I. Les conditions d’ouverture du droit à l’indemnité d’éviction
A. Le principe du droit au renouvellement garanti par l’article L. 145-14 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, issu du décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit fondamental au renouvellement de son bail, érigé en véritable propriété commerciale. Ce droit, consacré par l’article L. 145-14 du code de commerce, constitue le coeur du dispositif protecteur élaboré par le législateur au profit du commerçant locataire qui a su créer et développer une clientèle attachée au fonds exploité dans les lieux loués. Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit, à peine de nullité du refus, notifier au preneur son intention de ne pas renouveler le bail par acte extrajudiciaire, dans les formes et délais prévus par l’article L. 145-9 du même code. Par ailleurs, ce refus de renouvellement emporte, en principe, obligation pour le bailleur de verser au preneur une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par la perte du fonds de commerce.
L’indemnité d’éviction a pour objet de replacer le locataire évincé dans la situation qui aurait été la sienne si le bail avait été renouvelé. À cet égard, l’article L. 145-14 dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions limitativement énumérées, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Dès lors, le principe est celui d’une indemnisation intégrale du preneur, le bailleur ne pouvant s’y soustraire qu’en démontrant l’existence de motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le bailleur ne saurait s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement (Cass. civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070). En l’espèce, la Haute juridiction a considéré qu’un local commercial endommagé par le cyclone Irma, dont il n’était ni prétendu ni démontré que le coût des réparations dépassait la valeur du bien, ne pouvait être regardé comme détruit au sens de l’article 1722 du code civil, et elle a censuré l’arrêt qui avait exclu l’application de l’article 1720 du même code et refusé le droit à indemnité d’éviction. La Cour énonce que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations », ce qui constitue un rappel essentiel de la hiérarchie des obligations pesant sur le bailleur.
En conséquence, le droit à l’indemnité d’éviction trouve sa source dans le refus de renouvellement du bailleur, lequel ne peut être privé d’effet que par la démonstration d’une faute suffisamment grave du preneur, caractérisant une inexécution substantielle de ses obligations contractuelles. La charge de la preuve des motifs graves et légitimes pèse exclusivement sur le bailleur, conformément au principe selon lequel le droit au renouvellement est la règle, et le refus l’exception. Par ailleurs, il importe de souligner que le droit à indemnité d’éviction naît dès la date d’effet du congé avec refus de renouvellement, ce qui emporte des conséquences procédurales majeures en matière de prescription, comme il sera exposé dans la seconde partie de cette étude.
B. Les motifs graves et légitimes comme cause d’exonération du bailleur
L’article L. 145-17 du code de commerce énumère les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Ces motifs, qualifiés de graves et légitimes, doivent être imputables au preneur et constituer une violation suffisamment caractérisée de ses obligations contractuelles pour justifier la privation du droit au renouvellement sans contrepartie indemnitaire. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé les contours de ces motifs, tout en réaffirmant le caractère exceptionnel de cette exonération du bailleur, qui ne saurait résulter de manquements mineurs ou de circonstances indépendantes de la volonté du locataire.
Parmi les motifs susceptibles de justifier un refus de renouvellement sans indemnité, la jurisprudence retient classiquement le défaut de paiement des loyers, le non-respect de la destination contractuelle des lieux, l’absence d’exploitation effective du fonds, ou encore la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur. L’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 illustre cette exigence de gravité en censurant partiellement une décision de la cour d’appel de Montpellier qui s’était prononcée sur la légitimité d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction fondé sur des désordres affectant la structure de l’immeuble, sans avoir pris en considération les dernières conclusions du bailleur (Cass. civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Cette décision rappelle que l’appréciation de la gravité des motifs allégués par le bailleur relève de l’office du juge du fond, qui doit examiner l’ensemble des éléments de preuve et des arguments soumis par les parties avant de statuer sur le bien-fondé du refus de renouvellement.
Dans un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler l’importance de la cohérence entre les motifs et le dispositif des décisions de justice statuant sur l’indemnité d’éviction (Cass. civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-20.715). En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait, dans ses motifs, expressément adopté ceux du premier juge retenant que le congé délivré avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, mais avait néanmoins, dans le dispositif de son arrêt, rejeté la demande d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré cette contradiction, rappelant que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs » au sens de l’article 455 du code de procédure civile. Cette décision illustre le contrôle rigoureux qu’exerce la Haute juridiction sur le raisonnement des juges du fond lorsqu’ils statuent sur l’indemnité d’éviction.
