I. La distinction fondamentale entre l’action en exécution de l’obligation continue et l’action indemnitaire
A. L’obligation continue de délivrance, obstacle à la prescription de l’action en exécution forcée
Le régime de la prescription des actions en matière de baux commerciaux a connu, au cours des années 2025 et 2026, une clarification doctrinale d’une importance considérable sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par deux arrêts publiés au Bulletin, respectivement rendus les 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, la haute juridiction a consacré le principe selon lequel l’obligation de délivrance du bailleur, en ce qu’elle constitue une obligation continue, fait obstacle à la prescription de l’action en exécution forcée tant que le manquement perdure. Cette construction jurisprudentielle repose sur une articulation subtile entre les articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, qui commande désormais d’opérer une distinction rigoureuse entre l’action tendant à obtenir l’exécution en nature d’une obligation inexécutée et l’action tendant à la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution.
L’arrêt du 4 décembre 2025, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, FS-B), constitue le premier jalon de cette clarification. La Cour y affirme, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». En l’espèce, une locataire avait assigné sa bailleresse en réalisation de travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté des locaux et en indemnisation de ses préjudices. La cour d’appel avait déclaré ses demandes irrecevables comme prescrites, au motif que la locataire connaissait, avant même l’entrée en jouissance des lieux, leur état de vétusté. La Cour de cassation censure cette analyse, reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
L’arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B), parachève cette construction en énonçant de manière particulièrement explicite la solution. La Cour y retient que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette formulation, d’une netteté remarquable, scelle la distinction entre les deux branches de l’action ouverte au preneur : l’exécution forcée, qui n’est soumise à aucune prescription extinctive aussi longtemps que le manquement persiste, et l’indemnisation, qui demeure enfermée dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil.
La portée de cette jurisprudence dépasse le seul cadre de l’obligation de délivrance pour irriguer l’ensemble du contentieux locatif. Dans un arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181), la troisième chambre civile a étendu le raisonnement au dommage continu, en jugeant que l’action tendant à faire cesser un tel dommage échappe à toute prescription tant que le dommage persiste. Par ailleurs, par un arrêt publié au Bulletin du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, FS-B), la Cour avait déjà fait application de ce principe à l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Cette construction jurisprudentielle trouve son fondement dans la nature même du contrat de bail, que l’article 1709 du code civil définit comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix. Les contrats à exécution successive créent un rapport permanent d’obligation qui renouvelle, à chaque instant de leur exécution, le droit du créancier d’en exiger l’accomplissement. Dès lors, la prescription extinctive ne saurait courir contre celui qui se trouve dans l’impossibilité d’agir, en ce que le fait générateur de l’action se renouvelle à chaque moment de l’inexécution.
B. La soumission des actions indemnitaires à la prescription quinquennale de droit commun
Si l’action en exécution forcée échappe à l’emprise de la prescription tant que le manquement perdure, il en va différemment de l’action en réparation du préjudice consécutif à l’inexécution. La troisième chambre civile a pris soin de marquer cette distinction cardinale dans l’arrêt du 5 mars 2026 précité, en précisant que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». La formulation retenue par la Cour emporte une limitation temporelle explicite du droit à réparation : le preneur ne peut prétendre à l’indemnisation des préjudices subis au-delà d’un délai de cinq ans à compter de sa demande en justice.
Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le point de départ du délai quinquennal se situe, non pas à la date de conclusion du bail ou à la date de la première inexécution, mais au jour où le dommage s’est révélé au preneur. Or, en présence d’un dommage continu, la réalisation du préjudice se renouvelle à chaque instant de l’inexécution, de sorte que le délai de prescription de l’action indemnitaire doit être calculé de manière glissante, en remontant de cinq ans à compter de l’assignation.
En conséquence, la situation du preneur qui subit un manquement persistant du bailleur se caractérise par une dualité de régimes. L’action en exécution forcée, qui tend au prononcé d’une condamnation à faire cesser le manquement, n’est enfermée dans aucun délai extinctif. L’action indemnitaire, qui tend à la réparation pécuniaire des préjudices déjà subis, est quant à elle strictement circonscrite à la période quinquennale précédant la saisine du juge. Cette distinction, qui innerve désormais l’ensemble du contentieux des baux commerciaux, impose au praticien une vigilance particulière dans la rédaction de ses assignations et la formulation de ses prétentions.
