Les charges locatives dans le bail commercial : l’obligation de transparence du bailleur à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le régime légal des charges locatives dans le bail commercial : un cadre normatif protecteur du preneur
A. L’encadrement législatif et réglementaire des charges imputables au preneur
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, consacre un dispositif de protection du preneur dont la réglementation des charges locatives constitue l’une des pièces maîtresses. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ont profondément rénové cette réglementation en créant la section 6 bis du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’article L. 145-40-2 impose désormais que tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Cette exigence d’inventaire, qui doit figurer dès la conclusion du bail, poursuit un objectif de transparence et de prévisibilité au bénéfice du preneur, lequel doit pouvoir anticiper le coût réel de son occupation locative avant de s’engager contractuellement.
Par ailleurs, le décret du 3 novembre 2014 a précisé, en son article R. 145-35 du code de commerce, les catégories de dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire. Sont ainsi exclues les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant desdites grosses réparations, les impôts et taxes dont le bailleur est le redevable légal, les honoraires de gestion des loyers, ainsi que les charges afférentes aux locaux vacants dans un ensemble immobilier. Cette énumération, qui n’est pas limitative, permet au juge du fond de requalifier certaines stipulations contractuelles en clauses réputées non écrites lorsqu’elles transfèrent indûment au preneur des charges incombant légalement au bailleur. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-19.707, Publié au Bulletin), que l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, ce qui inclut dans l’assiette d’appréciation les obligations respectives des parties telles qu’elles résultent de la loi et du contrat.
En conséquence, l’économie générale du dispositif légal repose sur un principe de répartition impérative des charges dont la méconnaissance est sanctionnée par les juridictions. L’article R. 145-36 du code de commerce prévoit que l’état récapitulatif annuel des charges, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes, doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété pour les immeubles en copropriété. Le même texte dispose que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». Cette obligation de communication, dont la portée exacte a fait l’objet d’une clarification jurisprudentielle majeure en 2026, s’articule avec l’obligation prévue à l’article R. 145-37 de communiquer au preneur, à chaque échéance triennale, un état prévisionnel des travaux et un récapitulatif des travaux réalisés sur les trois années écoulées. La cohérence d’ensemble de ce dispositif témoigne de la volonté du législateur d’instituer un droit de regard effectif du preneur sur la gestion financière de l’immeuble loué.
À cet égard, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, Publié au Bulletin) relatif au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, bien qu’il ne traite pas directement des charges locatives, éclaire la méthode d’appréciation de la valeur locative. La Cour y juge que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, qui retient une approche objective de l’incidence des facteurs de commercialité, illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction apprécie les éléments constitutifs de la valeur locative, dont les charges imputables au preneur constituent l’une des composantes essentielles.
B. L’obligation d’information périodique du bailleur et le droit de contrôle du preneur
Au-delà de l’inventaire initial, le bailleur est tenu d’une obligation d’information continue tout au long de l’exécution du bail. L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose qu’« en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ». Cette obligation d’information ne se limite pas aux seuls éléments nouveaux apparaissant en cours de bail ; elle s’étend, tous les trois ans, à la communication d’un état prévisionnel des travaux envisagés et d’un état récapitulatif des travaux réalisés, chacun étant assorti d’un budget prévisionnel ou du coût effectif, selon le cas. Ces dispositions, qui instituent un véritable droit de contrôle du preneur sur les charges qui lui sont imputées, participent de la philosophie générale du statut, lequel vise à garantir l’équilibre contractuel entre des parties placées dans une situation asymétrique.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location doit en outre préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances imputables doit correspondre strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaire à l’exploitation de la chose louée. À cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-17.227, Publié au Bulletin), que le transfert conventionnel de la taxe foncière, qui incombe normalement au bailleur, constitue un facteur de diminution de la valeur locative au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce, l’indemnité d’occupation statutaire devant être fixée en tenant compte de cette circonstance. La Cour énonce que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative », et précise que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227).
Cette solution consacre la cohérence du dispositif légal en faisant produire des conséquences substantielles au déséquilibre contractuel résultant du transfert de charges exorbitantes du droit commun. Elle s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence du 5 février 2003 (pourvoi n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26) que la Cour de cassation cite expressément dans sa motivation, confirmant ainsi la pérennité du principe selon lequel l’indemnité d’occupation statutaire se substitue rétroactivement au loyer contractuel et doit être fixée selon les mêmes critères que le loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, l’article L. 145-57 du code de commerce précise que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive. Ce mécanisme de régularisation a posteriori, qui protège le preneur contre les demandes de paiement immédiat de compléments de loyer, s’articule avec l’obligation d’information périodique pour constituer un ensemble cohérent de garanties procédurales.
