I. La mise en œuvre contrôlée de la clause résolutoire du bail commercial
A. Le formalisme strict du commandement préalable à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Cette exigence formelle constitue la première garantie offerte au preneur contre une éviction précipitée du local commercial, en imposant au bailleur de respecter un délai minimal d’un mois entre la délivrance de l’acte et la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, délai pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation et purger les causes du commandement qui lui a été signifié. La troisième chambre civile rappelle avec constance que le juge doit vérifier, même d’office, le respect de ce formalisme, aucune renonciation tacite du preneur à se prévaloir de l’irrégularité du commandement ne pouvant être présumée, et ce quel que soit le comportement ultérieur du locataire ou les conclusions des parties.
Or, la portée de cette exigence légale a été considérablement renforcée par la sanction du réputé non écrit, substituée à la nullité par la loi du 18 juin 2014. Par un arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition d’une clause résolutoire stipulant un délai de quinze jours, énonçant qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). La Cour en a déduit que, « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ».
En conséquence, la validité de la clause résolutoire s’apprécie au jour où le juge statue, et non au jour de la signature du bail ou de la délivrance du commandement, ce qui emporte une application rétroactive du régime du réputé non écrit à toute instance en cours. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante selon laquelle les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, édictées dans un but d’ordre public, ne sauraient être écartées par des stipulations contractuelles contraires, le législateur ayant entendu faire prévaloir la protection du fonds de commerce sur la liberté contractuelle. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026) n’a pas modifié ce mécanisme, mais a au contraire étendu le champ de l’ordre public en consacrant de nouvelles règles impératives dont la méconnaissance expose pareillement les clauses contraires à la sanction du réputé non écrit.
B. L’encadrement prétorien du motif de la résiliation : un contrôle rigoureux du manquement invoqué
Par ailleurs, la mise en œuvre de la clause résolutoire ne peut prospérer que si elle sanctionne un manquement aux obligations expressément visées dans le bail et pour lequel l’application de la clause est contractuellement prévue. Cette exigence, qui constitue un tempérament essentiel à la force obligatoire des conventions, a été rappelée avec vigueur par la Cour de cassation. Par un arrêt du 8 juin 2023, la troisième chambre civile a jugé que « la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans le bail » et ne saurait être mise en œuvre au titre de la seule occupation d’une partie de l’immeuble non comprise dans le bail (Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-19.099). Dans cette espèce, le bailleur avait délivré un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, mais assorti d’une sommation de libérer des surfaces excédant la surface louée ; la Cour de cassation a jugé que l’occupation au-delà des limites contractuelles ne pouvait justifier l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que ce manquement n’était pas expressément visé par la clause résolutoire stipulée au bail.
Dès lors, le commandement signifié au preneur doit non seulement respecter les formes prescrites par l’article L. 145-41, mais également identifier avec une précision suffisante l’obligation méconnue et établir que cette obligation entre dans le champ d’application de la clause résolutoire telle que définie par la convention des parties. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 16 octobre 2025, que le juge ne peut constater la résiliation de plein droit que si le commandement reproduit fidèlement les termes de la clause résolutoire et désigne sans équivoque l’obligation dont l’inexécution est reprochée au preneur (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-11.047, FS-B). À cet égard, toute imprécision dans le commandement ou toute extension du champ d’application de la clause à des manquements non prévus par la convention expose le bailleur à un rejet de sa demande de constatation de la résiliation, le juge ne pouvant suppléer la carence du bailleur dans la désignation du manquement.
Ce contrôle rigoureux s’explique par la gravité des conséquences de la résiliation pour le preneur, qui perd non seulement la jouissance du local mais également, dans la plupart des hypothèses, le bénéfice du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation entend ainsi préserver l’équilibre contractuel entre les parties, en empêchant que la clause résolutoire ne devienne un instrument de résiliation discrétionnaire entre les mains du bailleur, et en subordonnant son efficacité à une mise en œuvre scrupuleuse des conditions légales et conventionnelles.
II. Les pouvoirs du juge dans la sanction de la clause résolutoire : entre suspension des effets et anéantissement des clauses abusives
A. La suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement : une prérogative judiciaire étendue à tous les manquements
L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce confère au juge le pouvoir, en accordant des délais au preneur, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La loi précise que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Cette faculté, combinée avec les dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, constitue l’un des instruments les plus puissants dont dispose le juge pour prévenir la résiliation du bail et maintenir le lien contractuel lorsque les circonstances le justifient.
