I. La mesure du temps dans le renouvellement du bail commercial
A. La tacite prolongation et la détermination de la date d’effet du bail renouvelé
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un régime dérogatoire au droit commun du louage dans lequel la durée du contrat constitue l’un des piliers de la protection du preneur. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement et qu’à défaut, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation constitue une singularité du statut qui emporte des conséquences considérables sur la détermination de la date d’effet du bail renouvelé et, partant, sur les règles applicables à la fixation du loyer.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification essentielle dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), rendu dans un litige opposant une pharmacie à sa bailleresse. En l’espèce, la locataire avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012, alors que celui-ci, tacitement prolongé depuis son expiration le 30 juin 2000, n’avait pas encore atteint une durée de douze années. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en raison de la durée du bail expiré. La cour d’appel de Paris avait jugé que le bail renouvelé prenait effet le 1er juillet 2012, premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, de sorte que le loyer devait être fixé à la valeur locative sans application de la règle du plafonnement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en rappelant, d’une part, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », et d’autre part, « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». L’article L. 145-12 du code de commerce prévoit en effet que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Cette solution, d’une rigueur implacable, emporte une conséquence pratique majeure pour le preneur qui tarde à formuler sa demande de renouvellement. Le temps qui s’écoule entre la formulation de la demande et le premier jour du trimestre civil suivant s’ajoute à la durée du bail expiré. Si le cumul de ces périodes excède douze années, le bailleur peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative en invoquant l’article L. 145-34 du code de commerce, qui écarte la règle du plafonnement lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La Haute juridiction a précisé que l’ancien bail expire la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail, de sorte que le preneur ne saurait se prévaloir d’une interruption de la durée du bail entre la demande de renouvellement et l’entrée en vigueur du nouveau contrat.
Cet arrêt du 9 juillet 2026 revêt une portée didactique pour les praticiens du droit des baux commerciaux, dans la mesure où il met en lumière le décalage temporel entre le moment où le preneur manifeste sa volonté de renouvellement et le moment où le nouveau bail prend juridiquement effet. Le preneur qui formule sa demande de renouvellement le 15 mai verra le nouveau bail prendre effet au 1er juillet suivant, et non à la date de la demande. Durant cet intervalle de plusieurs semaines, le bail antérieur continue de produire ses effets, y compris dans le décompte de la durée totale du bail. La Cour de cassation confirme ainsi que le mécanisme de la tacite prolongation fonctionne comme un régime autonome dans lequel la date d’expiration du bail est déterminée non par la volonté du preneur mais par l’application mécanique de la règle légale du trimestre civil. Par ailleurs, cette solution s’articule avec les dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce, qui imposent au preneur de continuer à payer les loyers échus au prix ancien pendant toute la durée de l’instance en fixation du prix du bail renouvelé, sauf compte à faire entre les parties après la fixation définitive du loyer.
B. Le plafonnement du loyer à l’épreuve de la durée du bail expiré
L’article L. 145-34 du code de commerce constitue la clef de voûte de l’édifice protecteur du preneur en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. Ce texte pose le principe du plafonnement : à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. L’article L. 145-33 énumère les cinq éléments de la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Or, le même article L. 145-34 prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette exception au plafonnement, dite de « déplafonnement par l’effet du temps », a fait l’objet d’une application rigoureuse par la troisième chambre civile dans plusieurs arrêts récents. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin), que l’étalement des hausses prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 — qui plafonne l’augmentation annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente — n’était pas applicable en cas de déplafonnement fondé sur la tacite prolongation au-delà de douze ans. En d’autres termes, le bailleur qui obtient le bénéfice du déplafonnement par l’effet de la durée du bail peut appliquer immédiatement le loyer à la valeur locative, sans être contraint de lisser la hausse sur plusieurs années.
