Le projet de loi relance du logement et l’obligation de décence énergétique : entre assouplissement législatif et rigueur jurisprudentielle
I. L’assouplissement législatif du calendrier de décence énergétique : une réponse aux difficultés pratiques
A. Le nouveau séquençage temporel : la sanctuarisation des baux en cours
Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé par Monsieur Vincent Jeanbrun, ministre de la ville et du logement (Sénat, dossier législatif pjl25-801), comporte en son article 6 une réforme d’une ampleur significative du régime de la décence énergétique des logements mis en location. Ce texte, dont l’exposé des motifs souligne la nécessité d’apporter « des aménagements aux dispositions en vigueur afin de permettre la résolution des difficultés rencontrées par les bailleurs dans la réalisation des travaux » (Sénat, exposé des motifs du PJL relance logement, article 6), intervient dans un contexte de tension croissante entre les exigences de la transition écologique et la réalité du parc locatif français.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et Résilience »), a institué un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier prévoit, à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimale, dont les seuils sont définis par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 (Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). L’interdiction de location des logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) est ainsi entrée en vigueur au 1er janvier 2025, l’échéance pour les logements classés F étant fixée au 1er janvier 2028, et celle pour les logements classés E au 1er janvier 2034. Or, le présent article 6 entend désormais clarifier l’application de ces échéances en précisant que les logements dont le bail est en cours à l’une de ces dates ne sont considérés comme non décents qu’au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail, excluant ainsi toute application immédiate du calendrier aux contrats en cours d’exécution.
Par ailleurs, une exception à ce principe est prévue pour les baux en cours conclus pour une durée supérieure à trois ans, lesquels devront respecter le niveau de performance énergétique exigible au plus tard trois ans après l’échéance du calendrier. Cette disposition, d’une portée pratique considérable, écarte la menace d’une décence énergétique exigible à tout instant du bail, dont les conséquences sur la stabilité des relations locatives avaient été abondamment soulignées par la doctrine comme par les praticiens. À cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment rappelé, aux termes d’un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437, publié au Bulletin), que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Dès lors, le nouveau dispositif législatif introduit une distinction temporelle inédite entre l’exigibilité de l’obligation de décence au fond et les conditions de sa sanction juridique, réservant cette dernière aux seules hypothèses de renouvellement contractuel.
B. Les mécanismes de présomption de conformité énergétique
L’article 6 du projet de loi innove singulièrement en instituant plusieurs mécanismes de présomption de conformité énergétique, destinés à prémunir le bailleur de bonne foi contre les conséquences d’une impossibilité matérielle ou juridique de réaliser les travaux requis. Le texte prévoit en premier lieu que le logement est réputé énergétiquement décent si son propriétaire peut attester de la réalisation de tous les travaux de rénovation énergétique techniquement et juridiquement réalisables. Cette présomption, qui repose sur une appréciation objective des diligences du bailleur, constitue une dérogation majeure au principe selon lequel le bailleur est tenu d’une obligation de résultat en matière de délivrance d’un logement décent, conformément aux dispositions combinées de l’article 1719 du code civil — aux termes duquel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (C. civ., art. 1719) — et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En deuxième lieu, le texte aborde la situation spécifique des copropriétés, dans lesquelles le bailleur peut se trouver dans l’incapacité juridique de réaliser les travaux nécessaires en raison d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans cette hypothèse, le logement est réputé conforme aux exigences de décence énergétique durant une période de dix-huit mois, à la condition que le bailleur ait accompli les diligences nécessaires en faveur de la réalisation des travaux. Au-delà de cette période, le copropriétaire doit réitérer sa demande auprès de l’assemblée générale pour maintenir la présomption de conformité. Cette disposition constitue un tempérament significatif au principe de l’obligation de résultat pesant sur le bailleur, en tenant compte du fait que, dans l’organisation de la copropriété régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire individuel ne dispose pas d’un pouvoir unilatéral de décision sur les parties communes.
