Le congé dans le bail commercial : formalisme légal, prescription de l’action en indemnité d’éviction et contrôle de l’office du juge à la lumière des arrêts de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Le formalisme du congé en matière de baux commerciaux : exigences légales et sanction prétorienne des irrégularités
A. Les exigences formelles du congé posées par l’article L.145-9 du code de commerce
Le congé constitue l’acte juridique par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial à son échéance contractuelle ou légale. L’article L.145-9 du code de commerce en fixe le régime avec une précision qui ne laisse guère de place à l’approximation. Ce texte dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, le congé devant alors être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le législateur a ainsi entendu protéger le preneur contre une interruption brutale de son exploitation en lui ménageant un délai de préavis suffisant pour organiser la réorganisation de son activité.
L’alinéa 5 de ce même article impose que le congé soit délivré par acte extrajudiciaire, formalité d’ordre public dont le non-respect est sanctionné par la nullité. Le texte précise en outre, et c’est là une exigence cardinale, que le congé doit, à peine de nullité également, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette double exigence — motivation du congé et information du preneur sur le délai de forclusion — participe d’une protection renforcée du locataire commercial, dont le législateur a entendu garantir la pleine connaissance de ses droits face à un acte unilatéral émanant du bailleur.
L’article L.145-8 du code de commerce complète ce dispositif en reconnaissant au preneur un droit au renouvellement du bail, droit dont le bailleur ne peut le priver que sous les conditions strictement énumérées par les articles L.145-17 et suivants du même code. L’articulation entre ce droit au renouvellement et les formalités du congé est au cœur de la construction prétorienne que la troisième chambre civile a patiemment édifiée. La Cour de cassation a en effet très tôt affirmé que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, selon la formule consacrée depuis un arrêt du 6 mars 1973, rappelée avec constance dans la jurisprudence ultérieure.
Le congé avec offre de renouvellement se distingue ainsi fondamentalement du congé avec refus de renouvellement. Dans le premier cas, le bailleur manifeste sa volonté de voir le contrat se poursuivre, fût-ce à des conditions renouvelées, tandis que dans le second, il entend mettre un terme définitif à la relation contractuelle, ce qui ouvre droit, sauf motifs graves et légitimes, à une indemnité d’éviction au profit du preneur, conformément à l’article L.145-14 du code de commerce. Cette indemnité, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. L’enjeu financier de la qualification du congé est donc considérable pour les deux parties au contrat de bail.
B. La sanction prétorienne des irrégularités du congé : l’analyse du congé avec offre à clauses modifiées
La troisième chambre civile a, par un arrêt remarqué du 11 janvier 2024, apporté une clarification décisive sur la sanction applicable au congé assorti d’une offre de renouvellement à des conditions substantiellement différentes du bail expiré. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré à ses locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien nouvelles pesant sur les preneurs. La cour d’appel de Bordeaux avait refusé d’allouer une indemnité d’éviction, retenant que si le congé était irrégulier faute de pouvoir inscrire valablement de telles modifications dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement, il exprimait néanmoins une volonté de régularisation d’un nouveau bail et ne pouvait donc s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce. Elle énonce qu’« à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». Puis elle rappelle, en un attendu de principe, que « le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré ». Dès lors, « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin).
Cette solution consacre une analyse rigoureuse du congé comme acte juridique unilatéral : le bailleur qui propose un renouvellement à des conditions modifiées ne formule pas une véritable offre de renouvellement, au sens de l’article L.145-8 du code de commerce, mais une offre de nouveau bail qui emporte nécessairement refus du renouvellement du bail en cours. La distinction est capitale, car elle conditionne le droit du preneur à l’indemnité d’éviction. En conséquence, le bailleur ne saurait se prévaloir de la formulation ambivalente de son congé pour échapper aux conséquences indemnitaires de son refus de renouveler le bail aux conditions antérieures. Cette construction prétorienne, en imposant une lecture stricte du formalisme du congé, renforce la protection du preneur en le préservant des tentatives de contournement du statut impératif des baux commerciaux.
Par ailleurs, l’arrêt du 2 juillet 2026 rendu dans l’affaire Celio France illustre une autre facette de l’exigence de rigueur procédurale qui entoure le contentieux du congé. La Cour de cassation y censure l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier au double visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que « la cour d’appel, qui n’a pas visé les dernières conclusions et qui s’est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu’elle les aurait prises en considération, a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Dans cette espèce, la SCI Biker, bailleresse, avait déposé des conclusions le 10 décembre 2024 comportant de nouveaux développements, mais la cour d’appel avait statué au visa des écritures du 7 août 2024, ignorant ainsi les dernières conclusions des parties. Cette cassation pour manquement à l’obligation procédurale de visa des dernières écritures rappelle que le contentieux du congé commercial est soumis aux exigences les plus strictes du droit processuel, et que le juge du fond ne saurait s’en affranchir sans exposer sa décision à la censure.
