Le droit de préférence du locataire commercial à l’épreuve du droit commun des obligations : l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026
I. La protection du droit de préférence du locataire commercial
A. L’économie générale du dispositif légal
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au locataire un ensemble de prérogatives destinées à garantir la pérennité de son exploitation et la stabilité de sa situation juridique. Parmi ces prérogatives, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce occupe une place singulière, en ce qu’il permet au preneur de se porter acquéreur du local dans lequel il exerce son activité lorsque le bailleur envisage de le céder. Ce dispositif, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a été significativement modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le premier alinéa de l’article L. 145-46-1 dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le législateur a ainsi entendu conférer une effectivité maximale à ce droit, en assortissant l’obligation d’information du bailleur d’une sanction rigoureuse, de sorte que l’omission ou l’inexactitude des mentions requises prive la notification de tout effet. Le droit de préférence se distingue ainsi du droit de préemption urbain, avec lequel il est parfois confondu dans la pratique, en ce qu’il ne confère pas au locataire un droit de substitution automatique, mais seulement une priorité dans l’acquisition du bien aux conditions proposées par le propriétaire.
Par ailleurs, la notification ainsi délivrée vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, le preneur bénéficie, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. La loi du 26 mai 2026 a toutefois restreint le champ d’application de ce droit de préférence, en excluant notamment son exercice en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, ou encore de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 exclut en outre son application en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant de celui-ci ou de son conjoint, ou encore lorsqu’il est fait application du droit de préemption urbain. Ces exceptions, dont le législateur a considéré qu’elles répondaient à des impératifs de fluidité du marché immobilier commercial, tempèrent sensiblement la portée protectrice du dispositif tout en préservant son essence dans les hypothèses les plus courantes de cession d’un local isolé. Dès lors, le droit de préférence du locataire se présente comme un mécanisme à l’équilibre délicat, oscillant entre la protection du fonds de commerce et la préservation de la liberté contractuelle du propriétaire.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement dessiné les contours de ce dispositif, en précisant notamment les conditions de validité de la notification et les effets de l’acceptation par le locataire. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt du 29 février 2024, que les promesses de vente conclues avant l’entrée en vigueur d’une réforme législative demeurent soumises au régime juridique applicable à la date de leur conclusion (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 22-24.381). Cette solution, qui relève d’une application classique du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle, confirme que le droit de préférence s’inscrit dans le temps long de la relation contractuelle et que les modifications législatives successives doivent être articulées avec le principe de sécurité juridique. Or, cette exigence de stabilité est essentielle dans une matière où les investissements du locataire sont souvent considérables et où la prévisibilité du cadre juridique conditionne les décisions économiques des parties.
B. La nature juridique de l’offre de vente au locataire
La qualification de la notification prévue à l’article L. 145-46-1 du code de commerce en tant qu’offre de vente emporte des conséquences juridiques essentielles, qui se déploient à la croisée du droit spécial des baux commerciaux et du droit commun des obligations. L’article 1113 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette définition, d’apparence élémentaire, recèle une complexité particulière lorsqu’elle est appliquée au droit de préférence du locataire commercial, dans la mesure où l’offre émane ici du bailleur en exécution d’une obligation légale et non d’une démarche volontaire de contracter.
L’article 1114 du code civil précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Dans le cadre du droit de préférence, cette exigence se traduit par l’obligation pour le bailleur d’indiquer avec précision le prix et les conditions de la vente projetée, à défaut de quoi la notification est nulle et ne produit aucun effet. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que cette nullité est absolue, dans la mesure où elle sanctionne la méconnaissance d’une règle d’ordre public de protection édictée en faveur du locataire. En conséquence, la nature de l’offre de vente notifiée au locataire en application de l’article L. 145-46-1 présente un caractère hybride, à la fois légal dans sa source et contractuel dans son régime, qui a suscité un contentieux nourri devant les juridictions du fond.
La jurisprudence a également été conduite à préciser que l’offre doit être nominativement adressée au locataire, à l’exclusion de toute autre personne, et que sa notification à un sous-locataire ne saurait produire d’effet juridique à l’égard du preneur principal. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B) illustre cette exigence de rigueur formelle, en retenant que l’offre notifiée à la sous-locataire, fût-elle la filiale exploitante du site, ne pouvait valoir offre au profit de la locataire titulaire du bail commercial. Or, cette solution rappelle que les formalités substantielles prescrites par le législateur doivent être scrupuleusement observées, à peine d’inefficacité de la notification, et que le formalisme protecteur du statut des baux commerciaux ne saurait être contourné par des considérations d’opportunité pratique. La Cour de cassation manifeste ainsi son attachement à une interprétation stricte des conditions d’exercice du droit de préférence, qui seule garantit la sécurité juridique des opérations et l’effectivité des droits du locataire. En effet, le formalisme qui entoure la notification de l’offre de vente n’est pas une simple exigence procédurale, mais constitue le fondement même de la protection accordée au preneur, lequel doit être en mesure de prendre une décision éclairée dans le délai qui lui est imparti par la loi.
