Depuis le 1er janvier 2026, les petites copropriétés sont aussi entrées dans le calendrier du DPE collectif. L’obligation ne concerne plus seulement les grands ensembles : les copropriétés d’au maximum 50 lots sont désormais concernées lorsque le bâtiment d’habitation collective a été construit sur la base d’un permis déposé avant le 1er janvier 2013.
Pour beaucoup de copropriétaires, le sujet apparaît au mauvais moment : avant une assemblée générale, au moment de vendre un appartement, lorsqu’un acquéreur réclame les documents énergétiques, ou lorsqu’un bailleur veut louer un logement dans un immeuble ancien. Le réflexe du syndic est parfois de répondre que le diagnostic « sera vu plus tard ». Cette réponse ne suffit pas toujours.
Le DPE collectif n’est pas qu’un document technique. Il sert à situer la performance énergétique de l’immeuble, à préparer les travaux, à alimenter les discussions sur le plan pluriannuel de travaux et à sécuriser l’information donnée aux copropriétaires. Lorsqu’il n’est pas voté, retardé ou mal inscrit à l’ordre du jour, la copropriété peut se retrouver avec un dossier incomplet et des décisions fragiles.
Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Le DPE collectif évalue la performance énergétique d’un bâtiment d’habitation collective à l’échelle de l’immeuble. Il ne remplace pas toujours le DPE individuel d’un lot, mais il donne une vision globale : chauffage, isolation, consommations, émissions de gaz à effet de serre, recommandations de travaux et classe énergétique du bâtiment.
Le site Service Public rappelle que tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d’un DPE collectif, selon un calendrier progressif. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au maximum 50 lots sont incluses dans ce calendrier.
Le ministère de la Transition écologique présente la même échéance : l’obligation issue de la loi Climat et Résilience s’applique aux bâtiments d’habitation collective, avec une montée en charge selon la taille de la copropriété.
En pratique, cela vise beaucoup d’immeubles parisiens et franciliens : petites copropriétés anciennes, immeubles de rapport divisés, bâtiments avec chauffage collectif ou équipements vieillissants, copropriétés sans plan de travaux sérieux.
Le syndic doit-il inscrire le sujet à l’ordre du jour ?
Le syndic ne doit pas traiter le DPE collectif comme une simple option administrative. Lorsqu’un immeuble est concerné, la copropriété doit se mettre en capacité de choisir un diagnostiqueur, voter le budget et organiser la réalisation du diagnostic.
Le point doit être préparé avant l’assemblée générale : devis, périmètre de mission, conditions d’accès aux parties communes, éventuelles informations nécessaires sur les équipements, modalités de paiement et calendrier.
Après l’établissement du DPE collectif, l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Autrement dit, le diagnostic ne doit pas rester dans un tiroir : il doit ouvrir une discussion sur les suites à donner.
Si le syndic refuse d’inscrire le DPE collectif à l’ordre du jour alors que l’immeuble est concerné, les copropriétaires doivent réagir par écrit. Une demande orale en conseil syndical est utile, mais elle ne suffit pas à prouver une inertie.
Quels risques si le DPE collectif n’est pas voté ?
Le premier risque est pratique. Sans diagnostic, la copropriété manque d’une base commune pour discuter des travaux énergétiques, du plan pluriannuel de travaux, des aides et du financement. Chaque copropriétaire raisonne alors à partir de son propre lot, alors que certaines causes de mauvaise performance viennent des parties communes.
Le deuxième risque concerne les ventes. Un acquéreur attentif demande souvent les documents techniques de l’immeuble, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le plan pluriannuel de travaux et les informations énergétiques disponibles. Un DPE collectif manquant ne rend pas mécaniquement toute vente impossible, mais il peut nourrir une demande de pièces, une renégociation ou une contestation si l’information donnée était incomplète.
Le troisième risque concerne les locations. Le bailleur reste tenu de produire les diagnostics applicables à son lot et de respecter les règles de décence énergétique. Mais lorsque la performance du logement dépend fortement de l’immeuble, le DPE collectif devient un élément utile pour comprendre les travaux nécessaires et les décisions à prendre en copropriété.
