Le droit de préemption du locataire commercial à l’épreuve de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur : l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026
La vente du local commercial dans lequel le locataire exploite son fonds constitue, pour ce dernier, un risque majeur pour la pérennité de son activité. C’est pour y répondre que le législateur a institué, par la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, un droit de préférence au bénéfice du locataire commercial, codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ce dispositif impose au bailleur qui souhaite vendre son local d’en informer préalablement le preneur, lequel dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter l’offre. La question de la portée de cette offre et de la sanction de sa violation divise la doctrine comme le contentieux depuis l’entrée en vigueur de ce texte. Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision décisive sur la faculté pour le bailleur de rétracter son offre avant l’acceptation du locataire, et sur les droits que ce dernier peut faire valoir en pareille hypothèse. La solution retenue, qui consacre une distinction nette entre la protection du locataire contre une vente concurrente et la sanction d’un revirement unilatéral du bailleur, mérite une analyse approfondie.
I. La protection du locataire commercial par le mécanisme du droit de préférence
A. Le formalisme protecteur instauré par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce
Le droit de préférence du locataire commercial trouve son fondement dans l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Ce texte dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le législateur précise que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.
Ce dispositif s’inscrit dans une logique de protection du fonds de commerce, dans la continuité des principes posés par le statut des baux commerciaux. À cet égard, la jurisprudence rappelle que l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux forme un corps de règles cohérent destiné à garantir la stabilité du preneur dans son exploitation. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 18 juin 2026, que le bail commercial est « soumis à l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, sauf dispositions contraires prises d’un commun accord des parties figurant expressément dans le texte des présentes » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette formule souligne le caractère impératif du statut, auquel le droit de préférence participe pleinement.
Le mécanisme de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne se limite pas à un simple devoir d’information. En qualifiant expressément la notification de « offre de vente », le législateur a entendu conférer à cette information une portée juridique contraignante. Il ne s’agit pas d’une simple faculté offerte au locataire de manifester un intérêt pour l’acquisition, mais d’un véritable droit potestatif d’acquérir, dont l’exercice est enfermé dans un délai d’un mois. La notification vaut offre au sens des articles 1113 et suivants du Code civil, ce qui implique que son acceptation par le locataire dans le délai imparti suffit à former le contrat de vente. Par ailleurs, le texte prévoit expressément que, si le propriétaire décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, une nouvelle notification doit être adressée au locataire, à peine de nullité de la vente. Ces dispositions témoignent de la volonté du législateur d’ériger le droit de préférence en un rempart effectif contre les ventes occultes ou à des conditions détournées.
Or, dans la pratique, les contentieux révèlent une application parfois défaillante de ce formalisme. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026, un notaire avait signifié au nom des bailleurs le projet de vente du local. L’offre, désignant la locataire comme destinataire, avait été notifiée non pas à cette dernière mais à sa sous-locataire. La locataire avait finalement accepté l’offre le 1er février 2021, mais les bailleurs l’avaient informée, dès le 28 janvier 2021, qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante. Cette chronologie illustre l’importance d’une notification conforme aux exigences de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, tant dans son destinataire que dans sa substance. Dès lors, la rigueur formelle de cette procédure constitue la première garantie du locataire, avant même toute discussion sur la force obligatoire de l’offre.
B. La valeur contraignante de l’offre de vente pendant le délai légal d’un mois
Si le formalisme de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce protège le locataire en amont, la nature juridique de l’offre de vente constitue le cœur de sa protection pendant le délai d’option. En qualifiant la notification de « offre de vente », le législateur a inscrit le droit de préférence dans le droit commun des contrats, et plus précisément dans le régime de la formation du contrat régi par les articles 1113 et suivants du Code civil. L’article 1113 du Code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Cette définition élémentaire n’épuise toutefois pas la question de la force obligatoire de l’offre pendant le délai laissé à son destinataire pour l’accepter.
L’article 1116 du Code civil précise, en son premier alinéa, que « l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable ». Le second alinéa du même texte prévoit que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». Ces dispositions, issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ont clarifié un régime jusqu’alors essentiellement jurisprudentiel. Elles posent une règle claire : l’offre assortie d’un délai ne peut être rétractée avant l’expiration de ce délai, mais la sanction de sa rétractation prématurée est exclusivement indemnitaire et non exécutoire.