II. Le régime de la rétractation à l’épreuve de l’arrêt du 25 juin 2026
A. La distinction entre vente à un tiers et rétractation de l’offre
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du droit de préférence pour innerver l’ensemble du droit des obligations. La Cour de cassation y opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses que la pratique et une partie de la doctrine avaient tendance à confondre : d’une part, la conclusion d’une vente avec un tiers en violation du droit de préférence du locataire, et d’autre part, la rétractation pure et simple de l’offre de vente par le bailleur, motivée par sa renonciation au projet de cession. Cette distinction, dont la clarté est renforcée par la motivation adoptée, constitue un apport doctrinal majeur à l’intelligence du dispositif de l’article L. 145-46-1, et plus largement à la théorie générale de l’offre de contracter.
Dans la première hypothèse, la Cour de cassation affirme sans ambiguïté que « le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure relative à la sanction des ventes intervenues en méconnaissance du droit de préférence, confère une effectivité remarquable à la protection du locataire. Par ailleurs, elle traduit la nature particulière du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1, qui constitue un délai de réflexion irréductible pendant lequel le bailleur ne peut valablement contracter avec un autre acquéreur. La nullité ainsi encourue est une nullité relative, destinée à la protection du locataire, que seul ce dernier peut invoquer dans les conditions du droit commun. En pratique, cette nullité permet au locataire de se substituer au tiers acquéreur dans le bénéfice de la vente, à condition qu’il démontre avoir été en mesure d’accepter l’offre aux conditions initialement proposées.
En revanche, dans la seconde hypothèse, l’arrêt du 25 juin 2026 introduit une solution nouvelle et singulièrement nuancée, en énonçant que « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Or, cette formule constitue le cœur de l’apport jurisprudentiel et mérite une analyse approfondie. Elle signifie que, si le bailleur ne peut vendre à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois, il peut en revanche renoncer purement et simplement à son projet de cession, à la condition que cette rétractation intervienne avant l’acceptation du locataire. Cette distinction entre l’interdiction de vendre à autrui et la faculté de ne pas vendre du tout repose sur une analyse fine de la liberté contractuelle et du droit de propriété, que le législateur n’a pas entendu sacrifier entièrement sur l’autel de la protection du locataire. Dès lors, le bailleur qui, après avoir notifié son intention de vendre, se ravise pour des raisons qui lui sont propres, ne saurait être contraint de céder son bien contre sa volonté, mais devra répondre du préjudice éventuellement causé au locataire par cette rétractation.
B. La sanction de la rétractation abusive : voie indemnitaire exclusive
La solution retenue par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 s’articule étroitement avec les dispositions du droit commun des obligations, et plus particulièrement avec les articles 1116 et 1240 du code civil. Le premier de ces textes dispose que, si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun. Le second, anciennement l’article 1382 du code civil, fonde le principe général de responsabilité pour faute en disposant que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La combinaison de ces textes avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce, telle que mise en œuvre par l’arrêt du 25 juin 2026, conduit à un régime de sanction dual. D’une part, la violation de l’interdiction de vendre à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois est sanctionnée par la nullité de la vente ainsi conclue, le droit de préférence du locataire étant alors pleinement rétabli. D’autre part, la rétractation de l’offre par le bailleur, lorsqu’elle est motivée par sa renonciation au projet de vente, ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, à l’exclusion de toute contrainte à la vente. Cette distinction, qui s’enracine dans le principe fondamental selon lequel nul ne peut être contraint de céder son bien contre sa volonté, consacre la primauté du droit de propriété sur le droit de préférence, tout en préservant l’essence protectrice du statut des baux commerciaux.
