I. Le plafonnement du loyer renouvelé, pierre angulaire du statut protecteur du preneur : consolidation légale et exceptions jurisprudentielles rigoureuses
A. Le principe du plafonnement légal et l’exception tenant à la modification notable des facteurs locaux de commercialité
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection de la propriété commerciale du preneur et la liberté contractuelle du bailleur. Au cœur de cet édifice, l’article L. 145-34 du code de commerce institue le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, aux termes duquel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce dispositif, d’ordre public, constitue une dérogation majeure au droit commun de la fixation du loyer, puisque le prix du bail renouvelé n’est pas aligné sur la valeur locative réelle mais demeure indexé sur l’évolution d’un indice économique général. La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec une constance remarquable à l’application de ce mécanisme protecteur, tout en en précisant les limites.
L’exception la plus significative au principe du plafonnement réside dans la modification notable des facteurs locaux de commercialité, visée par l’article R. 145-6 du code de commerce. La Cour de cassation en a récemment précisé la portée dans un arrêt du 18 septembre 2025, en affirmant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin). Par cette formulation, la Haute juridiction consacre une appréciation in abstracto du déplafonnement, qui s’écarte de la preuve d’une amélioration concrète du chiffre d’affaires du preneur pour se concentrer sur la potentialité d’incidence favorable. Cette approche, plus favorable au bailleur, facilite la preuve du déplafonnement tout en maintenant l’exigence d’un rattachement objectif à l’activité exercée dans les lieux loués.
Antérieurement, la Cour avait déjà eu l’occasion de rappeler que le déplafonnement peut également résulter de la fixation du loyer initial à un prix anormalement bas, circonstance qui autorise le juge à écarter la règle du plafonnement pour fixer le loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713). Par ailleurs, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, ce qui impose une analyse dynamique de l’évolution de l’environnement commercial du local considéré (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515). Ces précisions jurisprudentielles dessinent un cadre d’exception au plafonnement qui, pour être rigoureusement encadré, n’en demeure pas moins substantiel dans ses effets sur l’équilibre économique du bail renouvelé.
B. Le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation et le cantonnement du dispositif d’étalement des hausses
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit une seconde exception majeure au plafonnement : lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, les dispositions relatives au plafonnement ne sont pas applicables. Cette règle, dont l’application a donné lieu à un contentieux nourri, a été précisée par un arrêt remarqué du 16 octobre 2025, dans lequel la troisième chambre civile a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). La Cour opère ainsi une distinction décisive entre le mécanisme de déplafonnement proprement dit, qui emporte fixation du loyer à la valeur locative, et le dispositif d’étalement des hausses prévu par le dernier alinéa du même article, qui n’a vocation à s’appliquer que dans les hypothèses de déplafonnement pour modification notable des facteurs de commercialité ou pour durée contractuelle supérieure à neuf ans.
En conséquence, le preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans subit la fixation du loyer à la valeur locative sans pouvoir bénéficier du mécanisme d’étalement, ce qui peut conduire à des augmentations substantielles dès la première année du bail renouvelé. Cette solution, rigoureuse pour le locataire, s’inscrit dans la logique de l’arrêt du 30 mai 2024 par lequel la Cour avait déjà jugé que la durée du bail expiré supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation excluait le plafonnement et imposait la fixation du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Plus récemment encore, la Cour a confirmé cette orientation dans un arrêt du 9 juillet 2026, en rappelant que la durée du bail supérieure à douze ans autorise la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
Par ailleurs, la question de l’étalement des hausses, distincte de celle de la fixation du loyer, a fait l’objet d’une cassation majeure le 25 janvier 2023, aux termes de laquelle la troisième chambre civile a affirmé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin). Cette décision, rendue en formation de section, opère un cantonnement significatif de l’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence d’attribution est strictement limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, à l’exclusion de la mise en œuvre de l’échéancier d’étalement qui relève de la libre négociation des parties ou, à défaut d’accord, de la compétence du tribunal judiciaire.
II. L’encadrement conventionnel et législatif du loyer commercial : de la prohibition des clauses d’indexation asymétriques à la proposition de loi sénatoriale d’encadrement des loyers
A. Le contrôle prétorien des clauses d’indexation et la fixation du loyer à la valeur locative
Au-delà du plafonnement légal, le loyer du bail commercial fait l’objet d’un encadrement conventionnel qui n’échappe pas au contrôle du juge. Les clauses d’indexation, qui permettent d’ajuster périodiquement le montant du loyer en fonction d’un indice de référence, sont soumises à une prohibition rigoureuse lorsqu’elles créent une distorsion au détriment d’une partie. La Cour de cassation juge de manière constante que « sont réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 20-20.514). Cette jurisprudence, fondée sur le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux et sur l’article L. 145-15 du code de commerce, prohibe toute clause qui aurait pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par les articles L. 145-34 et L. 145-39 du code de commerce.