En matière de baux commerciaux, cette règle se combine avec la protection spécifique instituée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 25 juin 2026, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette formulation, d’une remarquable densité, opère une distinction fondamentale entre deux situations : la vente du local à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois, qui est nulle, et la simple rétractation de l’offre, qui prive le locataire de la possibilité d’acquérir mais ne permet pas d’obtenir l’exécution forcée de la vente.
En conséquence, la Cour de cassation confirme que l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1 est une offre ferme, au sens où elle interdit au bailleur de vendre le bien à un tiers pendant le délai d’un mois. Toutefois, cette fermeté ne va pas jusqu’à rendre l’offre irrévocable. Le bailleur qui renonce purement et simplement à son projet de vendre peut rétracter son offre, à condition que cette rétractation intervienne avant l’acceptation du locataire. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, s’explique par l’application du droit commun des obligations à un mécanisme qui, bien qu’inscrit dans le statut des baux commerciaux, n’en demeure pas moins régi par les principes généraux de la formation du contrat. Par ailleurs, l’obligation de délivrance du bailleur, dont la Cour de cassation a rappelé le caractère continu dans un arrêt du 5 mars 2026, s’applique pendant toute la durée du contrat de bail et ne saurait être confondue avec l’obligation de vendre qui résulte du droit de préférence (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin).
II. La rétractation de l’offre, tempérament à l’effectivité du droit du locataire
A. L’impossibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente après rétractation
Le principe dégagé par l’arrêt du 25 juin 2026 est dépourvu d’ambiguïté : le locataire ne peut pas contraindre le bailleur à lui vendre le local lorsque ce dernier a rétracté son offre avant toute acceptation. En cela, la troisième chambre civile aligne le régime du droit de préférence du preneur commercial sur le droit commun de la formation du contrat, tel qu’il résulte de l’article 1116 du Code civil. La Cour avait été saisie d’un pourvoi des bailleurs qui reprochaient à la cour d’appel de Paris d’avoir constaté la réalisation de la vente et de les avoir condamnés à signer l’acte authentique, motif pris de ce qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour de cassation casse cet arrêt, en énonçant que « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».
Cette solution doit être mise en perspective avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation relative à l’obligation de délivrance du bailleur. Dans son arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). La comparaison des deux arrêts est éclairante : alors que l’obligation de délivrance, parce qu’elle est continue, peut faire l’objet d’une exécution forcée en nature tant que le manquement persiste, l’offre de vente, qui n’est qu’une manifestation de volonté unilatérale, ne survit pas à sa rétractation. Le locataire ne peut donc pas exiger du juge qu’il substitue sa volonté à celle du bailleur pour forcer la conclusion de la vente.
La distinction opérée par la Cour de cassation repose sur une analyse rigoureuse de la nature de l’offre. L’offre de vente, même assortie d’un délai, n’est pas un avant-contrat. Elle n’engage pas définitivement son auteur à conclure le contrat définitif. Elle lui interdit seulement, pendant le délai, de conclure avec un tiers. Si le bailleur renonce purement et simplement à vendre, il ne commet pas une inexécution contractuelle — aucun contrat n’a encore été formé — mais une faute extra-contractuelle, consistant à avoir entretenu chez le locataire une expectative légitime d’acquérir pour ensuite la décevoir. En cela, la solution du 25 juin 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais constante sur la rétractation de l’offre, que la réforme du droit des contrats de 2016 a entendu codifier. La Cour de cassation a d’ailleurs pris soin de viser les articles 1113 et 1116 du Code civil, en plus de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, ce qui confirme que le droit de préférence du locataire commercial ne constitue pas une exception au droit commun mais s’y intègre pleinement.
Or, il convient de mesurer la portée pratique de cette solution pour le locataire. Celui qui a reçu une offre de vente conforme à l’article L. 145-46-1, qui a sollicité un prêt pour financer l’acquisition et qui voit le bailleur se rétracter avant l’expiration du délai d’un mois, ne peut pas obtenir la propriété du local. Il peut seulement demander réparation du préjudice subi. Cette situation est d’autant plus délicate qu’en pratique, le délai d’un mois est extrêmement bref pour réunir un financement, et que le locataire peut n’apprendre la rétractation qu’à l’issue de ce délai, après avoir accompli des démarches coûteuses. La solution de la Cour de cassation, pour rigoureuse qu’elle soit sur le plan de l’analyse juridique, laisse donc le locataire dans une position de vulnérabilité que le législateur de 2014 entendait précisément réduire.
