Le droit de préférence du locataire commercial à l’épreuve de la rétractation de l’offre : l’articulation des articles 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 25 juin 2026, un arrêt publié au Bulletin et en formation de section, qui précise avec une netteté inédite la nature juridique de l’offre de vente prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce et les conséquences de sa rétractation par le bailleur avant l’acceptation du locataire. Cet arrêt, promis à une large diffusion, opère une clarification décisive sur un point qui divisait la doctrine et la pratique notariale depuis l’instauration du droit de préférence par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. La Cour y affirme que si le bailleur demeure lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation intervenant dans ledit délai, lorsqu’elle est motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre et qu’elle survient avant toute acceptation du locataire, n’expose le bailleur qu’à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. Cette solution, qui combine les dispositions du droit commun de la formation du contrat issues de la réforme de 2016 avec le mécanisme spécial du statut des baux commerciaux, mérite une analyse approfondie.
I. La protection conférée au locataire commercial par l’article L. 145-46-1 : un droit de préférence à l’effectivité encadrée
A. Le mécanisme légal de l’offre de vente obligatoire et ses conditions formelles
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Le formalisme qui entoure cette notification est rigoureux. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 14 septembre 2023 (Civ. 3e, 14 sept. 2023, n° 22-15.427) rendu au visa des articles 1582, alinéa 1er, du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, que la notification imposée par ce texte vaut offre de vente et non simple promesse de vente. En censurant une cour d’appel qui avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, la Cour de cassation a souligné que « la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du preneur » (Civ. 3e, 14 sept. 2023, n° 22-15.427). La Cour consacre ainsi la nature pleinement contractuelle de cette notification, qui ne constitue pas une simple information mais un véritable acte juridique engageant son auteur.
La même exigence de rigueur formelle a été réaffirmée dans un arrêt du 30 janvier 2025 (Civ. 3e, 30 janv. 2025, n° 23-12.495), dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel pour avoir méconnu la portée de l’obligation de notification. Le bailleur qui vend le local loué sans avoir préalablement notifié l’offre de vente au locataire dans les formes prescrites s’expose à une sanction d’une particulière sévérité : la nullité de la vente conclue avec le tiers acquéreur.
Sur le terrain de la sanction précisément, la jurisprudence a répondu à une interrogation qui divisait les praticiens : la violation du droit de préférence du locataire est-elle sanctionnée par une nullité ou par la qualification de l’acte irrégulier en arrangement réputé non écrit ? La troisième chambre civile a tranché dans un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin, en énonçant que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). La Cour écarte ainsi la thèse de l’arrangement réputé non écrit, qui eût ouvert une action imprescriptible, au profit d’une nullité relative soumise au délai bref de deux ans. Cette solution, qui concilie la protection du locataire avec la sécurité juridique des transactions immobilières, encadre strictement l’exercice de l’action en nullité.
B. Un domaine d’application strictement circonscrit par la jurisprudence
Si le droit de préférence du locataire commercial constitue une protection substantielle, son domaine d’application a été progressivement délimité par la troisième chambre civile, qui en a exclu plusieurs hypothèses significatives. La jurisprudence récente a ainsi précisé les contours de l’exclusion prévue par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, selon lequel ce droit n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Dans un arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur une interprétation téléologique du texte, retient que l’exception prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial. La portée de cette décision est considérable pour les locataires dont les locaux ne constituent qu’une fraction de l’immeuble aliéné.
Par un arrêt du 6 novembre 2025, également publié au Bulletin, la Cour a précisé les contours de l’exclusion tenant à la cession unique de locaux commerciaux distincts. Elle a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle néanmoins, par un motif de pur droit substitué, que le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, confirmant ainsi la solution dégagée le 19 juin 2025.
Par ailleurs, et de manière plus fondamentale, la jurisprudence a exclu du champ du droit de préférence les locaux à usage industriel. Dans un arrêt du 29 juin 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a défini la notion de local à usage industriel au sens de l’article L. 145-46-1. La Cour y énonce que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant » (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin). Cette définition, inspirée des critères dégagés par le juge administratif en matière fiscale, apporte une sécurité juridique bienvenue aux preneurs et aux bailleurs confrontés à la qualification de l’activité exercée dans les lieux loués.