En troisième lieu, le projet de loi prévoit une présomption de décence pendant la réalisation des travaux de rénovation énergétique, dès lors qu’un contrat engageant ces travaux a été signé, dans la limite d’un délai de cinq ans lorsque le contrat est conclu par le syndicat des copropriétaires et de trois ans lorsqu’il est conclu par le propriétaire du logement. En quatrième lieu, les logements protégés au titre des monuments historiques sont réputés énergétiquement décents, sans autre condition. En conséquence, le texte opère un rééquilibrage des rapports entre bailleur et locataire, reconnaissant que l’atteinte des objectifs de performance énergétique ne saurait être exigée dans des conditions qui méconnaîtraient les contraintes techniques, juridiques ou patrimoniales pesant sur le propriétaire. Le projet de loi modifie également l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin que la réduction de loyer pouvant être prononcée par le juge jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité tienne compte de la diligence du bailleur et n’excède pas le coût supporté par le locataire, substituant ainsi une logique indemnitaire proportionnée à une logique punitive.
II. Le cadre jurisprudentiel de l’obligation de décence : une protection renforcée du locataire
A. L’obligation continue de délivrance et la prescription triennale de l’action en réparation
Par un arrêt du 4 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le régime de la prescription de l’action en réparation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B). La Cour énonce, au visa des articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1709 du code civil, que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin).
Cette motivation, d’une remarquable précision, distingue fondamentalement deux régimes processuels : l’action en exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, qui demeure recevable aussi longtemps que le manquement perdure, échappant ainsi à toute prescription extinctive ; et l’action en réparation du préjudice de jouissance, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle ne permet l’indemnisation que des troubles subis dans les trois années précédant la demande en justice. La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi de la locataire qui prétendait voir indemniser son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux le 1er octobre 2005, au motif que le dommage résultant de l’état d’indécence du logement constituait un préjudice continu échappant à la prescription triennale. La Haute juridiction affirme au contraire que la circonstance que le préjudice soit continu ne fait pas obstacle au jeu de la prescription, laquelle limite l’indemnisation à la période triennale antérieure à l’assignation, sans pour autant affecter la recevabilité de l’action en cessation du manquement.
Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure relative à l’obligation continue de délivrance, revêt une importance pratique considérable dans le contexte de l’entrée en vigueur progressive du calendrier de décence énergétique. En effet, à compter des échéances fixées par la loi Climat et Résilience, les locataires de logements énergétiquement non conformes disposeront d’une action en exécution forcée imprescriptible, tout en ne pouvant prétendre à une indemnisation rétroactive que dans les limites de la prescription triennale. Par ailleurs, la Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-14.342, Publié au Bulletin), que le juge saisi d’une demande de démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme doit rechercher d’office si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire, rappelant que « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, Publié au Bulletin). Cette exigence de proportionnalité dans l’office du juge, imposée par la réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 (décision n° 2020-853 QPC) (Cons. const., déc. n° 2020-853 QPC, 31 juillet 2020), témoigne d’une logique commune avec le nouveau dispositif législatif : la recherche d’un équilibre entre les droits des parties, à l’opposé d’une application mécanique des sanctions.
B. L’interdiction pour le bailleur de tirer avantage de sa propre turpitude
Le second arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile, également publié au Bulletin, illustre avec force la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les tentatives du bailleur de contourner son obligation de délivrance d’un logement décent. Dans cette espèce (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B), une société civile immobilière bailleresse avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne présentait qu’une surface de 8,84 mètres carrés, rendant ce logement impropre à l’habitation. Après qu’un jugement définitif du 7 janvier 2019 eut constaté cette indécence, la bailleresse avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux tendant à remédier à cette indécence. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé, estimant que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation censure cette analyse au triple visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La motivation de la Haute juridiction est d’une netteté exemplaire : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». En d’autres termes, le bailleur qui a consenti un bail portant sur un logement qu’il savait indécent ne saurait ultérieurement se prévaloir de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité pour justifier un congé et obtenir l’expulsion du locataire. La Cour rappelle à cette occasion que « selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui interdit au bailleur de tirer un avantage procédural de sa propre violation d’une obligation légale, conformément au principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.