B. La sanction résiduelle : une action en réparation sur le fondement extra-contractuel
Si l’exécution forcée de la vente est exclue, la Cour de cassation réserve expressément la faculté pour le locataire d’agir en réparation. L’arrêt du 25 juin 2026 précise que la rétractation de l’offre « engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». Cette indication, qui reprend les termes mêmes de l’article 1116 du Code civil, ouvre au locataire la voie d’une action en dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, par application des articles 1240 et suivants du même code.
Le préjudice indemnisable comprend plusieurs chefs. En premier lieu, le locataire peut solliciter le remboursement des frais engagés en vue de l’acquisition : frais de dossier bancaire, frais de notaire exposés avant la rétractation, honoraires d’avocat ou d’expert-comptable pour l’évaluation du bien. En deuxième lieu, il peut demander l’indemnisation de la perte de chance d’acquérir le local, qui constitue un préjudice distinct. Cette perte de chance doit être évaluée au regard de la probabilité que le locataire aurait effectivement acquis le bien si l’offre n’avait pas été rétractée. En troisième lieu, si la rétractation a contraint le locataire à déménager ou à cesser son activité faute de pouvoir acquérir, le préjudice d’exploitation peut être invoqué. Il convient toutefois de rappeler que, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit en principe verser au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce (article L. 145-14 du Code de commerce). Ces deux voies d’indemnisation sont distinctes et peuvent se cumuler si les conditions en sont réunies.
La question de la preuve du préjudice revêt une importance particulière dans ce contentieux. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 18 juin 2026 relatif à la délimitation de l’assiette du bail, que c’est à celui qui invoque un droit d’en rapporter la preuve (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468). En l’espèce, la cour d’appel avait souverainement déduit de l’analyse des pièces produites que la bailleresse n’avait que toléré l’occupation d’un espace sans le donner à bail. Le raisonnement probatoire est rigoureux : il incombe au demandeur à l’action en responsabilité de démontrer l’existence et l’étendue de son préjudice. Dès lors, le locataire qui entend obtenir réparation de la rétractation fautive de l’offre de vente devra établir, par tous moyens, la réalité des frais exposés et la consistance du préjudice allégué.
Par ailleurs, il convient d’observer que la responsabilité extra-contractuelle du bailleur n’est pas la seule voie de droit ouverte au locataire. Si le bailleur, après avoir rétracté son offre, vend effectivement le local à un tiers, cette vente encourt la nullité, comme le rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt du 25 juin 2026. Cette nullité, qui sanctionne la violation de l’interdiction de vendre à un tiers pendant le délai d’un mois, est une protection plus efficace que la simple action en réparation, car elle permet au locataire de faire annuler la vente intervenue en fraude de ses droits et, le cas échéant, de se substituer à l’acquéreur évincé si l’offre n’a pas été entre-temps rétractée. En cela, la distinction opérée par la Cour de cassation entre la rétractation de l’offre et la vente à un tiers est porteuse d’enjeux pratiques considérables.
En définitive, l’arrêt du 25 juin 2026 apporte une clarification bienvenue sur un point du droit des baux commerciaux qui divisait les juridictions du fond. En alignant le régime de l’offre de préemption sur le droit commun de la formation du contrat, la Cour de cassation écarte toute tentation d’ériger le droit de préférence du locataire en un droit absolu d’acquérir, tout en préservant la protection essentielle contre les ventes occultes. La solution, si elle peut paraître sévère pour le locataire, a le mérite de la cohérence avec les principes généraux du droit des obligations. Il appartient désormais aux praticiens du droit des baux commerciaux d’en tirer les conséquences, tant dans la rédaction des actes de notification que dans le conseil aux parties confrontées à une rétractation d’offre. La consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier à Paris demeure indispensable pour sécuriser ces opérations.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026 constitue un apport significatif au régime du droit de préférence du locataire commercial. En jugeant que la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation n’expose ce dernier qu’à une action en réparation, exclusive de l’exécution forcée de la vente, la Haute juridiction confirme l’ancrage de ce mécanisme dans le droit commun de la formation du contrat. Cette solution, qui distingue avec netteté la violation de l’interdiction de vendre à un tiers de la simple rétractation de l’offre, assure un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté du propriétaire de renoncer à son projet de cession. Elle rappelle également que le statut des baux commerciaux, pour protecteur qu’il soit, ne saurait faire échec aux principes fondamentaux du droit des obligations. La rigueur de l’analyse juridique déployée par la Cour de cassation dans cet arrêt publié au Bulletin en fait une référence incontournable pour tous les contentieux à venir relatifs à l’exercice du droit de préférence du locataire commercial.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.