La dualité du régime de l’obligation de délivrance d’un logement décent : exécution forcée imprescriptible et indemnisation soumise à la prescription triennale
I. L’exécution forcée en nature, une action soustraite à l’emprise de la prescription triennale
A. L’obligation continue de délivrance, fondement textuel de l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au bailleur une obligation de délivrance dont le caractère continu a été consacré par une jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette obligation, qui constitue le cœur du statut protecteur du locataire, ne s’épuise pas au jour de l’entrée dans les lieux du preneur mais se prolonge pendant toute la durée du contrat de bail, ainsi que la Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec une fermeté particulière dans plusieurs arrêts récents.
Le fondement de ce caractère continu réside dans la nature même du contrat de louage de choses, tel que défini par l’article 1709 du code civil, selon lequel le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix. Cette obligation de faire jouir, qui constitue l’essence du bail, ne se réduit pas à une simple remise matérielle du bien à la date de prise d’effet du contrat mais implique que le bailleur assure, de manière persistante, la conformité de la chose louée à l’usage auquel elle est destinée. La troisième chambre civile a solennellement consacré cette analyse dans un arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181), en énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ».
Par ailleurs, l’article 1719 du code civil renforce cette architecture en imposant au bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation légale, d’ordre public en matière de bail d’habitation, se double d’une obligation d’entretien et de garantie de jouissance paisible qui, conjuguée au caractère continu de la délivrance, forme un socle protecteur dont le locataire peut se prévaloir à tout moment de la relation contractuelle. Dès lors, l’action tendant à obtenir l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent échappe à toute prescription extinctive tant que le manquement du bailleur persiste, ce que la Cour de cassation a expressément validé.
Cette construction jurisprudentielle trouve son aboutissement dans l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin), qui constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. La troisième chambre civile y affirme que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». En l’espèce, une locataire d’un local à usage d’habitation meublé avait assigné le bailleur aux fins d’obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013. La Cour énonce de manière remarquablement explicite que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, sans que la prescription triennale ne puisse lui être opposée pour faire obstacle à cette action.
À cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin) apporte un éclairage complémentaire sur l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et l’exception d’inexécution, en jugeant que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers ». Cette solution, transposable au bail d’habitation, révèle la cohérence du système : l’obligation de délivrance étant continue, le locataire dispose d’un droit permanent à en exiger le respect, y compris par la voie de l’exception d’inexécution qui paralyse l’action en résiliation du bailleur.
B. La persistance du manquement comme fait générateur sans cesse renouvelé du droit d’agir en exécution forcée
La notion de manquement persistant constitue la clé de voûte du raisonnement qui soustrait l’action en exécution forcée à la prescription extinctive. En effet, dès lors que le bailleur n’a pas mis fin au défaut de délivrance conforme, le fait dommageable se renouvelle chaque jour et constitue un fait générateur permanent du droit d’agir du locataire. La troisième chambre civile a explicité cette logique dans l’arrêt précité du 2 avril 2026, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, « comme il le lui était demandé, si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation ».
Cette approche jurisprudentielle distingue avec netteté deux régimes : celui de l’exécution forcée, qui échappe à la prescription en raison du caractère continu de l’obligation et de la persistance du manquement, et celui de la réparation pécuniaire, qui demeure soumis à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Dans les faits de l’espèce jugée le 2 avril 2026, des locataires se plaignaient depuis 2006 de l’inaccessibilité et des défauts d’étanchéité de balcons adjacents à leurs appartements, ce qui caractérisait un manquement à l’obligation de délivrance perpétué pendant près de vingt années. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que les logements avaient bien été délivrés lors de la conclusion des contrats de bail respectifs en 1992 et 2003.