II. La prescription de l’action en indemnité d’éviction : le régime de l’article L.145-60 du code de commerce à l’épreuve des derniers arrêts de la troisième chambre civile
A. Le principe de la prescription biennale et l’exclusion de la mauvaise foi comme cause d’interruption
L’article L.145-60 du code de commerce dispose, dans sa rédaction d’une concision remarquable, que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, qualifié par la doctrine de prescription biennale, s’applique à l’ensemble des actions nées du statut des baux commerciaux, y compris l’action en paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14. Le point de départ du délai est fixé, conformément à l’article L.145-9, alinéa 5, à la date pour laquelle le congé a été donné. Ainsi, le locataire évincé dispose d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due.
La troisième chambre civile a, par un arrêt de principe publié au Bulletin, apporté une précision déterminante sur l’absence de cause subjective d’interruption de cette prescription. Dans l’affaire soumise à la Cour, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018. La bailleresse avait ensuite, par courrier du 4 novembre 2019, sollicité des justificatifs pour chiffrer l’indemnité, reconnaissant ainsi expressément le droit à indemnité du preneur et l’invitant à se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement. Puis elle avait, le 19 novembre 2021, assigné le locataire en expulsion en se prévalant de la prescription biennale de son action en fixation de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté cette demande, estimant que l’attitude de la bailleresse, empreinte de mauvaise foi, ne pouvait prospérer.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L.145-9 et L.145-28 du code de commerce. Elle énonce, dans un attendu dont la portée doctrinale est considérable, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin).
Cette solution, d’une rigueur certaine, consacre une approche objective de la prescription biennale, étrangère à toute considération d’équité tirée du comportement du bailleur. En d’autres termes, le locataire ne saurait se prévaloir de la mauvaise foi, fût-elle manifeste, de son cocontractant pour échapper à la forclusion de son action. La Cour de cassation impose ainsi au preneur une vigilance procédurale sans faille : il lui appartient de saisir le juge dans le délai de deux ans, quelle que soit l’attitude dilatoire ou contradictoire du bailleur. À cet égard, l’arrêt du 12 février 2026 constitue un avertissement sévère à l’endroit des praticiens qui seraient tentés de relâcher leur surveillance des délais de prescription au motif que le bailleur aurait manifesté, par ses agissements ou ses déclarations, une reconnaissance implicite du droit à indemnité.
Le même arrêt précise en outre, et ce point est essentiel pour la pratique contentieuse, que le locataire prescrit dans son action en fixation de l’indemnité d’éviction perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux, devenant ainsi occupant sans droit ni titre susceptible d’expulsion. La sanction de l’inaction du preneur est donc double : extinction du droit à indemnité et perte de la protection possessoire attachée au statut des baux commerciaux. Cette rigueur n’est que la contrepartie de la brièveté du délai, lequel répond à l’objectif de sécurité juridique et de stabilité des situations juridiques inhérent au droit du commerce.
B. L’interruption de la prescription par la contestation des motifs du congé : une cause objective d’interruption consacrée par l’arrêt du 4 juin 2026
Si la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription biennale, la contestation des motifs du congé par le preneur, en revanche, produit cet effet interruptif. C’est la solution dégagée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juin 2026 qui, bien que non publié au Bulletin, n’en constitue pas moins un apport significatif à la théorie de la prescription en matière de baux commerciaux. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré à la société Sabrina pressing de la reine un congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, à effet au 30 juin 2020. Il avait ensuite assigné la locataire en validation du congé et expulsion. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait vu le cessionnaire de son fonds de commerce intervenir volontairement à l’instance pour solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction. Le bailleur opposait la prescription biennale à cette demande, en faisant valoir qu’elle n’avait été formée que par conclusions du 4 juillet 2023, soit plus de trois ans après la date d’effet du congé.
La cour d’appel de Versailles avait accueilli cette fin de non-recevoir, jugeant la demande prescrite faute d’avoir été introduite dans le délai de deux ans. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Cette solution est doublement remarquable. Elle consacre d’abord le principe selon lequel la contestation des motifs du congé — qu’il s’agisse de motifs graves et légitimes justifiant le refus d’indemnité d’éviction ou de la régularité formelle du congé — constitue un acte interruptif de la prescription biennale. En cela, la Cour de cassation raisonne par analogie avec la théorie générale de l’interruption de la prescription, qui attache cet effet à toute demande en justice, même formée à titre reconventionnel ou en défense. Le preneur qui, assigné par le bailleur en validation du congé, conteste le bien-fondé des motifs invoqués à l’appui du refus d’indemnité, conserve ainsi la faculté de former ultérieurement une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, sans que la prescription biennale puisse lui être opposée.