Or, la pratique révèle que nombre de bailleurs méconnaissent ces obligations déclaratives, se bornant à établir des redditions de charges unilatérales sans justifier de la réalité des dépenses dont ils poursuivent le remboursement. La question de la preuve des charges et de la sanction du défaut d’information a ainsi donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile, laquelle a rendu plusieurs décisions de principe au cours des années 2025 et 2026 qui renforcent substantiellement l’obligation de transparence pesant sur le bailleur. Dès lors, le droit du preneur à une information complète et vérifiable trouve un écho prétorien dont la portée dépasse la simple exigence formelle pour s’ancrer dans une logique probatoire rigoureuse.
II. Le renforcement prétorien des obligations du bailleur en matière de transparence des charges
A. L’obligation nouvelle d’adresser effectivement les justificatifs des charges au preneur
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, Publié au Bulletin) constitue une décision de principe dont la portée est d’ores et déjà reconnue par la doctrine. Dans cette espèce, une société civile immobilière bailleresse avait signifié à sa locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire insérée au bail. La cour d’appel de Versailles avait condamné la locataire au paiement du solde locatif en se fondant sur deux motifs : d’une part, la bailleresse produisait des courriers de reddition de charges listant poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier au prorata de la surface occupée ; d’autre part, les différentes factures justifiant les dépenses avaient été mises à disposition de la locataire, de sorte qu’il ne pouvait lui être reproché un défaut d’envoi des justificatifs.
La Cour de cassation censure cette double motivation au visa des articles 1134 et 1353 du code civil et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, en énonçant qu’« il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). Cette formulation, qui opère une distinction nette entre l’obligation de preuve des charges et l’obligation de communication des justificatifs, emporte deux conséquences pratiques majeures pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
D’une part, il ne suffit pas que le bailleur produise en justice des tableaux de reddition de charges établis unilatéralement ; il lui incombe de démontrer l’existence et le montant des charges dont il réclame le paiement. Des états récapitulatifs internes, fussent-ils détaillés, ne sauraient constituer une preuve suffisante de la créance alléguée si les factures et documents comptables sous-jacents ne sont pas produits aux débats. Le juge du fond ne peut se contenter de constater que le bailleur a émis des décomptes de régularisation ; il doit vérifier que ces décomptes sont corroborés par des justificatifs probants et que ceux-ci ont été effectivement adressés au locataire à sa demande. D’autre part, et c’est là l’apport le plus novateur de l’arrêt, le bailleur ne peut se contenter de mettre les justificatifs à disposition du locataire ; il doit les lui adresser effectivement. La simple mise à disposition, fût-elle constatée, ne satisfait pas à l’obligation de communication imposée par l’article R. 145-36, dernier alinéa, du code de commerce.
Cette solution, qui renforce le droit à l’information du preneur, s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui avait déjà jugé, dans un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-19.707, Publié au Bulletin), que l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée à la valeur locative. Par ailleurs, la motivation de l’arrêt du 29 janvier 2026 ne se limite pas au visa des textes relatifs aux charges locatives. Elle mobilise les articles 1134 et 1353 du code civil, respectivement relatifs à la force obligatoire du contrat et à la charge de la preuve, ce qui confère à la solution une assise théorique solide dépassant le seul contentieux des baux commerciaux. En conséquence, le bailleur qui réclame le paiement de charges doit, en application de l’article 1353 du code civil, établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de chaque dépense imputée. Cette exigence probatoire, conjuguée à l’obligation de communication effective des justificatifs, constitue un rempart procédural significatif pour le preneur confronté à des demandes de régularisation non justifiées.
La doctrine a immédiatement salué la portée de cette décision. Les commentateurs y ont vu la consécration d’un véritable droit subjectif du preneur à l’information financière, dont la violation est de nature à paralyser l’action en paiement du bailleur et à priver d’effet le commandement visant la clause résolutoire. À cet égard, il convient de relever que l’arrêt du 29 janvier 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, s’attache à garantir l’effectivité des droits du preneur en matière de charges locatives. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, Publié au Bulletin), que la clause d’étalement des hausses de loyer ne s’applique pas aux baux de neuf ans déplafonnés en raison d’une durée effective supérieure à douze ans, confirmant ainsi la nécessité d’une analyse rigoureuse de la durée du bail pour déterminer le régime applicable au loyer renouvelé, lequel intègre nécessairement la question de la répartition des charges.
B. Les sanctions du manquement aux obligations déclaratives et leurs conséquences sur l’exécution du contrat de bail
Le défaut de communication des justificatifs des charges par le bailleur est susceptible d’emporter des conséquences substantielles sur l’exécution du contrat de bail. En premier lieu, le commandement de payer visant la clause résolutoire qui serait délivré sur le fondement de charges non justifiées est dépourvu d’effet. L’arrêt du 29 janvier 2026 confirme à cet égard le jugement de première instance en ce qu’il avait dit que « le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 15 mars 2019 à la locataire est dépourvu de fondement et ne peut produire effet » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982). Cette solution, qui fait dépendre la validité du commandement de la justification préalable des charges, protège le preneur contre les résiliations abusives fondées sur des créances non établies. Le commandement délivré sans que le bailleur ait préalablement communiqué au preneur les justificatifs des sommes réclamées est dépourvu de cause légitime et ne peut produire aucun effet résolutoire.