Or, la Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise initiale des clés mais impose au bailleur de faire en sorte que la jouissance conforme de la chose se poursuive pendant toute la durée du contrat. En conséquence, la persistance du manquement à cette obligation continue constitue un fait nouveau permettant au locataire d’agir en justice sans que la prescription triennale ne puisse anéantir son droit d’obtenir l’exécution forcée des travaux nécessaires. Cette solution est d’une importance pratique considérable pour le contentieux de l’habitat indigne et des passoires thermiques, dans lequel les locataires sont souvent confrontés à des bailleurs qui invoquent la prescription pour s’opposer aux demandes de mise en conformité.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.135), que le simple constat de désordres dans le logement ne suffit pas à caractériser un manquement à l’obligation de délivrance de nature à justifier l’exception d’inexécution, si ces désordres ne rendent pas le bien inhabitable. En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté des problèmes d’étanchéité, d’isolation générant de l’humidité et des moisissures, ainsi qu’une non-conformité de l’installation électrique, mais avait néanmoins estimé que le logement n’était pas inhabitable. La Cour de cassation approuve cette appréciation souveraine et en déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, le bail se trouvant dès lors résilié par acquisition de la clause résolutoire.
Cette décision illustre la subtilité de la distinction opérée par la jurisprudence : si le manquement persistant à l’obligation de délivrance ouvre au locataire le droit d’agir en exécution forcée sans limitation temporelle, l’exception d’inexécution qui permet de suspendre le paiement des loyers suppose, quant à elle, que le logement soit impropre à l’usage auquel il est destiné. En d’autres termes, tout défaut de délivrance ne justifie pas une suspension du loyer, mais tout défaut persistant justifie une action en exécution forcée, indépendamment du temps écoulé depuis son apparition. Cette gradation dans les remèdes offerts au locataire témoigne de la recherche d’un équilibre entre la protection du droit au logement décent et la préservation des droits du bailleur.
II. L’action indemnitaire, soumise à une prescription triennale strictement délimitée
A. La computation du délai triennal et son application immédiate aux baux en cours
Si l’action en exécution forcée échappe à la prescription, l’action en réparation pécuniaire du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement demeure, quant à elle, intégralement soumise au délai de prescription triennale institué par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La portée de cette disposition a été précisée par un arrêt fondamental de la troisième chambre civile du 6 avril 2023 (pourvoi n° 22-13.778, publié au Bulletin), qui a tranché la question délicate de son application dans le temps.
Dans cette affaire, un locataire avait quitté son logement le 11 septembre 2015 en invoquant des nuisances sonores causées par un autre locataire, dont il s’était plaint dès le mois de septembre 2012. Il avait assigné la bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance le 11 juin 2018. La cour d’appel de Paris avait déclaré l’action recevable pour les faits postérieurs au 11 juin 2013, en retenant que l’article 7-1 n’avait été déclaré immédiatement applicable aux baux en cours que par la loi du 6 août 2015, entrée en vigueur le 7 août 2015. La Cour de cassation censure cette analyse et énonce de manière décisive que « le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi ».
Cette solution, qui s’appuie sur les dispositions combinées de l’article 2222 du code civil et de l’article 82, II, 2° de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, commande de retenir que le nouveau délai de prescription de trois ans a commencé à courir le 27 mars 2014 pour les actions nées antérieurement à cette date, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable. En conséquence, pour une action née avant le 27 mars 2014, le titulaire du droit disposait d’un délai expirant au plus tard le 27 mars 2019, sauf à ce que le délai quinquennal antérieur n’expire avant cette date. Cette règle transitoire, d’une technicité certaine, a été rigoureusement appliquée par la troisième chambre civile.
L’arrêt du 4 juin 2026 apporte une précision capitale sur l’articulation entre cette prescription triennale et le caractère continu de l’obligation de délivrance. La Cour y énonce en effet que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Cette formulation, d’une grande précision, sépare les deux volets de l’action du locataire : l’exécution forcée, imprescriptible, et l’indemnisation, strictement enfermée dans un délai triennal.