Ces décisions successives dessinent un droit de préférence dont l’effectivité est réelle mais le périmètre rigoureusement encadré par la Cour de cassation, qui s’attache à concilier la protection du locataire avec les nécessités de la vie des affaires et la sécurité des transactions immobilières.
II. La rétractation de l’offre avant acceptation : le tempérament décisif apporté par l’article 1116 du Code civil
A. La distinction fondamentale entre la nullité de la vente à un tiers et la rétractation de l’offre non acceptée
L’arrêt du 25 juin 2026 (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin) constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux pour intéresser la théorie générale de la formation du contrat. L’espèce soumise à la Cour présentait une configuration épurée : des bailleurs indivis avaient, par l’intermédiaire d’un notaire, fait signifier à leur locataire commercial une offre de vente du local loué, conformément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. L’offre avait été notifiée non à la locataire elle-même mais à sa sous-locataire. Informée de cette irrégularité, la locataire avait néanmoins notifié son acceptation, tandis que les bailleurs, dès le lendemain de la notification initiale, avaient fait savoir au notaire qu’ils n’avaient donné aucune instruction et que l’offre était inopérante, manifestant ainsi sans équivoque leur volonté de se rétracter.
La cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, retenant qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La troisième chambre civile casse cette décision au triple visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce. La Cour énonce, dans un attendu de principe, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin).
Cette solution opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses que la pratique notariale et la doctrine avaient parfois tendance à confondre. D’une part, la vente conclue par le bailleur avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence, c’est-à-dire sans notification préalable de l’offre au locataire ou pendant la durée du délai d’un mois laissé à ce dernier pour se prononcer, encourt la nullité, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 18 décembre 2025 précité. D’autre part, la rétractation de l’offre elle-même par le bailleur, lorsqu’elle intervient avant toute acceptation du locataire et qu’elle est motivée par la renonciation au projet de vente, n’empêche pas la formation du contrat avec un tiers ultérieurement, mais expose son auteur à une action en responsabilité civile extracontractuelle sur le fondement des articles 1116 et 1240 du Code civil.
La distinction est subtile mais ses conséquences sont considérables. Dans le premier cas, le bailleur qui vend sans notifier ou pendant le délai d’un mois voit la vente annulée et le locataire peut, dans le délai de prescription de deux ans, agir en nullité et en substitution. Dans le second cas, le bailleur qui notifie régulièrement l’offre puis se rétracte avant l’acceptation du locataire, parce qu’il renonce finalement à vendre, ne peut être contraint de passer l’acte de vente : sa responsabilité est engagée, mais le locataire ne peut prétendre qu’à des dommages et intérêts.
B. Les fondements théoriques de la solution et leur portée pratique
L’arrêt du 25 juin 2026 puise ses fondements dans les principes du droit commun de la formation du contrat tels qu’issus de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats. L’article 1113 du Code civil pose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’article 1116 du même code dispose que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et précise que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » tout en engageant « la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».
La combinaison de ces dispositions du droit commun avec le mécanisme spécial de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce conduit à une solution nuancée, qui préserve la spécificité protectrice du statut des baux commerciaux sans en dénaturer l’économie par un excès de rigidité. Le bailleur commercial ne peut être indéfiniment prisonnier de son offre : il en répond certes pendant le délai légal à l’égard des tiers, mais il conserve, à l’égard du locataire, la faculté de se rétracter avant l’acceptation, au prix d’une responsabilité civile dont le quantum est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond.
