La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte, entré en vigueur le 28 mai 2026, rénove le régime de la clause résolutoire dans les baux commerciaux en subordonnant désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause à deux conditions cumulatives : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette réforme, qui intervient dans un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, ne supprime pas les mécanismes prétoriens qui tempéraient déjà la rigueur de la clause résolutoire. Elle en redessine au contraire l’équilibre, entre la protection du bailleur et la sauvegarde du fonds de commerce du preneur.
La clause résolutoire constitue, depuis l’origine du statut des baux commerciaux, l’un des instruments les plus redoutables entre les mains du bailleur. Insérée dans le bail, elle permet d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat un mois après un commandement demeuré infructueux. Son automatisme apparent a toutefois été corrigé par la jurisprudence, qui a progressivement reconnu au preneur la faculté d’opposer une exception d’inexécution pour paralyser le jeu de la clause, et par le législateur, qui a érigé en règle d’ordre public la durée minimale d’un mois du commandement et la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement suspensifs. La loi du 26 mai 2026 franchit une étape supplémentaire en durcissant les conditions d’accès à ces délais, tout en laissant subsister les tempéraments forgés par la pratique judiciaire. L’analyse de cette réforme impose d’examiner, d’une part, l’économie nouvelle du mécanisme suspensif tel qu’il résulte de l’article L. 145-41 rénové, et d’autre part, la permanence des garde-fous prétoriens qui en relativisent la portée.
I. Le renforcement législatif des conditions de suspension de la clause résolutoire
A. La nouvelle économie de l’article L. 145-41 du code de commerce
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41).
La version antérieure de ce texte se bornait à renvoyer aux conditions de l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (C. civ., art. 1343-5). Ce renvoi conférait au juge un large pouvoir d’appréciation, fondé sur un équilibre entre la situation du débiteur et les besoins du créancier. La loi du 26 mai 2026 substitue à cette approche souple un double critère cumulatif, dont la technicité mérite d’être précisée.
La première condition tient à la capacité du preneur à régler la dette locative. Cette notion, distincte de la simple volonté de payer, impose au juge de vérifier que le locataire dispose des ressources effectives pour apurer l’arriéré dans le délai qui lui sera imparti. Elle suppose un examen concret de la situation financière du preneur, au-delà des seules déclarations d’intention. La seconde condition, plus exigeante encore, impose la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le texte ne laisse aucune marge d’appréciation : le loyer courant doit être intégralement versé, non pas simplement proposé ou consigné, et ce, avant la première audience, ce qui suppose une régularisation spontanée du preneur dès la délivrance du commandement. Ces deux conditions, dont le caractère cumulatif a été expressément affirmé par l’adverbe « par ailleurs », opèrent un resserrement significatif de l’accès aux délais de grâce.
L’article L. 145-41 nouveau précise encore, en son dernier alinéa, que « le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ». Cette disposition transitoire délimite clairement le champ d’application temporel de la réforme : les instances introduites avant le 28 mai 2026 demeurent régies par la version antérieure du texte, tandis que les demandes postérieures sont soumises au nouveau régime.
B. L’articulation avec l’office traditionnel du juge des référés et du juge du fond
Le renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire ne remet pas en cause la dualité du contentieux qui caractérise cette matière. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Le juge du fond, quant à lui, statue sur la résiliation du bail lorsqu’une contestation sérieuse est élevée, notamment par la voie de l’exception d’inexécution. La réforme du 26 mai 2026 n’affecte pas cette répartition des compétences, qui demeure inchangée.
En revanche, l’articulation entre le nouvel article L. 145-41 et l’article 1343-5 du code civil mérite une attention particulière. Le texte rénové maintient le renvoi aux « formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil » pour la saisine du juge, tout en ajoutant les deux conditions substantielles nouvelles. Il en résulte que le juge, lorsqu’il est saisi d’une demande de délais de paiement dans le mois du commandement, doit désormais vérifier cumulativement : le respect des conditions de forme de l’article 1343-5, la capacité du preneur à régler la dette, et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ce triple contrôle alourdit la tâche du juge mais clarifie les critères d’octroi des délais, réduisant ainsi l’aléa judiciaire qui caractérisait la pratique antérieure.