Le quatrième risque est contentieux. Si le syndic laisse durablement la copropriété sans action, alors que l’obligation est connue et que des copropriétaires demandent l’inscription du point, sa gestion peut être discutée. Le débat porte alors sur la preuve : demandes écrites, convocations d’assemblée, refus d’ordre du jour, devis non sollicités, décisions reportées sans motif.
Comment demander l’inscription du DPE collectif à l’AG ?
La demande doit être courte, précise et traçable.
Un copropriétaire peut écrire au syndic pour demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le courrier doit identifier l’immeuble, rappeler que la copropriété est concernée par l’obligation, demander la production de plusieurs devis et proposer un projet de résolution.
Il faut éviter une demande vague du type : « merci de parler du DPE ». Une formulation utile demande par exemple :
- la mise à l’ordre du jour du vote de réalisation du DPE collectif ;
- la présentation d’au moins deux ou trois devis ;
- l’autorisation donnée au syndic de signer le devis retenu ;
- le budget maximum ;
- le calendrier d’intervention ;
- la communication du rapport aux copropriétaires ;
- l’inscription, après réception du diagnostic, d’un point sur les travaux d’économies d’énergie.
La demande doit être envoyée assez tôt. Si la convocation est déjà partie, le syndic peut refuser l’ajout tardif, sauf cas particulier. Le bon réflexe est donc d’anticiper la période d’assemblée générale.
Que faire si le syndic refuse ou ne répond pas ?
Il faut d’abord relancer par écrit, en demandant une position claire.
Si le syndic répond que le sujet n’est pas prioritaire, demandez le fondement de ce report et la date prévue d’inscription. Si le syndic ne répond pas, conservez la preuve de la demande et de la relance.
Le conseil syndical peut aussi jouer un rôle important. Il peut demander les devis, pousser l’inscription à l’ordre du jour et vérifier que la résolution n’est pas rédigée de manière imprécise. Une résolution mal rédigée peut conduire à un vote inexploitable : montant absent, prestataire non identifié, mission floue, absence de calendrier.
Si l’inertie persiste, plusieurs leviers existent : mise en demeure du syndic, contestation de sa gestion lors de l’assemblée générale, refus de renouvellement du mandat, demande de désignation d’un syndic plus diligent, voire action judiciaire si un préjudice concret est démontré.
Le contentieux doit rester proportionné. Le juge sera plus sensible à un dossier montrant une obligation applicable, des demandes écrites, une inertie durable et une conséquence pratique : vente bloquée, travaux impossibles à préparer, perte de chance d’obtenir une aide, ou défaut d’information sérieux des copropriétaires.
Le vote peut-il être reporté faute de devis ?
Oui, mais ce report ne doit pas devenir une méthode pour ne jamais décider.
Si les devis sont absents, incomplets ou incomparables, l’assemblée générale peut décider de reporter le vote. Mais il faut alors demander que le procès-verbal mentionne le motif du report et fixe une action précise : solliciter de nouveaux devis, réunir le conseil syndical, convoquer une assemblée complémentaire si nécessaire.
Un report propre vaut mieux qu’un vote aveugle. Mais un report répété, sans calendrier, peut caractériser une mauvaise gestion du dossier.
Le copropriétaire qui veut sécuriser sa position doit demander que ses observations soient consignées au procès-verbal, surtout s’il vend, loue ou supporte déjà des difficultés liées à la performance énergétique de l’immeuble.
Vente d’un lot : comment réagir si l’acquéreur réclame le DPE collectif ?
Le vendeur doit distinguer les documents obligatoires pour la vente de son lot et les documents de copropriété disponibles.
Si le DPE collectif existe, il est préférable de le communiquer avec les autres documents techniques, en expliquant ce qu’il mesure et ce qu’il ne mesure pas. Si le DPE collectif n’existe pas alors que l’immeuble est concerné, il faut éviter de donner une réponse approximative.