En conséquence, le locataire évincé par la rétractation de l’offre de vente ne saurait obtenir l’exécution forcée de la cession, mais pourra solliciter la réparation du préjudice subi, lequel pourra notamment inclure les frais engagés en vue de l’acquisition du local, la perte de chance d’acquérir celui-ci, et le cas échéant le préjudice moral résultant de la déloyauté du bailleur. Le juge du fond dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer l’étendue du préjudice réparable, conformément au principe de réparation intégrale consacré par la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Par ailleurs, il appartient au locataire de rapporter la preuve du lien de causalité entre la faute du bailleur et le dommage allégué, conformément aux exigences de l’article 1353 du code civil, qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La troisième chambre civile avait déjà esquissé cette solution dans des arrêts antérieurs relatifs à la promesse unilatérale de vente, en jugeant que la rétractation du promettant avant la levée de l’option par le bénéficiaire empêche la formation de la vente mais engage la responsabilité de son auteur. Dès lors, l’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente, qui refuse d’ériger le droit de préférence en droit de propriété potentiel, tout en assurant au locataire une protection indemnitaire effective. Le notaire instrumentaire, auquel l’article L. 145-46-1 confie un rôle essentiel dans la notification au locataire, devra intégrer cette jurisprudence dans son analyse des risques et dans la rédaction des actes de notification. Il lui appartiendra notamment de conseiller le bailleur sur les conséquences d’une rétractation et de l’informer du risque indemnitaire qu’elle comporte, sans pouvoir toutefois le contraindre à maintenir son offre si sa volonté de vendre a disparu. Cette solution présente une portée pratique considérable pour la rédaction des actes et la conduite des négociations, en invitant les praticiens à distinguer soigneusement, dans l’information délivrée au locataire, entre la notification de l’intention de vendre et l’offre ferme de vente, et à anticiper les conséquences indemnitaires d’une éventuelle rétractation.
À cet égard, l’article L. 145-14 du code de commerce, qui prévoit le versement d’une indemnité d’éviction au locataire dont le bail n’est pas renouvelé, offre un parallèle éclairant : dans les deux cas, le législateur a entendu protéger le locataire sans pour autant lui conférer un droit absolu, et a choisi la voie indemnitaire comme mode de réparation privilégié. De même, l’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions protectrices du statut. Si le droit de préférence n’est pas expressément visé par ce texte, il participe de la même logique protectrice et la question de son articulation avec l’interdiction des renonciations conventionnelles anticipées pourrait, à terme, se poser avec une acuité renouvelée. La dynamique jurisprudentielle observée depuis l’introduction du droit de préférence dans le statut, renforcée par la publication au Bulletin de l’arrêt du 25 juin 2026, suggère une tendance à la consolidation progressive des garanties accordées au locataire commercial dans l’exercice de ses droits.
En définitive, l’enseignement principal de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans la clarification qu’il apporte au régime de la rétractation de l’offre de vente dans le cadre du droit de préférence du locataire commercial. En refusant de contraindre le bailleur à vendre son bien lorsqu’il a renoncé à son projet de cession, tout en lui imposant de réparer le préjudice causé au locataire, la Cour de cassation réalise une synthèse équilibrée entre les exigences du droit de propriété, les principes du droit commun des obligations et la finalité protectrice du statut des baux commerciaux. Cette solution, qui s’applique à toutes les notifications délivrées depuis l’entrée en vigueur du dispositif, devra être intégrée par les praticiens dans leur analyse des situations contentieuses et dans la rédaction des actes, afin de sécuriser tant la position du bailleur que celle du locataire dans le cadre des opérations de cession de locaux commerciaux.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 constitue une contribution majeure à la construction du régime juridique du droit de préférence du locataire commercial. En articulant les dispositions spéciales du statut des baux commerciaux avec le droit commun des obligations, il dessine un équilibre subtil entre la protection du fonds de commerce et le respect du droit de propriété du bailleur. La distinction opérée entre la vente à un tiers, sanctionnée par la nullité, et la rétractation de l’offre, sanctionnée par des dommages et intérêts, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de préserver la cohérence du système juridique tout en assurant une effectivité réelle aux droits du locataire. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en restreignant le champ d’application du droit de préférence, n’a pas remis en cause ces principes fondamentaux, mais en a au contraire renforcé la nécessité en clarifiant les hypothèses dans lesquelles le mécanisme trouve à s’appliquer. Cette double évolution, législative et jurisprudentielle, impose aux praticiens du droit des baux commerciaux une vigilance renouvelée dans la rédaction des notifications, la conduite des négociations et l’évaluation des risques contentieux liés à l’exercice ou à la méconnaissance du droit de préférence du locataire. L’arrêt du 25 juin 2026, en précisant que la rétractation de l’offre dans le délai légal n’expose le bailleur qu’à une action en réparation, consacre un tempérament essentiel au caractère contraignant du dispositif, tout en préservant l’objectif de protection du locataire qui demeure la finalité première du statut des baux commerciaux.
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