I. Le cadre légal et les conditions d’exercice du droit de repentir
A. Un droit potestatif soumis à un encadrement temporel strict
Le droit de repentir, consacré par l’article L145-58 du code de commerce (Légifrance), constitue l’une des prérogatives les plus singulières du statut des baux commerciaux. Ce texte dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce mécanisme, couramment qualifié de droit potestatif, permet au bailleur de revenir unilatéralement sur son refus de renouvellement, alors même que le principe du droit à indemnité d’éviction du preneur a été judiciairement reconnu.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé la nature de la décision qui constitue le point de départ du délai de repentir. Par un arrêt du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.064, Cour de cassation), la Cour de cassation a énoncé que la décision visée à l’article L145-58 du code de commerce, qui, une fois passée en force de chose jugée, ouvre un ultime délai de quinze jours au propriétaire pour exercer son droit de repentir, n’est pas celle qui reconnaît en son principe le droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction, mais celle qui en fixe le montant. Cette précision, d’une importance pratique considérable, signifie que le bailleur peut exercer son repentir à tout moment de la procédure, y compris avant que le montant de l’indemnité d’éviction ne soit définitivement arrêté. La Cour ajoute, dans le même arrêt, que le délai de quinze jours prévu par le texte constitue un délai ultime d’exercice de ce droit, ce qui implique que les bailleurs peuvent l’exercer antérieurement.
Cette interprétation téléologique confère au mécanisme du repentir une souplesse temporelle qui sert les intérêts stratégiques du bailleur, tout en préservant l’équilibre du statut. L’article L145-59 du code de commerce (Légifrance) vient renforcer cette construction en disposant que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L145-58, est irrévocable. Ce caractère définitif de l’option exercée par le bailleur interdit toute nouvelle rétractation, ce qui consolide la sécurité juridique du preneur une fois le repentir manifesté.
Or, l’exercice du droit de repentir est subordonné à une double condition cumulative tenant à la situation du preneur. L’article L145-58 exige, d’une part, que le locataire soit encore dans les lieux et, d’autre part, qu’il n’ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Ces conditions traduisent la philosophie protectrice du statut : le repentir du bailleur ne saurait porter préjudice au preneur qui, ayant légitimement anticipé son départ, aurait déjà engagé un processus irréversible de réinstallation. Le locataire bénéficie, en effet, du droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L145-28 du code de commerce, aux clauses et conditions du bail expiré, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Cette condition de maintien dans les lieux, combinée à l’absence de relocation ou d’acquisition, constitue le garde-fou essentiel contre les manœuvres dilatoires ou abusives du bailleur.
Par ailleurs, l’exercice du repentir n’est pas enfermé dans un formalisme excessif, ce qui en renforce l’attrait pratique. Aucune forme particulière n’est requise par le texte pour la manifestation de volonté du bailleur, sous réserve que celle-ci soit non équivoque et portée à la connaissance du preneur avant l’expiration du délai légal. La notification du repentir peut intervenir par voie de conclusions dans le cadre de l’instance en cours, de sorte que le bailleur peut, jusqu’à l’ultime stade de la procédure, décider de renouer le lien contractuel. Cette faculté, qui contraste avec la rigidité des délais imposés au preneur pour contester le congé ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction, illustre la dissymétrie procédurale qui caractérise le statut des baux commerciaux, où le temps joue souvent en faveur du bailleur.
Dès lors, la combinaison du délai ultime de quinze jours, de la nature de la décision qui le déclenche et des conditions de fond tenant à la situation du preneur détermine l’économie générale du mécanisme. Le législateur a entendu offrir au bailleur une faculté de rétractation à un stade où le coût de l’indemnité d’éviction, désormais chiffré par expertise judiciaire, est précisément connu, lui permettant d’opérer un choix éclairé entre le paiement de cette indemnité et la poursuite de la relation locative. Cette rationalité économique sous-jacente explique pourquoi la Cour de cassation a retenu la décision fixant le montant de l’indemnité comme point de référence, et non celle qui en reconnaît le principe.
B. Les contours de l’exercice non fautif du repentir
La question de savoir si l’exercice du droit de repentir peut revêtir un caractère fautif a été soumise à l’examen de la troisième chambre civile dans un arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-21.985, Cour de cassation). En l’espèce, la locataire reprochait à la bailleresse d’avoir exercé son droit de repentir après avoir lancé un programme de réhabilitation de la galerie marchande abritant les locaux loués, comportant des travaux d’envergure ayant pour conséquence de modifier sensiblement les facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation a rejeté le moyen, retenant que l’existence d’une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d’expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail. Elle a en outre relevé que les travaux de réhabilitation entrepris par la bailleresse, s’ils avaient causé des désagréments à la locataire, n’avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale dans les lieux loués.
Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie le caractère fautif de l’exercice du repentir. Le seul préjudice commercial résultant des travaux entrepris par le bailleur ne suffit pas à caractériser une faute dans l’exercice de ce droit, dès lors que le preneur a pu poursuivre son exploitation. La Cour précise, par ailleurs, que l’évolution des facteurs locaux de commercialité pouvait être prise en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé, ce qui relativise le grief tiré de la dégradation de la commercialité du site.