Par ailleurs, il convient d’observer que cette construction n’est pas propre aux seuls rapports entre obligation de délivrance et prescription. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B), étendu le raisonnement à l’obligation de délivrance d’un logement décent en matière de bail d’habitation, en censurant une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable une demande fondée sur un manquement perpétué depuis le début du bail au motif erroné du jeu de la prescription triennale. À cet égard, le principe se révèle transversal et transcende la distinction traditionnelle entre les différents statuts locatifs.
Dès lors, l’enseignement majeur de cette jurisprudence réside dans la nécessité, pour le conseil du preneur, de scinder ses prétentions entre, d’une part, une demande en exécution forcée de l’obligation de délivrance, qui pourra prospérer sans limitation temporelle et, d’autre part, une demande indemnitaire strictement limitée aux cinq années antérieures à l’assignation. La confusion de ces deux chefs de prétention expose le demandeur au risque de voir l’intégralité de son action déclarée irrecevable, comme l’illustrent les arrêts de cassation rendus les 4 décembre 2025 et 5 mars 2026. L’arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, FS-B) confirme que cette démarche procédurale s’impose également lorsque le preneur fonde son action sur le manquement du bailleur à une obligation autre que la délivrance, dès lors que l’obligation en cause présente un caractère continu. En conséquence, le praticien veillera à ne jamais présenter une demande en exécution comme une demande indemnitaire, ni à solliciter l’indemnisation d’un préjudice au-delà de la période quinquennale de référence, sous peine de voir sa demande rejetée pour cause de prescription.
II. La prescription biennale des actions fondées sur le statut des baux commerciaux
A. Le champ d’application de l’article L. 145-60 du code de commerce
Le régime de prescription quinquennale de droit commun, tel que précédemment exposé, ne constitue pas le seul délai applicable en matière de baux commerciaux. L’article L. 145-60 du code de commerce édicte une prescription abrégée spécifique, aux termes de laquelle « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai biennal, d’ordre public, constitue une dérogation au droit commun de la prescription quinquennale et s’applique de plein droit à l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, sans qu’il soit besoin pour le défendeur d’en invoquer le bénéfice.
Le champ d’application de cette prescription biennale a donné lieu à un contentieux nourri, en particulier s’agissant de l’articulation entre le délai de deux ans et les actions fondées sur le droit commun des obligations. La jurisprudence opère une distinction selon la nature de l’action exercée : relèvent de la prescription biennale les actions qui trouvent leur fondement exclusif dans les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, tandis que les actions fondées sur les règles générales du droit des contrats demeurent soumises à la prescription quinquennale de droit commun. Cette distinction, pour être conceptuellement claire, n’en est pas moins d’une application délicate, en ce que de nombreuses actions présentent un caractère mixte.
L’action en paiement de l’indemnité d’éviction, prévue aux articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, relève incontestablement de la prescription biennale de l’article L. 145-60. Dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B), la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler cette évidence en rejetant le pourvoi formé par des bailleurs qui contestaient la recevabilité de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction engagée par leur locataire, après avoir constaté que l’assignation avait été délivrée avant l’expiration du délai de prescription de deux ans. La même solution a été retenue dans un arrêt du même jour (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427), dans lequel la Cour a admis la recevabilité d’une action en fixation de l’indemnité d’éviction introduite dans le délai biennal.
L’action en fixation du loyer du bail renouvelé, fondée sur les dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, est également soumise à la prescription biennale. Dans un arrêt du 27 mars 2025, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B), la Cour de cassation a confirmé que la prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé est régie par l’article L. 145-60, en jugeant que le point de départ du délai de deux ans court à compter de la date de renouvellement du bail, ou de la date à laquelle le renouvellement est devenu définitif. La solution confirme que la détermination du point de départ du délai biennal constitue un enjeu contentieux majeur pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
En revanche, l’action fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qui trouve son siège dans les articles 1719 et suivants du code civil, échappe à la prescription biennale pour demeurer soumise à la prescription quinquennale de droit commun, sous réserve de la distinction, précédemment exposée, entre action en exécution forcée et action indemnitaire. Cette articulation des délais de prescription, dont la complexité n’aura pas échappé, constitue l’un des enjeux majeurs de la pratique contemporaine du droit des baux commerciaux.
B. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription
La brièveté du délai de prescription biennale confère une importance pratique considérable aux causes d’interruption et de suspension, qui permettent au créancier de l’action en justice de préserver ses droits au-delà du terme initial du délai. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a apporté des précisions significatives sur ce terrain, tant en ce qui concerne les causes d’interruption que les hypothèses de suspension.