À cet égard, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 6 février 2025, opéré un revirement significatif en jugeant que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Civ. 3e, 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B). En l’espèce, une cour d’appel avait refusé d’examiner une demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire au motif que l’article L. 145-41 ne pouvait s’appliquer qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers ou des charges, et non pour un manquement à une obligation de faire, en l’occurrence le défaut d’exploitation du fonds de commerce. La Cour de cassation a censuré cette analyse restrictive, en affirmant que le pouvoir de suspension du juge s’étend à tout manquement, quelle qu’en soit la nature. Cette solution, qui consacre une interprétation extensive du dernier alinéa de l’article L. 145-41, confère au juge un rôle actif dans la préservation du lien contractuel, y compris lorsque le locataire a manqué à des obligations autres que pécuniaires, telles que l’obligation d’exploiter le fonds ou de maintenir les lieux en bon état.
Par un autre arrêt du même jour, la troisième chambre civile a réaffirmé l’office du juge en rappelant que l’article L. 145-41 du code de commerce impose au juge de vérifier que le commandement reproduit fidèlement les termes du bail et que le manquement allégué entre dans les prévisions de la clause résolutoire (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B). Dans cette espèce, la cour d’appel avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, mais la Cour de cassation a censuré cette décision en relevant que le commandement ne visait pas la clause résolutoire dans des conditions conformes aux exigences de l’article L. 145-41, confirmant ainsi que le juge ne peut suppléer la carence du bailleur dans l’identification des manquements reprochés au preneur.
Dès lors, le juge saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut se dispenser d’examiner cette demande, quelle que soit la nature de l’obligation méconnue par le preneur, et doit motiver sa décision au regard des circonstances de l’espèce et de la situation respective des parties. Par un arrêt du 22 mai 2025, la Cour de cassation a également précisé que la suspension des effets de la clause résolutoire produit des conséquences sur l’appréciation du respect de l’échéancier fixé par le juge, en censurant une cour d’appel qui n’avait pas recherché si les conditions fixées par le jugement de suspension avaient été satisfaites par le jeu de la compensation, compte tenu de la fixation rétroactive du loyer du bail renouvelé à un montant inférieur à celui initialement dû (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-20.288). La Cour a rappelé que « la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs et les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives », de sorte que l’effet extinctif de la compensation judiciaire des créances réciproques connexes est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles. En d’autres termes, le preneur peut être considéré comme s’étant libéré de sa dette dans les conditions fixées par le juge, nonobstant l’absence de paiement effectif, si la compensation a rétroactivement éteint cette dette.
B. La sanction du réputé non écrit : l’anéantissement rétroactif et imprescriptible des clauses contraires à l’ordre public du statut
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Cette sanction, distincte de la nullité par sa nature et son régime, présente la particularité déterminante d’être imprescriptible, ce qui constitue une dérogation majeure au droit commun des nullités et un renforcement considérable de la protection du preneur à bail commercial. La troisième chambre civile l’a affirmé avec une netteté remarquable dans un arrêt du 16 novembre 2023, en jugeant que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Civ. 3e, 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B).
Cette solution, d’une portée pratique considérable, signifie que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ne fait pas obstacle à l’action tendant à voir réputée non écrite une clause contraire à l’ordre public du statut, et ce quelle que soit l’ancienneté de la clause litigieuse. Dans l’arrêt précité, la Cour de cassation a expressément écarté l’argument selon lequel la loi nouvelle ne pouvait avoir d’effet sur la prescription de l’action définitivement acquise avant son entrée en vigueur, en retenant que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours ». En conséquence, une clause de renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction stipulée dans un bail conclu en 2002 a pu être réputée non écrite dans le cadre d’une instance introduite en 2015, soit treize années plus tard, sans que la prescription biennale puisse être opposée au preneur.
Le mécanisme du réputé non écrit constitue aujourd’hui la sanction la plus redoutable pour le bailleur qui aurait inséré dans le contrat des clauses prohibées par le statut. Sont notamment visées les clauses qui restreignent le droit au renouvellement du preneur, celles qui écartent ou limitent l’indemnité d’éviction, celles qui prévoient un délai de mise en œuvre de la clause résolutoire inférieur au délai légal d’un mois, ainsi que toutes les stipulations ayant pour objet de contourner les règles d’ordre public relatives à la fixation du loyer, à la durée du bail ou aux droits du preneur en fin de bail. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé cette logique protectrice en érigeant de nouvelles règles d’ordre public, notamment en matière de mensualisation du loyer par l’insertion d’un nouvel article L. 145-32-1 au sein du code de commerce, et en consacrant la validité encadrée des clauses d’échelle mobile dites clauses tunnel à l’article L. 145-38-1, toute clause contraire à ces nouvelles dispositions étant pareillement réputée non écrite.