Par un arrêt du 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409, Cour de cassation), la troisième chambre civile a eu à connaître d’une situation où le bailleur, après avoir exercé son droit de repentir, avait participé à une conciliation devant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. La Cour a jugé que le procès-verbal de conciliation, qui actait l’accord des parties sur l’établissement d’un nouveau bail tous commerces moyennant un loyer révisé, s’imposait aux parties et que le bailleur ne pouvait ultérieurement dénier le droit au renouvellement. Cette solution rappelle que l’exercice du droit de repentir, qui emporte engagement du bailleur de consentir au renouvellement, produit des effets substantiels qui ne sauraient être contournés par des manœuvres procédurales ultérieures. Le repentir, une fois exercé, oblige irrévocablement le bailleur au renouvellement.
En conséquence, l’analyse de la jurisprudence récente révèle que le droit de repentir, s’il demeure un instrument stratégique puissant entre les mains du bailleur, est encadré par des conditions d’exercice précises, dont la violation est sanctionnée avec fermeté par la Cour de cassation. Le caractère irrévocable du repentir, combiné aux conditions de maintien dans les lieux du preneur, constitue un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce et la préservation des intérêts patrimoniaux du bailleur.
II. Les incidences procédurales du repentir et son articulation avec les autres mécanismes du statut
A. La neutralisation de l’indemnité d’éviction et la charge intégrale des frais de l’instance
L’effet principal du droit de repentir réside dans la neutralisation de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce (Légifrance). En contrepartie de cette exonération substantielle, le législateur impose au bailleur de supporter l’intégralité des frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt précité du 15 février 2023, que le bailleur qui exerce son droit de repentir doit rembourser au locataire la totalité des frais taxables et non taxables que celui-ci a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé. Cette formulation extensive embrasse non seulement les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, mais également les frais irrépétibles, comme les honoraires d’avocat et les frais d’expertise judiciaire.
La Cour de cassation a, dans cette même espèce, censuré l’arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre qui avait condamné la locataire au paiement des dépens et des frais irrépétibles, en violation de l’article L145-58 du code de commerce. La portée de cette censure est significative : elle consacre le principe selon lequel l’exercice du droit de repentir emporte, de plein droit, l’obligation pour le bailleur de prendre en charge l’ensemble des frais générés par l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, y compris ceux qui auraient normalement été supportés par le preneur s’il avait succombé. Cette règle constitue un tempérament essentiel au déséquilibre économique que le repentir inflige au locataire, lequel se voit privé de l’indemnité d’éviction qu’il était en droit d’espérer.
Par ailleurs, le repentir replace les parties dans la perspective d’un renouvellement du bail, dont les conditions, en cas de désaccord sur le prix, sont fixées conformément aux dispositions de l’article L145-57 du code de commerce (Légifrance). Ce texte précise que, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. La procédure de fixation du prix du bail renouvelé, lorsqu’elle succède à l’exercice du repentir, obéit ainsi aux mêmes règles que celles applicables à tout renouvellement, le juge des loyers commerciaux étant compétent pour trancher les désaccords persistants. La saisine de cette juridiction spécialisée s’effectue selon la procédure encadrée par les articles R145-23 et suivants du code de commerce, les parties étant tenues d’échanger des mémoires en vue de la fixation du loyer.
La Cour de cassation a, en outre, rappelé les conséquences de l’irrégularité du congé avec offre de renouvellement dans un arrêt publié au Bulletin du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B, Cour de cassation). Cet arrêt énonce un principe fondamental : à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Il en résulte qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. n° 164), éclaire indirectement la portée du repentir : un bailleur qui, après avoir exercé son repentir, tenterait d’imposer des conditions substantiellement différentes de celles du bail expiré commettrait une violation de son obligation de consentir au renouvellement, ce qui pourrait justifier la réouverture du droit à indemnité d’éviction. En effet, le repentir oblige le bailleur à un renouvellement à l’identique, le juge des loyers commerciaux n’ayant compétence que pour fixer le prix.
Sur le plan stratégique, cette obligation de supporter l’intégralité des frais constitue le prix à payer pour le bailleur qui entend échapper au versement de l’indemnité d’éviction, souvent considérable puisqu’elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le calcul économique auquel doit se livrer le bailleur consiste à comparer le montant prévisible de l’indemnité d’éviction, tel qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire, avec le coût cumulé des frais de l’instance qu’il devra supporter en cas de repentir. Cette arithmétique judiciaire, pour peu élégante qu’elle soit, commande en pratique l’exercice de la faculté de repentir dans la très grande majorité des contentieux.
La Cour de cassation a, en outre, rappelé les conséquences de l’irrégularité du congé avec offre de renouvellement dans un arrêt publié au Bulletin du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B, Cour de cassation). Cet arrêt énonce un principe fondamental : à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Il en résulte qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante (3e Civ., 6 mars 1973, pourvoi n° 71-14.747, Bull. n° 164), éclaire indirectement la portée du repentir : un bailleur qui, après avoir exercé son repentir, tenterait d’imposer des conditions substantiellement différentes de celles du bail expiré commettrait une violation de son obligation de consentir au renouvellement, ce qui pourrait justifier la réouverture du droit à indemnité d’éviction.
