Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale introduit, à compter du 1er octobre 2026, une modification discrète mais lourde de conséquences dans le contentieux de la fixation du prix du bail commercial renouvelé ou révisé : la notification des mémoires, jusqu’alors effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sera désormais soumise, après saisine du juge, aux règles de la notification entre avocats. Cette réforme, qui complète l’article R. 145-26 du code de commerce d’un second alinéa consacrant la notification par voie électronique via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA), s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation des échanges procéduraux. Elle intervient dans un contexte jurisprudentiel dense, marqué par une série d’arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, depuis 2023, ont précisé avec rigueur les contours du formalisme applicable à la procédure sur mémoires. L’analyse de cette réforme suppose de mesurer l’état du droit antérieur, tel qu’il résulte de la jurisprudence récente, avant d’en apprécier la portée pratique et les zones d’ombre persistantes. Publié au Journal officiel le 29 juillet 2026 (décret n° 2026-683, JORF du 29 juill. 2026), ce texte s’inscrit dans le prolongement de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont il constitue l’un des premiers décrets d’application en matière de baux commerciaux.
I. La procédure sur mémoires avant le décret du 27 juillet 2026 : un formalisme protecteur mais contraignant
A. Le mémoire préalable, acte interruptif de prescription à géométrie variable
La procédure de fixation du prix du bail commercial renouvelé ou révisé est régie par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, qui imposent une procédure dite « sur mémoires » devant le juge des loyers commerciaux. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, lequel statue sur mémoire. Ce formalisme, dérogatoire au droit commun de la procédure contentieuse, poursuit un objectif explicite : favoriser, par un échange contradictoire préalable et structuré, la fixation amiable du loyer avant toute intervention du juge.
La nature juridique exacte de ce mémoire préalable a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile, dont l’arrêt du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-20.009, publié au Bulletin) constitue une pierre angulaire. Dans cette espèce, une bailleresse avait notifié un mémoire préalable à sa locataire le 30 mars 2016, puis l’avait assignée, le 14 mars 2018, devant le tribunal de grande instance en validation du congé et, accessoirement, en fixation du loyer. La cour d’appel de Paris avait déclaré les demandes irrecevables comme prescrites. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « le mémoire préalable, qui ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, n’est une cause interruptive de la prescription qu’en vertu de l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 » et que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009, Publié au Bulletin).
Cet arrêt consacre une asymétrie procédurale qui mérite d’être soulignée : le mémoire préalable, pourtant obligatoire avant toute saisine du juge des loyers commerciaux, ne constitue pas une demande en justice au sens du code civil et n’interrompt la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce que si la contestation est ultérieurement portée devant le juge des loyers commerciaux. En d’autres termes, la notification d’un mémoire préalable suivie d’une saisine du tribunal judiciaire — et non du juge des loyers commerciaux — est sans effet interruptif de prescription. Cette solution, protectrice du locataire, contraint le bailleur à une vigilance procédurale accrue dans l’orientation de son action.
Le contenu du mémoire en demande est précisé par l’article R. 145-25 du code de commerce, qui exige qu’il comporte une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur (art. R. 145-25 C. com.). Ce formalisme substantiel, qui contraint la partie demanderesse à exposer l’ensemble de son argumentation avant même la saisine du juge, participe de la logique conciliatrice de la procédure sur mémoires. Il impose au praticien une rigueur rédactionnelle que ne connaît pas l’assignation de droit commun, dans laquelle les moyens peuvent être développés et précisés en cours d’instance.
La distinction entre la procédure spéciale sur mémoires et la procédure contentieuse de droit commun a été confirmée par un arrêt du 6 juillet 2023 (pourvoi n° 22-16.465), dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable une demande accessoire en fixation du prix du bail formée devant le tribunal judiciaire au motif que la procédure sur mémoires n’avait pas été respectée. La Cour rappelle que « la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-16.465).
B. Les sanctions du non-respect du formalisme : entre irrecevabilité et régularisation
Le formalisme de la procédure sur mémoires est sanctionné avec une rigueur particulière par la troisième chambre civile, comme en atteste l’arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-22.301, publié au Bulletin). En l’espèce, une bailleresse avait assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé sans lui avoir préalablement notifié de mémoire. La cour d’appel de Nîmes avait déclaré l’action irrecevable. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir » et que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-22.301, Publié au Bulletin).
Cette solution, d’une sévérité remarquable, interdit toute régularisation en cours d’instance : l’irrecevabilité est acquise dès l’acte introductif d’instance si le mémoire préalable n’a pas été notifié. Elle s’articule avec l’article R. 145-27 du code de commerce, qui dispose que le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Le délai d’un mois, distinct de la condition de notification, constitue une condition supplémentaire de recevabilité. L’économie générale de ce dispositif est claire : imposer aux parties un temps de négociation préalable obligatoire, sous peine d’irrecevabilité de l’action judiciaire.