En conséquence, le locataire qui subit un préjudice de jouissance depuis de nombreuses années ne peut prétendre à une indemnisation rétroactive que dans la limite des trois années précédant la date de son assignation en justice, ou, le cas échéant, de ses premières conclusions en justice formalisant une demande indemnitaire. Cette limitation temporelle de l’indemnisation ne remet nullement en cause le droit du locataire d’obtenir la mise en conformité du logement, qui demeure exigible en nature tant que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance. Le dualisme ainsi consacré par la Cour de cassation offre une grille de lecture cohérente du contentieux locatif, en évitant que le locataire ne puisse spéculer sur l’accumulation d’un préjudice de jouissance sans agir en justice.
B. Les implications pratiques de ce dualisme pour le contentieux locatif
La coexistence d’une action en exécution forcée imprescriptible et d’une action indemnitaire enfermée dans un délai triennal emporte des conséquences pratiques considérables pour les praticiens du droit immobilier. En premier lieu, elle impose au conseil du locataire une vigilance particulière quant à la date de formalisation de la demande indemnitaire : toute tardiveté dans la saisine du juge ou dans la formulation des conclusions réduit mécaniquement la période d’indemnisation, sans pour autant affecter le droit du locataire d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. Cette dichotomie est de nature à inciter les locataires à agir promptement, sans craindre que leur inertie ne les prive définitivement de tout recours.
En deuxième lieu, ce régime dualiste s’articule avec la procédure de conservation des allocations de logement prévue par les articles L. 822-9, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-23.267, publié au Bulletin), que lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement. Cette solution a été réitérée dans l’arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-10.188), qui étend le même raisonnement à l’hypothèse où la caisse d’allocations familiales a cessé de verser l’allocation de logement à la suite d’un constat d’indécence.
En troisième lieu, la Cour de cassation a précisé, toujours dans l’arrêt du 5 mars 2026, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution marque un infléchissement significatif de l’office du juge en matière de clause résolutoire, en imposant au magistrat de vérifier d’office si l’exception d’inexécution invoquée par le locataire est fondée sur un manquement persistant du bailleur à ses obligations de délivrance.
En quatrième lieu, l’arrêt du 6 avril 2023 (pourvoi n° 19-24.586) rappelle une règle fondamentale du droit du bail : le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable. Cette solution, combinée au régime dualiste de l’obligation de délivrance, emporte que le locataire ne peut plus agir en exécution forcée postérieurement à la résiliation du bail, faute de lien contractuel. Il demeure néanmoins recevable à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance dans la limite de la prescription triennale, même après la fin du contrat.
Enfin, ce dualisme impose aux praticiens une rigueur particulière dans la rédaction de leurs actes introductifs d’instance. Le conseil du locataire veillera à formuler distinctement, d’une part, une demande d’exécution forcée en nature des travaux de mise en conformité du logement, d’autre part, une demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance subi, en prenant soin de déterminer avec précision la période d’indemnisation de trois ans précédant la demande en justice. Cette distinction procédurale, qui trouve son fondement dans l’arrêt du 4 juin 2026, conditionne la recevabilité et le succès de l’action, et doit être rigoureusement observée pour éviter que le locataire ne se voie opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription de ses prétentions indemnitaires.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 consacre de manière éclatante une distinction dont les linéaments étaient perceptibles dans la jurisprudence antérieure mais qui n’avait jamais été exprimée avec une telle netteté. En énonçant que l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail et que le locataire peut en poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure, tout en limitant la réparation pécuniaire du préjudice de jouissance aux trois années précédant la demande en justice, la Cour de cassation construit un édifice juridique d’une remarquable cohérence. Ce dualisme ne constitue nullement une contradiction mais, au contraire, une mise en balance des intérêts légitimes du locataire, dont le droit au logement décent est sanctuarisé, et de ceux du bailleur, qui ne saurait être exposé à une indemnisation indéfinie en raison de l’inertie du preneur. La portée pratique de cette solution, qui intéressera tous les praticiens du contentieux locatif, est d’ores et déjà considérable.
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