B. L’articulation du repentir avec la prescription biennale, l’exception d’inexécution et la perte de la chose louée
L’articulation entre le droit de repentir et les règles de prescription constitue un enjeu procédural majeur. L’article L145-9 du code de commerce (Légifrance) dispose que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La prescription biennale de l’article L145-60 du même code régit l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Or, l’exercice du droit de repentir par le bailleur, qui peut intervenir tardivement dans la procédure, n’a pas pour effet de suspendre ou d’interrompre ces délais de prescription.
Par un arrêt de section publié au Bulletin du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B, Cour de cassation), la troisième chambre civile a posé une règle d’une portée considérable. Elle a jugé que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé, même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. En conséquence, le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. Cette solution, d’une rigueur implacable, rappelle aux locataires que l’attitude même fautive du bailleur ne les dispense pas d’agir dans les délais légaux pour préserver leur droit à indemnité.
Cet arrêt revêt une importance particulière dans le contexte du repentir. Il enseigne que le preneur qui se trouve confronté à un refus de renouvellement, même accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction, ne saurait se reposer passivement sur la reconnaissance de son droit par le bailleur. Il lui appartient de saisir le juge dans le délai de deux ans, faute de quoi il perdra tant son droit à indemnité d’éviction que son droit au maintien dans les lieux. La circonstance que le bailleur ait ultérieurement exercé son droit de repentir n’efface pas rétroactivement la prescription acquise.
Parallèlement, la jurisprudence récente a précisé l’articulation entre le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, Cour de cassation), la troisième chambre civile a rappelé les principes gouvernant l’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil. Elle a jugé que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. Cette solution, qui nuance le principe de la perte partielle de la chose louée, permet au preneur de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur, après un sinistre, tarde à effectuer les réparations nécessaires, sans que cette suspension puisse être qualifiée de manquement justifiant un refus de renouvellement pour motifs graves.
À cet égard, la Cour de cassation distingue nettement la destruction totale ou partielle de la chose louée, qui relève de l’article 1722 et entraîne soit la résiliation de plein droit soit une diminution du prix, du simple endommagement qui oblige le bailleur à effectuer les réparations nécessaires au titre des articles 1719 et 1720 du code civil. Il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. En revanche, lorsque le bien ne nécessite que des réparations, certes importantes, mais dont le coût n’est pas disproportionné, le bailleur demeure tenu de son obligation d’entretien et le preneur peut légitimement opposer l’exception d’inexécution.
En conséquence, l’articulation entre le droit de repentir, la prescription biennale et l’exception d’inexécution dessine un paysage procédural complexe où chaque mécanisme conserve son autonomie. Le repentir, s’il est exercé dans les conditions légales, neutralise l’indemnité d’éviction mais ne saurait effacer les conséquences de la prescription acquise, ni faire obstacle à l’exception d’inexécution invoquée par le preneur. De même, le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, lorsqu’il est fondé sur des manquements imputables au preneur, n’est pas neutralisé par l’exercice ultérieur du repentir si les conditions de ce dernier ne sont pas réunies. Cette autonomie des voies de droit confère au contentieux du bail commercial une technicité qui impose aux praticiens une maîtrise rigoureuse des délais et des régimes procéduraux.
En définitive, le contentieux du repentir illustre la tension constitutive du statut des baux commerciaux entre la protection du fonds de commerce du preneur — consacrée par le droit à indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux — et la préservation des prérogatives patrimoniales du bailleur, dont le droit de repentir constitue l’une des manifestations les plus éloquentes. La troisième chambre civile, par un contrôle rigoureux des conditions d’exercice de ce droit, assure un équilibre qui interdit tant l’abus que le détournement de cette faculté procédurale singulière.
Conclusion
Le droit de repentir du bailleur commercial, régi par les articles L145-58 et L145-59 du code de commerce, constitue un mécanisme procédural d’une remarquable subtilité, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a contribué à éclairer sans en altérer l’équilibre fondamental. La décision qui ouvre le délai de repentir est celle qui fixe le montant de l’indemnité, et non celle qui en reconnaît le principe, ce qui permet au bailleur d’exercer cette prérogative à un stade avancé de la procédure. L’exercice du repentir, qui n’est fautif qu’en présence d’un abus caractérisé, emporte pour le bailleur l’obligation de supporter l’intégralité des frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Par ailleurs, la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court indépendamment de l’attitude du bailleur, fût-elle empreinte de mauvaise foi, et le preneur ne saurait se prévaloir d’une quelconque suspension du délai du seul fait que le bailleur a reconnu son droit. L’articulation de ces mécanismes révèle la cohérence d’un statut qui, tout en offrant au bailleur une faculté de rétractation économiquement avantageuse, en resserre les conditions d’exercice par un encadrement procédural rigoureux, garant de la sécurité juridique du preneur.
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