Par ailleurs, la loi nouvelle ne modifie pas le point de départ du délai d’un mois laissé au preneur pour saisir le juge. Ce délai, qui court à compter du commandement, constitue une condition de recevabilité de la demande de délais et non une condition de fond. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le locataire qui n’a pas saisi le juge dans ce délai peut néanmoins opposer une exception d’inexécution au bailleur qui agit en constatation de l’acquisition de la clause, dès lors que cette exception est fondée. Cette jurisprudence, dont la portée sera examinée dans la seconde partie de cette étude, demeure pleinement applicable sous l’empire du texte rénové.
L’économie générale de la réforme traduit ainsi une volonté législative de rééquilibrer le rapport de forces entre bailleur et preneur, en subordonnant l’octroi des délais suspensifs à des conditions objectives qui garantissent le bailleur contre le risque d’insolvabilité durable du locataire. Mais ce rééquilibrage ne saurait être interprété comme une remise en cause des principes fondamentaux qui gouvernent l’office du juge en matière de clause résolutoire. La jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les développements récents confirment la vitalité, continue d’offrir au preneur des voies de défense efficaces.
II. La permanence des mécanismes prétoriens de tempérament de la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution, obstacle à l’automaticité de la clause
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de Section publié au Bulletin qui réaffirme avec force la primauté de l’exception d’inexécution sur le jeu de la clause résolutoire. Dans cette espèce, une société civile immobilière avait donné à bail commercial des locaux à usage mixte à une société locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré, et le juge des référés avait constaté l’acquisition de la clause. La locataire, qui avait quitté les lieux, invoquait une exception d’inexécution tirée de manquements du bailleur à son obligation de délivrance, les locaux étant affectés de désordres les rendant impropres à leur destination.
La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette argumentation au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause. La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce, et énonce un attendu de principe : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais constante. La troisième chambre civile avait déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié). La décision du 5 mars 2026 en tire une conséquence procédurale déterminante : le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement ne prive pas le locataire du droit d’invoquer l’exception d’inexécution devant le juge du fond saisi de la demande de constatation de l’acquisition de la clause.
La portée de cette jurisprudence doit être mesurée à l’aune de la réforme du 26 mai 2026. Si le législateur a durci les conditions d’octroi des délais de paiement suspensifs, il n’a pas modifié les articles du code civil relatifs à l’exception d’inexécution, ni les dispositions de l’article L. 145-41 qui prévoient que la clause ne produit effet que si le commandement est demeuré infructueux. Or, un commandement ne saurait être regardé comme demeuré infructueux lorsque le défaut de paiement qui le fonde procède d’une inexécution imputable au bailleur lui-même. La jurisprudence du 5 mars 2026 conserve donc toute son actualité sous l’empire de la loi nouvelle.
En conséquence, le preneur confronté à un commandement de payer fondé sur des loyers qu’il a légitimement suspendus en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations conserve deux voies de défense distinctes et non exclusives l’une de l’autre : la saisine du juge dans le mois du commandement aux fins d’octroi de délais, d’une part, et l’exception d’inexécution opposée au fond, d’autre part. La première est désormais soumise aux conditions renforcées de la loi du 26 mai 2026 ; la seconde demeure régie par les principes généraux du droit des contrats, que la jurisprudence de la troisième chambre civile continue de préciser.
B. La sanction des clauses conventionnelles contraires aux dispositions d’ordre public
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont notamment pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce » (C. com., art. L. 145-15). Ce texte, qui a substitué la sanction du réputé non écrit à l’ancienne nullité, constitue un rempart essentiel contre les aménagements conventionnels qui réduiraient la protection accordée au preneur par les dispositions d’ordre public du statut.
La troisième chambre civile en a fait une application remarquée dans un arrêt du 6 novembre 2025, rendu en formation de Section et publié au Bulletin. En l’espèce, un bail commercial avait été consenti avec une clause résolutoire mentionnant un délai de quinze jours après commandement, au lieu du délai d’un mois prévu par la loi. La cour d’appel de Lyon avait refusé d’appliquer la sanction du réputé non écrit, au motif que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 qui a introduit cette sanction. La Cour de cassation casse cet arrêt et pose un principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux situations en cours : « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B).