La troisième chambre civile a toutefois précisé le périmètre de la sanction, en retenant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause d’indexation en son entier, à moins que les deux stipulations ne soient indivisibles ou que la clause limitative ait déterminé le consentement des parties à la soumission du loyer à l’indexation. Cette distinction, opérée dans l’arrêt du 25 janvier 2023 précité, puis confirmée le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218), tempère la rigueur de la sanction en préservant l’économie générale de la clause lorsque la stipulation irrégulière peut en être expurgée sans dénaturer l’accord des parties.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue consacrer légalement les clauses dites « tunnel », qui encadrent les variations annuelles du loyer liées à l’indice des loyers commerciaux dans des limites contractuellement définies. Cette innovation législative, insérée à l’article L. 145-38-1 nouveau du code de commerce, offre un cadre sécurisé aux parties souhaitant aménager conventionnellement les effets de l’indexation tout en respectant l’équilibre du statut protecteur. Cette consécration législative s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence du 12 janvier 2022 par laquelle la Cour avait déjà sanctionné une clause d’indexation asymétrique excluant toute réciprocité de variation au motif qu’elle contrevenait à l’ordre public du statut (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169). La loi du 26 mai 2026 étend cette logique en offrant un cadre conventionnel prévisible aux stipulations d’indexation, ce qui constitue un facteur de sécurisation significatif pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
Enfin, la détermination de la valeur locative, qui constitue le référentiel de fixation du loyer en cas de déplafonnement ou de renouvellement d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans, obéit aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Ces critères, qui combinent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, confèrent au juge des loyers commerciaux un pouvoir souverain d’appréciation. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 27 février 2025, que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Cette solution souligne l’articulation étroite entre les mécanismes de fixation du loyer et les prérogatives processuelles du bailleur, et illustre la complexité de l’office du juge dans la détermination des sommes dues par le preneur.
B. La proposition de loi sénatoriale du 25 mars 2026 : entre impératif de sauvegarde du commerce de proximité et préservation de la cohérence du statut protecteur
Le 25 mars 2026, le Sénat a examiné une proposition de loi visant à encadrer les loyers des baux commerciaux, dans un contexte de crise aiguë du petit commerce et d’augmentation tendancielle des loyers dans les centres-villes. Cette initiative parlementaire, largement relayée par la presse généraliste, s’inscrit dans une réflexion plus large sur les instruments de régulation du marché locatif commercial, à l’heure où le taux de vacance commerciale atteint des niveaux préoccupants dans de nombreuses communes françaises. Le texte, dont l’économie générale repose sur un dispositif d’expérimentation locale, ambitionne de conférer aux collectivités territoriales un pouvoir de plafonnement des loyers dans les zones où la vacance commerciale est la plus élevée, sur le modèle des dispositifs déjà existants en matière de baux d’habitation.
Cette proposition de loi intervient alors que cinquante maires de grandes villes françaises ont signé, le 21 mai 2026, une tribune dans la presse nationale pour demander des mesures urgentes de régulation des loyers commerciaux. Les élus locaux y dénoncent une « spéculation locative qui vide les centres-villes de leurs commerces de proximité » et appellent à la création d’un « bouclier loyer » pour les commerçants indépendants. La convergence entre l’initiative parlementaire et la mobilisation des exécutifs municipaux témoigne de l’acuité du débat sur l’équilibre entre la liberté contractuelle, principe fondateur du droit des baux, et l’impératif de préservation du tissu commercial de proximité. Les organisations professionnelles de commerçants et d’artisans, qui alertent depuis plusieurs années sur la dégradation de la situation économique des petites surfaces commerciales, ont également apporté leur soutien à cette initiative, y voyant un instrument susceptible de limiter la concentration locative au profit des enseignes nationales et des foncières.
Or, à cet égard, le statut des baux commerciaux comporte déjà des mécanismes de régulation du loyer dont la portée a été précisément définie par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Le principe du plafonnement légal à l’indice trimestriel des loyers commerciaux, conjugué aux exceptions de déplafonnement strictement encadrées, constitue un dispositif de régulation qui, sans atteindre l’intensité d’un encadrement administratif des loyers, offre une protection substantielle au preneur. La proposition de loi sénatoriale s’en distingue toutefois par son objectif : alors que le plafonnement statutaire protège le preneur en place contre les hausses excessives lors du renouvellement, l’encadrement administratif viserait à réguler le niveau des loyers de marché, y compris pour les nouvelles locations, afin de favoriser l’implantation et le maintien de commerces de proximité.