Dès lors, ce dispositif d’anéantissement rétroactif des clauses abusives s’articule avec le pouvoir de suspension du juge pour former un ensemble cohérent de protection du preneur, au sein duquel le juge dispose d’une palette d’instruments lui permettant tantôt de préserver le contrat en neutralisant les stipulations illicites, tantôt d’en différer la résiliation pour permettre au locataire de régulariser sa situation. La combinaison de ces deux mécanismes, l’un curatif et l’autre préventif, illustre la conception renouvelée de l’office du juge en matière de baux commerciaux, qui n’est plus seulement l’arbitre passif du respect des stipulations contractuelles mais devient le garant actif de l’équilibre voulu par le législateur entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur.
En définitive, la troisième chambre civile a progressivement édifié un corps de règles prétoriennes qui, loin de se limiter à l’interprétation des textes, participe d’une véritable politique jurisprudentielle de rééquilibrage du rapport contractuel. Ce mouvement, amorcé par la loi Pinel du 18 juin 2014 et amplifié par la loi du 26 mai 2026, consacre l’émergence d’un ordre public économique protecteur du preneur, dont la clause résolutoire constitue l’un des points nodaux. En écartant les stipulations qui méconnaissent cet ordre public, en étendant le pouvoir de suspension des effets de la clause à tous les manquements et en soustrayant l’action en réputé non écrit à toute prescription, la Cour de cassation assure l’effectivité du statut des baux commerciaux et garantit que la liberté contractuelle ne saurait prévaloir sur les droits fondamentaux que le législateur a entendu reconnaître au preneur à bail commercial.
Les implications pratiques de cette évolution jurisprudentielle et législative sont considérables pour les praticiens. D’une part, la rédaction des clauses résolutoires doit désormais intégrer avec une précision accrue la liste des obligations dont l’inexécution est susceptible d’entraîner la résiliation, le juge refusant de faire produire effet à la clause pour des manquements non expressément visés. D’autre part, la généralisation de la sanction du réputé non écrit invite les rédacteurs d’actes à une vigilance renforcée quant à la conformité des stipulations du bail avec les dispositions impératives du statut, toute clause contraire encourant l’anéantissement rétroactif sans limitation de durée. La réforme du 26 mai 2026, en ajoutant aux règles existantes de nouvelles prescriptions d’ordre public relatives à la mensualisation du loyer et à l’encadrement des clauses d’indexation, accroît encore ce risque pour les contrats en cours comme pour les baux à venir, et impose une revue systématique des clauses insérées dans les baux commerciaux pour prévenir les contestations ultérieures.
Conclusion
L’étude du contentieux de la clause résolutoire des baux commerciaux à la lumière des arrêts les plus récents de la troisième chambre civile révèle un double mouvement convergent qui renforce considérablement la protection du preneur face à la menace de la résiliation. D’une part, le contrôle rigoureux du formalisme du commandement et du motif du manquement invoqué limite les cas dans lesquels la clause résolutoire peut prospérer, en exigeant du bailleur une précision accrue dans la désignation de l’obligation méconnue et en imposant le respect scrupuleux d’un délai minimal d’un mois entre la signification de l’acte et la constatation de l’acquisition de la clause. D’autre part, l’extension des pouvoirs du juge, tant par la suspension des effets de la clause quel que soit le manquement reproché au preneur que par la sanction du réputé non écrit soustraite à toute prescription, confère au magistrat les moyens d’assurer l’effectivité de l’ordre public protecteur du statut. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en consacrant de nouvelles règles impératives et en étendant le domaine de l’ordre public, s’inscrit dans cette même dynamique et renforce, aux côtés de la jurisprudence de la Cour de cassation, l’architecture protectrice du droit des baux commerciaux, au bénéfice d’un équilibre contractuel renouvelé entre bailleurs et preneurs. Cet équilibre, fruit d’une construction législative et prétorienne désormais séculaire, continue d’évoluer sous l’impulsion conjuguée du législateur et du juge, pour adapter le statut aux réalités économiques contemporaines sans jamais sacrifier les garanties fondamentales dont bénéficie le preneur à bail commercial.
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