I. La computation des délais gouvernant le renouvellement du bail commercial
A. La date de prise d’effet du bail renouvelé et ses conséquences sur le plafonnement du loyer
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-4 et suivants du code de commerce, impose une durée minimale de neuf années au contrat de bail, à l’expiration de laquelle le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement. Ce droit, constitutif de la propriété commerciale, permet au locataire d’obtenir le renouvellement de son bail ou, à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds. Le mécanisme du plafonnement du loyer, énoncé à l’article L. 145-34 du même code, constitue la pierre angulaire de cette protection légale : le loyer du bail renouvelé ne peut excéder le loyer du bail expiré, revalorisé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf à démontrer une modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33, survenue au cours du bail expiré. Or, la détermination de la durée du bail expiré, dont dépend le régime de fixation du loyer du bail renouvelé, soulève des difficultés contentieuses considérables que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’attache à résoudre avec une précision croissante.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a apporté une contribution décisive à la computation de la date de prise d’effet du bail renouvelé. La Cour retient que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent » et que le bail expiré dure jusqu’à la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail, de sorte que si cette durée atteint douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt rendu le 16 octobre 2025 par la même chambre, publié au Bulletin, selon lequel « la tacite prolongation du bail a pour effet de différer la date d’expiration du bail et, par conséquent, la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). En conséquence, la troisième chambre civile consacre une lecture temporelle rigoureuse du statut : le bailleur qui tarde à délivrer congé ou le preneur qui diffère sa demande de renouvellement s’expose à ce que le bail expiré franchisse le seuil fatidique des douze années, emportant déplafonnement automatique du loyer. La règle du plafonnement, qui constitue pourtant le dispositif emblématique de protection du preneur, peut ainsi se retourner contre lui en cas de négligence dans la gestion des échéances contractuelles.
La computation de la durée du bail expiré revêt également une importance cardinale dans l’hypothèse où le preneur a bénéficié de plusieurs renouvellements successifs. La troisième chambre civile a en effet précisé, dans l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, que la demande de renouvellement signifiée par le preneur avant l’expiration du délai de douze ans ne fait pas obstacle au déplafonnement si le bail expiré, compte tenu de la tacite prolongation, a effectivement duré plus de douze années à la date de prise d’effet du nouveau bail. Cette précision, qui peut paraître contre-intuitive, impose au preneur de prendre en compte non seulement la date de signification de sa demande de renouvellement, mais également la durée effective de la tacite prolongation qui résulte de l’inertie procédurale des parties. La Cour de cassation subordonne ainsi le bénéfice du plafonnement à une condition purement objective de durée, sans égard aux intentions qui ont présidé au dépassement du seuil de douze années.
L’arrêt du 9 juillet 2026, rendu dans la même série, a en outre précisé les conditions procédurales de la fixation du loyer renouvelé en distinguant la compétence du juge des loyers commerciaux, juge spécialisé de la fixation du prix, de celle du tribunal judiciaire, juge de droit commun des contestations relatives à la date de renouvellement. La haute juridiction rappelle que « la contestation relative à la date de renouvellement ne relevait pas de la compétence du juge des loyers commerciaux », ce qui impose aux praticiens une vigilance accrue dans l’identification préalable de la juridiction compétente, sous peine d’irrecevabilité. Par ailleurs, la Cour de cassation a implicitement mais nécessairement rappelé que l’article L. 145-34, dans son dernier alinéa, dispose qu’en cas de déplafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente, mécanisme d’étalement dont la troisième chambre civile avait déjà précisé, par un arrêt du 25 janvier 2023, qu’il échappe à l’office du juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin).
B. La tacite prolongation : un mécanisme de prolongation temporelle aux effets déterminants sur le plafonnement
La tacite prolongation, prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce, constitue un mécanisme supplétif de la volonté des parties : à défaut de congé ou de demande de renouvellement signifiée dans les formes requises, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme contractuel. Ce mécanisme, qui vise à assurer la continuité de l’exploitation du fonds de commerce, emporte des conséquences juridiques majeures sur la computation du délai de douze années au-delà duquel le plafonnement cesse de s’appliquer. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 février 2026, que le juge ne peut, sans méconnaître les règles gouvernant la charge de la preuve, imputer au bailleur l’absence de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors que le déplafonnement résulte de la durée du bail expiré et non de la démonstration d’une modification des éléments de la valeur locative. À cet égard, la Cour de cassation distingue nettement le déplafonnement par l’effet de la durée, qui opère de plein droit sans que le bailleur ait à démontrer quoi que ce soit, du déplafonnement par modification notable des facteurs de commercialité, qui requiert une preuve rigoureuse incombant au bailleur.