La Cour ajoute, dans une motivation qui éclaire la notion d’effets non définitivement réalisés, que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, précité). Cette solution, fondée sur l’article 2 du code civil, consacre une application résolument extensive de la loi nouvelle aux instances en cours, dès lors que les effets juridiques du commandement n’ont pas été définitivement consacrés par une décision passée en force de chose jugée.
La portée de cette jurisprudence pour la réforme du 26 mai 2026 est considérable. Les clauses résolutoires insérées dans les baux en cours qui prévoiraient des conditions moins favorables au preneur que celles du nouvel article L. 145-41 pourraient se voir opposer la sanction du réputé non écrit, par application combinée de l’article L. 145-15 et de la jurisprudence du 6 novembre 2025. Il en irait ainsi, par exemple, d’une clause qui exclurait par avance toute possibilité de suspension des effets de la clause résolutoire, ou qui imposerait un délai de commandement inférieur au mois légal. La règle est d’ordre public et sa violation, quel qu’en soit le support conventionnel, est sanctionnée par l’inefficacité de la stipulation litigieuse.
Dans un tout autre registre, la troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 21 mai 2026, les limites du champ d’application du statut des baux commerciaux. Elle y juge que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, FS-B). Cette décision illustre, a contrario, la force impérative des règles qui gouvernent la matière : de même que le statut des baux commerciaux ne peut être conventionnellement éludé lorsqu’il est applicable, il ne peut davantage être conventionnellement revendiqué lorsqu’il ne l’est pas. L’ordre public de protection qui innerve le statut joue dans les deux sens.
Cette construction prétorienne, qui associe la sanction énergique du réputé non écrit à une conception dynamique de l’application de la loi dans le temps, confère aux dispositions protectrices du statut une effectivité renforcée. La réforme du 26 mai 2026, loin de remettre en cause cet édifice, en constitue le prolongement législatif : en subordonnant l’octroi des délais suspensifs à des conditions objectives, le législateur a entendu prévenir les abus sans priver le preneur des garanties fondamentales que la jurisprudence continue de lui reconnaître.
Par ailleurs, l’article L. 145-14 du code de commerce rappelle que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (C. com., art. L. 145-14). Ce principe, qui constitue le cœur du droit au renouvellement, trouve un écho dans le nouvel équilibre de la clause résolutoire : si le législateur a entendu faciliter le recouvrement des loyers par le bailleur, il n’a pas remis en cause le droit du preneur à être indemnisé de la perte de son fonds en cas de refus de renouvellement sans motif légitime. L’articulation entre ces deux piliers du statut — le paiement du loyer et le droit au renouvellement — demeure ainsi préservée.
De même, l’article L. 145-17 du même code, qui énonce les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, notamment « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », précise que « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser » (C. com., art. L. 145-17). Ce parallélisme des formes entre le commandement préalable à la mise en œuvre de la clause résolutoire et la mise en demeure préalable à l’invocation du motif grave et légitime témoigne de la cohérence d’ensemble du statut, que la réforme du 26 mai 2026 n’a pas altérée.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 opère un rééquilibrage mesuré du régime de la clause résolutoire dans les baux commerciaux. En subordonnant l’octroi des délais de paiement suspensifs à la démonstration de la capacité effective du preneur à apurer sa dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, elle réduit les possibilités d’instrumentalisation de la procédure à des fins dilatoires. Mais ce resserrement procédural ne saurait être interprété comme une remise en cause des principes protecteurs qui gouvernent le statut. L’exception d’inexécution demeure un rempart efficace contre l’acquisition automatique de la clause lorsque le défaut de paiement du preneur trouve sa cause dans les manquements du bailleur à ses propres obligations. La sanction du réputé non écrit continue de frapper les clauses conventionnelles qui méconnaîtraient les dispositions d’ordre public du statut. Et le droit au renouvellement, adossé à l’indemnité d’éviction, reste le principe dont le refus sans indemnité constitue l’exception strictement encadrée. L’équilibre nouveau instauré par le législateur ne substitue pas la rigueur à la protection : il associe l’une à l’autre dans une architecture que la jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts du 5 mars et du 6 novembre 2025 offrent une illustration éclatante, ne manquera pas de préciser.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.