Cette position, qui peut apparaître sévère pour le preneur, est tempérée par la faculté offerte au juge des loyers commerciaux de moduler l’appréciation des éléments de la valeur locative. L’article R. 145-8 du code de commerce précise que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. De même, l’article R. 145-6 du code de commerce énonce que les facteurs locaux de commercialité dépendent notamment de l’intérêt que présente l’emplacement pour le commerce considéré et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), que l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité devait s’effectuer in abstracto et non in concreto, ce qui signifie que le juge doit évaluer l’incidence de la modification sur la commercialité du secteur considéré indépendamment de ses effets réels sur l’exploitation du preneur concerné.
En conséquence, l’économie temporelle du statut des baux commerciaux place le preneur dans une situation délicate : la tacite prolongation, qui constitue en principe une protection en lui permettant de se maintenir dans les lieux au-delà du terme contractuel sans formalité particulière, recèle un piège redoutable. Dès lors que la durée totale du bail excède douze années, le plafonnement légal du loyer cesse de s’appliquer, exposant le preneur à une augmentation potentiellement substantielle de son loyer lors du renouvellement.
À cet égard, la portée combinée des arrêts du 16 octobre 2025 et du 9 juillet 2026 dessine un cadre contentieux dans lequel le temps constitue tout à la fois un allié et un adversaire du preneur. La faculté de solliciter le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation, reconnue par l’article L. 145-10 du code de commerce, ne saurait faire illusion : le preneur qui tarde à exercer cette faculté s’expose à voir le loyer du bail renouvelé fixé à la valeur locative, sans limitation indiciaire ni étalement de la hausse. La diligence du preneur à solliciter le renouvellement avant l’expiration de la douzième année de tacite prolongation devient, à cet égard, un impératif stratégique pour lequel l’assistance d’un avocat en droit immobilier peut s’avérer déterminante.
II. La sanction du temps : prescription biennale et déchéance des droits du preneur
A. Le point de départ et le régime de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction
Le second versant de la maîtrise du temps dans le contentieux du bail commercial réside dans le régime de la prescription biennale institué par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, poursuit l’objectif d’assurer la sécurité juridique et la stabilité des relations entre bailleur et preneur en enfermant les actions contentieuses dans un délai resserré.
La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), de préciser avec une netteté particulière que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Dans cette affaire, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait demandé au preneur de lui communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité. Le preneur, confiant dans la reconnaissance de son droit par le bailleur, n’avait pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans. La bailleresse s’était alors prévalue de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire sans versement d’aucune indemnité.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’accueillir cette demande en retenant que l’attitude de la bailleresse, qui avait reconnu le droit à indemnité puis s’était prévalue de la prescription, était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation a censuré cette décision, estimant que le locataire à bail commercial dont l’action en paiement d’une indemnité d’éviction est prescrite perd son droit au maintien dans les lieux et que la mauvaise foi alléguée du bailleur est, en toute hypothèse, sans incidence sur le cours de la prescription. La Cour a également rappelé que le délai de prescription court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction qui constitue pourtant une reconnaissance expresse de la créance du preneur.
Cette solution, qui écarte de manière catégorique la mauvaise foi comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale, traduit la volonté de la troisième chambre civile de sanctuariser le délai de deux ans édicté par le législateur. Le preneur ne saurait se reposer sur les assurances verbales ou écrites du bailleur pour différer l’introduction de son action : l’article L. 145-9 du code de commerce impose au locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction de saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le formalisme du congé, qui doit à peine de nullité indiquer ce délai, constitue à cet égard une garantie d’information pour le preneur, mais celle-ci ne saurait le dispenser de la diligence requise.
B. Les causes d’interruption de la prescription et la contestation des motifs du congé
Si la mauvaise foi du bailleur est sans effet sur le cours de la prescription biennale, la troisième chambre civile a, dans le même temps, rappelé que la contestation des motifs du congé par le preneur constituait une cause d’interruption de cette prescription. Un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573) illustre avec précision cette articulation entre la prescription de l’action en indemnité d’éviction et la contestation du congé. En l’espèce, un bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait contesté ces motifs dans ses conclusions de première instance. La cour d’appel de Versailles avait déclaré prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée en cause d’appel par le cessionnaire du fonds de commerce, motif pris de ce que le délai de deux ans était expiré.