Cette construction prétorienne se concilie harmonieusement avec la solution plus sévère dégagée le 12 février 2026 : l’interruption de la prescription procède d’un acte objectif de contestation, et non d’une appréciation subjective du comportement du bailleur. Le preneur qui conteste le congé manifeste, par cette contestation même, sa volonté de ne pas acquiescer à la rupture du bail et de préserver ses droits, ce qui justifie que le délai de prescription soit interrompu et recommence à courir pour une nouvelle durée de deux ans. En revanche, le preneur qui demeure passif en se fiant aux assurances informelles du bailleur ne bénéficie d’aucune protection, la mauvaise foi du bailleur étant impuissante à suspendre le cours de la prescription.
L’arrêt du 4 juin 2026 rendu dans l’affaire Carigil, dit Le Pavillon bleu, conforte cette analyse en censurant une cour d’appel qui, statuant sur des conclusions antérieures aux dernières écritures des parties, avait également dénaturé les conclusions du preneur en estimant qu’elles contestaient le refus de renouvellement, alors qu’elles se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales et la réalisation de travaux. La Cour de cassation énonce que « dans leurs conclusions du 5 mai 2021, la locataire et la société [R], ès qualités, qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, ne contestaient pas le refus de renouvellement, la cour d’appel, qui a dénaturé ces conclusions, a violé le principe susvisé » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette double cassation, sur le terrain du défaut de visa des dernières conclusions et sur celui de la dénaturation, illustre l’exigence de précision qui s’attache à la qualification de l’acte interruptif de prescription : le simple rejet des prétentions adverses ne saurait être assimilé à une contestation du congé au sens de l’article L.145-9 du code de commerce.
Dès lors, la troisième chambre civile dessine un régime de la prescription biennale qui, sous une apparente simplicité — un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé — révèle une sophistication certaine. La prescription court inexorablement, sans que la mauvaise foi du bailleur ne puisse en suspendre le cours. Mais elle peut être interrompue par tout acte de contestation du congé émanant du preneur, pourvu que cette contestation soit caractérisée et ne se réduise pas à une simple défense au fond. Cette distinction entre interruption par contestation du congé et inefficacité de la mauvaise foi du bailleur est conforme à la lettre de l’article L.145-60, dont la brièveté du délai est compensée par la multiplicité des causes objectives d’interruption que la jurisprudence reconnaît. Elle rappelle également que le statut des baux commerciaux, s’il est protecteur du preneur, n’en exige pas moins de celui-ci une diligence procédurale que la reconnaissance implicite du bailleur ne saurait dispenser d’accomplir.
L’articulation entre l’article L.145-41 du code de commerce, relatif à la clause résolutoire, et les règles de prescription ici analysées, mérite d’être soulignée. L’article L.145-41 dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. Or, lorsque le bailleur délivre congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes — incluant fréquemment des manquements du preneur à ses obligations contractuelles —, le contentieux peut se superposer à celui de la clause résolutoire. Dans cette hypothèse, la contestation par le preneur des motifs du congé produira un double effet : interruptif de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, et suspensif de l’acquisition de la clause résolutoire si le juge use de la faculté que lui confère l’article L.145-41. Cette interaction complexe entre les différents mécanismes du statut des baux commerciaux confirme, s’il en était besoin, la technicité de cette matière et la nécessité d’une analyse rigoureuse de chaque acte de procédure.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2026 dessinent un paysage contentieux du congé en matière de baux commerciaux marqué par une double exigence de rigueur. Rigueur du formalisme, d’abord, qui impose au bailleur de respecter scrupuleusement les prescriptions de l’article L.145-9 du code de commerce, faute de quoi le congé délivré pourrait être requalifié en congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction, comme l’a jugé l’arrêt du 11 janvier 2024. Rigueur procédurale, ensuite, qui oblige le juge du fond à viser les dernières conclusions des parties et à ne pas dénaturer leurs écritures, sous peine de cassation, ainsi que l’illustrent les arrêts des 4 juin et 2 juillet 2026. Rigueur du régime de la prescription biennale, enfin, dont la Cour de cassation a précisé, par l’arrêt du 12 février 2026, que la mauvaise foi du bailleur n’en suspend pas le cours, tout en reconnaissant, par l’arrêt du 4 juin 2026, que la contestation par le preneur des motifs du congé en constitue une cause objective d’interruption. Cette construction prétorienne, conjuguant fermeté du principe et souplesse des causes d’interruption, concourt à la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial, dont le statut, hérité de la loi du 30 juin 1926, continue d’être précisé et enrichi par la jurisprudence de la Cour de cassation.