Par ailleurs, l’arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport) a apporté une précision essentielle sur la qualification des moyens soulevés par le défendeur à une action en fixation du prix. Dans cette affaire, la locataire contestait la compétence du juge des loyers commerciaux en arguant que le loyer binaire, comprenant une part variable, excluait toute fixation judiciaire à la valeur locative. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré la demande irrecevable. La Cour de cassation a censuré cette décision en jugeant qu’« un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir », de sorte que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport).
Cet arrêt de principe, rendu en formation de section et destiné à la plus large diffusion, opère un revirement partiel en abandonnant la jurisprudence antérieure qui cantonnait le juge des loyers commerciaux à un simple constat d’accord ou de désaccord des parties. Il consacre désormais un office élargi du juge, tenu de rechercher, même en l’absence de clause expresse, si les parties n’ont pas manifesté une volonté commune de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative. Cette solution, qui renforce l’accès au juge, doit être combinée avec les exigences formelles de la procédure sur mémoires, dont le non-respect demeure sanctionné par l’irrecevabilité.
La question du déplafonnement du loyer a également fait l’objet d’un arrêt notable du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-14.887, publié au Bulletin), dans lequel la troisième chambre civile a jugé que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ». En l’espèce, l’obligation d’assurance du copropriétaire non-occupant, imposée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, a été retenue comme une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin).
II. La réforme du décret du 27 juillet 2026 : vers une simplification procédurale après saisine du juge
A. Le basculement de la LRAR à la notification RPVA : une modernisation bienvenue
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale a complété l’article R. 145-26 du code de commerce d’un second alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » Cette disposition, applicable aux instances en cours au 1er octobre 2026, marque une rupture nette avec le régime antérieur.
Dans sa rédaction applicable jusqu’au 30 septembre 2026, l’article R. 145-26 du code de commerce prévoit que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », la notification étant « valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble » (art. R. 145-26 C. com., version en vigueur jusqu’au 30 septembre 2026). Ce mode de notification, commun à tous les échanges de mémoires — avant comme après saisine du juge — imposait aux avocats des parties un formalisme lourd, générateur de coûts et de délais, sans réelle plus-value une fois le contentieux judiciairement engagé.
La nouvelle rédaction, applicable à compter du 1er octobre 2026, distingue désormais deux temps de la procédure. Avant la saisine du juge, le mémoire préalable — dont on a vu qu’il conditionne la recevabilité même de l’action — demeure notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, préservant ainsi la fonction première de ce mémoire : permettre un échange contradictoire entre les parties, le cas échéant sans le ministère d’avocat, en vue d’une fixation amiable du loyer. Après la saisine du juge, les notifications des mémoires ultérieurs — mémoire en réponse, mémoire en réplique, mémoire récapitulatif — sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, c’est-à-dire, en pratique, par voie électronique via le RPVA (art. R. 145-26 C. com., version applicable au 1er octobre 2026).
Les règles des notifications entre avocats, régies par les articles 671 et suivants du code de procédure civile, échappent au formalisme des sections I et II du chapitre III du titre XVII du livre Ier. L’article 671 du code de procédure civile dispose en effet que « les dispositions des sections I et II ne sont pas applicables à la notification des actes entre avocats », celle-ci se faisant « par signification ou par notification directe » (art. 671 CPC). La notification directe entre avocats, qui s’opère par voie électronique via le RPVA, présente des avantages procéduraux considérables : traçabilité horodatée, suppression des délais d’acheminement postal, réduction des coûts et des risques de perte ou de retard.
La réforme est toutefois sans incidence sur la notification du mémoire préalable avant la saisine du juge par assignation, qui demeure soumise à la règle de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dichotomie est cohérente avec l’économie générale de la procédure sur mémoires, qui distingue la phase pré-contentieuse, destinée à favoriser un accord amiable, de la phase contentieuse, dans laquelle les parties sont nécessairement représentées par avocat et peuvent donc bénéficier des outils de communication électronique.
À l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat, la notification est faite par signification, ce qui préserve le droit à un procès équitable et garantit que la partie non représentée reçoive effectivement les mémoires adverses. Cette solution, pragmatique, évite que la modernisation des échanges entre avocats ne se traduise par une atteinte aux droits de la défense des justiciables qui ne sont pas assistés.