Le vendeur peut demander au syndic une attestation ou une réponse écrite sur l’état du dossier : vote déjà intervenu, diagnostic en cours, devis sollicités, point inscrit à la prochaine AG, ou absence de démarche. Cette preuve permet de montrer que le vendeur n’a pas dissimulé l’information.
Si l’acquéreur utilise l’absence de DPE collectif pour renégocier le prix, la discussion doit être traitée au cas par cas. Tout dépend de l’état énergétique connu, des travaux prévisibles, des derniers procès-verbaux d’AG, du fonds de travaux, du plan pluriannuel de travaux et des informations déjà communiquées.
Le risque n’est pas seulement juridique. Il est aussi commercial : un dossier énergétique mal préparé ralentit une vente et donne prise à la négociation.
Location : le bailleur peut-il attendre la copropriété ?
Le bailleur ne peut pas se cacher derrière l’inertie de la copropriété pour ignorer ses propres obligations.
Pour louer, il doit produire les diagnostics nécessaires au bail et respecter les règles applicables aux logements énergivores. Si son lot est classé F ou G, ou si des travaux de copropriété sont indispensables pour améliorer la performance réelle du logement, il doit anticiper.
Le DPE collectif peut aider à comprendre les faiblesses de l’immeuble, mais il ne dispense pas d’analyser la situation du lot. À l’inverse, un bon DPE individuel ne règle pas toujours le problème collectif si la copropriété doit voter des travaux sur les parties communes.
Le bailleur copropriétaire a donc intérêt à documenter ses démarches : demandes au syndic, votes, refus, devis, échanges avec le conseil syndical. Ces pièces peuvent devenir importantes si un locataire conteste le logement, le loyer ou les travaux promis.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de petites copropriétés sont anciennes, avec des murs peu isolés, des toitures complexes, des cours intérieures, des caves humides ou des systèmes de chauffage hétérogènes. Les travaux énergétiques ne se décident pas lot par lot lorsque la cause est collective.
Le DPE collectif sert alors de point de départ : il ne suffit pas à financer les travaux, mais il permet de poser un diagnostic commun. Sans ce document, la copropriété avance souvent au ressenti : un copropriétaire veut isoler, un autre refuse, le syndic temporise, et les bailleurs découvrent trop tard que leur stratégie locative dépend aussi des parties communes.
Pour un immeuble situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Saint-Denis, Montreuil, Créteil, Nanterre ou Versailles, la difficulté vient souvent du calendrier : assemblée annuelle, devis, accès aux locaux techniques, discussion sur le plan pluriannuel de travaux, puis financement. Attendre la dernière minute expose à des décisions précipitées.
Plan d’action en 7 étapes
- Vérifiez si le permis de construire du bâtiment est antérieur au 1er janvier 2013 et si la copropriété entre dans le calendrier du DPE collectif.
- Demandez au syndic, par écrit, si le DPE collectif existe déjà ou si son vote est prévu.
- Si rien n’est prévu, demandez l’inscription d’une résolution claire à l’ordre du jour.
- Exigez des devis comparables et un calendrier d’intervention.
- Après le vote, demandez la communication du rapport à tous les copropriétaires.
- Après réception du DPE collectif, demandez l’inscription d’un point sur les travaux d’économies d’énergie ou le contrat de performance énergétique.
- Si le syndic refuse ou temporise, constituez un dossier de relances, procès-verbaux, devis manquants et conséquences pratiques.
Sources utiles
Service Public présente le calendrier du DPE collectif en copropriété, notamment l’échéance applicable depuis le 1er janvier 2026 aux copropriétés d’au maximum 50 lots.
Le ministère de la Transition écologique rappelle les règles générales du diagnostic de performance énergétique et le calendrier applicable aux bâtiments d’habitation collective.
L’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation fonde l’obligation de DPE collectif pour les bâtiments d’habitation collective concernés.
L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’inscription à l’ordre du jour, après le DPE collectif, de la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Pour replacer ce sujet dans une stratégie plus large de copropriété et de vente, vous pouvez aussi consulter notre page sur l’accompagnement en droit immobilier à Paris.
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