Dès lors, le droit à l’indemnité d’éviction ne peut être écarté que si le bailleur rapporte la preuve de manquements d’une gravité telle qu’ils rendent impossible la poursuite de la relation contractuelle. La simple inexécution partielle ou ponctuelle des obligations du preneur ne saurait caractériser un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce. Par ailleurs, il est constant que le juge du fond apprécie souverainement la gravité des manquements invoqués, sous le contrôle de la Cour de cassation qui veille à la correcte application des critères légaux et au respect des exigences procédurales. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme ainsi que l’exonération du bailleur demeure une faculté strictement encadrée, dont la mise en oeuvre requiert une démonstration rigoureuse et circonstanciée des griefs formulés à l’encontre du preneur.
II. Le cadre procédural et l’évaluation de l’indemnité d’éviction
A. La prescription biennale de l’action en paiement
L’article L. 145-60 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, relatif aux baux commerciaux, se prescrivent par deux ans. Or, ce délai de prescription biennale est particulièrement bref en comparaison du délai quinquennal de droit commun et expose le preneur à une déchéance rapide de son droit à indemnité d’éviction s’il n’agit pas avec diligence. La troisième chambre civile a, dans deux arrêts majeurs rendus le 12 février 2026, précisé les règles gouvernant cette prescription et ses causes d’interruption ou de suspension, dans des décisions qui revêtent une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
Dans le premier de ces arrêts, la Cour de cassation a posé en principe que, en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé (Cass. civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure de la Cour, présente l’avantage de la clarté en fixant un point de départ unique et aisément identifiable, correspondant à la date à laquelle le locataire est effectivement privé de son droit au maintien dans les lieux. L’arrêt précise en outre que cette prescription est susceptible d’être interrompue en application de l’article 2240 du code civil, qui dispose que le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait.
Le second arrêt, rendu le même jour, applique ces principes à une espèce dans laquelle le congé avait été délivré le 7 octobre 2016 à effet au 30 juin 2017 (Cass. civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.427). La cour d’appel de Paris avait, par un arrêt du 19 octobre 2023, déclaré prescrite l’action de la locataire introduite le 23 juillet 2021, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, approuvant les juges du fond d’avoir retenu que la locataire ne justifiait d’aucune diligence ayant pour effet d’interrompre ou de suspendre le cours de la prescription de ses actions avant le 30 juin 2019. En conséquence, la Haute juridiction a confirmé que la simple qualité de défendeur à une instance de référé-expertise ne suffit pas à faire bénéficier le locataire de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.
Sur ce point précis, la Cour de cassation a jugé, dans sa formation de section, que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Ces motifs, identiques dans les deux arrêts du 12 février 2026, constituent un apport doctrinal majeur qui vient préciser la portée de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation.
L’arrêt du 5 mars 2026 rappelle également, sans lien direct avec l’indemnité d’éviction mais dans un contexte de contentieux locatif, l’importance du respect des règles procédurales relatives aux dernières conclusions des parties (Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-23.489). Cette décision, qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions, s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui impose aux juges du fond de statuer sur les ultimes écritures des parties avant de se prononcer, notamment sur la recevabilité des demandes en paiement d’indemnités locatives. Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026 relatif à la fixation du prix du bail renouvelé illustre la rigueur avec laquelle la Cour contrôle la détermination de la durée du bail expiré, qui conditionne l’application du plafonnement du loyer en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce (Cass. civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
B. Les modalités d’évaluation de l’indemnité et les pouvoirs du juge
L’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice subi par le locataire du fait du non-renouvellement du bail. L’article L. 145-14 alinéa 3 du code de commerce précise qu’elle comprend « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Cette disposition établit une présomption d’équivalence entre la valeur du fonds de commerce et le préjudice subi par le preneur, qu’il appartient au bailleur de renverser en démontrant que le dommage effectif est inférieur à la valeur vénale du fonds.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction soulève des difficultés pratiques considérables, qui justifient le recours fréquent à une expertise judiciaire. La valeur du fonds de commerce s’apprécie au jour du départ effectif du locataire, en tenant compte de tous les éléments constitutifs du fonds : clientèle, achalandage, droit au bail, matériel, marchandises, nom commercial, enseigne, et plus généralement tous les éléments incorporels attachés à l’exploitation. Or, la détermination de cette valeur suppose une analyse prospective de la rentabilité future de l’activité, qui nécessite l’intervention d’un expert rompu aux méthodes d’évaluation des entreprises commerciales. À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé les critères d’évaluation et les pouvoirs respectifs du juge et de l’expert dans cette opération complexe.