L’arrêt du 28 mars 2024 (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.640) constitue une illustration remarquable des difficultés que soulève l’application de la prescription biennale dans le temps. Dans cette affaire, le bail commercial comprenait une clause de renonciation de la locataire à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Le 27 juin 2013, les bailleurs avaient délivré congé avec refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2013. La locataire avait assigné les bailleurs le 16 décembre 2015, soit près de deux ans après la délivrance du congé, en invoquant le caractère réputé non écrit de la clause de renonciation, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait accueilli cette argumentation, au double visa des articles 2 du code civil, L. 145-15 dans sa version antérieure à la loi du 18 juin 2014 et L. 145-60 du code de commerce. Elle juge que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui a substitué la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire ».
Cette décision rappelle avec force que le droit de la prescription ne saurait être dissocié du droit transitoire et que le juge doit toujours vérifier, lorsqu’une loi nouvelle modifie le régime d’une action, si le délai de prescription applicable à cette action était ou non expiré au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. La solution s’inscrit dans la droite ligne du principe de non-rétroactivité de la loi, consacré par l’article 2 du code civil, qui prohibe qu’une loi nouvelle vienne régir les effets des situations juridiques définitivement réalisées avant son entrée en vigueur. Elle illustre également le caractère d’ordre public de la prescription biennale de l’article L. 145-60, qui ne saurait être contournée par le jeu des qualifications légales.
Par ailleurs, la question de la suspension du délai de prescription en raison d’une impossibilité d’agir a été abordée par la troisième chambre civile dans l’arrêt du 12 février 2026 précité (n° 24-10.427). Si la Cour n’a pas eu à trancher directement ce point, la décision confirme que le principe selon lequel « la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure », consacré par l’article 2234 du code civil, trouve à s’appliquer en matière de baux commerciaux. En l’espèce, la Cour a admis que la locataire, qui avait été placée en redressement judiciaire, pouvait bénéficier d’une suspension du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, dans la mesure où l’exercice de cette action était subordonné à l’autorisation du juge-commissaire.
La combinaison de la prescription biennale de l’article L. 145-60 et du régime de droit commun des interruptions et suspensions de prescription dessine un paysage contentieux d’une grande technicité, dans lequel la vigilance procédurale du praticien est érigée au rang de vertu cardinale. Les causes d’interruption de la prescription, régies par les articles 2240 et 2241 du code civil, appellent une attention particulière en matière de baux commerciaux. L’assignation en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et fait courir un nouveau délai de même durée. La reconnaissance par le débiteur du droit du créancier, telle qu’elle peut résulter d’un courrier du bailleur admettant le principe de sa dette, produit le même effet interruptif. Par ailleurs, la désignation d’un expert par voie judiciaire, lorsqu’elle intervient avant l’expiration du délai de prescription, constitue également une cause d’interruption. Ces mécanismes, bien que relevant du droit commun, revêtent une importance pratique singulière dans le contentieux des baux commerciaux, en raison de la brièveté du délai biennal et de la technicité des actions concernées.
Enfin, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle n’a pas directement modifié le régime de la prescription en matière de baux commerciaux, a néanmoins introduit des dispositions nouvelles qui pourraient, à terme, enrichir le contentieux de la prescription, notamment s’agissant de l’encadrement des clauses résolutoires et du nouveau droit à la mensualisation des loyers. Les juridictions du fond seront appelées, dans les prochaines années, à préciser l’articulation entre ces nouvelles dispositions et le régime de prescription applicable aux actions qui en découlent.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément renouvelé l’approche de la prescription en matière de baux commerciaux, en consacrant une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée de l’obligation continue de délivrance, qui échappe à toute prescription tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, qui demeure enfermée dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Cette construction, qui trouve son expression la plus aboutie dans les arrêts du 4 décembre 2025 et du 5 mars 2026, s’articule avec la prescription biennale spécifique de l’article L. 145-60 du code de commerce, applicable aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux. La complexité de cette articulation commande au praticien d’appréhender avec rigueur la nature de l’action qu’il entend exercer et de déterminer avec précision le délai de prescription applicable, le point de départ de celui-ci et les éventuelles causes d’interruption ou de suspension susceptibles d’en prolonger le cours. L’attention portée à ces questions, en amont de toute procédure contentieuse, constitue un impératif stratégique pour la défense des intérêts du preneur comme du bailleur, dans un contexte législatif et jurisprudentiel qui, loin de se stabiliser, continue d’évoluer sous l’effet conjugué des réformes et de l’office créateur de la Cour de cassation.
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