Cette construction jurisprudentielle s’inscrit dans une ligne directrice plus large, qui refuse de conférer à l’offre de vente une force obligatoire telle qu’elle contraindrait son auteur à contracter contre son gré. La pratique du compromis de vente immobilier illustre, sur un terrain voisin, la même exigence de rencontre effective des consentements. Le parallèle peut être esquissé avec la jurisprudence relative à la promesse unilatérale de vente et à la sanction de sa révocation. Dans un arrêt du 22 juin 2023 (Civ. 3e, 22 juin 2023, n° 22-16.498), la troisième chambre civile avait rappelé, au visa de l’article 1583 du Code civil, que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix ». Ce principe cardinal du droit de la vente irrigue l’ensemble du contentieux de la formation du contrat immobilier et trouve, avec l’arrêt du 25 juin 2026, une application renouvelée dans le champ spécifique du droit de préférence du locataire commercial (Civ. 3e, 22 juin 2023, n° 22-16.498).
La portée pratique de la solution est double. Pour le bailleur, elle rappelle que la notification de l’offre de vente n’est pas un acte anodin : elle l’engage pendant un mois à l’égard des tiers et, en cas de rétractation, l’expose à une condamnation à des dommages et intérêts dont le montant peut être significatif si le locataire justifie d’un préjudice. Pour le locataire, elle impose une vigilance accrue : la réception de l’offre ne lui garantit pas la conclusion de la vente et il lui appartient de se prononcer avec diligence pour figer la situation juridique avant une éventuelle rétractation du bailleur.
Par ailleurs, la solution dégagée par l’arrêt du 25 juin 2026 doit être articulée avec l’enseignement de l’arrêt du 18 décembre 2025 (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin) qui a fixé la prescription biennale de l’action en nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence. L’action en responsabilité extracontractuelle consécutive à la rétractation de l’offre, quant à elle, relève du droit commun et se prescrit par cinq ans conformément à l’article 2224 du Code civil à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Cette différence de régime prescriptif n’est pas neutre pour le praticien qui conseille le locataire évincé.
Enfin, il convient d’observer que la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 laisse ouverte la question de l’articulation entre la rétractation de l’offre et l’hypothèse dans laquelle le bailleur, après s’être rétracté, déciderait à nouveau de vendre le local, cette fois à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur. L’article L. 145-46-1, alinéa 3, prévoit en effet que « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix ». Cette obligation de notification nouvelle, qui vaut offre de vente au profit du locataire, constitue un garde-fou contre les stratégies de contournement qui consisteraient à se rétracter pour vendre ensuite à un tiers à des conditions plus favorables. La Cour n’a pas eu à se prononcer sur ce point dans son arrêt du 25 juin 2026, mais la lecture combinée des alinéas de l’article L. 145-46-1 invite à considérer que la rétractation ne saurait faire obstacle à l’application de ce mécanisme correcteur.
La décision du 25 juin 2026 s’inscrit ainsi dans une jurisprudence résolument constructrice, qui, en moins de trois années, a précisé tour à tour le domaine d’application du droit de préférence, le formalisme de la notification, la nature de la sanction encourue en cas de méconnaissance, le délai de prescription applicable à l’action en nullité et, désormais, le régime de la rétractation de l’offre avant acceptation. Chaque strate de cette construction répond à une incertitude pratique et contribue à la sécurité juridique des opérations portant sur les locaux commerciaux.
Conclusion
L’arrêt du 25 juin 2026 constitue une pièce maîtresse dans l’édification du régime du droit de préférence du locataire commercial. En articulant les règles du droit commun de la formation du contrat, telles que refondues par l’ordonnance du 10 février 2016, avec le mécanisme spécial du statut des baux commerciaux, la troisième chambre civile offre une solution équilibrée qui concilie la protection du locataire avec la liberté contractuelle du bailleur. Si ce dernier ne peut se soustraire à l’obligation de notifier l’offre de vente et s’il demeure tenu, pendant le délai d’un mois, de ne pas vendre à un tiers, il conserve la faculté de renoncer à son projet de vente avant l’acceptation du locataire, au prix d’une responsabilité civile qui sanctionne la violation de l’engagement unilatéral pris en notifiant l’offre. Cette construction, qui distingue soigneusement la sanction de la vente irrégulière — la nullité — de la sanction de la rétractation — les dommages et intérêts —, marque une avancée significative dans la maturation du droit de préférence instauré en 2014 et confirme le rôle central de la troisième chambre civile dans l’élaboration d’un droit immobilier vivant et cohérent.
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