L’articulation de cet arrêt avec le projet de loi relance du logement mérite une attention particulière. En effet, si l’article 6 du projet de loi multiplie les hypothèses dans lesquelles le logement est réputé conforme aux exigences de décence énergétique — attestation de réalisation des travaux possibles, refus de l’assemblée générale, signature d’un contrat de travaux, protection au titre des monuments historiques —, il ne remet nullement en cause le principe fondamental selon lequel le bailleur ne peut, par son fait, créer les conditions d’une éviction du locataire. Au contraire, en exigeant que le bailleur démontre avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour bénéficier des présomptions de conformité, le texte législatif renforce la logique probatoire déjà présente dans la jurisprudence de la Cour de cassation.
Dans un arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-18.842, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile avait par ailleurs rappelé, à propos du point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale de copropriétaires, que « la loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, Publié au Bulletin). Cette solution, expressément soumise au contrôle de proportionnalité au regard de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, a été jugée conforme aux exigences conventionnelles, la Cour estimant que « les dispositions critiquées poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives » et qu’« il existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé ». Or, le projet de loi relance du logement, en prévoyant que le copropriétaire bailleur qui s’est heurté à un refus de l’assemblée générale bénéficie d’une présomption de conformité de dix-huit mois, s’inscrit précisément dans cette recherche de proportionnalité entre la protection du locataire et les contraintes inhérentes au fonctionnement de la copropriété.
En définitive, l’économie générale du projet de loi, et singulièrement de son article 6, révèle une tendance de fond du législateur contemporain : substituer à une approche exclusivement contraignante de la transition énergétique du parc locatif une méthode fondée sur l’incitation et la proportionnalité des sanctions. Les présomptions de conformité, le séquençage temporel des obligations, la modulation de la réduction de loyer en fonction de la diligence du bailleur, constituent autant d’outils qui visent à concilier l’impératif écologique avec la viabilité économique et juridique de l’investissement locatif. Il appartiendra à la jurisprudence de la Cour de cassation, et notamment à la troisième chambre civile, de préciser les conditions d’application de ces nouveaux mécanismes, dans le respect du double impératif de protection du locataire et de sécurité juridique.
Conclusion
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, opère un rééquilibrage significatif du régime de la décence énergétique des logements mis en location. En substituant à une logique d’interdiction immédiate une approche fondée sur la proportionnalité des sanctions et la reconnaissance des contraintes pesant sur le bailleur, le législateur entend répondre aux difficultés pratiques engendrées par le calendrier issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qu’il s’agisse de la prescription triennale de l’action en réparation du préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437), de l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de l’indécence du logement pour justifier un congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993), ou du contrôle de proportionnalité exercé sur les restrictions au droit d’agir (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842), fournit un cadre d’interprétation qui, loin d’être antagoniste au nouveau dispositif législatif, en éclaire les fondements et en anticipe les applications. Le débat parlementaire à venir devant l’Assemblée nationale, saisie du texte le 9 juillet 2026, permettra de mesurer l’ampleur du consensus politique autour de cette réforme équilibrée.
Ainsi, le contentieux de la décence énergétique, qui mobilise désormais les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), l’article 1719 du code civil (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), l’article 1719 du code civil et l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation (Code de la construction et de l’habitation), se trouve à la croisée de deux mouvements convergents : d’une part, une jurisprudence exigeante qui, sans jamais céder sur les principes protecteurs du locataire, reconnaît la nécessité d’un contrôle de proportionnalité dans l’office du juge ; d’autre part, une intervention législative qui, sans renoncer aux objectifs de la transition écologique, entend doter les acteurs du marché locatif d’instruments juridiques adaptés aux réalités techniques et économiques de la rénovation du parc immobilier français. L’étude d’impact du projet de loi, ainsi que l’avis du Conseil d’État du 4 juin 2026 (Conseil d’État, avis sur le PJL relance logement, 4 juin 2026), soulignent à cet égard l’importance d’un dispositif transitoire clair pour éviter une rupture brutale dans les relations contractuelles en cours. Le rapport déposé par Mesdames Dominique Estrosi Sassone et Amel Gacquerre au nom de la commission des affaires économiques du Sénat le 1er juillet 2026 (Sénat, rapport n° 834, 1er juillet 2026) confirme cette orientation, en relevant que l’équilibre recherché par l’article 6 constitue l’un des apports majeurs du texte adopté.
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