L’articulation entre la tacite prolongation et la computation du délai de douze années a été précisée par la Cour de cassation dans des termes qui ne laissent place à aucune équivoque. L’arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, énonce que la tacite prolongation « a pour effet de différer la date d’expiration du bail » et que « le bail expiré ne cesse qu’à la date d’effet du nouveau bail, de sorte que le délai de douze ans s’apprécie au jour de la prise d’effet du bail renouvelé ». Dès lors, un seul jour d’écart peut suffire à faire basculer le régime de fixation du loyer du plafonnement au déplafonnement, avec des conséquences économiques potentiellement considérables pour le preneur. La Cour de cassation confirme ainsi que le statut des baux commerciaux, en dépit de sa finalité protectrice à l’égard du locataire, n’en sanctionne pas moins avec rigueur les négligences procédurales des parties dans l’exercice de leurs prérogatives respectives. Cette construction prétorienne, qui substitue une appréciation purement objective de la durée du bail expiré à toute considération d’équité ou de circonstances particulières, s’inscrit dans une logique de sécurisation des relations juridiques entre bailleur et preneur, au prix d’une rigidité qui peut surprendre le praticien non averti.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que la tacite prolongation ne saurait être confondue avec le renouvellement du bail, lequel suppose une manifestation de volonté expresse des parties. La distinction est d’importance : le bail tacitement prolongé demeure régi par les clauses et conditions du bail expiré, tandis que le bail renouvelé donne lieu à la fixation d’un nouveau loyer selon les règles du plafonnement ou du déplafonnement. La computation des délais s’en trouve affectée, puisque la tacite prolongation ne fait que repousser le terme du bail sans en modifier le régime juridique, alors que le renouvellement emporte l’ouverture d’une nouvelle période de neuf années assortie de la protection du plafonnement pendant les douze premières années. La Cour de cassation veille ainsi à ce que les parties ne puissent instrumentaliser le mécanisme de la tacite prolongation pour contourner les règles impératives du statut, tout en préservant la sécurité juridique qui s’attache à la détermination certaine de la durée du contrat.
II. La prescription biennale dans le contentieux des baux commerciaux
A. Le point de départ et l’écoulement implacable du délai biennal
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet à une prescription abrégée de deux années l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux. Ce délai, dont la brièveté contraste avec le délai quinquennal de droit commun institué par l’article 2224 du code civil, constitue une spécificité remarquable du contentieux locatif commercial et impose aux parties une diligence procédurale sans faille. Le domaine de cette prescription est particulièrement étendu : il englobe non seulement les actions en fixation du loyer du bail renouvelé et en paiement de l’indemnité d’éviction, mais également les actions en nullité de la vente pour violation du droit de préférence et les actions en requalification d’une convention d’occupation en bail commercial. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin, a apporté une précision d’une portée doctrinale et pratique considérable en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un arrêt identique dans une affaire connexe, confirmant la portée générale de la règle ainsi énoncée (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.579).
Par cette motivation dépourvue de toute ambiguïté, la Cour de cassation écarte expressément la mauvaise foi du bailleur comme cause de suspension ou d’interruption de la prescription biennale. La solution traduit une conception résolument objective de la prescription, fondée sur la sécurité juridique et la stabilité des relations contractuelles plutôt que sur les considérations d’équité propres à chaque espèce. La haute juridiction impose au preneur une obligation de diligence absolue qui transcende les circonstances de fait de l’espèce : le locataire évincé ne saurait se prévaloir des manœuvres dilatoires ou du comportement déloyal du bailleur pour justifier son inaction pendant le délai biennal. La Cour de cassation consacre ainsi un principe dont la rigueur ne souffre aucune atténuation, et qui impose au preneur de saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce. Le preneur ne saurait donc se reposer sur les pourparlers ou les échanges amiables avec le bailleur pour différer l’introduction de son action, ces circonstances étant inopérantes sur le cours de la prescription.
La conséquence de l’acquisition de la prescription biennale est radicale pour le preneur. La Cour de cassation affirme en effet que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, précité). Par cette motivation, la Cour déduit de l’acquisition de la prescription biennale une conséquence d’une portée considérable pour le preneur : la perte du droit au maintien dans les lieux, qui se trouve privé de fondement juridique dès lors que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est prescrite. Le locataire qui a laissé s’écouler le délai biennal sans agir se trouve ainsi rétroactivement privé de son droit à indemnité d’éviction et, par voie de conséquence, de son droit au maintien dans les lieux, ce qui l’expose à une expulsion immédiate sans contrepartie financière. La rigueur de cette solution, qui fait prévaloir la sécurité juridique sur les considérations d’équité, invite les praticiens à une vigilance extrême dans le suivi des délais contentieux.
