne la compétence du juge des référés, lequel ne peut faire application des articles 834 et 835 du code de procédure civile au contentieux des baux commerciaux qu’à la condition que le contrat en cause relève bien du statut protecteur. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose quant à lui que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans, prescription biennale dont le point de départ et les causes d’interruption doivent être vérifiés par le juge des référés saisi d’une demande provisionnelle ou d’une mesure conservatoire.
Conclusion
L’office du juge des référés en matière de baux commerciaux se caractérise par une dualité fonctionnelle qui lui permet d’intervenir tant sur le fondement de l’urgence que sur celui du trouble manifestement illicite, sans jamais empiéter sur les compétences exclusives du juge du fond et du juge des loyers commerciaux. La jurisprudence récente, et singulièrement l’arrêt du 5 mars 2026 de la troisième chambre civile, a consacré une obligation renforcée de vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution à la charge du juge, fût-il des référés, avant de constater l’acquisition d’une clause résolutoire. La loi du 26 mai 2026 a, quant à elle, introduit de nouvelles conditions substantielles à la suspension des effets de la clause résolutoire, encadrant plus strictement le pouvoir modérateur du juge. Cette évolution législative et jurisprudentielle témoigne de la recherche d’un équilibre entre la célérité de la procédure de référé et la protection des droits substantiels du preneur, équilibre dont la mise en œuvre incombe désormais au juge, investi d’un office renforcé de vérification et de contrôle.
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