Le juge des loyers commerciaux est compétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, en application de l’article L. 145-56 du code de commerce. En revanche, les litiges relatifs au paiement de l’indemnité d’éviction relèvent de la compétence du tribunal judiciaire, et plus précisément, depuis la réforme de l’organisation judiciaire, du juge des contentieux de la protection pour les demandes n’excédant pas un certain montant. Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, sous réserve de motiver sa décision de manière cohérente et exempte de contradiction, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 19 mars 2026 (Cass. civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-20.715).
Le droit au maintien dans les lieux, garanti par l’article L. 145-28 du code de commerce, constitue une prérogative essentielle du preneur évincé. Tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été intégralement versée, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, ce qui lui permet de poursuivre son exploitation dans l’attente du règlement de l’indemnité. Toutefois, ce droit au maintien dans les lieux n’est pas absolu et prend fin avec le paiement effectif de l’indemnité ou la consignation de son montant. Le locataire est alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, qui prévoit que cette indemnité est déterminée suivant les modalités prévues aux articles L. 145-23 à L. 145-27, c’est-à-dire à la valeur locative.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans son arrêt précité du 5 mars 2026, que la bailleresse qui sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation statutaire doit agir dans le délai de prescription biennale, le point de départ de ce délai se situant à la date d’exigibilité de chaque terme de l’indemnité d’occupation (Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-23.489). Cette solution, qui soumet l’action en paiement de l’indemnité d’occupation au même délai de prescription que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, participe de la cohérence du régime procédural applicable aux baux commerciaux et confirme l’importance d’une diligence procédurale constante de la part des parties au bail commercial.
En définitive, la valeur de l’indemnité d’éviction est fonction d’un ensemble de paramètres économiques et juridiques que l’expert et le juge doivent appréhender dans leur globalité. Le locataire peut, si le bailleur l’y autorise, choisir de transférer son fonds dans un autre local, auquel cas l’indemnité de remplacement, prévue à l’article L. 145-29 du code de commerce, se substituera à l’indemnité principale d’éviction. Cette indemnité de remplacement couvre les frais de réinstallation et la perte de clientèle liée au transfert, mais ne garantit pas au preneur une indemnisation équivalente à la valeur pleine et entière de son fonds. Le choix entre l’indemnité d’éviction principale et l’indemnité de remplacement relève de la stratégie contentieuse du preneur, qui doit peser les avantages respectifs de chaque option en fonction de la configuration de son activité et des perspectives de réinstallation sur le marché local.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les arrêts rendus entre 2023 et 2026 offrent un panorama significatif, confirme la vitalité du droit au renouvellement du bail commercial et la protection substantielle qu’il confère au preneur évincé. Le droit à l’indemnité d’éviction, principe cardinal du statut des baux commerciaux, demeure fermement ancré dans l’ordre juridique français, et les tempéraments que le législateur a entendu y apporter, notamment par l’énumération des motifs graves et légitimes exonérant le bailleur, restent d’interprétation stricte. La rigueur procédurale qu’impose le régime de prescription biennale, telle que précisée par les arrêts du 12 février 2026, invite les praticiens à une vigilance accrue dans la conduite des actions en justice, qu’il s’agisse d’interrompre le cours de la prescription ou d’obtenir le bénéfice de la suspension attachée à une mesure d’instruction. L’évaluation de l’indemnité d’éviction, enfin, demeure une opération technique complexe dont la maîtrise requiert une connaissance approfondie des méthodes d’évaluation des fonds de commerce et des règles procédurales gouvernant l’expertise judiciaire. Le contentieux de l’indemnité d’éviction, par sa technicité et ses enjeux financiers souvent considérables, constitue l’un des domaines les plus sensibles du droit des baux commerciaux, et l’actualité jurisprudentielle récente en démontre la permanente actualité.
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