À cet égard, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser le champ de la prescription biennale en matière de droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Par un arrêt du 18 décembre 2025 publié au Bulletin, elle a jugé que l’action en nullité de la vente consécutive à la violation du droit de préférence est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, qui court à compter de la connaissance de la vente par le locataire (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). Cette solution confirme l’extension progressive du domaine de la prescription biennale à l’ensemble des actions fondées sur le statut, y compris celles qui ne relèvent pas directement du contentieux du renouvellement ou de l’éviction. La Cour de cassation manifeste ainsi sa volonté constante de soumettre l’intégralité du contentieux statutaire à un même régime de prescription abrégée, dans un souci d’uniformité et de prévisibilité des règles applicables aux relations locatives commerciales.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale
Si la prescription biennale se caractérise par sa rigueur, la troisième chambre civile admet que certaines circonstances puissent en interrompre ou en suspendre le cours, dans des conditions qui demeurent toutefois strictement encadrées. La contestation du congé formulée par le preneur dans ses conclusions judiciaires constitue, à cet égard, une cause d’interruption de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a en effet jugé, par un arrêt du 4 juin 2026, que la contestation du congé pouvait interrompre la prescription biennale à la condition qu’elle intervienne avant l’expiration du délai biennal et qu’elle soit dépourvue d’ambiguïté (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière de computation des délais de prescription, impose au preneur une réaction procédurale explicite face au congé qui lui est délivré, sous peine de voir son action irrémédiablement prescrite.
En revanche, la Cour de cassation a exclu que la mauvaise foi du bailleur, fût-elle caractérisée, puisse constituer une cause de suspension ou d’interruption de la prescription biennale, ainsi qu’il ressort sans équivoque de l’arrêt du 12 février 2026 précédemment évoqué. De même, l’introduction d’une procédure d’expertise judiciaire ne suspend pas automatiquement le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction lorsque cette demande n’est pas formée dans le délai légal. La troisième chambre civile a également précisé, dans ce même arrêt du 4 juin 2026, que la prescription biennale peut être interrompue par les conclusions signifiées dans le cadre d’une procédure de référé-expertise, à condition que ces conclusions contiennent une demande expresse et non équivoque de fixation de l’indemnité d’éviction. Cette exigence de précision et de non-équivoque des actes interruptifs de prescription reflète la volonté de la Cour de cassation d’éviter que le preneur ne puisse se prévaloir d’actes ambigus pour échapper à la forclusion.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 2 juillet 2026, l’impérieuse nécessité pour les juridictions du fond de ne statuer que sur le dernier état des conclusions des parties, principe qui innerve l’ensemble du contentieux des baux commerciaux et dont la violation est sanctionnée par la cassation (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Cette exigence procédurale, qui s’impose au juge comme aux parties, revêt une acuité particulière dans les litiges relatifs à la prescription biennale, où le moindre retard dans la formulation des prétentions peut emporter des conséquences irréversibles pour le preneur. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond l’obligation de prendre en compte les conclusions déposées avant la clôture de l’instruction, même si celles-ci sont signifiées dans un délai proche de cette clôture, sous peine de voir sa décision censurée pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. La cassation prononcée le 2 juillet 2026 impose aux praticiens une vigilance renforcée dans la chronologie des échanges de conclusions, particulièrement à l’approche de l’ordonnance de clôture.
Enfin, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, que l’exception d’inexécution, dont le preneur peut se prévaloir pour s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire, constitue un mécanisme autonome qui échappe aux contraintes temporelles du commandement visé à l’article L. 145-41 du code de commerce (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). La Cour énonce que l’exception d’inexécution « n’est pas soumise au délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, lequel régit exclusivement la mise en œuvre de la clause résolutoire ». Cette autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de la clause résolutoire ne dispense toutefois pas le preneur d’agir dans le respect des délais de prescription qui gouvernent son action au fond, la Cour de cassation veillant à ce que la souplesse prétorienne de l’exception d’inexécution ne dégénère pas en un contournement des exigences temporelles du statut. Le preneur ne saurait donc invoquer l’exception d’inexécution pour différer indéfiniment la régularisation de sa situation locative, ni pour échapper aux règles impératives de computation des délais qui structurent l’ensemble du contentieux du bail commercial.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine un cadre temporel d’une rigueur croissante pour l’ensemble du contentieux des baux commerciaux. L’arrêt du 9 juillet 2026, en précisant les règles de computation de la date de prise d’effet du bail renouvelé, confirme que le plafonnement légal du loyer cède automatiquement lorsque le bail expiré atteint une durée de douze années, sans que le juge ne dispose d’un quelconque pouvoir modérateur fondé sur les circonstances de l’espèce. L’arrêt du 12 février 2026, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause de suspension de la prescription biennale, consacre une conception résolument objective de la prescription qui fait prévaloir la sécurité juridique sur les considérations d’équité. Ces deux orientations jurisprudentielles, conjuguées à la consécration législative de nouvelles règles substantielles par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, imposent aux praticiens une vigilance accrue dans la computation des délais, qu’il s’agisse de la date de prise d’effet du congé, de la durée du bail expiré ou du point de départ de la prescription biennale, sous peine de conséquences économiques irréversibles pour les parties au contrat de bail commercial.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.