La Cour de cassation a censuré cette décision en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». La Haute juridiction a ainsi consacré le principe selon lequel la contestation des motifs du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, dès lors que cette contestation porte nécessairement sur le droit du preneur à percevoir ladite indemnité. En d’autres termes, lorsque le bailleur refuse le renouvellement en invoquant des motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-14 du code de commerce, le preneur qui conteste ces motifs exerce une action qui tend à faire reconnaître son droit à indemnité d’éviction et interrompt, ce faisant, le délai de prescription biennale.
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui distingue soigneusement l’action en contestation du congé de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, tout en reconnaissant leur interdépendance contentieuse. La contestation du congé constitue l’exercice d’une action au sens de l’article L. 145-60 du code de commerce, de sorte que la prescription biennale est interrompue par la demande en justice formée devant le tribunal judiciaire dans le délai de deux ans. Par ailleurs, la troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120), que la cour d’appel qui ne vise pas les dernières conclusions des parties avec l’indication de leur date et n’expose pas succinctement leurs prétentions et moyens viole les articles 455 et 954 du code de procédure civile, ce qui rappelle que la rigueur procédurale constitue le corollaire indispensable de la rigueur substantielle dans le contentieux des baux commerciaux.
Dès lors, l’articulation entre les règles temporelles du statut des baux commerciaux et la procédure contentieuse dessine un paysage juridique dans lequel la diligence procédurale du preneur est érigée en condition sine qua non de la préservation de ses droits. La prescription biennale, dont la Cour de cassation refuse d’atténuer la portée par la prise en compte d’éléments subjectifs tels que la mauvaise foi du bailleur, impose au preneur une vigilance constante. La contestation des motifs du congé dans le délai de deux ans constitue, dans ce contexte, l’unique rempart contre la déchéance du droit à indemnité d’éviction et, subséquemment, contre la perte du droit au maintien dans les lieux. Le praticien appelé à conseiller un preneur confronté à un congé avec refus de renouvellement devra donc veiller à ce que la contestation soit formalisée devant la juridiction compétente dans le délai imparti, toute négligence à cet égard étant sanctionnée par la perte irréversible des droits attachés au statut protecteur des baux commerciaux. Il appartiendra également au conseil du preneur d’attirer l’attention de ce dernier sur l’inefficacité de toute argumentation fondée sur la mauvaise foi du bailleur pour échapper au couperet de la prescription biennale, la Cour de cassation ayant clairement fermé cette voie contentieuse par son arrêt du 12 février 2026.
Conclusion
L’analyse croisée des arrêts de la troisième chambre civile rendus entre 2024 et 2026 révèle une double exigence temporelle qui gouverne le contentieux du bail commercial et dont les praticiens ne sauraient sous-estimer la portée. D’un côté, la détermination de la date d’effet du bail renouvelé et le calcul de la durée du bail expiré conditionnent l’application des règles de plafonnement du loyer, le dépassement du seuil de douze années de tacite prolongation ouvrant la voie à un déplafonnement intégral au détriment du preneur. De l’autre côté, la prescription biennale, dont la troisième chambre civile refuse de tempérer la rigueur par la prise en considération de la mauvaise foi du bailleur, impose au preneur de saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sous peine de perdre tout droit à indemnité d’éviction et, subséquemment, son droit au maintien dans les lieux. Ces deux mécanismes, qui mettent le temps au cœur de l’économie du bail commercial, appellent de la part des professionnels du droit une attention renforcée aux échéances procédurales et aux conséquences de la tacite prolongation sur le montant du loyer renouvelé. La maîtrise de ces règles temporelles, dont la troisième chambre civile assure une application rigoureuse et prévisible, constitue désormais un prérequis indispensable à la sécurisation des droits du preneur à bail commercial comme à la défense des intérêts du bailleur dans le cadre du renouvellement.
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