En deuxième lieu, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 6 novembre 2025 (pourvoi n° 23-21.334, Publié au Bulletin), que les clauses du bail commercial qui contreviennent aux dispositions d’ordre public du statut sont réputées non écrites. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose en effet que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Cette sanction du réputé non écrit, plus sévère que la nullité antérieurement applicable car elle ne se prescrit pas et ne peut être couverte par une renonciation, constitue l’outil prétorien le plus efficace pour neutraliser les clauses abusives en matière de charges.
La Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 6 novembre 2025, que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334). Cette décision applique le principe de l’effet immédiat de la loi nouvelle aux situations juridiques non définitivement réalisées, en application de l’article 2 du code civil. Dès lors, la clause résolutoire stipulant un délai inférieur au délai légal d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce doit être réputée non écrite, sans que le bailleur puisse se prévaloir de la date de délivrance du commandement pour échapper à cette sanction. La portée de cette décision dépasse le seul contentieux de la clause résolutoire pour s’étendre à l’ensemble des clauses du bail commercial qui méconnaîtraient les dispositions d’ordre public du statut, y compris celles relatives à la répartition des charges.
En troisième lieu, le locataire confronté au refus du bailleur de communiquer les justificatifs des charges peut légitimement opposer l’exception d’inexécution, ainsi que l’a consacré la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382, Publié au Bulletin). La Cour précise que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, peut invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à la résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382). Ce mécanisme, qui permet au preneur de suspendre l’exécution de ses propres obligations tant que le bailleur n’a pas satisfait aux siennes, constitue un instrument de défense efficace dans le contentieux des charges locatives. Le preneur qui ne reçoit pas les justificatifs des charges réclamées peut ainsi refuser légitimement le paiement des provisions ou des régularisations dont la justification ne lui a pas été adressée conformément aux exigences de l’article R. 145-36 du code de commerce.
En dernier lieu, il convient d’évoquer la réforme du statut des baux commerciaux intervenue avec la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite « loi de simplification de la vie économique ». Cette loi, dont les articles 61 à 63 modifient certaines dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux, introduit notamment un mécanisme de limitation du droit de préemption du locataire et encadre les clauses d’indexation et de révision du loyer. À cet égard, l’article 61 de la loi nouvelle, qui restreint le champ du droit de préemption du preneur, n’affecte pas directement le régime des charges locatives, mais s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage du statut dont la jurisprudence de la troisième chambre civile est le vecteur principal. Les clauses dites « clauses tunnel » qui encadrent la variation des loyers commerciaux en période d’inflation participent de cette même logique de transparence et de prévisibilité financière qui irrigue l’ensemble du dispositif légal et réglementaire des charges locatives.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, Publié au Bulletin), a par ailleurs rappelé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578). Cette solution, qui dissocie nettement les régimes de la prescription biennale et de l’obligation de transparence, rappelle que la rigueur procédurale du statut des baux commerciaux s’applique de manière uniforme, sans égard pour la bonne ou la mauvaise foi du bailleur. Le preneur ne saurait ainsi se prévaloir de l’attitude dilatoire ou trompeuse du bailleur pour échapper à la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction, ce qui souligne l’importance d’une vigilance procédurale constante dans la gestion du contentieux locatif commercial.
La combinaison de ces solutions jurisprudentielles dessine un paysage contentieux dans lequel le bailleur est tenu à une obligation de transparence renforcée, dont le non-respect est susceptible d’entraîner des sanctions substantielles allant de l’inopposabilité des charges à la paralysie de la clause résolutoire, en passant par l’engagement de sa responsabilité contractuelle. Le droit du preneur à une information complète et vérifiable, fondé sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, trouve ainsi dans la jurisprudence de la troisième chambre civile une consécration prétorienne qui en fait un véritable droit subjectif opposable au bailleur, y compris en référé. La loi du 26 mai 2026, en dépit de son intitulé de simplification, ajoute une strate de complexité normative dont l’articulation avec la jurisprudence protectrice du preneur constituera l’un des enjeux majeurs du contentieux des baux commerciaux pour les années à venir.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle que le droit des charges locatives dans le bail commercial a connu, au cours des années 2023 à 2026, un raffermissement significatif des obligations pesant sur le bailleur. La distinction opérée par l’arrêt du 29 janvier 2026 entre l’obligation probatoire de justification des charges et l’obligation procédurale de communication des justificatifs, associée à la sanction du réputé non écrit des clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut, confère au preneur des instruments de défense substantiels face aux pratiques déclaratives lacunaires ou dilatoires de certains bailleurs. L’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, si elle ne modifie pas directement le régime des charges locatives, s’inscrit dans ce mouvement de modernisation du statut des baux commerciaux dont la cohérence d’ensemble dépend, pour une large part, de l’office régulateur de la Cour de cassation.
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