En conséquence, l’articulation entre le dispositif légal existant et le mécanisme d’encadrement proposé soulève des questions juridiques complexes. La superposition d’un plafonnement administratif au plafonnement légal pourrait altérer l’équilibre du statut protecteur, en créant une dualité de régimes dont la cohérence et la lisibilité pourraient être compromises. Par ailleurs, la fixation du loyer à la valeur locative, qui demeure la règle en cas de déplafonnement, repose sur des critères objectifs dont l’application jurisprudentielle a démontré la robustesse. Substituer à cette appréciation judiciaire des critères locaux un plafond réglementaire uniforme pourrait aboutir à méconnaître la diversité des situations économiques et commerciales qui caractérise le marché locatif.
L’enjeu de la sanction du droit au renouvellement du preneur constitue un autre point de tension entre le statut protecteur et l’encadrement administratif des loyers. En effet, l’article L. 145-14 du code de commerce ouvre droit, pour le locataire évincé, au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur du fonds de commerce. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que « la décision visée à l’article L. 145-58 du code de commerce, qui, une fois passée en force de chose jugée, ouvre un ultime délai de quinze jours au propriétaire pour exercer son droit de repentir, n’est pas celle qui reconnaît en son principe le droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction, mais celle qui en fixe le montant » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.064). Ce droit de repentir, qui permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité en consentant au renouvellement, constitue une garantie processuelle essentielle du locataire, qui ne saurait être affectée par un dispositif d’encadrement des loyers sans porter atteinte à la substance même de la propriété commerciale.
Dès lors, si l’intention du législateur de répondre à la crise du commerce de proximité est légitime et s’inscrit dans une préoccupation partagée par de nombreux acteurs économiques, la mise en œuvre d’un encadrement administratif des loyers commerciaux doit être appréciée à l’aune de la cohérence d’ensemble du statut protecteur. La proposition de loi sénatoriale, en retenant une approche expérimentale limitée à certaines zones géographiques, témoigne d’une volonté de prudence qui pourrait permettre d’évaluer l’impact concret du dispositif sans déstabiliser l’économie générale du droit des baux commerciaux. La question de la conformité d’un tel dispositif au droit de propriété et à la liberté contractuelle, garantis par la Constitution et par la Convention européenne des droits de l’homme, devra également être examinée avec attention, à l’instar des réserves déjà formulées à l’occasion de l’encadrement des loyers d’habitation. La jurisprudence du Conseil constitutionnel, qui a validé le dispositif d’encadrement des loyers d’habitation sous certaines réserves d’interprétation, fournit à cet égard un précédent dont le législateur pourrait utilement s’inspirer pour sécuriser le dispositif applicable aux baux commerciaux.
En définitive, la régulation des loyers des baux commerciaux se trouve à la croisée d’une jurisprudence protectrice, qui a consolidé les mécanismes de plafonnement et d’encadrement conventionnel du loyer, et d’une initiative législative qui entend répondre à une préoccupation économique et sociale légitime. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par la rigueur de ses constructions prétoriennes, offre aux praticiens un cadre d’analyse cohérent pour appréhender les mutations à venir du statut des baux commerciaux, dans l’attente des débats parlementaires qui détermineront le sort de la proposition de loi sénatoriale. La coexistence d’un double niveau de régulation des loyers commerciaux, l’un légal et l’autre administratif, imposera aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des baux et l’anticipation des contentieux, tant la superposition des normes est susceptible de générer des incertitudes dans la détermination du loyer applicable à chaque espèce et de nourrir un contentieux nouveau devant les juridictions compétentes.
Conclusion
L’analyse conjuguée de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile et de la proposition de loi sénatoriale du 25 mars 2026 révèle la tension contemporaine entre la protection statutaire du preneur, fondée sur le plafonnement légal du loyer renouvelé et le contrôle des clauses d’indexation, et les aspirations à un encadrement administratif des loyers motivé par la crise du commerce de proximité. Les arrêts rendus par la Cour de cassation entre 2023 et 2026, qu’il s’agisse de la consécration de l’appréciation in abstracto du déplafonnement, du cantonnement de l’office du juge des loyers commerciaux en matière d’étalement des hausses ou de la confirmation de l’exclusion de l’étalement en cas de tacite prolongation, dessinent un édifice jurisprudentiel d’une remarquable cohérence. L’initiative parlementaire en cours, quelle que soit son issue, devra nécessairement composer avec cet acquis prétorien pour assurer la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs. La notion de valeur locative, définie par l’article L. 145-33 du code de commerce et précisée par une jurisprudence abondante, demeure à cet égard le point d’équilibre autour duquel s’organise la détermination du juste prix du bail commercial renouvelé.
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