B. Les zones d’ombre et les enjeux contentieux résiduels
La réforme, pour opportune qu’elle soit, laisse subsister plusieurs interrogations dont la résolution relèvera de la pratique et, le cas échéant, de la jurisprudence. La première tient à l’articulation temporelle entre la saisine du juge et le basculement du mode de notification. Le décret dispose que les nouvelles règles sont applicables « une fois le juge saisi ». Or, l’article R. 145-27 du code de commerce fait interdiction de saisir le juge avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire (art. R. 145-27 C. com.). Il en résulte que le mémoire préalable, qui ouvre ce délai, reste soumis à la LRAR, tandis que les mémoires postérieurs à l’assignation bénéficient du nouveau régime de notification.
La seconde zone d’ombre concerne le sort des instances en cours au 1er octobre 2026. Le décret prévoit expressément que la réforme leur est applicable. Cette application immédiate, conforme au principe de l’effet immédiat des lois de procédure, soulève néanmoins une difficulté pratique : les avocats devront, à compter de cette date, basculer du mode de notification par LRAR au mode de notification par RPVA pour les mémoires postérieurs à la saisine du juge, y compris dans les procédures déjà engagées. Cette transition, si elle n’est pas anticipée, pourrait générer des incidents procéduraux.
La troisième interrogation porte sur la computation des délais. L’article R. 145-28 du code de commerce fixe les délais dans lesquels les mémoires doivent être notifiés. La substitution de la notification par RPVA à la notification par LRAR pourrait avoir une incidence sur le point de départ de ces délais, dès lors que la date de réception d’un acte par RPVA est, en principe, celle de sa consultation par le destinataire, et non celle de son envoi. La pratique devra déterminer si les délais continuent de courir à compter de la notification — dont la date est celle de l’envoi RPVA — ou à compter de la réception effective.
La quatrième difficulté, plus substantielle, tient à la sanction du non-respect des nouvelles modalités de notification. La jurisprudence de la troisième chambre civile, on l’a vu, sanctionne le défaut de notification du mémoire préalable par une fin de non-recevoir. Qu’en sera-t-il de la notification d’un mémoire postérieur à la saisine du juge par LRAR, en méconnaissance du nouveau texte ? La solution devrait être moins sévère, dès lors que le mémoire postérieur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais un acte de la procédure contentieuse. Le juge pourrait, en pareil cas, inviter les parties à régulariser la notification par RPVA, ou écarter le mémoire des débats s’il n’a pas été régulièrement notifié.
Enfin, la réforme ne modifie pas les règles de fond gouvernant la fixation du loyer du bail commercial. La valeur locative demeure déterminée conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (art. L. 145-33 C. com.). Le plafonnement du loyer, régi par l’article L. 145-34 du même code, continue de s’appliquer « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », la variation de loyer qui en découle ne pouvant « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (art. L. 145-34 C. com.).
La notification des mémoires, pour être un acte de procédure, n’en demeure pas moins un vecteur essentiel du débat contradictoire dans un contentieux où la technicité des échanges — évaluation de la valeur locative, discussion des facteurs de commercialité, analyse des prix de comparaison — exige une communication fluide et rapide entre avocats. La réforme du 27 juillet 2026, en substituant la notification électronique à la lettre recommandée pour les échanges postérieurs à la saisine du juge, modernise utilement la procédure sans en altérer les équilibres fondamentaux. Les praticiens devront néanmoins intégrer cette dualité de régimes dans leur pratique quotidienne, en veillant à ce que le mémoire préalable — seul acte encore soumis à la LRAR — soit notifié dans les formes et délais requis, sous peine d’une irrecevabilité que la jurisprudence de la troisième chambre civile a qualifiée de non régularisable. La réforme, en facilitant les échanges postérieurs à la saisine du juge sans toucher au verrou du mémoire préalable, réalise un équilibre entre modernisation des procédures et préservation des garanties du contradictoire.
Conclusion
Le décret du 27 juillet 2026 opère une simplification procédurale mesurée mais significative du contentieux de la fixation du prix du bail commercial. En maintenant la notification par LRAR pour le mémoire préalable — acte fondateur de la procédure et condition de recevabilité de l’action — et en imposant la notification par RPVA pour les échanges postérieurs à la saisine du juge, il préserve la fonction conciliatrice de la phase pré-contentieuse tout en modernisant la phase juridictionnelle. Cette dualité de régimes, pour pertinente qu’elle soit, exigera des praticiens une vigilance accrue dans le suivi des procédures en cours au 1er octobre 2026, date d’entrée en vigueur de la réforme. La jurisprudence de la troisième chambre civile, qui a construit au cours des trois dernières années un cadre procédural rigoureux autour du mémoire préalable et de sa notification, conservera toute son actualité pour la phase antérieure à la saisine du juge. Les incertitudes résiduelles — computation des délais, sanction des irrégularités, application aux instances en cours — appellent une vigilance que la pratique et, le cas échéant, la Cour de cassation, devront dissiper.
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